2020赢在起点！纽约春季购房，最全权威指南来了！

新年伊始您的新年计划是什么？找到工作，升职，运动，减肥，旅行还是考虑买房？
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能拥有一个属于自己的小家
是不少纽约客为之奋斗想要达成的心愿

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想买房但是又担心自己没有经验？不用怕！
本期我们特别邀请纽约资深获奖地产经纪人Peggy Peng 女士为大家解答纽约购房您一定要知道的干货！一起看起来吧
01PART真实案例分析
小A是今年刚刚毕业的大学生，她正要入职曼哈顿中城的一家金融机构。年收入9万。她正在纠结在哪里租房。为了节省通勤时间，她选择住在曼哈顿或周边。曼哈顿租房十分贵，一年仅在住房上就花掉近4万的费用（曼哈顿一房一厅的新公寓出租约每月3700左右），考虑到租房开销太大，在家人的支持下，她有了买房的想法。小A希望贷款买一套房产。可是刚刚踏出校园的她，社会经验不足，浏览各种房源网站也是眼花缭乱，买房应该从何下手呢？
C女士是一位喜欢纽约的国际客人，因为工作和商务原因，她常年到世界各地访问，她最喜欢纽约国际又年轻活力的城市文化。她希望未来可以把纽约作为自己的第二个家，细细感受这座城市的文化和魅力。同时也希望配置一些优质美金的资产，C女士这样的客户又适合在哪里购房呢？她这样持外国护照的客人在纽约购房有任何不同？ C女士购房方式灵活，可贷款可全款支付。

小A  VS  C女士哪一位的购房难度更大呢？ 买房，她们都准备好了吗？ 她们分别适合怎样的房产呢？
我们带着小A 和 C 女士的案例，请教Peggy，请她为我们逐一解答 （请继续下拉查看详细分析）。
Peggy Peng介绍 Peggy Peng女士是曼哈顿业绩非常突出的资深华人地产经纪人，地产交易十分活跃，她拥有忠诚度极高的客户群，她的专业和诚信深受本土和国际客户的好评与信赖。她在美国纽约获得双硕士文凭，是纽约顶尖地产经纪公司R New York的高端地产咨询顾问和经纪人，千万俱乐部成员。她是公司 The Peng Global Team（Peng国际团队）的创始人，R New York 地产公司由华尔街资深人士Richie Friedman先生创立。Peggy Peggy女士对曼哈顿和长岛房地产市场有非常熟悉和深入的了解。她的成功的交易案例包括帮助国际买家购入曼哈顿历史保护联排别墅，纽约最优地段的地标公寓，曼哈顿优质社区的刚需住宅公寓，大学周边投资和长岛别墅。她尤其擅长各类投资类房产。Peggy同时持有商业房地产投资执照 Commercial & Investment Certification (CIREC) .她也为客人提供物业管理协助和代理出租的一站式地产服务。奖项： 2017年6月的曼哈顿销售前25-Manhattan’s Top 25 Sales Agent-June 2017（排名第10） 2017年11月曼哈顿租赁前20-Manhattan’s Top 20 Top Rental Individuals-November 2017的奖项。NRT全美2017第三季度前1000位经纪人NRT Top 1000 Sales Associates for 3rd Quarter of 2017 2018 12月单月交易额达1300万-Top Producer 2019 第一季度千万交易经纪人

专业协会： 纽约地产协会会员 纽约亚洲地产职业人协会会员

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专家解读
Peggy： 北美消费指南的观众好！首先祝大家新年大吉！很高兴就购房和大家做深入的交流。

如下为房产置业专家Peggy Peng 女士的分析

买家特征
小A和C女士是非常典型的两类买家。 小A代表着美国本地初次购房的买家。他们的特点是，由于未来变数多，买房的动机不够强，年轻，在本地有稳定收入，但是在本地属于高消费一族。工作十分繁忙，且不确定几年后会在哪里定居和工作。很少有更多精力关注房产。对本地房产的了解可能存在较为片面，如只能通过周边朋友或者网络等渠道了解住宅信息。 C女士代表着国际买家，他们往往更多的阅历，曾经在本国有过购房经历，和投资经历，但是对纽约的地产市场历史发展，现有特征，行情，社区特点完全不熟悉或者了解一部分。不知道购买多少价值（预算）和哪个区位的房产是最合理和最佳的投资。

购房挑战分析
小A购房的最大挑战在于购房经验不足，更加需要一个经验十分丰富的经纪人和房产专家全程给予咨询、导航和帮助。例如，针对确定是否符合购房资质时，小A需要贷款，她需要首先自查信用分数是多少？一般信用分数670分以上都算不错。

在美国使用本土利率贷款，银行往往要求您有三种信用参考，即最好有三张信用卡，并且保持按时还款记录。小A刚刚就业，而一般贷款银行需要提供前两年的报税单，所以小A的案例可以在经纪人的帮助下寻找一些更加灵活的中小型银行提供特殊贷款项目，这样的路径也是可行和成功的。  
如果小A的部分购房资金需要接受父母赠与，那么这笔赠与资金最好尽早打入小A银行账户更利于贷款，最好在开始贷款前的两个月就打入账户。同时，在购买什么区域的房产，怎么出价，怎样谈判价格等，经纪人都会在一路给予专业的建议。所以，对于初次购房如小A这样的客户，买房的关键在于准备，一是资产准备（贷款资质准备），二是充分的心理准备（建立买房自信和增强动力），需要找到可信赖的经纪人，完成两者的准备和评估。
C女士购房最大的挑战在于需要注意在以前本国投资的一些思维干扰在纽约的投资预期和选择（比如在纽约购房不适合短线投资，更适合长期持有；选择持有成本（每月管理费＋年房产税）多少为合理的？）同时规避在海外购房的投资风险。比如，曼哈顿的房地产市场发展比中国大都市房地产发展历史更久远，最好的社区不一定是在最热闹的地段。

C女士需要根据经纪人对当地文化、居住习惯的介绍，选择最有价值的投资区域和地块。比如， 上西区，林肯中心，上东区等就是一些既便利又临中央公园，适合居住的高雅社区。Peggy还建议，在C女士购房中，尽量控制预算，在符合要求的房源中，尽量避免选择价位过高的房源。因为价格过高的房源，会增加风险，降低出租率。所以价位居中（预算设定按同类房型房价的中位数来选），房源满意，社区优质，即使不使用房产容易出租和转卖是C女士购房应该追求的目标。C女士虽然是国际买家，但是购房费用和本土买房没有任何差别。并且她也可以获得50%的购房贷款。所以对于C女士而言，在买房中，关键在于了解和学习当地市场，和经纪人一起锁定最佳地段和社区的有价值的物业。
购房推荐
1针对小A的案例

针对小A的案例，Peggy认为，小A根据自身特色选择最符合自己的房产和社区。由于这是小A的第一次购房，既为过渡房，日后会有其它选择。所以，应该首选（既适合自住又适合投资）的社区和地段。
适合小A的预算： 在价位上不宜过高，一般在100万以内，或左右（新房）。70-85万二手房，最低60万左右。（首付在百分之20-40 既14万－28万）。
适合小A的地段为：曼哈顿下城华尔街以北市政厅广场附近，联合广场（Union Square）周边，切尔西，林肯中心附近，以及上东上西区。这些都是小户型投资的最佳地点。如果小A喜欢新楼又安静方便的环境，可以考虑长岛市，和威廉斯堡。Peggy Peng特别强调，由于曼哈顿人口流动大，小户型是非常具有价值也是最灵活的一种房产，以后如果小A搬家，这样的房产可以很容易作为出租房或者转卖。可能几年下来，随着房产的增值，小A就很容易把几年的房租节省下来了。

2针对C女士的案例

针对C女士的案例，C女士由于是国际买家，在购房前期一定要对社区的房价，租金，做充分考察。

适合C女士的预算推荐：150-340万区间。
适合C女士的地段和房源推荐：可以考虑两房两卫的房产。位置选择在靠近中央公园的社区，周边有大学或者优质的教育资源更佳。因为两房是曼哈顿需求较大，而且增值最佳的一类房产。适合长期持有，出租容易。 优选一些地段最佳，持有成本合理的新大楼。


02PART纽约购房正确打开方式
感谢Peggy的深入案例分析，下面我们就请Peggy 来为我们解答纽约购房指南的一系列问题。01





在纽约购房第一步是什么？
Peggy：购房的第一步重点并不是查看房源。纽约的房源都是经纪人联网的，不同经纪人都能看到同样的房源，不同的在于其专业度，和对房产市场的了解深度。而是锁定一个专业的买家经纪人。
经纪人是为您购房把关的最重要的人。身为地产专业人士，角色不仅在于给您提供房源，更重要在于提供房源的点评，为您指出某个房源的潜在风险，避免您选择不适合购房的区域等。这里的误区在于，请不要同时使用两个经纪人或多个，而是要明确和您指定买房经纪人确定合作关系。这样不仅会避免造成经纪人重复劳动，同时，会帮助您与经纪人之间的良好而稳固的互信合作关系。 让经纪人也能真正的为您服务，从您的立场和利益出发。 可从为人品质；专业素养，沟通能力三方面来确定您的经纪人。
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买家是否需要支付经纪人费用？
Peggy ：不需要。在纽约买房，乃至整个美国，经纪人费用都是统一由卖家承担。
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除了确认经纪人，还应注意？

Peggy：确定好经纪人后，就是开始做购房预算的制定和选房区域锁定和制定选房标准。
首先预算设定要合理，比如，一房一厅的预算不宜设置多高。两房两卫的预算最好在中位数。这样利于房产未来的增值和出租。
另外，选房区域一定要和经纪人一起共同商议制定，因为经纪人了解哪些是具有潜力和价值的社区。买房一定要买有价值的地段。而非仅看房源本身的豪华和室内装修等。 也就是要有全局的眼光和长远的眼光。
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多久看一次房？看房应注意？

Peggy：刚开始看房可以每周看一次，每次看5-7个房产，大约看了三次以后，确定重点，之后就是出现目标房产就随时看。
看房时，要注意朝向，窗外可见视线的景观如何？噪音，层高ceiling height，每个房间的宽度，地板，厨房，厕所，窗户的状态，衣橱面积等，房源位于大楼楼层等, 周边是否有潜在新修的大楼阻挡视线等。
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多久可以找到理想房源？

Peggy：这是一个很好的问题。 有时候第一周就能看到理想房产。一般而言，从开始看房起算，如果很快确定买房的目标，在春季大约在1-2个月内就能找到理想房产，如果在夏秋季节需要1-4个月找到理想房产。
如果购买新房也就是期房，可选范围很少，也就是随时都能和经纪人确定哪一个新盘是目前市场上最有价值出手的物业，是否不能错过。所以买新房一般会很快锁定物业，而且买新房动作也要更快，因为新房更加稀缺。
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签约以后多久可以过户交房？

Peggy：购买二手房，如果要贷款，一般在45天-60天可以交房。如果全现金，可以最快在30天左右过户交房。购买新房，要以新房的完工交付时间为准。小户型新房为在市场上最容易卖出的物业，十分抢手。
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过户费用有哪些？

Peggy：二手房的买家过户费主要包括三大项，一是贷款费用，二是为产权调查费用和律师费，三是如果房价超过100万，有百分之一不等的豪宅税交给政府。
过户后有房屋保险费公寓每年大约400元，别墅保险费会高一些。二手房的交易总费用在购房总价的1.5%－3.5%不等。如果购买新房，除了以上费用还有地产转让税，开放商新楼启动费用，大楼经理户型共享费，和开发商律师费，但是在谈判过程中，可以申请减免这些费用。
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买房一定要有律师吗？

Peggy：是的，在纽约买房，买卖双方除了有经纪人以外，都推荐使用律师。经纪人可以推荐专业的房产律师为您审阅修改合同，委托产权公司做产权调查，协调准备过户文件和过户。这样保证所有交易在正规透明的条件下完成。双方利益受到保护。正是因为有律师，有的国际买家在海外，可以通过委托过户的方法不用亲自到场也可过户。
由此可见，找到一个好的经纪人，就等于找到一把好的购房钥匙。为您打开置业之门！让复杂和具有风险购房过程变成更加清楚、可靠。
最后总结
STEP 1 是确定一个专业靠谱的经纪人(合作伙伴＋专业人士)，和经纪人的充分交流是买房的第一步。
STEP 2  然后是和经纪人一起确定购房预算和购房区域，
STEP 3  最后是实地看房考察，锁定房源。
STEP 4   完成价格谈判，锁定合同。
STEP 5  完成贷款和产权调查， 成功过户！
恭喜您，晋升为纽约房东（屋主）！ 扫描下方二维码
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