什么都是假的 找个靠谱的经济和 贷款中介才是王道
我想问一下如果估價前lender说话可以给20%down但是lender收到估價report 后再通知我们要给25%down, 觉得这 ...
楼主怎么什么都懂啊！！！我刚刚买完 房子非常老了，但是只做了常规检查。现在贷款已经批下来了 ...
你是不是签合同的时候没带贷款保护（贷款保护里面还有一个估价保护），我这边的州都是可以选择上的，如果 ...
楼主太厉害了～基本就是保姆级别的介绍贴～谢谢～
你指的是loan contingency removal 吧. 在一樓的原貼上我已有寫了, 沒簽這個loan continency removal 的話 ...
hard money lending 是不查收入贷款吗？
我们已经签了continency removal
如果你们没有这个contingency的话，就不能被保护了，估价不足要自己想办法完成交易呢 ...
有个问题， 我最近买了个房 但买完后发现房子的空调系统坏了 修了$2000块，我认识的人就告诉我一般买房的时 ...
經紀人說的不算, 請找回你當時的settlement statement 上面會列出對方有沒有買home warranty, 有的話你看 ...
如果房子太老 (1950年前), 真心建議你做多一些專業的檢查. 找到問題也可向賣家拿credit 或是要求修. Gen ...
General inspection 的时候那个人没说什么问题，report里面很多很多问题但是没有建议我们做别的specific ...
當然可以啊, 你做了常規檢查後, 你有要求賣家去修或者是給credit 嗎? 只要你還沒簽所有的contingency rem ...
当时要credit 卖家并不给，直接说把他们的很多植物还有一个电子火炉给我们了，他说大概有2000刀，我们虽 ...
了解, 先祝賀你成為準業主. 以下是我一點思路供你參考: 1) 屋結構/地基 - 房子在新泽西，地基当时检查的 ...
非常非常感谢啊！ 这些都是我没有考虑到的。我看看能不能closing之前抓紧安排一个structure inspection！ ...
樓主這個苦逼會計財務又來了, 再開個帖給打算第一次買房的人, 就作一個新手包吧, 也很歡迎各路買房大神補充, 讓大家少掉坑. 畢竟房子是美國夢, 誰都不想買了房變美國惡夢的對不?
看什麼房買哪裡我就不多說了, 因為每個州/每個人需求都不一樣. 先說說買房的流程吧:
看房=>出報價 =>對方選offer/接受 =>你下2%訂金到公證=>驗房+估價=>你去搞貸款 =>銀行審核/批出 =>錢都打進公證=>成交
1) 出報價(offer): Offer給高了, 自己不爽; 給低了, 拿不到房, 自己也不爽. 美國買房雖然可以議價, 但是一開始給太低的話賣家會覺得你根本沒誠意買(特別是白人賣家). 在LA/SF/NY這些華人熱門地區, 很多房子都是有2+以上的報價的, 所以你在出價前好好了解一下行情. 還有, 有空可以看一下上市很久都賣不出的房, 美國上市久了的房不一定代表房有問題, 是有機會撿漏的!
2) 驗房: 一般驗房有常規檢查(general inspection), 白蟻和霉菌檢查(termite and mold inspection). 另外還有專業的檢查包括建築結構(structural), 電氣(electrical) 和下水道(pluming). 銀行會要求做常規和白蟻的檢查. 但其他的不是必須. 驗房檢查這個環節一定不能省錢! 要找好一點的檢查人員, 貴一點沒關係. 因為這可以避免你買了房還要花大錢去修. 常規檢查就是什麼都幫你看一下(包括白蟻, 建築結構, 電氣, 下水道等). 但是! 他們只會基本的看一下, 告訴你"有可能"有問題或者沒問題. 不能100% 全相信.
如果你在SF/LA/NY, 因為老房子太多, 最好也要做一個專業的結構檢查(condo 公寓不需要, 因為那是HOA管), 電氣和下水道的話一般常規檢查會告訴你有沒有大事 (比如說電力總成太舊了是1940年的, 這很明顯就知道). 老房子一般修起來最貴的地方是:
i) 屋結構/地基(特別是地震的加州, 要看看有沒有額外的抗震)
ii) 電氣系統 (包括電力總成 + 牆裡的電線)
iii) 屋頂
iv) 暖冷氣
你要看好常規檢查報告上面4個項目檢查結果, 再決定要不要進一步的專業檢查.
3) 估價: 估價師會按最近的成交去估算你買房子的價值, 銀行會按估價批出你的貸款(注意不是按你的買價!) 杯具的就是, 你出價60萬, 但是估價只有55萬的話, 那5萬塊銀行可不會借給你的, 要你自己付! 所以在加價去買房的時候注意要預算這個風險.
4) 貸款: 貸款儘量在看房之前就要去找銀行/經紀, 他們會發一張貸款預審批信(pre-approval letter) 給你. 一般出報價就要求連著這封信給賣家的, 這證明你有能力借那麼多錢去買. 關於貸款的類型你可去我另外一帖看.
http://www.moonbbs.com/thread-3705801-1-1.html
5) 申請貸款: 貸款要看很多東西, 一般就是1) 工作收入, 2) 2年稅表, 3) 銀行+退休帳戶存款 4) 你的固定負債(車貸/信用卡債) 5) 你的信用分數. 所以如果你打算短期買房, 儘量不用開新的信用卡, 不要買車, 但儘量付清卡債. 這些都會影響你的信用分, 分數愈好, 你拿的利率愈好.
6) 公證行: 等你訂金下了, 貸款也批了, 最後公證行會幫你算所有的費用:
房子檢查費(買家付)
房子白蟻檢查費(買家付)
貸款費(買家付)
房屋保險(買家付)
部分貸款利息(買家付)
Z*F房產證費(買家付)
房產過戶稅(買家付, 每州不同)
地稅(買家/賣家對分)
HOA(買家/賣家對分 - 如果是買condo)
公證行費用(買家/賣家對分)
經紀費(賣家付)
房屋保證(home warranty) (賣家付)
房子維修費(按協議)
林林種種有很多, 我建議你文件可以律師看, 但是這個數字要自己看好. 公證行的人也會常常出錯, 而且在交割後你發現算錯了, 那是非常難去追討的.
彩蛋1) 關於退訂不買: 萬一你驗房了, 發現房子要修太多錢/發霉了, 不想買的話那怎麼辦? 在美國買房呢, 你要出報價是"有條件的報價"(conditional offering). 這些條件包括1)房的狀況 ; 2) 銀行可以批出貸款. 1) 的意思就說如果房子住不了人, 太破了, 但賣家不肯修的情況下, 你可以放棄offer拿回你的訂金; 2)的意思說萬一銀行不批准你的貸款(以任何原因), 你也可你可以放棄出價拿回你的訂金.
彩蛋2) 一般這些條件會在你驗了房滿意了和批了貸款後, 你會簽一份文件叫移除購買條件(contingency removal). 你簽了這份文件後, 如果你反悔, 那你的訂金可真的拿不回來了, 沒簽之前你什麼時候反悔都可以, 訂金全部退還! 有些經紀人很壞和客戶說你反悔就沒了訂金, 所以不要給經紀人騙了.
彩蛋3) 萬一估價不足時, 銀行不能貸8成貸款怎麼辦?
1) 找新的銀行
2) 找新的估價師再進行估價
3) 如果重新向別的銀行申請太費時(一般要3-4星期), 可以用一個叫硬性金融貸款 (Hard Money Lending), 這是一種短期的房屋貸款(1-5年)但利息會是大概8~10%(不是高利貸, 你放心! 我自己用過才會說). Hard Money Lending 也會進公證行, 也會像銀行一樣有lien. 基本上就是等於銀行不過給你貸款是一個人而已. 因為是私人貸款, 所以不需要太多時間(一般1~2星期就ok). 你可以找你經紀在你的州找靠譜的hard money lender.
看在樓主碼字了好久的份上
经济真的重要 因为所有其他都是经济推荐的
按你的情況
1) 你手上有估價報告嗎? 那估價出來是多少? 是不是比你的出價低?
2) 銀行臨時改了down 我估計是你估價不足了.
建議有幾點你可參考 (但風險自行評估)
1) 找新的lender
2) 找新的估價人可以"估價"到你的報價 (你懂我說什麼了吧?)
補充) 你不可以用新的估價去找舊的銀行, 因為舊的銀行已看過低估價的報告了, 會有懷疑.
3) 如果重新申請正規銀行太麻煩, 可以用我一樓說的爛房子貸款, 英文是'Hard Money Lending", 他是一種短期的房屋貸款但利息會是大概8~10%(不是高利貸, 你放心! 我自己用過才會說). Hard Money Lending 也會進入escrow, 也會像銀行一樣有lien. 基本上就是等於銀行不過他的個人而已. 因為是個人, 所以不需要太多時間(一般1~2星期就ok). 你可以找你經紀在你的州找靠譜的hard money lender.
如果房子太老 (1950年前), 真心建議你做多一些專業的檢查. 找到問題也可向賣家拿credit 或是要求修.
General inspection 要看檢查的人, 如果很仔細的話你可以放心, 但真的不是每個都這樣.
一般贷款公司会有个loan to value ratio. 基本保持在80%。比如，你要买的房子估计是100000，然鹅你的出价是120000。那么贷款公司只会出80000，那剩下的40000+closing cost,基本就是你down payment 要付的钱。
你是不是签合同的时候没带贷款保护（贷款保护里面还有一个估价保护），我这边的州都是可以选择上的，如果估计有问题，可以讨价还价/进行退出
你指的是loan contingency removal 吧. 在一樓的原貼上我已有寫了, 沒簽這個loan continency removal 的話那個層主當然可以退訂不買咯.
但之前那層主好像很想買那房, 我只是提供了一些思路去填他們不夠錢的坑.
謝謝支持..起個標題叫新手包, 保姆級別的是必須的. 拒絕做標題黨.
我们已经签了continency removal
不一樣. 不查收入貸款一般都是銀行放貸的, Hard Money Lender 一般都是有點閑錢的個人放貸 (比如說醫生, 有50萬錢但不太懂投資, 就把50萬做Hard Money Lender, 畢竟回報(利率)是8~10%呀).
簽了continency removal 的話那對買家有點不利了, 賣家可以說估價不足而買家貸不到錢, 那是買家的問題. 到了closing day, 買家還湊不出錢, 那賣家可以把訂金給沒收了.
如果你们没有这个contingency的话，就不能被保护了，估价不足要自己想办法完成交易呢
是啊, 只能找新銀行, 新估價或者Hard Money 了.
就想问下关于这一方面，有什么观点？
經紀人說的不算, 請找回你當時的settlement statement 上面會列出對方有沒有買home warranty, 有的話你看一下是哪家, 之後打電話去那家home warranty, 給他們地址拿到account number 那你就可以申請用warranty 修冷氣.
賣家的home warranty 通常有1年期. 快到1年的時候你也會收到信問你要不要延長 (也證明你有home warranty).
5年的冷氣不一定說沒機會壞的. 要看使用和保養. 一般每2年要做一次maintenance, 保養好一般可以用20-25年.
哦哦 了解！谢谢！！
General inspection 的时候那个人没说什么问题，report里面很多很多问题但是没有建议我们做别的specific的，，然后现在贷款已经下来了，就在等closing。 我们现在还可以联系做specific的inspection吗？谢谢！！
當然可以啊, 你做了常規檢查後, 你有要求賣家去修或者是給credit 嗎? 只要你還沒簽所有的contingency removal, 你還可以做inspection. 如果你簽了removal 也沒關係, 但有可能inspection 出來有什麼問題, 對方就有可能不給你修或者credit 了.
老房子修起來最貴的地方是:
1) 屋結構/地基(特別是地震的加州, 要看看有沒有額外的抗震)
2) 電氣系統 (包括電力總成 + 牆裡的電線)
3) 屋頂
4) 暖冷氣
常規檢查對以上#1~#4怎樣說?
当时要credit 卖家并不给，直接说把他们的很多植物还有一个电子火炉给我们了，他说大概有2000刀，我们虽然不想要 但是agent说可以试图要500的credit。。。我们想了想500也不够干嘛的就没有要。不知道是不是agent怕我们要太多 交易失败还是房子本身很合适了？ 但是自从我们看好之后 agent一直都没有太让我们争取利益，是在redfin找的。
1) 屋結構/地基(房子在新泽西，地基当时检查的时候没有说什么，有个没有finish的basement)
2) 電氣系統 (包括電力總成 + 牆裡的電線) 电好像没有问题 当时检查了
3) 屋頂。屋顶没做隔离，就是单一层，夏天热死（屋顶是三楼，attic，主要功能就是打打桌球 ，可能打算很远的未来建成卧室之类的）
4) 暖冷氣 没有冷气，暖气是那种暖气片不知道楼主知不知道
附加信息就是，
这个house地理位置是还可以的门口就有bus到纽约 大概15分钟，
价格其实和附近新一点的2b1b apt差不多，于是我们当时觉得性价比非常高，就决定买了
了解, 先祝賀你成為準業主. 以下是我一點思路供你參考:
1) 屋結構/地基 - 房子在新泽西，地基当时检查的时候没有说什么，有个没有finish的basement)
有basement 的話很建議做structural inspection. 一般basement 最大的問題是地下排水排不走導致地基泡水了. 而且NJ 有不少是磚房的話結構就很重要了.
2) 電氣系統 (包括電力總成 + 牆裡的電線) 电好像没有问题 当时检查了
房子是那一年蓋的? 在1940前的話, 估計前任屋主應該起碼更新了一次電氣系統了. 一般電氣系統使用大概40年左右. 還有, 電力總成是那一年的? (報告應該有寫) 如果1970年前的話太舊了(換總成需要$1500~3500), 因為現在電器有點太費電, 你還是用舊的總成可能會常常跳電 (比如說開太多電器什麼的).
3) 屋頂。屋顶没做隔离，就是单一层，夏天热死（屋顶是三楼，attic，主要功能就是打打桌球 ，可能打算很远的未来建成卧室之类的）
屋頂常規報告怎麼說? 屋頂使用壽命大概18~25年. 過期不換的話, 隔熱會很差而且有漏水風險.
4) 暖冷氣 没有冷气，暖气是那种暖气片不知道楼主知不知道
暖氣片應該不是中央的吧? 是單體很好辦, 置換成本低. 但如果是中央的話可以看一下主機的生產日期去算使用年份. 一般可用20-25年. 還有現在NJ 夏天應該挺熱的吧, 要可能想想安冷氣的問題, 房子有預裝的管道嗎?
非常非常感谢啊！ 这些都是我没有考虑到的。我看看能不能closing之前抓紧安排一个structure inspection！
是的, 在inspection 之前, 儘量拖一拖不要簽final continency removal (如果還沒簽的話).
祝順利.