2012年夏天卖房，在纽约长岛，一开始是for sale by owner，房子很好，加建装修过 ，listing price比最后成交价高2万5。但就是没有多少人来看。后来我才知道，买家 都是有buyer agent的，buyer agent不喜欢for sale by owner的房子，哪怕它再好， 也不给自己的客户看。后来我雇了一个listing agent, 一个open house就卖出去了。
买第一套投资房，如果收入高无所谓，DEBT TO INCOME RATIO，不会太高。如果收入不高，你走投资房好了。25% 的首付，租金收入75% 可以COUNT你的INCOME。投资房应 该自己能COVER自己。 我觉得投资房一定要计算投资回报率。我前几年帮客户买房，投资要八年回收，如果做贷款，我觉得如果15年的贷款，还能有正现金流我才会推荐给客户买。不过从去年开始就不行了。能够12年现金回收的，都遭到疯抢。只好降低标准。 我有些客户，买投资房还要讲究屋况。自己又不住，赚钱就行了嘛投资回报率是实实在在的赚钱的计算方式。
你说的 debt to income ratio 43%是硬指标没人能绕过去，其实也不一定。看你找什 么样的lender. 大银行一般严格遵守Fannie Mae 的guidelines, 而很多local bank/ portfolio bank 会有比较多的flexibility. 例如我跟本地一个银行做交易，如果贷款的人各方面条件都不错，他们的ratio 可以去到49.99%。 还有很多其他大银行的规定 ，在这些local bank 都可以打破。这是我自己的亲历。我跟大银行贷过款， 也跟小银行贷过款。大银行做不到的一些事，在小银行都不是事， 而且利率更优惠。几次之后 ，我现在都只跟小银行打交道。
怎样来实现房屋的快速增加，财富的快速积累？ 靠攒，靠省绝对不是办法。
我们主要要了解在房屋投资中，房地产本身的规律，土地的稀缺性，杠杆的使用效率等等。如果能将杠杆运用的纯熟，如果能将周期预测的很准，那么不管是在经济衰退，还是在经济高涨的时候，都能实现财富的快速积累。
我本人对于飘这本小说非常地着迷。记得里面白瑞德有几句话， 我印象挺深刻。他是
说在一个建设时期，和一个倒塌的时代，都是可以积累财富的。但是经济倒塌的时代，积累财富的速度会更快一些。
我们在前段时间也讨论过财务自由的问题。我个人认为，如果投资做的好，是可以实现某种程度的财务自由。房屋是一个很重要的投资渠道。有了房子，那么在遇到危机时候，你就有家可倾，有产可当，是你一个蓄水池，你就具备了一定的抗风险能力。
我总觉得案例法是最简单，最直观，最具体，也最有效的说明方法。我想就以这个两人工资加起来都只有三四万的夫妻，来说说他们是怎样做到几十套房产的。这就是一对将杠杆运用的很纯熟，把握住了经济周期的一对夫妇。值得学习。
【 在 nwleaf (My, you are a tall one!) 的大作中提到: 】
: 不错，请继续
说起买房置业的技巧，如果你有足够的资金，那么就是傻子也会做的事情，谈不上技巧，那就是三个字，用 钱 砸。
之所以要用技巧，那么就是怎样在没有钱的情况开始积累财富。
相比于股市，房市最大的优势就是可以比较容易利用杠杆，而且房市成螺旋上升的趋势。
房市的开始，并不一定需要第一桶金，几千块钱就可以开始你的炒房之旅。
一个很好的房产经纪，就是那种可以做为你事业伙伴的经纪，可以帮你实现你的梦想。
我还是觉得CASE BY CASE是最好的方法。
我自己并不经常做房地产。主要我是房产经纪。我都是把最好的房子介绍给客户。总不成自己与客户抢生意。到我自己，都是客户挑选不要，我觉得尚可，才会去做，这样利润空间遭到压缩。同时管理房子比较费时费力。我所有的BUSINESS都是PERSONAL
SERVICE，都需要亲历亲为，无法雇人，占用的都是时间，无法兼顾。所以稍微赚点钱
，就抽身了。
我还是用客户的例子来讲述我怎样帮助客户来买房置业的。我的客户都是长期客户，一般买起房子来，一买就是好多套，年年都买。大家知情知底。顺便说一句，我可能比别的经纪更有优势一点。因为我并不单纯只做房地产。我提供的是连锁式的服务。
【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 其实就是要很好的利用杠杆。
重要。 买方AGENT的重要性并不是帮你找到好房子。而是能够帮你判断那是好房子，知道怎样帮你拿到好房子。其实目前的市场，卖方AGENT就是帮你把房子LIST一下，他们
收的佣金有时只有0.5左右，甚至只是一个固定的很便宜的价格。
卖方AGENT通常就是LISTING AGENT，买方AGENT叫SELLING AGENT。整个交易程序，有买方AGENT开始，基本由买方AGENT保证顺利进行。 如果卖房子，自己LIST就行，SELL
BYOWNER。但是没有买方AGENT，交易还是很难顺利进行。
买方置业，从有一个好的买方AGENT开始。
【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 这挖坑还要负责填啊。 呵呵。
: 说起买房置业的技巧，如果你有足够的资金，那么就是傻子也会做的事情，谈不上技巧
: ，那就是三个字，用 钱 砸。
: 之所以要用技巧，那么就是怎样在没有钱的情况开始积累财富。
: 相比于股市，房市最大的优势就是可以比较容易利用杠杆，而且房市成螺旋上升的趋势。
: 房市的开始，并不一定需要第一桶金，几千块钱就可以开始你的炒房之旅。
: 一个很好的房产经纪，就是那种可以做为你事业伙伴的经纪，可以帮你实现你的梦想。
: 我还是觉得CASE BY CASE是最好的方法。
: 我自己并不经常做房地产。主要我是房产经纪。我都是把最好的房子介绍给客户。总不
: 成自己与客户抢生意。到我自己，都是客户挑选不要，我觉得尚可，才会去做，这样利
: ...................
你有房子要卖。房子不是臭狗屎，再破再烂的房子，只要你价格适中，总归可以卖出去。至少你房子还有地价不是？房子破烂，价格适中，买家可以买来维修了再租再卖，可以掀了重盖。没有卖不出去的房子。你营销再好，你的房价高于市场价，别人买２０万的房子，你标价１００万，你唯一的希望就是碰到洗钱的或者碰到傻子才可以卖掉。什么是市场价，稍微做下市场分析就行。而怎样定价，什么时候出手，主要看卖方对于资金的需要程度，对于利润的期望程度。卖方AGENT的作用非常有限。
【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 在AGENT这个问题上我同意很多人的观点，那就是卖方AGENT根本不重要，买方AGENT最
: 重要。 买方AGENT的重要性并不是帮你找到好房子。而是能够帮你判断那是好房子，知
: 道怎样帮你拿到好房子。其实目前的市场，卖方AGENT就是帮你把房子LIST一下，他们
: 收的佣金有时只有0.5左右，甚至只是一个固定的很便宜的价格。
: 卖方AGENT通常就是LISTING AGENT，买方AGENT叫SELLING AGENT。整个交易程序，有买
: 方AGENT开始，基本由买方AGENT保证顺利进行。 如果卖房子，自己LIST就行，SELL : BYOWNER。但是没有买方AGENT，交易还是很难顺利进行。
: 买方置业，从有一个好的买方AGENT开始。
: 势。
我先停一下，看看大家的踊跃参与程度。写这个系列，还是因为大家对于买卖房产比较感兴趣，为了提高本版人气儿写的。如果不能提高人气，俺还是把精力放在赚钱上来的实惠。
【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 我之所以说卖房子的AGENT不重要，是因为现在的信息很发达，你有很多渠道让人知道
: 你有房子要卖。房子不是臭狗屎，再破再烂的房子，只要你价格适中，总归可以卖出去
: 。至少你房子还有地价不是？房子破烂，价格适中，买家可以买来维修了再租再卖，可
: 以掀了重盖。没有卖不出去的房子。你营销再好，你的房价高于市场价，别人买２０万
: 的房子，你标价１００万，你唯一的希望就是碰到洗钱的或者碰到傻子才可以卖掉。什
: 么是市场价，稍微做下市场分析就行。而怎样定价，什么时候出手，主要看卖方对于资
: 金的需要程度，对于利润的期望程度。卖方AGENT的作用非常有限。
当然我能理解这不是一个一蹴而就的事，估计是先买一套租出去，租金cover房贷；过
一阵把房子里的钱套出来，再多贷点款再买第二套....但是这里有两个问题我还是不清楚。第一，你能贷到的总数毕竟是和收入挂勾的，过了这个上限就只好上高利贷了，所以年入四万买几十套房，这个杠杆究竟是怎么实现的？第二，08年次贷危机时，湾区曾有
人同时背着好几套房子的贷款，一旦丢了工作便丢了所有房子。经济危机时如何能尽量保住这些还背着贷款的房子？
我大概在2007毕业以前，孝敬了一下父母后，银行处于负数状态，靠付信用卡的最低金额度了几个月。在工作后就准备买房，刚好碰上房价大跌。俺入了两套，一套自住，一套出租。两套房都涨了。出租房只过了两年，我就套现了，自住房CASH OUT。结果一套出租房出来的现金够付三套房的首付，房价仍在低位。自住房CASH OUT，俺入了一块地。结果地持了三个月，就大涨了20%.俺把他卖了。到这时就有足够的资金和房源倒腾。想干嘛就干嘛。如果出租房，只需要25%的首付，而且我们这里出租房投资回报率很高
，每年的正现金流很好。
为什么要一直持房呢。房屋也需要流通。
我自己没有一直倒腾房屋。主要还是操心。真要一直倒下去，我觉得两年之内10套房子没有问题。但是10套房子，每年出来的现金流大概5万。我觉得还是属于初级阶段的倒
腾。在有五万到10万左右的现金时，倒腾房子，还是不错的。但是手上有超过10万的现金，倒腾房子现金的回流就太慢。我本人认为，管理超过10套房子，还有别的工作，生活质量不升反降。没有必要再倒腾房子了。
【 在 coalpilerd (coal pile) 的大作中提到: 】
: 求家庭年入三四万入手几十套房的细节啊。
: 当然我能理解这不是一个一蹴而就的事，估计是先买一套租出去，租金cover房贷；过
: 一阵把房子里的钱套出来，再多贷点款再买第二套....但是这里有两个问题我还是不清
: 楚。第一，你能贷到的总数毕竟是和收入挂勾的，过了这个上限就只好上高利贷了，所
: 以年入四万买几十套房，这个杠杆究竟是怎么实现的？第二，08年次贷危机时，湾区曾有
: 人同时背着好几套房子的贷款，一旦丢了工作便丢了所有房子。经济危机时如何能尽量
: 保住这些还背着贷款的房子？
OVER。如果是自住，和FLIP OVER房子在市场价以下就可以出手。但是长期持有的出租
房，一定要讲究投资回收期和正的现金流。
但是FLIP OVER的房子，该出手就要出手。曾经见过一个AGENT四十六万买到过７０万
的房子。他本人有房，自住没有必要，出租的话，就会是负的现金流。但是他一周之内就再次放到市场上，以５５的价格，两天内就卖出去了。赚钱了就行了，资金讲究周转，没有必要硬等到７０万出手。多几个来回，钱落袋为安，钱赚的更稳当。当然他用现金买的。没有财务费用。我很欣赏这个AGENT的魄力与态度。
【 在 coalpilerd (coal pile) 的大作中提到: 】
: 求家庭年入三四万入手几十套房的细节啊。
: 当然我能理解这不是一个一蹴而就的事，估计是先买一套租出去，租金cover房贷；过
: 一阵把房子里的钱套出来，再多贷点款再买第二套....但是这里有两个问题我还是不清
: 楚。第一，你能贷到的总数毕竟是和收入挂勾的，过了这个上限就只好上高利贷了，所
: 以年入四万买几十套房，这个杠杆究竟是怎么实现的？第二，08年次贷危机时，湾区曾有
: 人同时背着好几套房子的贷款，一旦丢了工作便丢了所有房子。经济危机时如何能尽量
: 保住这些还背着贷款的房子？
帮客户买卖房屋，帮他们策划，帮他们报税，帮他们管理财产，帮他们做REFINANCE。
我帮他们卖房子基本不怎么收费，他们只需要交易费用和支付买方AGENT的费用，因为
就是LIST一下。但是要求他们出来的现金马上再投资。我觉得这种合作关系其实很互惠互利。
有一个很好的能帮你全面策划的买方AGENT，可以帮你做到财富的快速积累。
【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 一般我给客户建议时，我建议买房子一定要分开用途。比如自住，出租，还是FLIP
: OVER。如果是自住，和FLIP OVER房子在市场价以下就可以出手。但是长期持有的出租
: 房，一定要讲究投资回收期和正的现金流。
: 但是FLIP OVER的房子，该出手就要出手。曾经见过一个AGENT四十六万买到过７０万
: 的房子。他本人有房，自住没有必要，出租的话，就会是负的现金流。但是他一周之内
: 就再次放到市场上，以５５的价格，两天内就卖出去了。赚钱了就行了，资金讲究周转
: ，没有必要硬等到７０万出手。多几个来回，钱落袋为安，钱赚的更稳当。当然他用现
: 金买的。没有财务费用。我很欣赏这个AGENT的魄力与态度。
: 曾有
卖房代理不重要吗？我看很重要。
【 在 wangmaggie12(小麦琪) 的大作中提到: 】
: 在AGENT这个问题上我同意很多人的观点，那就是卖方AGENT根本不重要，买方
AGENT最
: 重要。 买方AGENT的重要性并不是帮你找到好房子。而是能够帮你判断那是好房子，知
: 道怎样帮你拿到好房子。其实目前的市场，卖方AGENT就是帮你把房子LIST一下
，他们
: 收的佣金有时只有0.5左右，甚至只是一个固定的很便宜的价格。
: 卖方AGENT通常就是LISTING AGENT，买方AGENT叫SELLING AGENT。整个交易程序，有买
: 方AGENT开始，基本由买方AGENT保证顺利进行。 如果卖房子，自己LIST就行，
SELL
: BYOWNER。但是没有买方AGENT，交易还是很难顺利进行。
: 买方置业，从有一个好的买方AGENT开始。
: 势。
每年八月以后，售房开始减慢。今年房屋大幅上升。如果加州那样的地方，今年一万五多卖，不稀奇。
我去年八月LIST出去的房子，在今年全部上扬20%。
从一月份LIST的房子我都撤回来，加价出售。去年没卖出去，今年加价卖出去，不稀奇。还是市场。
【 在 majia123456 (@ @) 的大作中提到: 】
: 不太赞同。我家房子，安市场价还稍低（以我看，因为在外州），第一个代理卖了半年
: 都没卖出去，市场是卖方市场啊！换了一个代理，加价一万五，上市一个礼拜
pending,
: 一个月过户。
: 卖房代理不重要吗？我看很重要。
:
: 在AGENT这个问题上我同意很多人的观点，那就是卖方AGENT根本不重要，买方: AGENT最
:
: 重要。 买方AGENT的重要性并不是帮你找到好房子。而是能够帮你判断那是好房
: 子，知
:
: 道怎样帮你拿到好房子。其实目前的市场，卖方AGENT就是帮你把房子LIST一下
: ，他们
: ...................
我甚至怀疑第一个代理是不是要和别人做扣来贱卖我的房子，因为他唯一告诉我的
offer就是一个比我要价低25%的offer.
【 在 wangmaggie12(小麦琪) 的大作中提到: 】
: 卖房讲究天时地利人和。
: 每年八月以后，售房开始减慢。今年房屋大幅上升。如果加州那样的地方，今年一万五
: 多卖，不稀奇。
: 我去年八月LIST出去的房子，在今年全部上扬20%。
: 从一月份LIST的房子我都撤回来，加价出售。去年没卖出去，今年加价卖出去，不稀奇
: 。还是市场。
: pending,
种情况出现。
我今年的房子全部出手了。因为自己是OWNER AGENT，反而无所谓，爱卖不卖。 接到过很低的OFFER，就是低于要价很多的。直接丢垃圾桶了。接到过FULL OFFER，最后在
INSPECTION时各种要求。因为自己是AGENT，我知道什么价位肯定能出去，也符合自己
的盈利预期，所以买房出的合理，就走了。
我从去年挂牌，接到的OFFER不少，都不理想。但是今年二月，OFFER接到手软，价位也合理，而且死乞白赖要买。你第二个ＡＧＥＮＴ 运气好罢了。赶上好时光而已。
【 在 majia123456 (@ @) 的大作中提到: 】
: 问题是我房子一直就在市场上啊！中间换代理不过一个月不在市场上，其它时间一直在
: 啊！
: 我甚至怀疑第一个代理是不是要和别人做扣来贱卖我的房子，因为他唯一告诉我的
: offer就是一个比我要价低25%的offer.
:
: 卖房讲究天时地利人和。
:
: 每年八月以后，售房开始减慢。今年房屋大幅上升。如果加州那样的地方，今年
: 一万五
:
: 多卖，不稀奇。
:
: 我去年八月LIST出去的房子，在今年全部上扬20%。
:
: 从一月份LIST的房子我都撤回来，加价出售。去年没卖出去，今年加价卖出去，
: ...................
、内部装修建议以及拍照贴广告方面好过老中，大约是文化不同吧，老美更清楚老美想要什么喜欢什么。
找listing agent时，可能最好的办法就是看这个人近期list过的房子平均会在市面上
呆多少天。
ps最近看李渔的十二楼，学到了一个新词。原来靠着倒卖房子赚钱的人古代叫做“白蚂蚁”，想想觉得挺形象的。
【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 这种可能想很小吧。 AGENT有AGENT的职业道德。至少无论我自己买房卖房，很少有这
: 种情况出现。
: 我今年的房子全部出手了。因为自己是OWNER AGENT，反而无所谓，爱卖不卖。 接到过
: 很低的OFFER，就是低于要价很多的。直接丢垃圾桶了。接到过FULL OFFER，最后在
: INSPECTION时各种要求。因为自己是AGENT，我知道什么价位肯定能出去，也符合自己
: 的盈利预期，所以买房出的合理，就走了。
: 我从去年挂牌，接到的OFFER不少，都不理想。但是今年二月，OFFER接到手软，价位也
: 合理，而且死乞白赖要买。你第二个ＡＧＥＮＴ 运气好罢了。赶上好时光而已。
卖方AGENT的作用，我觉得是帮客户找到合适的价格定位。很多时候真是靠运气。关键
是要卖家听才行。看到过太多卖家就为了几千块钱的标价，搞得房字拖了很久，还以低于市场价的价格出售的例子。有些卖方AGENT，以低于市场价的价格标价，但是吸引来
很多买家，然后就是要求买家BUST AND HIGHEST OFFER，甚至高于市场价很快卖出去。但是AGENT在这方面有多大影响力？卖方根本不听你的。恨不得把价钱标上天去。可以
啊。如果能碰到傻子，或者洗钱的，是会100万买你20的房子。但是大部分都还是
REASONABLE BUYER在房屋交易这个领域，价格还是一个最决定性的因素。
大概两年前我帮一个客户买房。那两套房就是面对面。其实我们买的那套房比对面的那套好多了，我都看过的。对面的那套房，LISTING PRICE只比我们买的少五千块钱，单
位售价少一块钱而已。但是看房的人先从价格低的看起，。看了那套房就看中了，没有往下走，直接全价买了。而我们的第二天出价，比OFFER价低一万五走，房主还附送了
很多家具。房主一直拿对过的那套房子来要求我们提价，可是那段时间刚好就是我们两个WILLING ABLE的买主，而卖家已经搬走空房。搬走空房就急着卖，否则只需要付几个月的MORTGAGE，多卖个一万两万，都付给银行了，卖家等不起。于是也成交了。
我觉得当时如果卖家开价只需要少六千，他肯定拿到另外一个OFFER。肠子都要悔青了
不是？
【 在 coalpilerd (coal pile) 的大作中提到: 】
: 也未必仅仅是运气好。就我家的经历，卖房代理的水平的确有好有差。特别是卖自住房
: 而不是投资房时——当然这个界限也那么不明显，譬如我LG折腾的flipping，在我们而
: 言算投资房，买家一般则是买了自住。就平均水平而言，感觉老美realtor在布置房间
: 、内部装修建议以及拍照贴广告方面好过老中，大约是文化不同吧，老美更清楚老美想
: 要什么喜欢什么。
: 找listing agent时，可能最好的办法就是看这个人近期list过的房子平均会在市面上
: 呆多少天。
: ps最近看李渔的十二楼，学到了一个新词。原来靠着倒卖房子赚钱的人古代叫做“白蚂
: 蚁”，想想觉得挺形象的。
买卖房子，最主要的是需要资金。首付是要准备的，关于首付的来源，可以以后再讲。最主要的部分是银行贷款。
银行贷款有很多种，residential LOAN , COMMERCIAL LOAN, SMALL ＢＵＳＩＮＥＳ
Ｓ ＬＯＡＮ ＨＯＴ ＭＯＮＥＹLOAN .还有SELLER FINANCE。怎样利用好各种LOAN是关键。residential loan是最经济的LOAN。所以大家要尽可能的拿到RESIDENTIAL
LOAN。如果一次房屋交易中UNIT超过四套，就要做COMMERCIAL LOAN，所以买卖房屋最
好以FOUR PLEX为限。
要想贷款，那么你需要两年的工作历史，两年的税表，两年的W2， 两个月的银行对账
单。提前准备好这些东西很重要。一个有经验的经纪人会帮你策划好所有的材料，让你顺利拿到贷款。
【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 有一点作用，作用不是很大。
: 卖方AGENT的作用，我觉得是帮客户找到合适的价格定位。很多时候真是靠运气。关键
: 是要卖家听才行。看到过太多卖家就为了几千块钱的标价，搞得房字拖了很久，还以低
: 于市场价的价格出售的例子。有些卖方AGENT，以低于市场价的价格标价，但是吸引来
: 很多买家，然后就是要求买家BUST AND HIGHEST OFFER，甚至高于市场价很快卖出去。
: 但是AGENT在这方面有多大影响力？卖方根本不听你的。恨不得把价钱标上天去。可以
: 啊。如果能碰到傻子，或者洗钱的，是会100万买你20的房子。但是大部分都还是
: REASONABLE BUYER在房屋交易这个领域，价格还是一个最决定性的因素。
: 大概两年前我帮一个客户买房。那两套房就是面对面。其实我们买的那套房比对面的那
: 套好多了，我都看过的。对面的那套房，LISTING PRICE只比我们买的少五千块钱，单
: ...................
贷款有一个GENERAL的GUIDLINE。比如， 你的DEBT INCOME RATIO，现在应该是４３％
，这是硬指标，没有任何一个LOAN OFFICER可以绕过去。所以你必须在第一年准备好
税表。准备税表时你必须知道贷款的人是怎样计算你的INCOME的。比如你SELF
EMPLOYEE的收入必须两年平均。出租房的DEPRECIATION和AMORTIZATION会ADD BACK，
repaiR要让贷款的人知道你那是常规性的REPAIR还是一次性的REPAIR。要兼顾收入来买房，还要兼顾成本来省税。你也可能有些别的收入，比如赌博，赌博不是你的常规收入，不能计算你的工作历史，那么赌博收入与你的贷款毫无用处。再说，CAPITAL GAIN也是你的TAXABLE INCOME，但这也不是你的常规收入，对于计算你的收入来做贷款也没用处。但是CAPITAL GAIN可以是合理的首付。在要买房的人群里，怎样在税表里平衡各项收入，是一个很大的学问。在报税时，应该向你的会计说明，让他在税表中稍微做些倾斜。
【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 要做房屋买卖，首先要知道，需要些什么。
: 买卖房子，最主要的是需要资金。首付是要准备的，关于首付的来源，可以以后再讲。
: 最主要的部分是银行贷款。
: 银行贷款有很多种，residential LOAN , COMMERCIAL LOAN, SMALL ＢＵＳＩＮＥＳ
: Ｓ ＬＯＡＮ ＨＯＴ ＭＯＮＥＹLOAN .还有SELLER FINANCE。怎样利用好各种
LOAN
: 是关键。residential loan是最经济的LOAN。所以大家要尽可能的拿到RESIDENTIAL : LOAN。如果一次房屋交易中UNIT超过四套，就要做COMMERCIAL LOAN，所以买卖房屋最
: 好以FOUR PLEX为限。
: 要想贷款，那么你需要两年的工作历史，两年的税表，两年的W2， 两个月的银行对账
: 单。提前准备好这些东西很重要。一个有经验的经纪人会帮你策划好所有的材料，让你
: ...................
什么技巧？只需要大声说我是诺贝尔奖获得者，就是COALPILE说的干货，就行了。当你的武功到了登峰造极的地步，那不就是随手轻轻一挥就将敌人斩于无形之间，连武器都不需要。当你的条件太差，那也无法使用技巧。比如你用0来做分子，技巧毫无意义。
贷款也一样。你一年工资几十万，存款几十万，堆在那儿，不需要技巧，银行打破头抢着贷款给你。你几年没工作，收入为零，信用卡还一屁股债，跪求也没人给你贷款啊。所以要买房报税时，自己也可以评估一下需不需要技巧。有些收入也无法使用技巧，比如你W2de收入，就是明明白白的一张纸，叫你无处遁形，没有任何使用技巧的空间。不过W2de收入因为无法使用技巧，也是最最容易有说服力的收入来取得贷款的。
【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 很多人都会问，为什么我的条件看起来那么优越，比某某人优越多了，某某那么容易拿
: 到贷款，我反而拿不到？那是某某准备了，所以容易拿到贷款。
: 贷款有一个GENERAL的GUIDLINE。比如， 你的DEBT INCOME RATIO，现在应该是４３％
: ，这是硬指标，没有任何一个LOAN OFFICER可以绕过去。所以你必须在第一年准备好
: 税表。准备税表时你必须知道贷款的人是怎样计算你的INCOME的。比如你SELF
: EMPLOYEE的收入必须两年平均。出租房的DEPRECIATION和AMORTIZATION会ADD BACK，: repaiR要让贷款的人知道你那是常规性的REPAIR还是一次性的REPAIR。要兼顾收入来买
: 房，还要兼顾成本来省税。你也可能有些别的收入，比如赌博，赌博不是你的常规收入
: ，不能计算你的工作历史，那么赌博收入与你的贷款毫无用处。再说，CAPITAL GAIN也
: 是你的TAXABLE INCOME，但这也不是你的常规收入，对于计算你的收入来做贷款也没用
: ...................
【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 我总觉得案例法是最简单，最直观，最具体，也最有效的说明方法。我想就以这个两人
: 工资加起来都只有三四万的夫妻，来说说他们是怎样做到几十套房产的。这就是一对将
: 杠杆运用的很纯熟，把握住了经济周期的一对夫妇。值得学习。
钱财这个东西，生不带来死不带去，随性些好。不能强求。
【 在 PharmD (夜里发呆) 的大作中提到: 】
: 请版主继续写这个案例吧。很感兴趣，就算自己不能做到一样的程度，至少照葫芦画瓢。
买投资房的总贷款额是有上限的，所以过了这个上限就得另外想法子弄现金了。那位同学说的一个办法就是从信用卡里套。大家大概都收到过信用卡公司给的支票吧，一般都是头一年免息，百分之三的手续费；你能开出的最大的数目就是卡的上限。这东西我一般看到之后是直接进碎纸机的，但是那位说了，如果你需要搞现金，别扔；不但不要扔，还可以打电话给多几家信用卡公司问问；基本上，如果你信用记录不错，他们也都会乐意给你这种支票。这就差不多算是一年期、利息百分之三的贷款。一个人有六七张信用卡的话，夫妻俩人加起来够套个十几万，在我们这嘎达附近足够一次小的flipping了。一年之内买个房子装修一下转手算是很宽限的，动作快的倒两三次也有可能，所以这么倒腾基本上有的赚。
hard money什么的就算不上技巧了，周围问问就知道。
HOT MONEY的优势在于快。只要有渠道，一天之内就可以搞定。但是长期投资不行。
【 在 coalpilerd (coal pile) 的大作中提到: 】
: 我来说个从某个搞flipping的同学那里听来的搞钱的法子吧。
: 买投资房的总贷款额是有上限的，所以过了这个上限就得另外想法子弄现金了。那位同
: 学说的一个办法就是从信用卡里套。大家大概都收到过信用卡公司给的支票吧，一般都
: 是头一年免息，百分之三的手续费；你能开出的最大的数目就是卡的上限。这东西我一
: 般看到之后是直接进碎纸机的，但是那位说了，如果你需要搞现金，别扔；不但不要扔
: ，还可以打电话给多几家信用卡公司问问；基本上，如果你信用记录不错，他们也都会
: 乐意给你这种支票。这就差不多算是一年期、利息百分之三的贷款。一个人有六七张信
: 用卡的话，夫妻俩人加起来够套个十几万，在我们这嘎达附近足够一次小的flipping了
: 。一年之内买个房子装修一下转手算是很宽限的，动作快的倒两三次也有可能，所以这
: 么倒腾基本上有的赚。
: ...................
行当做得还不够久，没法子拿到那种房源；他做flipping那就真得是flipping，总要这里修修那里补补，至不济也得打磨一下地板刷个墙才能拿出去卖的。
【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: HOT MONEY LOAN临时周转还是可行的。比如那个46万买到的70万的房子，一周之类55万
: 卖出去，为什么不可以用HOT MONEY走？这一周就套现近10万，可以走很多套房子了。
: HOT MONEY的优势在于快。只要有渠道，一天之内就可以搞定。但是长期投资不行。
【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 其实如果工资只有三四万，要做到几十套房，也挺辛苦的，得钻到钱眼里，生活反而没
: 有乐趣。
: 钱财这个东西，生不带来死不带去，随性些好。不能强求。
这套房子就是我开始说的那种情况，房主开始开价太高，就市场上搁了一段时间。如果他直接就放70万，应该很快可以出手。但是他开价80几万，等到降到70万左右时有人购买，但已经放了几个月了。结果这套房子UNDER CONTRACT了将近半年之久，还不能
CLOSING。一个REALTOR就以现金４６万拿下。等到再放到市场，就是５５万。比市场价低１０几万的房子太好卖了。
这不是那种需要修修补补的烂房子。
我不太喜欢那种需要装修了增值的房子。那个需要非常的HANDY的人才能做。所以FLIP
OVER的房子不是靠破烂装修才能增值的房子。如果运气好，经常可以买到市场价以下很多的房子，然后以市场价卖出去。一般说来，这种钱都是REALTOR赚去了。不是
REALTOR还是老老实实长期投资比较好。
【 在 coalpilerd (coal pile) 的大作中提到: 】
: 晕死，你们那里很多这种房子么？我们这里是这样的，如果70万的房子46万卖了出去，
: 不可能一周之内就55万转手；一周之内可以55万卖出去的房子，进价也不可能是46万。
: 偶尔碰到一套全须全尾不需要怎么装修能赚个两成的就烧高香吧，那还不知道得找多少
: wholesale、贴多少we buy house之类小广告才能搞到。当然，也有可能我家那位在这
: 行当做得还不够久，没法子拿到那种房源；他做flipping那就真得是flipping，总要这
: 里修修那里补补，至不济也得打磨一下地板刷个墙才能拿出去卖的。
你确信你说的这种交易（这边买那边卖完全不装修）是flipping不是wholesale？
【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 如果很多，我怎么会记忆如此深刻？
: 这套房子就是我开始说的那种情况，房主开始开价太高，就市场上搁了一段时间。如果
: 他直接就放70万，应该很快可以出手。但是他开价80几万，等到降到70万左右时有人购
: 买，但已经放了几个月了。结果这套房子UNDER CONTRACT了将近半年之久，还不能
: CLOSING。一个REALTOR就以现金４６万拿下。等到再放到市场，就是５５万。比市场价
: 低１０几万的房子太好卖了。
: 这不是那种需要修修补补的烂房子。
: 我不太喜欢那种需要装修了增值的房子。那个需要非常的HANDY的人才能做。所以
FLIP
: OVER的房子不是靠破烂装修才能增值的房子。如果运气好，经常可以买到市场价以下
: 很多的房子，然后以市场价卖出去。一般说来，这种钱都是REALTOR赚去了。不是
: ...................
【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 如果很多，我怎么会记忆如此深刻？
: 这套房子就是我开始说的那种情况，房主开始开价太高，就市场上搁了一段时间。如果
: 他直接就放70万，应该很快可以出手。但是他开价80几万，等到降到70万左右时有人购
: 买，但已经放了几个月了。结果这套房子UNDER CONTRACT了将近半年之久，还不能
: CLOSING。一个REALTOR就以现金４６万拿下。等到再放到市场，就是５５万。比市场价
: 低１０几万的房子太好卖了。
: 这不是那种需要修修补补的烂房子。
: 我不太喜欢那种需要装修了增值的房子。那个需要非常的HANDY的人才能做。所以
FLIP
: OVER的房子不是靠破烂装修才能增值的房子。如果运气好，经常可以买到市场价以下
: 很多的房子，然后以市场价卖出去。一般说来，这种钱都是REALTOR赚去了。不是
: ...................
【 在 wujin (永远的歌手) 的大作中提到: 】
: 就冲你写了那么多，也要好好谢谢你。
: FLIP
如果是我，我就是买来啥也不做，有点利润空间马上就出去。虽然单套赚的少些，但是靠资本赚钱了。或者我就买出租房，租金能够COVER MORTGAGE的话，房价上涨，再出手。这样的话，就可以分两部分赚钱，RENTAL INCOME 和CAPITAL GAIN。
【 在 coalpilerd (coal pile) 的大作中提到: 】
: 我觉得我家那位最多就只能接盘那个被他55万卖掉的，然后赚剩下来的那15万……就这
: 还得东挪西借再拉上两三个人一起买。
: 你确信你说的这种交易（这边买那边卖完全不装修）是flipping不是wholesale？
: FLIP
【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 呵呵。俺的独角戏唱的比较累。
: 我先停一下，看看大家的踊跃参与程度。写这个系列，还是因为大家对于买卖房产比较
: 感兴趣，为了提高本版人气儿写的。如果不能提高人气，俺还是把精力放在赚钱上来的
: 实惠。
我隔壁的邻居就是AGENT，当时骗房东没有人买，结果自己以低于市场价10万左右买了
。同样地区，差不多的房子，另外一个AGENT非常专业，结果以高于市场价格10%卖了，不是时间问题，这两个房子地点几乎一样，买下和CLOSE的时间几乎一样！
【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 靠装修来FLIP OVER还是太初级。如果自己不HANDY，请人装修，赚钱的空间会被压缩。
: 如果自己装修，靠的还是劳力。从时间上来说，一年也做不了几套。如果靠劳力，在餐
: 馆打工也可以一月挣三四千的小费呢。
: 如果是我，我就是买来啥也不做，有点利润空间马上就出去。虽然单套赚的少些，但是
: 靠资本赚钱了。或者我就买出租房，租金能够COVER MORTGAGE的话，房价上涨，再出手
: 。这样的话，就可以分两部分赚钱，RENTAL INCOME 和CAPITAL GAIN。
【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 为了俺中年版的人气，我是不是太拼了？
所有的都基于一个单向螺旋的房价假设，如果市场房子供过于外加求对经济信心不足，一切
全白给。
【 在 anisole (anisole) 的大作中提到: 】
: 记得2008年房子崩溃前看到类似的文章。
: 所有的都基于一个单向螺旋的房价假设，如果市场房子供过于外加求对经济信心不足，
: 一切
: 全白给。
总有一部分人要沉下去，另一部分人才能浮起来。社会财富过一段时间就需要重新分配。
【 在 coalpilerd (coal pile) 的大作中提到: 】
: 房市崩溃期间倒是入手出租房的好时机，一来房价跳水，二来租房的人数增加。记得09
: 年那阵子看到过很多便宜而适合出租的房子。但当时完全是生手，错过了时机。
美国股市大牛市, 保守的人没赚到钱
【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 白瑞德的那句话很有道理，就是建设时期和毁灭时期都是创造财富的好时机。但是毁灭
: 时期积累财富来得更快。
: 总有一部分人要沉下去，另一部分人才能浮起来。社会财富过一段时间就需要重新分配。
: 09
我一朋友三个出租房，市值约130万，其中贷款16万，现金流约3万。自住房贷款33万。两口子W2年收入30万左右，去年稍微多一点，将近40万。就这条件，最近买一个新的自住房，银行只给贷42万。其实朋友原来的自住已经under contract了，马上可以close
套现了。我就想不通了，就这条件，为什么银行只给贷42万，眼睛瞎了吗？
楼主美女能不能指点一下，多谢！
看起来LOAN OFFICER是用了JUMBＯ LOAN RESTRICTION．换个LOAN OFFICER，不久分分钟搞定？问下你朋友的REALTOR。他们手上通常都有合作的很顺畅的LOAN OFFICER。
自己找的贷款公司，很多做贷款的一年一个都做不出来，傻子都会做的他们都做不出。只能说这个LOAN OFFICER不行。换个就好。
【 在 weiming1177 (明明ma) 的大作中提到: 】
: 同想听怎么玩转杠杆。
: 我一朋友三个出租房，市值约130万，其中贷款16万，现金流约3万。自住房贷款33万。
: 两口子W2年收入30万左右，去年稍微多一点，将近40万。就这条件，最近买一个新的自
: 住房，银行只给贷42万。其实朋友原来的自住已经under contract了，马上可以
close
: 套现了。我就想不通了，就这条件，为什么银行只给贷42万，眼睛瞎了吗？
: 楼主美女能不能指点一下，多谢！
minimize, 基本付清的rental property不但不是个plus, 反而是个minus。真不知其他lanlord是怎么玩转的。
【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 估计你朋友没有DISCLOSE所有的INFORMATION吧。有些老中，为了省税，RENTAL 不报，
: 无法证明是RENTAL PROPERTY？
: 看起来LOAN OFFICER是用了JUMBＯ LOAN RESTRICTION．换个LOAN OFFICER，不久分分
: 钟搞定？问下你朋友的REALTOR。他们手上通常都有合作的很顺畅的LOAN OFFICER。
: 自己找的贷款公司，很多做贷款的一年一个都做不出来，傻子都会做的他们都做不出。
: 只能说这个LOAN OFFICER不行。换个就好。
: close
minimize, 基本付清的rental property不但不是个plus, 反而是个minus。真不知其他lanlord是怎么玩转的。
【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 估计你朋友没有DISCLOSE所有的INFORMATION吧。有些老中，为了省税，RENTAL 不报，
: 无法证明是RENTAL PROPERTY？
: 看起来LOAN OFFICER是用了JUMBＯ LOAN RESTRICTION．换个LOAN OFFICER，不久分分
: 钟搞定？问下你朋友的REALTOR。他们手上通常都有合作的很顺畅的LOAN OFFICER。
: 自己找的贷款公司，很多做贷款的一年一个都做不出来，傻子都会做的他们都做不出。
: 只能说这个LOAN OFFICER不行。换个就好。
: close
，listing price比最后成交价高2万5。但就是没有多少人来看。后来我才知道，买家
都是有buyer agent的，buyer agent不喜欢for sale by owner的房子，哪怕它再好，
也不给自己的客户看。后来我雇了一个listing agent, 一个open house就卖出去了。
我的这个agent跟我讲的意思是行业有行业的规矩，大家需要通过agent这个渠道把卖房买房规范化，从中吃饭，所以即便自己带客户看我这个房子客户买了她（buyer agent
）能赚钱，为了整个行业规矩，她从一开始就不会给客户介绍我这个房子。
当然，房地产各个地方不一样，这是当年纽约的情况。但也正因为如此，我想这个贴里的好多经验也许只在某些地方行得通
【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 估计你朋友没有DISCLOSE所有的INFORMATION吧。有些老中，为了省税，RENTAL 不报，
: 无法证明是RENTAL PROPERTY？
: 看起来LOAN OFFICER是用了JUMBＯ LOAN RESTRICTION．换个LOAN OFFICER，不久分分
: 钟搞定？问下你朋友的REALTOR。他们手上通常都有合作的很顺畅的LOAN OFFICER。
: 自己找的贷款公司，很多做贷款的一年一个都做不出来，傻子都会做的他们都做不出。
: 只能说这个LOAN OFFICER不行。换个就好。
: close
两口子三四万，最关键要首付筹齐。如果没有积蓄，那要先做FHA LOAN做起。只需要
３.５％的首付。中国人的习惯，那是付了一点利息就割了肉。事实上，利息不算啥。
只要房屋的增值速度能超过利息的增长速度，为什么要在乎利息？
等第一套房子到手，如果房屋在上升趋势，我建议马上CASHOUT。用CASHOUT的钱走出租房。要想倒房，没有至少两套房，没法做。
如果有积蓄那就很容易了。
【 在 PharmD (夜里发呆) 的大作中提到: 】
: 顶上来。
【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 其实我在浅谈投资置换这里已经提及过，那个人不是四万的投资，八年内变成六套房了？
: 两口子三四万，最关键要首付筹齐。如果没有积蓄，那要先做FHA LOAN做起。只需要
: ３.５％的首付。中国人的习惯，那是付了一点利息就割了肉。事实上，利息不算啥。
: 只要房屋的增值速度能超过利息的增长速度，为什么要在乎利息？
: 等第一套房子到手，如果房屋在上升趋势，我建议马上CASHOUT。用CASHOUT的钱走出租
: 房。要想倒房，没有至少两套房，没法做。
: 如果有积蓄那就很容易了。
看房吗，现在大家都会看。好的REALTOR，可以做到你只要把房子看好，首付准备好，
别的她都可以给你帮忙弄好。呵呵，就像我这样的REALTOR，我的客户棒子都打不走，
别人怎样都抢不走。
实际上，做房地产最重要的环节还是在贷款。要贷款你需要两年的税表，两年的Ｗ２，最近两张工资单，最近两个月的银行对账单。任何超过一千美元的存款都要向银行说明来源。如果打算买房，不要随便存现金，因为现金是UNTRACEBLE的。还有日期。对于房地产，TIME is essential。自己看了合同，最好知道什么时候做什么事。
买卖房屋什么都是专业的。专业的INSPECTOR帮你检查房屋。银行聘用的APPRAISAL帮你评估房屋的价值。你只要知道房子是低于市场价的，然后贷款可以贷出来就行了。
我还是说找个长期合作的REALTOR最好。他们有关系，把你所有的事情都搞定。好的
REALTOR看的房子何止千套。他们眼睛一看就知道这套房子值多少，这套房子可以租多
少，可以帮你预测周期，可以帮你资产置换，帮你贷款，帮你协调。做事不需要自己什么都懂啊。
【 在 PharmD (夜里发呆) 的大作中提到: 】
: 我来点个菜吧：买第一套投资房时，新手常犯的错误或常常会忽略的东西？
: 了？
该自己能COVER自己。
我觉得投资房一定要计算投资回报率。我前几年帮客户买房，投资要八年回收，如果做贷款，我觉得如果15年的贷款，还能有正现金流我才会推荐给客户买。不过从去年开始就不行了。能够12年现金回收的，都遭到疯抢。只好降低标准。
我有些客户，买投资房还要讲究屋况。自己又不住，赚钱就行了嘛投资回报率是实实在在的赚钱的计算方式。
【 在 PharmD (夜里发呆) 的大作中提到: 】
: 我来点个菜吧：买第一套投资房时，新手常犯的错误或常常会忽略的东西？
: 了？
【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 买第一套投资房，如果收入高无所谓，DEBT TO INCOME RATIO，不会太高。如果收入
: 不高，你走投资房好了。25% 的首付，租金收入75% 可以COUNT你的INCOME。投资房应
: 该自己能COVER自己。
: 我觉得投资房一定要计算投资回报率。我前几年帮客户买房，投资要八年回收，如果做
: 贷款，我觉得如果15年的贷款，还能有正现金流我才会推荐给客户买。不过从去年开始
: 就不行了。能够12年现金回收的，都遭到疯抢。只好降低标准。
: 我有些客户，买投资房还要讲究屋况。自己又不住，赚钱就行了嘛投资回报率是实实在
: 在的赚钱的计算方式。
【 在 iplay12345 (iplay) 的大作中提到: 】
: 可以问一下版主在哪儿吗？
【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 施主莫问出处。俺出家人四海为家。
房地产牵涉的问题很多。每个人都有自己的情况，越具体越好。
【 在 PharmD (夜里发呆) 的大作中提到: 】
: 我来点个菜吧：买第一套投资房时，新手常犯的错误或常常会忽略的东西？
: 了？
一般的REALTOR不管那一年都会帮你买到房，不会告诉你别买房。 至于买到投资房以后长期的管理，如何有高的回报，低的风险, 一般的REALTOR是不会管了。 当然要是能碰到楼主这样贴心的，棒子都打不走，别人怎样都抢不走，还在乎投资赚多赚少吗？
做投资房如何能那到好deal？ 如何能赢过其他Buyer？ 如果你依赖银行贷款，依赖
inspection report看房子有多大问题, 依赖APPRAISAL帮你评估房屋的价值, 你最多
跟其他buyer在同一个起跑线， 往往下单的时候已不占先机了。
【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 作为新手我觉得最重要的是找个靠谱的REATOR。一个好的REALTOR不仅仅是给你看房。
: 看房吗，现在大家都会看。好的REALTOR，可以做到你只要把房子看好，首付准备好，
: 别的她都可以给你帮忙弄好。呵呵，就像我这样的REALTOR，我的客户棒子都打不走，
: 别人怎样都抢不走。
: 实际上，做房地产最重要的环节还是在贷款。要贷款你需要两年的税表，两年的Ｗ２，
: 最近两张工资单，最近两个月的银行对账单。任何超过一千美元的存款都要向银行说明
: 来源。如果打算买房，不要随便存现金，因为现金是UNTRACEBLE的。还有日期。对于房
: 地产，TIME is essential。自己看了合同，最好知道什么时候做什么事。
: 买卖房屋什么都是专业的。专业的INSPECTOR帮你检查房屋。银行聘用的APPRAISAL帮你
: 评估房屋的价值。你只要知道房子是低于市场价的，然后贷款可以贷出来就行了。
: ...................
大。
看了版主几篇文章，写的很好。房地产的积累踏准节奏其实是很快的， 就是因为强大
的拱杠。
【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 施主莫问出处。俺出家人四海为家。
做房地产，说到底最重要的是利用杠杆。就是现在投资房４.８７５％ ３０年的利率
，４.１２５％ 的自住房３０ 的固定利率，依旧可以赚钱。
这里还有很多种贷款种类，比如ARM。利用的好，时间把握的好的话，是可以赚钱的。
我想很多人看过绝代双骄。我对小鱼儿的点血术非常的感兴趣。那就是时间要把握的特别好。对于市场要非常敏感。要刚好早那么一点点。节奏正正好。
【 在 Lexian (蒙古大夫) 的大作中提到: 】
: 我想人家问的是版主大致的location 吧， 东岸？西岸还是玉米地。 不同地区差异太
: 大。
: 看了版主几篇文章，写的很好。房地产的积累踏准节奏其实是很快的， 就是因为强大
: 的拱杠。
【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 哈哈。当然是玉米地。高大上的地方俺混着吃力。
: 做房地产，说到底最重要的是利用杠杆。就是现在投资房４.８７５％ ３０年的利率
: ，４.１２５％ 的自住房３０ 的固定利率，依旧可以赚钱。
: 这里还有很多种贷款种类，比如ARM。利用的好，时间把握的好的话，是可以赚钱的。
: 我想很多人看过绝代双骄。我对小鱼儿的点血术非常的感兴趣。那就是时间要把握的特
: 别好。对于市场要非常敏感。要刚好早那么一点点。节奏正正好。
buffalo，NY）另一个是北大中文系的"房崇" （Hamilton，Canada）：
http://blog.wenxuecity.com/myblog/64608/101354.html
http://blog.wenxuecity.com/myblog/41949/115449.html
【 在 Lexian (蒙古大夫) 的大作中提到: 】
: 前两天见识了一个大拿，是个三哥， 前几年在玉米地里淘了50几个SFH。现在准备出掉
: 一半， 还掉贷款，剩下20几个养老了。 这是我见过私人操作做的最多的。
【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 买第一套投资房，如果收入高无所谓，DEBT TO INCOME RATIO，不会太高。如果收入
: 不高，你走投资房好了。25% 的首付，租金收入75% 可以COUNT你的INCOME。投资房应
: 该自己能COVER自己。
: 我觉得投资房一定要计算投资回报率。我前几年帮客户买房，投资要八年回收，如果做
: 贷款，我觉得如果15年的贷款，还能有正现金流我才会推荐给客户买。不过从去年开始
: 就不行了。能够12年现金回收的，都遭到疯抢。只好降低标准。
: 我有些客户，买投资房还要讲究屋况。自己又不住，赚钱就行了嘛投资回报率是实实在
: 在的赚钱的计算方式。
【 在 miler20 (wsdl) 的大作中提到: 】
: 举一个例子，假如现在有一个房子60万，在上升通道中，但是现金流是负的。拿下至少
: 需要60的25%也就是15万首付，贷款45万。两年后卖出70万需要支付差不多5万的中介费
: 和之前的贷款费用。净赚大概有三四万，还要付cap gain,这个能算好生意吗?如果不算
: ，多少的收益才是好的呢？我觉得除了在热门地区，大部分地区的房价不可能两年增值
: 15%。请详细分析下
缺钱。
【 在 Lexian (蒙古大夫) 的大作中提到: 】
: 前两天见识了一个大拿，是个三哥， 前几年在玉米地里淘了50几个SFH。现在准备出掉
: 一半， 还掉贷款，剩下20几个养老了。 这是我见过私人操作做的最多的。
路攒出来的。
【 在 tcjy (你猜) 的大作中提到: 】
: 我认识的低调土豪，09-11年，买了40来个湾区的房子，现在还拿在手里。人家根本不
: 缺钱。
【 在 Lexian (蒙古大夫) 的大作中提到: 】
: 这种的都不是一般工薪族能够做到的。我说的那位也就是个马公， 买一个贷一个，一
: 路攒出来的。
【 在 tcjy (你猜) 的大作中提到: 】
: 你这也不可能，银行不可能贷你几十个房子的款。
【 在 Lexian (蒙古大夫) 的大作中提到: 】
: investment ppty loan. A bit higher rate
气得,全部用cash买--买了8个
【 在 Lexian (蒙古大夫) 的大作中提到: 】
: 这种的都不是一般工薪族能够做到的。我说的那位也就是个马公， 买一个贷一个，一
: 路攒出来的。
【 在 cckyle2001 (聪明辛勤警惕的羊) 的大作中提到: 】
: 当时, re-fincial自住房, 然后就贷不到
: 气得,全部用cash买--买了8个
【 在 cckyle2001 (聪明辛勤警惕的羊) 的大作中提到: 】
: 当时, re-fincial自住房, 然后就贷不到
: 气得,全部用cash买--买了8个
【 在 tcjy (你猜) 的大作中提到: 】
: 玉米地这几年房价也翻翻？这是那里的玉米地啊？
我才不管在那里买呢,看的是投资回报率
也有100%+回报.
避免相对贫困化:大部分较富有的美国人资产大增.自己必须也增有份...
【 在 tcjy (你猜) 的大作中提到: 】
: 你是伪土豪，在弯曲你买2个都不够，呵呵。
我见到当时买6-7万。现在涨回18万.
【 在 Lexian (蒙古大夫) 的大作中提到: 】
: 你看平均价当然没有， 但我们国人怎么会买平均的房子呢？ 都是最低价再用现金砍20
: %。以前20万的房子跌倒8-9万，用现金再砍到6-7万。现在都涨回18万， 你说翻几倍？
: 别忘了每年还有一两万的租金入账。
【 在 Lexian (蒙古大夫) 的大作中提到: 】
: 你看平均价当然没有， 但我们国人怎么会买平均的房子呢？ 都是最低价再用现金砍20
: %。以前20万的房子跌倒8-9万，用现金再砍到6-7万。现在都涨回18万， 你说翻几倍？
: 别忘了每年还有一两万的租金入账。
。如果是负现金流，即使现在是上升通道，经济随时DOWNTURN。房价跌掉一半一点不稀奇。所以一句话，投资有风险，投资要谨慎。
如果是我，负现金流，60万的房子，两年后70万卖，可以说是亏钱的啊。我自己不会介绍这样的房子给客户投资。
客户来找我的时候，我一般一定问清楚，投资方还是自住房。如果是投资房，我会立即帮客户估计出这个地区最高的租金，平均租金，消费能力，出租的可行性。每年的租房收益不到10%的，我不会介绍客户买的。其实卖房的时候，作为投资房，只有投资收益
高，价钱才能卖的好。
呵呵。不好意思地说，俺这几年倒腾房子，还是稍微赚了点钱的。因为租金和CAPITAL
GAIN双吃。
【 在 miler20 (wsdl) 的大作中提到: 】
: 举一个例子，假如现在有一个房子60万，在上升通道中，但是现金流是负的。拿下至少
: 需要60的25%也就是15万首付，贷款45万。两年后卖出70万需要支付差不多5万的中介费
: 和之前的贷款费用。净赚大概有三四万，还要付cap gain,这个能算好生意吗?如果不算
: ，多少的收益才是好的呢？我觉得除了在热门地区，大部分地区的房价不可能两年增值
: 15%。请详细分析下
同一个项目都有N多种做法。房地产更多五花八门不同的情况。你不在市场里就不知道
。我没用商业贷款，所以我没有50几个SFH， 但我知道时机对的时候用贷款弄50个一般工薪也可以做得到。这么说你理解么？
"再说现金买也砍不了那么多。" 这个...你砍不到不等于我砍不到，我估计小麦版主的架势不砍25%都看不上。LOL
【 在 tcjy (你猜) 的大作中提到: 】
: 你这说法自相矛盾啊，刚说商业贷款，一下又变现金买房。再说现金买也砍不了那么多。
: 20
【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 怎么说呢？ 除开你打算FLIP OVER， 我一般不赞成人买付现金流的房子，风险太大
: 。如果是负现金流，即使现在是上升通道，经济随时DOWNTURN。房价跌掉一半一点不稀
: 奇。所以一句话，投资有风险，投资要谨慎。
: 如果是我，负现金流，60万的房子，两年后70万卖，可以说是亏钱的啊。我自己不会介
: 绍这样的房子给客户投资。
: 客户来找我的时候，我一般一定问清楚，投资方还是自住房。如果是投资房，我会立即
: 帮客户估计出这个地区最高的租金，平均租金，消费能力，出租的可行性。每年的租房
: 收益不到10%的，我不会介绍客户买的。其实卖房的时候，作为投资房，只有投资收益
: 高，价钱才能卖的好。
: 呵呵。不好意思地说，俺这几年倒腾房子，还是稍微赚了点钱的。因为租金和
CAPITAL
: ...................
【 在 Lexian (蒙古大夫) 的大作中提到: 】
: 现在还有10% cash return 的房子么？ 给我来一打:-)
: CAPITAL
用现金买房砍掉25%还是挺难的。对于卖房的人来说，人家只关心到手的现金是多少。
如果我核实过所有买房人的财务信息，贷款和现金上下超过五千，我不建议我的建议客户卖。作为卖方的AGENT，保护卖方的利益是应尽的职责。
非常极端的情况，FORCLOSURE的房子，ESTATE的房子，漫天要价到后来急需要卖的房子，有可能现金25% 能砍下来。否则很难。
另外我非常不喜欢中国人那种漫天要价再漫天砍价。不是正常地做生意的行为。做生意，还是要公平。不能公平，机会从你身边一个个跑掉，还五十套房了，眼睁睁看着别人挣钱差不多。 说到底谁也不傻。
我始终认为，在房地产中赚钱，主要还是杠杆赚钱。别的，天上掉馅饼啦。天上掉馅饼，遇到个把傻子，可能还是有的。
【 在 Lexian (蒙古大夫) 的大作中提到: 】
: 你的阅读很像不是强项:-)
: 同一个项目都有N多种做法。房地产更多五花八门不同的情况。你不在市场里就不知道
: 。我没用商业贷款，所以我没有50几个SFH， 但我知道时机对的时候用贷款弄50个一般
: 工薪也可以做得到。这么说你理解么？
: "再说现金买也砍不了那么多。" 这个...你砍不到不等于我砍不到，我估计小麦版主的
: 架势不砍25%都看不上。LOL
: 多。
危楼高百尺嘛。超过100楼就成危楼了。
【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 工薪阶层能做到五十几套房应该不是神话，能做到，但需要时间的积累，需要时间卡的
: 很好，需要运用所有的金融工具。有广泛的人脉。不是神话也不容易。
: 用现金买房砍掉25%还是挺难的。对于卖房的人来说，人家只关心到手的现金是多少。
: 如果我核实过所有买房人的财务信息，贷款和现金上下超过五千，我不建议我的建议客
: 户卖。作为卖方的AGENT，保护卖方的利益是应尽的职责。
: 非常极端的情况，FORCLOSURE的房子，ESTATE的房子，漫天要价到后来急需要卖的房子
: ，有可能现金25% 能砍下来。否则很难。
: 另外我非常不喜欢中国人那种漫天要价再漫天砍价。不是正常地做生意的行为。做生意
: ，还是要公平。不能公平，机会从你身边一个个跑掉，还五十套房了，眼睁睁看着别人
: 挣钱差不多。 说到底谁也不傻。
: ...................
【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 怎么说呢？ 除开你打算FLIP OVER， 我一般不赞成人买付现金流的房子，风险太大
: 。如果是负现金流，即使现在是上升通道，经济随时DOWNTURN。房价跌掉一半一点不稀
: 奇。所以一句话，投资有风险，投资要谨慎。
: 如果是我，负现金流，60万的房子，两年后70万卖，可以说是亏钱的啊。我自己不会介
: 绍这样的房子给客户投资。
: 客户来找我的时候，我一般一定问清楚，投资方还是自住房。如果是投资房，我会立即
: 帮客户估计出这个地区最高的租金，平均租金，消费能力，出租的可行性。每年的租房
: 收益不到10%的，我不会介绍客户买的。其实卖房的时候，作为投资房，只有投资收益
: 高，价钱才能卖的好。
: 呵呵。不好意思地说，俺这几年倒腾房子，还是稍微赚了点钱的。因为租金和
CAPITAL
: ...................
我手上的大房子也是先用现金砸下来， 回头再cash out .
【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 工薪阶层能做到五十几套房应该不是神话，能做到，但需要时间的积累，需要时间卡的
: 很好，需要运用所有的金融工具。有广泛的人脉。不是神话也不容易。
: 用现金买房砍掉25%还是挺难的。对于卖房的人来说，人家只关心到手的现金是多少。
: 如果我核实过所有买房人的财务信息，贷款和现金上下超过五千，我不建议我的建议客
: 户卖。作为卖方的AGENT，保护卖方的利益是应尽的职责。
: 非常极端的情况，FORCLOSURE的房子，ESTATE的房子，漫天要价到后来急需要卖的房子
: ，有可能现金25% 能砍下来。否则很难。
: 另外我非常不喜欢中国人那种漫天要价再漫天砍价。不是正常地做生意的行为。做生意
: ，还是要公平。不能公平，机会从你身边一个个跑掉，还五十套房了，眼睁睁看着别人
: 挣钱差不多。 说到底谁也不傻。
: ...................
的股票基本都涨。有的个股跑过大盘，有的跑不过大盘。除开全线飘红和全线飘绿，总有些股票可以让你选。所以选个股有重要。
诚如一个网友所说，房市也需要做功课。比如整个城市整个地区的发展规划。呵呵，比如你预先知道雄安的消息，把别的地方房子出了，买雄安的，现在是不是就等着收银子啊。
【 在 miler20 (wsdl) 的大作中提到: 】
: 了解了。就是我之前说的案例回报率还不够高。上一次次贷危机确实是一次投资入场的
: 好时机。但是在股市房市都在相对高位的今天，还有回报率高的房子可投吗？或者说是
: 不是越来越少？如果是这样，我们可不可以说投资房地产主要还是要利用经济周期的规
: 律，而不只是银行杠杆能借到钱就能赚。或许对于大部分人来说，现在应该做的是持币
: 观望，等待下一次机会。
: CAPITAL
我说的这家人家，她们到现在的工资收入都只有三四万一年。维持这份收入的目的，就是要有公司给他们买保险而已。三四万一年的工作，就是老油条。把谁裁了也不会裁到她。混着日子，钱是捡来的。还有一个很重要的作用，W2收入在贷款中是最有说服力最有保证的收入来源。收入虽然不高，但在整个贷款过程中却有着非常重要的作用。
不过这对夫妻，在2000年入市做，经过几次高峰，经过几次低潮。金融工具使用的很好。
【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 这个楼，也设个100楼的限制好不好？
: 危楼高百尺嘛。超过100楼就成危楼了。
这对夫妻还工作吗?
【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 我还是完成这个100 楼的任务吧。
: 我说的这家人家，她们到现在的工资收入都只有三四万一年。维持这份收入的目的，就
: 是要有公司给他们买保险而已。三四万一年的工作，就是老油条。把谁裁了也不会裁到
: 她。混着日子，钱是捡来的。还有一个很重要的作用，W2收入在贷款中是最有说服力最
: 有保证的收入来源。收入虽然不高，但在整个贷款过程中却有着非常重要的作用。
: 不过这对夫妻，在2000年入市做，经过几次高峰，经过几次低潮。金融工具使用的很好。
【 在 cckyle2001 (聪明辛勤警惕的羊) 的大作中提到: 】
: 牛!
: 这对夫妻还工作吗?
: 好。
【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 不过这对夫妻，在2000年入市做，经过几次高峰，经过几次低潮。金融工具使用的很好。
【 在 cckyle2001 (聪明辛勤警惕的羊) 的大作中提到: 】
: 牛!
: 这对夫妻还工作吗?
: 好。
一辈子不上班的。
一个大学同学，也是20前，一年就赚8位数的。有3,5个大学同学，赚大钱的。
当然也是自已的公司。
这些赚大钱的国内同学，有一半，我出国前，是一起玩的。
我自己也有二次可赚大钱的机会
但都运不够,刚上路不久,就没往前走
所以说
富贵在天
【 在 tcjy (你猜) 的大作中提到: 】
: 为啥不工作，有人就喜欢工作。我说的那个低调富豪还在上班挣跟你差不多的钱。人家
: 20年前就有8位数的资产，现在估计没9位也差不多了。
skills+luck
楼主正在传授skills呢
人的agent也不那么讲究卖相。 看了那么多房子，有的一进去就知道是中国人的房子， “特色”太明显了。同样等级的房子，美国agent布置的房子比较有吸引力。有的空房还会花钱租漂亮家具来做staging. 中国房主一般不会舍得花这个钱。
【 在 coalpilerd (coal pile) 的大作中提到: 】
: 也未必仅仅是运气好。就我家的经历，卖房代理的水平的确有好有差。特别是卖自住房
: 而不是投资房时——当然这个界限也那么不明显，譬如我LG折腾的flipping，在我们而
: 言算投资房，买家一般则是买了自住。就平均水平而言，感觉老美realtor在布置房间
: 、内部装修建议以及拍照贴广告方面好过老中，大约是文化不同吧，老美更清楚老美想
: 要什么喜欢什么。
: 找listing agent时，可能最好的办法就是看这个人近期list过的房子平均会在市面上
: 呆多少天。
: ps最近看李渔的十二楼，学到了一个新词。原来靠着倒卖房子赚钱的人古代叫做“白蚂
: 蚁”，想想觉得挺形象的。
么样的lender. 大银行一般严格遵守Fannie Mae 的guidelines, 而很多local bank/
portfolio bank 会有比较多的flexibility. 例如我跟本地一个银行做交易，如果贷款的人各方面条件都不错，他们的ratio 可以去到49.99%。 还有很多其他大银行的规定
，在这些local bank 都可以打破。这是我自己的亲历。我跟大银行贷过款， 也跟小银行贷过款。大银行做不到的一些事，在小银行都不是事， 而且利率更优惠。几次之后
，我现在都只跟小银行打交道。
【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 很多人都会问，为什么我的条件看起来那么优越，比某某人优越多了，某某那么容易拿
: 到贷款，我反而拿不到？那是某某准备了，所以容易拿到贷款。
: 贷款有一个GENERAL的GUIDLINE。比如， 你的DEBT INCOME RATIO，现在应该是４３％
: ，这是硬指标，没有任何一个LOAN OFFICER可以绕过去。所以你必须在第一年准备好
: 税表。准备税表时你必须知道贷款的人是怎样计算你的INCOME的。比如你SELF
: EMPLOYEE的收入必须两年平均。出租房的DEPRECIATION和AMORTIZATION会ADD BACK，: repaiR要让贷款的人知道你那是常规性的REPAIR还是一次性的REPAIR。要兼顾收入来买
: 房，还要兼顾成本来省税。你也可能有些别的收入，比如赌博，赌博不是你的常规收入
: ，不能计算你的工作历史，那么赌博收入与你的贷款毫无用处。再说，CAPITAL GAIN也
: 是你的TAXABLE INCOME，但这也不是你的常规收入，对于计算你的收入来做贷款也没用
: ...................
不爱卖老中的房子。也不爱买老中的房子。
【 在 bostonrental (bostonrental) 的大作中提到: 】
: 对，“老美realtor在布置房间、内部装修建议以及拍照贴广告方面好过老中”。中国
: 人的agent也不那么讲究卖相。 看了那么多房子，有的一进去就知道是中国人的房子，
: “特色”太明显了。同样等级的房子，美国agent布置的房子比较有吸引力。有的空房
: 还会花钱租漂亮家具来做staging. 中国房主一般不会舍得花这个钱。
我一直不能说的很具体，主要这里涉及个人隐私。 我得想想大家既收益，又不暴露别
人的隐私才好。
【 在 sunnyan (羊妈妈) 的大作中提到: 】
: 楼主可以把你说的那个案例详细说说吗？快一百楼了你也没具体说，怎么熟练使用金融
: 杠杆工具的啊？
【 在 sunnyan (羊妈妈) 的大作中提到: 】
: 楼主可以把你说的那个案例详细说说吗？快一百楼了你也没具体说，怎么熟练使用金融
: 杠杆工具的啊？