说说我对房价和forbearance的看法

首先求生声明：本lz不是agent也不是炒房客。本lz在美国只有自住老破小一栋，无投
资房。最近房价问题敏感，有不同意见欢迎理性讨论，请不要因为观点不一致就乱扣房托帽子。

先说结论：我感觉那些持币等待foreclosure放开抄底的人可能会失望。并不是说房价
一定会无止境上涨，只是想说像0809那样崩盘的可能性几乎为零。

原因如下（如果有逻辑漏洞，也请智慧的网友指出）：

1. 最近的两房的数据，forbearance rate占所有贷款的五点几。注意这里分母是有贷
款的房子，如果加上贷款已经还清的房子，那么这个比例应该更低。就往高算，以下都假设5%吧。个人感觉5%的危机可能性对于任何一个市场来说，并不是太大的问题。试想如果一个公司的股票突然增发5%，或者5%的股票突然被抛售，后果的是什么？对于高速成长期的股票可能连水花都没一个立刻被买家抢光。对于平稳期股票，可能股价会下跌相应比例，但是后续市场很快会企稳，完全算不上崩盘。我知道房子和股票不一样，只想说明这个比例并没有高到会造成系统性危机。

2. 08 09是次贷危机，很多人零首付或者极低首付买房，房价一跌立刻在水下，很容易就放弃房子。现在贷款审核严格非常多，最近买房的人大多都是20%down，就算没有20%down的人还几年款，自己在房子里的equity也不低了。那么只要equity上去了，很难出现那种欠款比房价还高的情况，也就很少会有人放弃房子。

3. 疫情以来这一年房价上涨了这么多，那些受疫情影响失业还不上房贷的人，完全可
以现在就自己出售房子，可以卖个高价，拿到的钱还清房贷还有剩余，不香吗？为啥要傻到等着银行来收房？

4. 以上都是最坏情况，实际上，这5%的forbearance可能相当一部分都只是因为有这个延迟还贷的机会就先用上，而不是还不起，等到结束再继续还就是。还有一部分也完全可以通过自己出售房屋来解决。真正会被foreclose的房子应该又只占这5%的很小一部
分。而这部分房子银行也不傻，也不急同一时间放出来。

5. 疫情期间失业受影响的以体力劳动者服务业为主。这些人就算有房子，也都不会是
高薪中产人群会去买的房子。高薪中产追求的学区社区房，邻居们也都是高薪中产，他们的事业也几乎没有受疫情影响，这些房子被收的概率小到可以忽略不计。

综上，我觉得指望forbearance让房价崩的可能性极低。就算是到时候来个5%-10%的回
调，也是在和疫情前比已经上涨了30-50%的基础上了。

我个人建议就是自住房，特别是首套自住，还是不要持币观望了，早买早享受。（当然能不能抢到是另一个话题）

如果投资的话到是可以等等。任何的市场，包括房价，都不会只涨不跌（问题是啥时候跌，跌多少），投资就比耐心和眼光了。

-------以下补充一段----------
我的观点绝不是说房价会只涨不跌。原帖仅仅是讨论forbearance这一个因素的影响。
目前来看zf各种救助各种几个trillion的放水，联储各种无底线括表，才是造成房价疯长的主要动力。要想房价回调，解铃还须系铃人，除非联储缩表。历史上联储缩表资产价格都是会有所反应的。不过联储貌似已经表示了2022以前都不会加息缩表。（联储说话实在是很难懂）。看现在联储这没底线的样子，我感觉指望这届联储大刀阔斧的打压资产价格都点想多了。最好的结果就是房价企稳然后小范围波动。

------以下再更一段我对于首套房刚需的一点不成熟的小建议--------

和股市一样试图time market对首套房刚需来说是不现实的，毕竟你迟买一年要多付一
年房租，也是几万块钱了。而且住自己的房子和出租屋的生活质量肯定是不一样的。

那么问题来了，万一房价跌了买在高位站岗怎么办？首先我前面的分析已经可以看出我觉得房价要崩盘式下跌可能性不太大。小幅回调或许会有不过也不知道要等到啥时候。很多人会怕错过上车机会，又怕买在高位，怎么破？我下面只说一下我自己会怎么办，你要不要这么办还是要自己选择。

如果我现在没有自住房，我还是会选择入场，因为以现在宏观经济环境，对我来说，错过上车机会的风险比高位套住的风险更大。但我还是会hedge一下下跌风险，方法和股
市的仓位控制原理类似，就是只买自己能力70%左右的房子，以满足眼下需求加上车为
主，不求一步到位。

（以下数字都是虚构）比如我预算1m，首付20w，目前市场这个预算可以买到学区三个9的sfh。我现在会选择downgrade到小学9，初高中无所谓的相同面积th，大概价钱范围
应该是60-70w，买的非常轻松，如果要适当加价也很轻松。买首套房的人孩子一般都还小，考虑小学就好，初高中会再换房。

这个概念就和股票半仓操作，涨跌都能应对的道理差不多。如果房价继续快速拉升，我这个70w的th也会跟着上涨，至少保住了我大部分买房预算，将来换房也有能力。如果
房价下跌，相应的跌幅也不会太大。如果真的有抄底的机会，我保留的这部分购房实力（包括首付和可以贷款的额度）也可以让我抄底average down一下。

但是说一千道一万，买房一定要买自己看中的，不要花钱买不痛快。更加不要急着上车买硬伤房，一旦市场冷却脱手困难。

远离硬伤房，真知灼见。