美国房贷利率持续下跌,现在是重新贷款(Refinance)的好时机

kristine123
楼主 (北美微论坛)
美联储在2019年决定停止升息并开始降息,已在经济中产生广泛的影响。抵押贷款利率在2019年一直在稳步下降。十年期国债利率已从1月份的2.7%降至8月份1.5%的一年低点。这是一个实质性的下降,在2018年10月,抵押贷款利率是3.2%。而30年期固息抵押贷款平均利率为3.8%,一年前为4.60%。
利率下降也使购房者拥有更强的购买力。据房地产网站LendingTree.com的估计,30年期抵押贷款利率为5%时,每月还款1,000美元的购房者可以买得起价值186,282美元的住房。如果利率降至4%,每月还款1,000美元的购房者可以买得起价值209,461美元的住房,可负担房屋总价提高约23,000美元。特别是第一次购房的人,利率的浮动会造成很大的价格差。如果贷款30万美元,那么30年固定贷款利率每下降0.25个百分点,每个月可省下50美元。下表可以看出如果购房总价分别为50万美元和30万美元时,贷款利率从4.5%下降到3.5%对贷款利率的影响:
    
  4.50% 3.50% 月还款减少额 贷款利息总减少额
总房价500000美元    
首付20% $100,000 $100,000   
贷款30年,每月还款 $2,027 $1,796 $231 $83,160
贷款10年,每月还款 $4,146 $3,955 $191 $22,920
总房价300000美元    
首付20% $60,000 $60,000   
贷款30年,每月还款 $1,216 $1,078 $138 &49,680
贷款10年,每月还款 $2,487 $2,373 $114 $13,680

对于已购房者,利率下降也给购房者进行重新贷款(Refinancing)提供了良机。那么,什么是重新贷款Refinancing呢?Refinancing简单来说就是“再融资”或者“重新贷款”。 重新贷款是通过改变原来的贷款条件,比如降低利率,缩短还款期限,办理一个重新贷款。用新贷款代替旧贷款,继续偿还债务。具体包括这几个步骤: 一、想改善现有贷款。二、向信贷机构申请新贷款。三、用新贷款偿还原有债务。四、按时还贷。假设王先生10年前买了一处房产,贷款40万,贷款30年,贷款年利率5%。近期年贷款利率已经降至3.5%。他最近想趁着房贷利率降低,办理重新贷款,把原来的高利率降下来,减少贷款利率支出。出于这个目的,他可以采用重新贷款 (Refinance Mortgage)的方式。经过办理重新贷款,王先生以后可以每月少还款260.28元,共计少支付利息62,467.60元。

  Current Loan (Remaining)目前贷款 New Loan
Refinance 后贷款
Difference差额
Principal/Loan Amount贷款剩余本金 $325,368.26 $325,368.26 $0.00
Length剩余贷款期限 240 months 240 months 0 months
Interest Rate贷款利率 5% 3.50% -1.50%
Monthly Pay每月还款额 $2,147.29 $1,887.00 ($260.28)
Total Payments共还款金额 $515,348.76 $452,881.16 ($62,467.60)
Total Interest贷款利息总额 $189,980.50 $127,512.90 ($62,467.60)

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