和大家聊聊我这几年在LA买的几种投资房

13年移民过来，先是倒腾了一个餐厅，做了2年，后来发现挣钱太辛苦，于是开始考虑
做realtor，这几年在LA买进卖出不少房，很少失手，买的投资房从4-7%的回报率的都
有，基本上cover所有持有成本后还有1000-4000的富余，在这里和大家探讨一下。
第一阶段：刚开始来的时候住华人区，投的也是华人区的房子，由于别墅价格高，相对回报率低，所以基本上是买小户型condo，4、50万一个3、4卧室condo，能租2600，觉
得还不错，不过刚来那几年报税也不高，只能用不查收入，利息较高，加上HOA等成本
，每个月能富余几百块钱，但华人普遍报税不高，有的也不守规矩，中间也吃过亏，买的基本都是80-90年代老房子，维护成本也不低，就这么不咸不淡的投了几套这样的
condo。

第二阶段：遇到了一位比较专业投资客，他的理论就是挣到的钱一凑够首付就去买投资房，投资房收入报税，新的投资房租金也可以部分算收入，于是基本只要凑够首付就可以买投资房了，现在想起来还真是跟他学到很多技巧，于是我也重视报税起来，每天有空就去看投资房，自己也考了license，也会带客户去看房，投资经验越来越丰富，做
过买很旧的房子做翻新，16-17年最好做，那时候房价一直涨，基本上每一个买下来花
几个月装修完都能赚钱，利润很高，贷款买一个破房子，然后做翻新卖掉每次可以挣到8-10万，当个副业非常好！那时候材料和人工也比较便宜一点，翻新再卖重未失手，不过18年开始就不好做了。
那个时候也学着买一些新房去投资，特别是第一期！我只要看好了都会去买第一期的房子，新房子，好地段，完全跳离华人区，好区的租金也很高，还不怎么考虑维修，很省心，回报率也基本到了4-5%，另外有的项目2年卖完后，我的房子由于是第一期，基本
上就增值20%了。

第三阶段：18年之后我帮着客户买了几套多户的投资房，大部分都是新建的，靠近LA
downtown，租金算起来达到6-7%，如果只算首付，净回报率达到10-13%，而且房子还很好租，我就开始自己尝试投资这样的房子，我卖掉了一些回报率差一些的房子，集中火力来投资此类房子，特别是去年疫情里投的，价格就很好，虽然租金有一点影响，但是迟早会恢复的。举一个例子，我买了一个4户的，要价249万，我238万拿下来，租金分
别为4350，4300，4050，3850，投资回报率接近7%了，我投了50万，每月付掉所有月供和其他成本，还有接近6000到手，尝到了甜头，我以后就准备投资这种类型房子了。

呵呵，这种投资经验不适合发在军版。拭目以待后面楼歪

感觉你的现金流掐得很紧，一旦有哪个环节出了问题，就很难盘活了。

你的成功是你努力的回报，也是运气好。建议你不要把自己逼得太紧。