美国房贷利率持续下跌，现在是重新贷款（Refinance)的好时机

美联储在2019年决定停止升息并开始降息，已在经济中产生广泛的影响。抵押贷款利率在2019年一直在稳步下降。十年期国债利率已从1月份的2.7%降至8月份1.5%的一年低点。这是一个实质性的下降，在2018年10月，抵押贷款利率是3.2%。而30年期固息抵押贷款平均利率为3.8%，一年前为4.60%。
利率下降也使购房者拥有更强的购买力。据房地产网站LendingTree.com的估计，30年期抵押贷款利率为5%时，每月还款1,000美元的购房者可以买得起价值186,282美元的住房。如果利率降至4%，每月还款1,000美元的购房者可以买得起价值209,461美元的住房，可负担房屋总价提高约23,000美元。特别是第一次购房的人，利率的浮动会造成很大的价格差。如果贷款30万美元，那么30年固定贷款利率每下降0.25个百分点，每个月可省下50美元。下表可以看出如果购房总价分别为50万美元和30万美元时，贷款利率从4.5%下降到3.5%对贷款利率的影响：
　   

	4.50%	3.50%	月还款减少额	贷款利息总减少额
总房价500000美元
首付20%	$100,000	$100,000
贷款30年，每月还款	$2,027	$1,796	$231	$83,160
贷款10年，每月还款	$4,146	$3,955	$191	$22,920
总房价300000美元
首付20%	$60,000	$60,000
贷款30年，每月还款	$1,216	$1,078	$138	&49,680
贷款10年，每月还款	$2,487	$2,373	$114	$13,680

对于已购房者，利率下降也给购房者进行重新贷款（Refinancing）提供了良机。那么，什么是重新贷款Refinancing呢？Refinancing简单来说就是“再融资”或者“重新贷款”。 重新贷款是通过改变原来的贷款条件，比如降低利率，缩短还款期限，办理一个重新贷款。用新贷款代替旧贷款，继续偿还债务。具体包括这几个步骤： 一、想改善现有贷款。二、向信贷机构申请新贷款。三、用新贷款偿还原有债务。四、按时还贷。假设王先生10年前买了一处房产，贷款40万，贷款30年，贷款年利率5%。近期年贷款利率已经降至3.5%。他最近想趁着房贷利率降低，办理重新贷款，把原来的高利率降下来，减少贷款利率支出。出于这个目的，他可以采用重新贷款 (Refinance Mortgage)的方式。经过办理重新贷款，王先生以后可以每月少还款260.28元，共计少支付利息62,467.60元。

	Current Loan (Remaining)目前贷款	New Loan Refinance 后贷款	Difference差额
Principal/Loan Amount贷款剩余本金	$325,368.26	$325,368.26	$0.00
Length剩余贷款期限	240 months	240 months	0 months
Interest Rate贷款利率	5%	3.50%	-1.50%
Monthly Pay每月还款额	$2,147.29	$1,887.00	($260.28)
Total Payments共还款金额	$515,348.76	$452,881.16	($62,467.60)
Total Interest贷款利息总额	$189,980.50	$127,512.90	($62,467.60)

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