不过西雅图这边山地多，没有太多地下室的构造，很多都是半地下，我不太认同楼主说的crawl space 渗水常见，所以觉得地标能给大家更多参考性。比如我们这边，潮湿不等于积水，潮湿我们这边有雨季特别是老房子绝对理解，渗水积水检查出来一定建议处理，保养好的不会因为老就积水渗水，发现了要查到根源要装抽水泵啥的，或者知晓这个处理产生的费用从而调整预期来承担。而且这些主要针对老一点的房子，具体多老算老还是要看地标来判断，每个地区历史都不大相同。
我总不能抓住不买房的人说我给你讲一讲买房吧，那我不是个憨憨==我指的“客户咨询”是一个广义概念，比如如果上来就问“我想买房带我看这些房子行吗/给我找什么什么样的房子好吗”，我是没办法什么都不问就说“好的”，这样就开始了咨询，也就是了解Ta情况介绍流程，这个流程非常重要，包括了lender，escrow，验房师等等都会聊到，我甚至自己做了双语的流程图，因为很多客户家人在国内，想要比较一下美国这边的不同，这是双向选择的过程，客户要看看我说的内容经验以及性格是否满足他的需要，如果客户卖房更适合for sale by owner, 我就不会当这个中介了，告诉他怎么自己上网挂就好；如果客户喜欢平台化，我也会判断如果他更适合平台服务而不是一对一, 也就不是我的客户，他可以继而去咨询平台。我也希望和我合作的客户是信任我而且在一个page的啊，毕竟我们服务是不收费的，甚至还打折，希望自己的经验时间是给和自己合适的客户，如果不被信任合作时候也觉得会比较艰难，当然这是不容易的，就像你说的你也始终坚信一个中介但是最后却不如意，的确有这个风险，所以我想获得信任就只能通过自己的做事方式。
title 手续费是closing的一部分啊，至少我们这州是，你们不是吗？这个lender给不出具体的是因为每个产权公司不同，但是他们有收费标准的，是一个chart, 房价不同价格不同，贷款和现金不同，我们合作过的本州产权公司就那么5-10家所以很容易就清楚这部分多少，是很难另立名目mark up的，但是之前回复我提到了，如果买家产权公司已经被卖家定了（他们还提前调取产权报告），除非是买家市场否则很难单独选择已经定下来的Title and escrow, 买家市场特别是海外买家我们做很多帮客户选自己喜欢的，主要目的也不是费用是客户想要海外公正签字配合度的问题
从地下室开始，我买过crawl space的房子，大家尽量不要买。很多人可能不知道这个，就是大约半人高的一个地下空间。因为不太在乎地下室，所以没太在意。后面卖房的时候，因为这个少卖了两万还差点和卖家没谈妥。其实crawl space潮湿和渗水是很常见的，但是因为这个空间我们并不常去，所以我们一直没有发现它的渗水问题直到卖房。后面咨询了一个专家，他很直接的跟我说，市场上那些治理的办法其实都不能很有效的根治，引起渗水的原因是因为下雨导致地下水水位升高。地下室渗水也大多是这个原因。叫我别想着治。后来买家自己找了人来看，中间很多波折，最后他们买了自己解决。我觉得如果条件允许应该如实告知买家，让他们自己来解决是最好的。这样后续也不会有别的麻烦。
我是个打破砂锅问到底的脾气，所以我就想为什么我的房检师没发现，是不能发现的吗？后来我发现是可以从一些地方判断的，我写下来，大家买房的时候注意下，去看房不应该只看装修，就算你有靠谱的房检师，掏了房检的费用你就很被动了。没有装修的地下室，可以看墙砖，如果靠近地面的墙砖上面有一层白霜，那么恭喜你白霜到哪里，这个房子的地下水水位最高的时候就在那。仔细看木头是否完整干燥，顺便查看有没有被啃食的痕迹，因为渗水会引起潮湿，进而导致木头的潮湿腐烂，有一种蚂蚁是专门吃湿木头的。叫carpet ant和白蚁差不多，一旦发现都是需要处理的。大家发现自己家里地下室有蚂蚁的时候，也多个心眼。完成的地下室是很难判断的，如果较真的姐妹看房自备湿度计吧，但是觉得用处不大。完成的地下室是对房屋缺陷最好的伪装，然后还能多卖几万。还有一个就是，没有装修的地下室，在所有墙砖上都涂了白漆，这也是高度可疑的，有一种防渗水的密封剂叫drylok，就是看上去像白漆。你想想除了渗水和预防渗水涂这个干嘛？当然seller可能会说他喜欢白色的石头。那取决于你喜不喜欢白色的石头。
现在有点晚了，脑子思路不清晰，大家见谅。说完今天最后一点，接下来的下次更新。我的地下室章节还没完。如果大家的地下室有安装sump pump，请注意sump pump失灵导致的水淹地下室，保险有时候需要另外购买的，买home insurance的时候千万别忘了。不然保险公司不赔的。
大家晚安。
在常年干燥的地区，一年可能就一个多星期下雨的地区，也是一定要检查这个吗？
我也有参观过一些房子的确地下室很难进去，那我自己估计是肯定不会进去的，是要在inspector检查的时候叮嘱他这个以及拍照吗？
感谢楼主分享！对于第一次购房的人太有用了
其实我建议你，如果你进不去就别买了。因为你没法维护。
回答你的问题哈，一种inspector会进去，一种说怕有危险进不去，会写明他没进去不负责。总的来说，房检报告就是房检师说我看了哪哪哪，但是我免责。
咋感觉房检师是个骗钱的职业。
可能因此引起的诉讼太多了。买房事太多，尤其有些地方房子太老。
比如我们华州（西雅图）这里首先就没有说验房师怕麻烦不去crawl space, 前几年我带客户检查的时候，遇到的别的潜在买家的验房师嫌弃不想上去下去，或者客户想省钱讨价还价他们减少服务；随着现在资讯发达越来越少了，明码标价平行比较，科技发达，无人机各种仪器都上了。说英文的客户我都建议上网看评价选择，不说英语依赖我的我也会推荐不止一个，毕竟挂牌美国公司绑定销售是绝对不允许的，而且不管是贷款师或者验房师我也只推荐客户用过说不错的，因为很多没用过真不敢瞎推荐。
不过西雅图这边山地多，没有太多地下室的构造，很多都是半地下，我不太认同楼主说的crawl space 渗水常见，所以觉得地标能给大家更多参考性。比如我们这边，潮湿不等于积水，潮湿我们这边有雨季特别是老房子绝对理解，渗水积水检查出来一定建议处理，保养好的不会因为老就积水渗水，发现了要查到根源要装抽水泵啥的，或者知晓这个处理产生的费用从而调整预期来承担。而且这些主要针对老一点的房子，具体多老算老还是要看地标来判断，每个地区历史都不大相同。
有一点楼主和大家讨论的很对，验房师其实主要价值就是去看我们进不去的地方，否则其他功能性我带客户看房时候都能检查test一遍了，他们如果不爬高上低简直太不专业了。但是他们确实只是诊断师，类似体检医生，不是专科医生，所以他们的保险非常健全，就是防治有纠纷打官司的。我们这边房子销售快，很多都是卖家已经出钱检查了房屋给出第三方的报告，买家可以选择再检，我也建议客户/我代替客户主动打电话给验房师仔细询问各种奇怪问题，比如如何改善，花费多少等等，客户很多时候不好意思但是其实那个验房师是很值得被骚扰一下的，信息量很大，都是第三方不存在刻意隐瞒，毕竟图片和报告要按照市政标准来写，如果草草了事写了个summary 美其名曰做了检房就是假的。
我有的客户第一房不认识我，因为不会英语找那种移民来的兼职经纪华人一条龙包办有被欺骗的，这样很可能人家给ta推荐的验房师根本没有资质，欺负ta英文不好，合同不看就签字，也不清楚自己保护是啥，走一步算一步。我帮Ta买第二套ta居然不清楚正常的流程原来是这样啊
我也是那边帖子看过来的，看到你碼字就觉得比亲切！我心中的房似锦就是你这样的。笔芯
有不同的观点是很正常的
我觉得所在地什么样的房型最多就买什么样的最保
你先把你的保险合同翻出来看一下
应该是water back up那部分
如果没有的话，问一下保险公司能不能加
谢谢楼主！
不客气，多嘴一句时不时去看看能不能正常工作
中介的雷真的避不开
我只能写一些我的经验
怎么尽量保护自己的利益这种
本来觉得你还行
现在觉得不行了
中介可以从贷款经济抽成
你说没有捆绑销售
服气
签合同的时候会跟客户讲讲title company的收费明细吗
大多都是写了完事
你们捆绑销售，利益勾联的那些事
罄竹难书。。。
你可以写，但是你不要直接不清楚我所在州的法律状况来一句“你不行”？哪里都有非法和回扣的事情，你知道回扣是违法的并且留证据可以告的。既然心里不舒服，为什么不用法律武器保护自己呢？为什么我说不能捆绑销售呢？我们公司买房时合同要加上一句，我们并非贷款机构，和贷款机构没有任何利益关系；如果我们推荐了验房师，也要写上我们推荐的是哪家，和我们没有利益关系。
我不是很清楚为什么你的地方贷款师和验房师都是没有办法侧面查评价的（当然不排除别人用的好你这次没弄好这种概率）。并且我的原则是（仅仅是我的，别的糟烂的我也听很多说三天三夜也说不完，没必要洗白一个行业）我推荐的贷款师前提：
1. 客户需要被推荐，否则我也建议客户自己找
2. 推荐不止一家，大银行小broker男女老少看客户喜好，翻绿头牌他们自己翻
3.这也是最重要的，必须是不只一个客户用过反推荐给我的，告诉我真的不错可以推荐给别的客户，而非主动找我意向合作的
4.贷款师门道很多，他们嫌弃麻烦的不想告诉客户的我都做个坏人告诉客户怎么比较利率，分别咨询
5.说来是不公平，我们推荐给贷款师的真的机会极多，反而他们无法给我们推荐客户因为往往找他们的已经有经纪人了。但是我目的是客户贷款顺利交易才会顺利，所以我最不怕客户去比较，爱折腾的人才有好利率，这绝对是天理。居然能为点点折扣冒着丢执照风险的你那边好像很大几率能遇到，所以我想知道你的坐标，也算帮大家避雷了呀
另外回答你一个问题：
产权公司费用明细当然可以给客户啊(附图)客户问的话我直接截图其他客户的结算给他们看供他们参考（抹去个人信息）告诉他们收费的明目，再次强调，因为这都是透明的啊！只是你贷款师没告诉你，你可以找Escrow佐证，因为这些都是escrow收费标准的。只不过我们这边市场销售快，卖家一般已经选择好了产权公司，买家是要跟着他们选的用。如果是开发商，用的这家对卖家有折扣合同上也要写清楚。
你说的话太肯定了
而且全篇都是你怎么怎么怎么和客户沟通，帮助客户
讲到房子的问题就避重就轻，能来些实际的吗
我们想知道的是房子那些看不见的隐患
不是你怎么帮客户
别老在我这打广告
不亏心的话你以中介的角度写写房子隐患的科普文
要又干又硬那种
你敢吗，不是你不懂房子，就是你不敢写
如果你写了，大家都觉得你写的好
我给你发文道歉
不然我看你一次怼你一次
没有中介会主动给客户讲cost
别人问你才讲
可惜大多数都是第一次买房
谁知道呢
这就是我想表达的中介没几个好东西
很多人买了一圈房下来
都没搞清楚自己怎么买房
足以证明你确实不怎么
再说下去，我就把你发的这些东西结合起来给大家做个科普文
哈哈哈
我说的肯定是因为我这有明确做法呀，不了解其他人我怎么评价别人呢？有一说一，行业没必要洗白因为鱼目混杂，我也绝对没权利代表一个行业。只是和你目的一样，能给大家普通家庭个人避避雷，明白为什么会遇到，遇到了怎么解决，怎么争取不遇到，就是最大收获了，这不是各位看官想知道的么？
我刚才说的不是我的客户也看懂了那五条怎么选lender，就行了。我朋友问我我也会说一样的，因为全美这几个参与的party很像，比如贷款师验房师，不过我说的法律方面是我们州的，没办法代表其他州。所以我提醒看帖的人，如果华州发现回馈绝对可以举报。
毕竟交易中很多不确定因素，参与的party也很多。有时候对方/对方经纪态度都是我和我客户讨论要不要写offer的关键，避免交易中被牵着鼻子走。但是对于一个想买房卖房的普通人流程透明绝对是有所帮助的，一开始咨询绝对有权利知道所有流程，不是被推着而是自己有方向，语言本身不是问题，哪怕不说英语。甚至关于合同里描述的极端情况也应该和客户阐述清楚（毕竟遇到了保护的是他们自己的押金，他们有权利知道那些contingency到底什么情况下能作用）可惜大多数经纪人（我也和一些同行聊很多）一般都是“不愿意过多赘述风险部分，希望打包票先走这一步再说，出了事情再解决就好了说多了徒增烦恼”。遗憾的是人家年龄在那里，也做的风生水起，我也理解他们认为这样时间更“高效”。有时候我的谨慎也会吓到客户，嫌我啰嗦，我也因此失去过一些客户。
我在论坛主要是看帖回复比较多，毕竟80%都是回复生活相关，情感相关和二手帖子，其他行业相关能给具体建议的我才回复的呀，回复是我的权利，狂刷屏做广告这事情咱不做，我用心码字也需要时间的，我如果认真回复宣传了自己也确实是好的“副作用”。我有回复的权利就像你也有怼我的权利一样，互相存在只要给大家有用信息就好了。干货文章如果写了会发的，一直论坛上都是回复者很少主动发和自己相关的内容或者自己客户的事情，有些也有隐私问题要询问客户后再写，不过最近筹备的内容是开发商合同里“霸王条款”的部分和华州租赁新规定，本来是我工作相关的平台分享而已，谢谢提醒，到时候如果觉得文稿适合也可以和大家分享讨论
看到你补充说那个cost,对你也许是个例，但是你还真说对了==我主动讲Cost是因为以下：
1 客户需要知道除了首付/房款之外还要准备多少活钱才够closing, 如果他们不问我也一定提醒，因为即使大头是卖家付，买家（特别是贷款）也是需要付很多item的，不然他们最后可能就会不够钱close(这就是我说的购房流程里一部分）
2 很多我这边Tech客户找到的lender 有lender credit, 我们也帮忙付closing cost.；如果是公司允许情况下，这个钱怎么用，能用在哪，和lender有关系，这也是流程的一部分，如果弄不清楚（甚至有的经纪人希望自己客户不清楚），用不掉就没有了。我现在敢这样写出来也是因为我希望客户用掉，而非到最后lender一句“做不进去了”就不了了之。但是能用哪里，怎么用，一旦贷款，不是我们公司决定的，是全给lender和escrow。这里就有很多讲究了，所以这才回到我一直说的“流程”，upfront弄清楚就好
但是坐标依然重要，我中部的朋友表示不太清楚这些credit, 西海岸多点
中介大忽悠，
你问，我就说。
你没问，我不说。
说白了就是你们不想客户知道的太多，
也没耐心和时间先跟客户过一下买房流程。
这不就是赚快钱吗？哈哈哈
再加上你说的，客户咨询会解答
我想问你，客户咨询不解答的是不想赚钱了吗
哪个中介客户咨询不解答呢
我单指title company的开销
产权保险，title company的手续费，以及操作流程等等
最后的closing cost你当然会说啊
不然客户怎么掏钱
我总不能抓住不买房的人说我给你讲一讲买房吧，那我不是个憨憨==我指的“客户咨询”是一个广义概念，比如如果上来就问“我想买房带我看这些房子行吗/给我找什么什么样的房子好吗”，我是没办法什么都不问就说“好的”，这样就开始了咨询，也就是了解Ta情况介绍流程，这个流程非常重要，包括了lender，escrow，验房师等等都会聊到，我甚至自己做了双语的流程图，因为很多客户家人在国内，想要比较一下美国这边的不同，这是双向选择的过程，客户要看看我说的内容经验以及性格是否满足他的需要，如果客户卖房更适合for sale by owner, 我就不会当这个中介了，告诉他怎么自己上网挂就好；如果客户喜欢平台化，我也会判断如果他更适合平台服务而不是一对一, 也就不是我的客户，他可以继而去咨询平台。我也希望和我合作的客户是信任我而且在一个page的啊，毕竟我们服务是不收费的，甚至还打折，希望自己的经验时间是给和自己合适的客户，如果不被信任合作时候也觉得会比较艰难，当然这是不容易的，就像你说的你也始终坚信一个中介但是最后却不如意，的确有这个风险，所以我想获得信任就只能通过自己的做事方式。
解释我通常的做法作为大家选择agent的参考，如果他们想要agent参与的情况下。我内心认为，如果中介只走流程没有各个部分给经验和专业的处理方式，那么可见的未来这个行业（包括贷款）就很容易被机器替代了。之所以美国的中介（不只房子相关，中介这个概念）行业法律很多年，也是因为很多人为的纠纷是很复杂的，美国格外强调各司其职和法律建议，甚至东海岸很多地方是需要律师一定要介入的。我认真码字也是觉得有天如果中介的文案工作被机器替代了，我还不至于被淘汰，还会做一个良心的咨询师，就像理发师一样，云看房和实体看房五官去闻去看去听一个房子，还是差别很大的
title 手续费是closing的一部分啊，至少我们这州是，你们不是吗？这个lender给不出具体的是因为每个产权公司不同，但是他们有收费标准的，是一个chart, 房价不同价格不同，贷款和现金不同，我们合作过的本州产权公司就那么5-10家所以很容易就清楚这部分多少，是很难另立名目mark up的，但是之前回复我提到了，如果买家产权公司已经被卖家定了（他们还提前调取产权报告），除非是买家市场否则很难单独选择已经定下来的Title and escrow, 买家市场特别是海外买家我们做很多帮客户选自己喜欢的，主要目的也不是费用是客户想要海外公正签字配合度的问题