延迟债务暴雷，中国房地产还能撑多久？

在未来12个月的某个时刻，中共政府将面临一个尴尬的决定：它是要救助那些向中国房地产开发商贷款约5万亿美元的住户、银行和投资者？还是要迫使他们承受损失的痛苦？

迄今为止，中共当局一直设法推迟对这一棘手问题的表态。之所以能够将问题搁置，部分原因是他们能够要求国有房地产开发商和银行以及地方政府，来帮助支撑房地产建筑活动，以避免出现对房地产市场灾难性的信心丧失，而信心丧失将会严重影响经济活动。尽管这一政策显然符合每个人的利益，但中共政府能够硬撑和假装的时间是有限的。因为一些地产开发巨头一些即将到期的巨额债务需要偿还，这是无法掩盖的。

以恒大为例，它有约3000亿美元的债务。尽管这家号称拥有世界上债务最多的房地产开发商，几个月来一直总在维持生命，它暂时设法避免了重大违约。截至目前，恒大总是能够找到足够的现金来进行最后一分钟的（利息）支付。而这种模式似乎在一段时间内将继续下去，但是，尽管这种零散的清算使这家房地产公司避免了一次大的崩溃，许多分析家质疑恒大是否能够筹集到足够的现金，来支付未来六个月内应偿还的35亿美元债券，更不用说偿还本地债务了。

标普全球评级在上个月的一份报告，“我们仍然认为恒大违约的可能性很大”。报告指出，恒大在销售新房面临的困难使其主要业务模式“实际上已经失效”。问题是，恒大并不是唯一一个严重依赖预售来筹集现金以资助开发项目的中国房地产开发商，他们的收入正受到房地产销售急剧下滑的挤压。

多年来，中共国房地产开发商通过向住户出售未建成的公寓，来筹集其大部分资金，这是一个极具成本效益的资金来源。与银行借贷或债券的成本相比（通常每年约为5%），从预售中筹集的资金实际上是免费的。尽管从预售中筹集的资金应该进入一个专用账户，只用于该特定项目，但这些规定很少被严格执行，开发商经常用这些资金来支付其他项目，或偿还其他借款。然而，由于房地产销售的急剧放缓，使许多开发商缺乏现金，并难以偿还其超额的借款。

中共国前100名房地产开发商在9月份的销售总额为7596亿元（1180亿美元），同比下降36.2%，这意味着比8月份的20.7%的下滑速度有所加快。毫不奇怪，这种销售的放缓导
致建筑活动急剧刹车，10月份的建筑开工率同比暴跌了33.14%，延续了9月份13.54%的
跌幅。

房地产市场的放缓也影响了地方政府的收入，因为其收入约有三分之一是依靠土地销售（出让）获得的。但是，由于资金紧张的房地产开发商已经从购买土地中撤出，地方政府融资平台已经加强了对地块的购买（收储），同时地方政府正被逼着增加发债，以便增加投资支出，缓解房地产行业放缓带来的经济（不利）影响。

但国际债权人知道，中共迟早会决定哪些债权人将得到救助，哪些将遭受巨大损失。虽然中共政府会倾向于不救助鲁莽的投资者，但大型开发商的倒闭可能会对房主、供应商和国内投资者造成重大的经济损失。习近平急于在明年年底的重要党代表大会之前避免任何国内动荡，在这次党代表大会上，他志在获得第三个五年的领导人任期。

更重要的是，当地投资者和购房者的普遍恐慌，有可能进一步削弱对房地产市场的信心，打击房价并拖累家庭财富和信心。这就是为什么国际债券持有人正准备承受痛苦。他们已经开始抛售风险较高的中国房地产开发商发行的债券，将美元垃圾债券（其中大部分由中国房地产开发商发行）的平均收益率推高到30%。他们有充分的理由感到紧张，
因为自10月初以来，至少有四家中共国房地产开发商没有偿付债券（利息）。

这种焦虑只会增加，因为离岸投资者正在等待四面楚歌的房地产开发商佳兆业的命运，该公司有大约30亿美元的计价债务，在未来12个月内需要到期偿还。境外债券持有人已经拒绝了佳兆业将12月初到期的4亿美元债务换成2023年6月到期债券的提议。这家公司警告说，如果债券持有人拒绝其提议，它可能无法偿还债券，并可能考虑进行债务重组。

许家印吐点血，35亿美元不在话下。

显然土共不会出钱救恒大。

大不了恒大破产重组，土鳖某太子党以1元的价格收购之。