2020年旧金山湾区房子你应该知道的事

本帖最后由 kunkunnpku 于 2020-1-20 23:39 编辑

很多人都在试图预测2020年旧金山湾区的房市走向。

我们从刚刚过去的2019最后一个季度的市场数据就能看出一些端倪。

2019第四季湾区房子：怎一个少字了得！

咱们先说说想买房的各位最关心的——房价。

咱们只看大家买得最多的Single Family House, Condo和Townhouse这三类居民用房。





跟2018年同期相比，2019年10月到12月，San Mateo 和 Alameda县房价中位数降了些，而San Francisco和Santa Clara县房价中位数涨了些。

但是在湾区，这点房价的涨跌并不能说明市场是火是冷。咱们得看看这段期间房子的库存量和交易量都啥样。

第一少：市面房子更少

跟2018年比起来，2019年第四季度的库存量要少20%左右。什么意思？平均下来，10-12月，每个县每个月比去年同期少了250套房子的库存。





库存量更少了，但为什么这段时间湾区四县的卖出的房子数量却都要高于去年同期？




（2018 VS 2019湾区四县第四季度成交数量对比，2019全部都高于2018）

两方面原因：一方面因为新上市的房子数量太少，远远低于需求，购房需求有所积压；另一方面，很多在市场上很久也卖不掉的房子开始降价，所以购房者趁机入手。

下面这张图展示了这段时间新上市的房子数量（红色）和售出数量（蓝色）的比较，售出数量远远高于新上市的数量。


（售出数量VS湾区第四季度新上市房子数量）

从十月到十二月，湾区成交量虽然在减少，但是变化并不显著。但新上市的房子数量却一路下降。

从地区来看，除了San Francisco County 比2018年同期三个月多了4套新上市的房子。其他三个县新上市的房子数量均略低于2018年第四季度。


（相比与2018年同期新上市的房子数量）

看着图感觉数量还挺多？

来，感受一下Flyhomes Research团队分析逐个城市带给你的血淋淋数字：

我们经常买的刚需房的价钱范围在120万-180万期间。整个12月，这个价钱范围内新上市Single Family House数量:

Santa Clara: 2；Mountain View: 0；Foster City: 0；San Francisco Mission Bay: 0；San Francisco Inner Sunset: 0

这段时间我们很多顾客，钱都准备好了，但市场上就是没有理想的房子。

第二少：房子市场停留天数少

2019年最后一个季度，刚需房卖得有多快？

咱们以Santa Clara县为例。12月刚出来的房子，一套8天就被卖出，一套12天被卖出。平常要两个open house卖家才考虑卖房子，这段时间一个open house卖家就收到没法拒绝的offer。尤其是抢手的学区房，你去Tahoe出门滑个雪，再犹豫那么一下下，房子很可能就没了。

市面房子少了，房子市场停留时间少了，但是想买房子的人却不少！于是一套房子收到的Offer数量反而比2018年同期更多了！在过去的这一季度一套房子收到十几个、几十个Offer很正常。于是，抢房大战开始了。

东湾的一套房子收到了137个Offer！！！

据我们的Client Advisor说，当时来抢房的人光看房就排起了长队。

同样在东湾，我们帮另一位客户，用Flyhomes的All Cash Offer，PK掉了其他15个竞争者，抢下了一套房子。这在2018年的冬天，基本上很少遇到两位数以上的Offer竞争。（参考我们上个月的抢房文章）

而我们12月帮顾客在Santa Clara市抢到的一个房子，收到16个Offer！

谢天谢地我们是用Early Offer 早早拿下了该房子。而同小区同户型的房子成交价有比我们高十万刀的，也是一上市就收到多个Offer很快就被抢了。

这样看来，抱着不着急观望状态的买家估计就只能一直“观望”着别人迅速买下房子了。

去年到底为啥抢得疯？

从2019年第四季度的数据来看，虽然房子数量极少，但是想买房的人却特别多。这是为啥？

2019年下半年，美国S&P500 股市数值创历史新高3200点。经济形势一片大好。

尤其是硅谷，我们就拿科技公司云集的Santa Clara County来说，就业率也达到了历史新高。从去年下半年开始，整个湾区增加了上万个工作岗位，Santa  Clara County更是一个月就增加5000份工作。

工作机会一多，人口不断涌入，进一步推动了住房需求。而当新上市的房子有限，尤其是秋冬淡季卖家不出手，需求还猛增，抢房大战愈演愈烈。

同时，2019年美国房贷利率30年来一路走低。很多flyhomes的客户以3.75%、甚至3.5%的低利率在2019年买房。

对于一套一百万美金的房子，利率能低一个点，就能省下不少银子。12月的时候，一些本来没那么急迫买房的人担心新年一过美联储再整什么幺蛾子加息，不如现在加入抢房大军。于是，一套房子几十个Offer在上个月真不叫个事儿。

据Flyhomes的Client Advisor们的回忆，2018年最后一个季度大家对房子的热情并没有这么高。主要是因为当时12月股市跌了一下，而当时的利率还挺高。这也说明了房市真是经济的晴雨表。经济上一丁点的风吹草动都会影响整个房子市场。

现在在湾区买房，人得跟着房子跑。买房子我不要你怎么想，重点要看有没有房。

说了这么多，至于大家最关心的2020年湾区房市走势：虽然不能神测未来，但是我们通过大数据和丰富经验，可以发现，2020湾区的抢房大战已经开始了！

这几天，我们前线传来了CA们25个Offer、30个Offer抢一套房子的号角声。

经济学家Jeff Tucker表示：“未来5到10年，全美住房量的紧缺将达到最严重的程度。” 但是我们相信，有智有谋肯努力，一定就能买到好房子。