Some small banks also may do what they call blanket loans, meaning the loan is guaranteed across multiple properties, this is very YMMV, and your relationship to your bank.
你也是做事业的，所以你知道规模就是一切，10个门20个门管理的费用差不了几个钱，分开的单人家庭房一个工人只能管10-20个，multi不一样, similar setup and layout, centralized location, 1 maintenance worker can easily handle 60_80 doors.
这家有几万个sfh As of December 31, 2016, it owned 48,422 single-family properties in 22 states
merican Homes 4 Rent is an internally managed real estate investment trust (REIT) focused on acquiring, renovating, leasing and operating single-family homes as rental properties. The Company's primary objective is to generate attractive risk-adjusted returns for its shareholders through dividends and capital appreciation by acquiring, renovating, leasing and operating single-family homes as rental properties
【 在 cckyle2001 (谦虚的狼) 的大作中提到: 】 : https://www.cnbc.com/quotes/AMH?tab=profile : 这家有几万个sfh : As of December 31, 2016, it owned 48,422 single-family properties in 22 : states : merican Homes 4 Rent is an internally managed real estate investment trust ( : REIT) focused on acquiring, renovating, leasing and operating single- family : homes as rental properties. The Company's primary objective is to generate : attractive risk-adjusted returns for its shareholders through dividends and : capital appreciation by acquiring, renovating, leasing and operating single- : family homes as rental properties : ...................
thats not entirely true. I didn’t take any loan other than the primary mortgage- even that is paid off now.
Bottom line is everyone has to know their own goal- my goal is simple, to provide an extra income. Rental home is something in between active income and passive income. I don’t want to make it too big. Just enough to manage is perfect. For me the goal is not to get rich, but provide a peace of mind to build real passive income.
其实不是新的类型，就是好的贷款银行、CU自己留着不卖，不是太好的卖了
【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 这两个LOAN 我都没听说过。我都坐下REASEARCH。
: 会不会是你们的州可以做这种LOAN，有的州不可以？还是NATIONWIDE的？
: 我觉得奇怪的很，即使我自己没做过，但是这么多LOAN OFFICER没有一个提起过，我
: 还是觉得很奇怪的。
: loan.
小麦你没听说过很正常，因为大部分人都不知道这些term。
普通人的贷款，包括自住和投资房 （1-4 家庭）基本是都是通过loan agent或者银行
做的，做完之后卖给fannie mae 或者 freddie mac，所以要遵守他们的guidelines。
卖完之后银行只是service the loans。我前面说的不超过10个贷款就是这个
guidelines。这些loans都是residential loans。因为这两家是agency，所以这些
loans 也叫agency loans。但是这个叫法一般人没听说过。
现在讲 portfolio loans。前面说过不符合两个agencies 的loans，因为不符合他们的guidelines，所以不能卖，只能自己keep。community bank 或者 credit union因为立足服务社区，会做一些portfolio loans。一般利息会高些。一般人很少做。但对于超
过十个房子以上的人很有用。
5 家庭以上的房子就必须上commercial loans。你前面说的10 units 就必须申请
commercial loan。
希望大家能清楚些。有错误的地方请指正。
【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 这两个LOAN 我都没听说过。我都坐下REASEARCH。
: 会不会是你们的州可以做这种LOAN，有的州不可以？还是NATIONWIDE的？
: 我觉得奇怪的很，即使我自己没做过，但是这么多LOAN OFFICER没有一个提起过，我
: 还是觉得很奇怪的。
: loan.
握手03
我在投坦都是潜水，不过从09年开始就看你的帖子 （当然很有很多大拿 比如老瞎等）了，学了很多，现在做到你09-10年的水平了，在这里碰到你很高兴。
【 在 jy101 (jy) 的大作中提到: 】
: lol，来了一个投坦旧朋友啊！知道我当年外号的都是投坦老ID了...
你说的这些很有用。
我基本都是和熟悉的lender做贷款，sba loan 和usda loan 用的多些。
赫赫，我这种喜欢和人聊天，也是好习惯。无意中就学到了新东西。不过也感谢你们无私地交流啦。
【 在 bearfire(熊熊火焰) 的大作中提到: 】
: 小麦你没听说过很正常，因为大部分人都不知道这些term。
: 普通人的贷款，包括自住和投资房 （1-4 家庭）基本是都是通过loan agent或
者银行
: 做的，做完之后卖给fannie mae 或者 freddie mac，所以要遵守他们的
guidelines。
: 卖完之后银行只是service the loans。我前面说的不超过10个贷款就是这个
: guidelines。这些loans都是residential loans。因为这两家是agency，所以这些
: loans 也叫agency loans。但是这个叫法一般人没听说过。
: 现在讲 portfolio loans。前面说过不符合两个agencies 的loans，因为不符合他们的
: guidelines，所以不能卖，只能自己keep。community bank 或者 credit union因为立
: 足服务社区，会做一些portfolio loans。一般利息会高些。一般人很少做。但
对于超
: 过十个房子以上的人很有用。
: ...................
赫赫，这个名词很有用。
我想还是做过的，只不过从没有人说过是portfolio loan. 是一般20 到22 年的term
，利率只锁头五年是吧？
【 在 jy101(jy) 的大作中提到: 】
: 这个你可能误会了，你要上10个门肯定要走 commercial, local banks比较喜欢做这种
: local projects. 我也有好些这种 portfolio loans, 5年一续，利息高一点.
赞大侠干活。
问一下, up to 10门的portfolio 贷款, 这些门都要在一个地吗？ 比如这里有6个门, 隔1个迈又有4个门, 能合在一起做portfolio贷款吗？
倒是看有这么卖的。
【 在 jy101 (jy) 的大作中提到: 】
: 这个可能比较适合找个小的local bank或者 credit union， local bank有做自己的
: portfolio loans，他们对small local business更有兴趣.
Some small banks also may do what they call blanket loans, meaning the loan is guaranteed across multiple properties, this is very YMMV, and your
relationship to your bank.
【 在 indejavu (life cycles) 的大作中提到: 】
: 赞大侠干活。
: 问一下, up to 10门的portfolio 贷款, 这些门都要在一个地吗？ 比如这里有6个门,
: 隔1个迈又有4个门, 能合在一起做portfolio贷款吗？
: 倒是看有这么卖的。
SBA 对自用做生意的比较好，好像酒店仓库餐馆，做multi这个基本上就是local bank
或者 Fannie的干活.
【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 你说的这些很有用。
: 我基本都是和熟悉的lender做贷款，sba loan 和usda loan 用的多些。
: 赫赫，我这种喜欢和人聊天，也是好习惯。无意中就学到了新东西。不过也感谢你们无
: 私地交流啦。
: : 小麦你没听说过很正常，因为大部分人都不知道这些term。
: : 普通人的贷款，包括自住和投资房 （1-4 家庭）基本是都是通过loan agent或
: 者银行
: : 做的，做完之后卖给fannie mae 或者 freddie mac，所以要遵守他们的
: guidelines。
: : 卖完之后银行只是service the loans。我前面说的不超过10个贷款就是这个
: ...................
恭喜恭喜！
投坦的旧一代老朋友都很多都现在已经跨过门槛，一越龙门就海阔天空！
40个门是一道门槛，100个门就是海阔天空！
其实越大就知道天外有天，我现在就是1000个门跟3000个门的竞争，我认识的就有两个3000门以上的.
【 在 bearfire (熊熊火焰) 的大作中提到: 】
: 握手03
: 我在投坦都是潜水，不过从09年开始就看你的帖子 （当然很有很多大拿 比如老瞎等）
: 了，学了很多，现在做到你09-10年的水平了，在这里碰到你很高兴。
这个非常同意。
人只有站到某个高度，才能看到那个高度看到的东西。
话说金庸， 你会不会觉得累啊。
【 在 jy101 (jy) 的大作中提到: 】
: 恭喜恭喜！
: 投坦的旧一代老朋友都很多都现在已经跨过门槛，一越龙门就海阔天空！
: 40个门是一道门槛，100个门就是海阔天空！
: 其实越大就知道天外有天，我现在就是1000个门跟3000个门的竞争，我认识的就有两个
: 3000门以上的.
要是这样的10 个门， 那我情愿分别做两个four plex。
如果只有一个10个门，也很不合算。10个门到四十个门我觉得成本会一样高，但是收入确实三四倍的差别。。
我买10 个门的，因为我有个20门的在附近。20个门的成本就很高。20个门和三十个门
的成本差不多，但是就多了10个门的收入，单位管理成本少很多。
10个门基本要自己很handy，时刻要卷着袖子自己上。那还不如八个门的，贷款简单，
25% 的首付，1个月就搞定了。两个FOUR PLEX和10个门的贷款，收入差不多，但是成本相差很多。
【 在 indejavu (life cycles) 的大作中提到: 】
: 赞大侠干活。
: 问一下, up to 10门的portfolio 贷款, 这些门都要在一个地吗？ 比如这里有6个门,
: 隔1个迈又有4个门, 能合在一起做portfolio贷款吗？
: 倒是看有这么卖的。
嘻嘻，我这人就是喜欢折腾。听到有这个玩意儿，不折腾一下吧，心里就有个缺憾。
话说那个potforlio LOAN, 材料准备起来麻烦不？
我估计你的MULTIPLE UNIT，是不是直接可以assume seller's loan.岂不是更简单啊。做seller fiannce, PAY OUT equity， assume the loan, 然后就有个all inclusive title. 说不定更加简单易行？倘若利息还好的话，对于买卖双方都很好？
【 在 jy101 (jy) 的大作中提到: 】
: SBA 对自用做生意的比较好，好像酒店仓库餐馆，做multi这个基本上就是local
bank
: 或者 Fannie的干活.
累是没有的，就是无聊. 疫情之前还可以到处去玩，现在只能在家看电视，我现在每
天最喜欢的事就是天天开个破车找人聊天.
你也是做事业的，所以你知道规模就是一切，10个门20个门管理的费用差不了几个钱，分开的单人家庭房一个工人只能管10-20个，multi不一样, similar setup and layout, centralized location, 1 maintenance worker can easily handle 60_80 doors.
【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 这个非常同意。
: 人只有站到某个高度，才能看到那个高度看到的东西。
: 话说金庸， 你会不会觉得累啊。
我自然和你无法相提并论。你在以米为单位计算资产和收入的时候，我还在为身份，为一日三餐发愁。
你这么多门的MULYTIPLE UNIT, 资金门槛很高。不是每个人都玩得起。其实拼的是实力。但因为门槛高，也会少很多竞争。
我就算懂economy OF SCALE， 也是白搭。规模也是靠钱砸出来的。
你喜欢聊天，开个酒吧最好。酒吧喝酒的都是有钱有闲的人。聊天可以聊得妙趣横生。还不需要到处开车找人聊天。到酒吧聊天，聊得high了，立马成群结队，怎样开心怎样玩。说起来钱这玩意儿，能买来快乐才有趣。当然，有趣快乐也不需要特别有钱。但是没钱，就不能快乐得无忧无虑。
【 在 jy101 (jy) 的大作中提到: 】
: 累是没有的，就是无聊. 疫情之前还可以到处去玩，现在只能在家看电视，我现在每
: 天最喜欢的事就是天天开个破车找人聊天.
: 你也是做事业的，所以你知道规模就是一切，10个门20个门管理的费用差不了几个钱，
: 分开的单人家庭房一个工人只能管10-20个，multi不一样, similar setup and
layout
: , centralized location, 1 maintenance worker can easily handle 60_80 doors.
这赚钱看着也像射雕英雄传。黄河四鬼先来，再来沙通天江南七怪。现在以米为单位计算资产和收入应该有梅超风的功夫吧。不过只要真实，黄河四鬼江南七怪梅超风都很有力量，看得有劲。要发，大家都要从黄河四鬼开始打。
【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 我自然和你无法相提并论。你在以米为单位计算资产和收入的时候，我还在为身份，为
: 一日三餐发愁。
: 你这么多门的MULYTIPLE UNIT, 资金门槛很高。不是每个人都玩得起。其实拼的是实力
: 。但因为门槛高，也会少很多竞争。
: 我就算懂economy OF SCALE， 也是白搭。规模也是靠钱砸出来的。
: 你喜欢聊天，开个酒吧最好。酒吧喝酒的都是有钱有闲的人。聊天可以聊得妙趣横生。
: 还不需要到处开车找人聊天。到酒吧聊天，聊得high了，立马成群结队，怎样开心怎样
: 玩。说起来钱这玩意儿，能买来快乐才有趣。当然，有趣快乐也不需要特别有钱。但是
: 没钱，就不能快乐得无忧无虑。
: layout
这赚钱，要是在射雕里，必须得像郭靖。
看起来傻傻的，但一生得贵人相助，还能因祸得福，还能有个好内助。
虽然起点很低，哎，但是芝麻开花节节高，终成一代大侠。
【 在 babolat (Aeropro) 的大作中提到: 】
: 这赚钱看着也像射雕英雄传。黄河四鬼先来，再来沙通天江南七怪。现在以米为单位计
: 算资产和收入应该有梅超风的功夫吧。不过只要真实，黄河四鬼江南七怪梅超风都很有
: 力量，看得有劲。要发，大家都要从黄河四鬼开始打。
我最近在看麻州地区的multi family
感觉2009-2010年的差区15-20万的房子（3 units）， 现在都在卖40-50万
但是租金回报依然很好， 因为3 units 基本上都是4000-5000的房租， 做个简单的
turn key 交易， 10万首付， 35万贷款，每个月月付不过2000多，但是net cash flow 也超过2000
我以前一直是all cash in 投资房子、 现在也很犹豫要不要贷款
【 在 wangmaggie12(小麦琪) 的大作中提到: 】
: 这赚钱，要是在射雕里，必须得像郭靖。
: 看起来傻傻的，但一生得贵人相助，还能因祸得福，还能有个好内助。
: 虽然起点很低，哎，但是芝麻开花节节高，终成一代大侠。
一帮子人在这里磨刀霍霍准备抢银行。 呵呵。 十年前是有过一阵子抢银行的机会。
现在不过是给银行打工而已。
【 在 lilyamao2 (lilyamao2) 的大作中提到: 】
: 我最近在看麻州地区的multi family
: 感觉2009-2010年的差区15-20万的房子（3 units）， 现在都在卖40-50万
: 但是租金回报依然很好， 因为3 units 基本上都是4000-5000的房租， 做个简单的
: turn key 交易， 10万首付， 35万贷款，每个月月付不过2000多，但是net cash
flow
: 也超过2000
: 我以前一直是all cash in 投资房子、 现在也很犹豫要不要贷款
: : 这赚钱，要是在射雕里，必须得像郭靖。
: : 看起来傻傻的，但一生得贵人相助，还能因祸得福，还能有个好内助。
: : 虽然起点很低，哎，但是芝麻开花节节高，终成一代大侠。
:
是，但是十年前吧，我真没几个钱。
【 在 Lexian (蒙古大夫) 的大作中提到: 】
: 一帮子人在这里磨刀霍霍准备抢银行。 呵呵。 十年前是有过一阵子抢银行的机会。
: 现在不过是给银行打工而已。
: flow
听说过这句话吗？
命里有时终需有， 命里无时莫强求。
现在贷款75%进地产风险实在是太大了点。 老手还是能捞到， 新手估计要交一笔学费。
【 在 lilyamao2 (lilyamao2) 的大作中提到: 】
: 是，但是十年前吧，我真没几个钱。
: 【 在 Lexian (蒙古大夫) 的大作中提到: 】
: : 一帮子人在这里磨刀霍霍准备抢银行。 呵呵。 十年前是有过一阵子抢银行的机会。
: : 现在不过是给银行打工而已。
: : flow
这家有几万个sfh
As of December 31, 2016, it owned 48,422 single-family properties in 22
states
merican Homes 4 Rent is an internally managed real estate investment trust (REIT) focused on acquiring, renovating, leasing and operating single-family homes as rental properties. The Company's primary objective is to generate
attractive risk-adjusted returns for its shareholders through dividends and capital appreciation by acquiring, renovating, leasing and operating single-family homes as rental properties
【 在 Lexian (蒙古大夫) 的大作中提到: 】
: 一个个例很难代表整个行业。 apartment 算是商业地产了， 增值很难说， 跟SFH不是
: 同步的， 跟租金收益关系更大。
: SFH也可以很大规模。 最多的时候我手上有过30几个SFH。 还碰到过据说拥有150个
SFH
: 的主， 具体多少我也没去核实。 当时决定的因素就是比较Flexible. Apartments 你
: 没办法单个卖。 - condo conversion 是一个办法， 但最主要是房型不是一般买房人
: 喜爱的类型。 后来证明当初投资SFH是正确的选择-需要多少钱， 就卖多少个。 后来
: 投资商业楼， 就按资金需要出了一部分SFH。 现在还有十几个。 基本上留的都是区域
: 和房型接近的出租房。 和apartment也差不多-唯一的区别是可以单独出售。
个人房东不可能跟 institutional money比大，毕竟个人的钱是有限的，如果全部投
sfh，最大也是只能20个门..
在有限资源的情况下，上multi是最能够快速的跨过门槛，进入下一个阶段.
【 在 cckyle2001 (谦虚的狼) 的大作中提到: 】
: https://www.cnbc.com/quotes/AMH?tab=profile
: 这家有几万个sfh
: As of December 31, 2016, it owned 48,422 single-family properties in 22
: states
: merican Homes 4 Rent is an internally managed real estate investment trust (
: REIT) focused on acquiring, renovating, leasing and operating single-
family
: homes as rental properties. The Company's primary objective is to generate
: attractive risk-adjusted returns for its shareholders through dividends
and
: capital appreciation by acquiring, renovating, leasing and operating
single-
: family homes as rental properties
: ...................
我是说
行行出状元
sfh做得好的,也可做大
institutional money 也能克服管理sfh效率低的问题
【 在 jy101 (jy) 的大作中提到: 】
: 个人房东不可能跟 institutional money比大，毕竟个人的钱是有限的，如果全部投: sfh，最大也是只能20个门..
: 在有限资源的情况下，上multi是最能够快速的跨过门槛，进入下一个阶段.
: (
: family
: and
: single-
Hehe.
我觉得的吧有可能做啥都可以赚钱。
做到buffet那个level，闭着眼睛靠资本砸着都赚钱。谁都会抢着抱他大腿。
但是还是有个赚钱的效率问题。
48582个sfh, 和48000 个Sfh,有啥区别? 22 个州，每个州200 个sfh 好管，还是每个
州有两个上百套的成片的公寓好管？
估计这人自己也搞不清楚多少房产。估计就是买上瘾了。想都没想，赫赫，你们男的，估计会说那个瞎啥啥傻买了。
【 在 cckyle2001(谦虚的狼) 的大作中提到: 】
: https://www.cnbc.com/quotes/AMH?tab=profile
: 这家有几万个sfh
: As of December 31, 2016, it owned 48,422 single-family properties in
22
: states
: merican Homes 4 Rent is an internally managed real estate investment
trust (
: REIT) focused on acquiring, renovating, leasing and operating single-
family
: homes as rental properties. The Company's primary objective is to
generate
: attractive risk-adjusted returns for its shareholders through
dividends and
: capital appreciation by acquiring, renovating, leasing and operating
single-
: family homes as rental properties
: ...................
你说的对，无论做什么都能够成功，我的意思不是sfh不能成功，我说的/是到最后就是个钱的问题.
凡是做房东，不管怎么样都需要leverage，夫妻两个，如果income够高，可以拿到20个loan的quota, 就是说你可以买20个，再多就是看你和银行的关系和你的deep pocket.
个人不能和 institutional money相比，没有 unlimited funding, agency loan就是
一条出路，它和你的经验有关，和你的财产不是很大关系.
【 在 cckyle2001 (谦虚的狼) 的大作中提到: 】
: 我是说
: 行行出状元
: sfh做得好的,也可做大
: institutional money 也能克服管理sfh效率低的问题
thats not entirely true. I didn’t take any loan other than the primary
mortgage- even that is paid off now.
Bottom line is everyone has to know their own goal- my goal is simple, to
provide an extra income. Rental home is something in between active income
and passive income. I don’t want to make it too big. Just enough to manage is perfect. For me the goal is not to get rich, but provide a peace of mind to build real passive income.
【 在 jy101 (jy) 的大作中提到: 】
: 你说的对，无论做什么都能够成功，我的意思不是sfh不能成功，我说的/是到最后就是
: 个钱的问题.
: 凡是做房东，不管怎么样都需要leverage，夫妻两个，如果income够高，可以拿到20个
: loan的quota, 就是说你可以买20个，再多就是看你和银行的关系和你的deep pocket.
:
: 个人不能和 institutional money相比，没有 unlimited funding, agency loan就是
: 一条出路，它和你的经验有关，和你的财产不是很大关系.
本以为俺州的房价很便宜，麻省的房价很贵。
最近查了一下，本州的房价真不比麻州的便宜，而且还在疯抢中。
这置换是必须的。
准备往麻州移。 一不小心，俺那不成器的儿子，大器晚成，上了MIT，或者哈佛，倒不指望给俺挣钱，但是脸上还是有光的。
【 在 lilyamao2 (lilyamao2) 的大作中提到: 】
: 是，但是十年前吧，我真没几个钱。