要赚钱,要买多家庭房子 (转载)

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wass
楼主 (未名空间)

【 以下文字转载自 Living 讨论区 】
发信人: palmtopalm (For the Record), 信区: Living
标 题: 要赚钱,要买多家庭房子
发信站: BBS 未名空间站 (Wed Feb 10 15:33:28 2021, 美东)

既锻炼人 又能赚大钱

最好 20-200 units.

当然 可以从4家庭开始锻炼

小打小闹 没什么意思

最新回帖

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wangmaggie12
125 楼

本以为俺州的房价很便宜,麻省的房价很贵。
最近查了一下,本州的房价真不比麻州的便宜,而且还在疯抢中。
这置换是必须的。
准备往麻州移。 一不小心,俺那不成器的儿子,大器晚成,上了MIT,或者哈佛,倒不指望给俺挣钱,但是脸上还是有光的。

【 在 lilyamao2 (lilyamao2) 的大作中提到: 】
: 是,但是十年前吧,我真没几个钱。

Lexian
124 楼

thats not entirely true. I didn’t take any loan other than the primary
mortgage- even that is paid off now.

Bottom line is everyone has to know their own goal- my goal is simple, to
provide an extra income. Rental home is something in between active income
and passive income. I don’t want to make it too big. Just enough to manage is perfect. For me the goal is not to get rich, but provide a peace of mind to build real passive income.

【 在 jy101 (jy) 的大作中提到: 】
: 你说的对,无论做什么都能够成功,我的意思不是sfh不能成功,我说的/是到最后就是
: 个钱的问题.
: 凡是做房东,不管怎么样都需要leverage,夫妻两个,如果income够高,可以拿到20个
: loan的quota, 就是说你可以买20个,再多就是看你和银行的关系和你的deep pocket.
:
: 个人不能和 institutional money相比,没有 unlimited funding, agency loan就是
: 一条出路,它和你的经验有关,和你的财产不是很大关系.

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jy101
123 楼

你说的对,无论做什么都能够成功,我的意思不是sfh不能成功,我说的/是到最后就是个钱的问题.

凡是做房东,不管怎么样都需要leverage,夫妻两个,如果income够高,可以拿到20个loan的quota, 就是说你可以买20个,再多就是看你和银行的关系和你的deep pocket.


个人不能和 institutional money相比,没有 unlimited funding, agency loan就是
一条出路,它和你的经验有关,和你的财产不是很大关系.

【 在 cckyle2001 (谦虚的狼) 的大作中提到: 】
: 我是说
: 行行出状元
: sfh做得好的,也可做大
: institutional money 也能克服管理sfh效率低的问题

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wass

版上有人做这个吗?就是apartment?

【 在 wass (...) 的大作中提到: 】
: 发信人: palmtopalm (For the Record), 信区: Living
: 标 题: 要赚钱,要买多家庭房子
: 发信站: BBS 未名空间站 (Wed Feb 10 15:33:28 2021, 美东)
: 既锻炼人 又能赚大钱
: 最好 20-200 units.
: 当然 可以从4家庭开始锻炼
: 小打小闹 没什么意思

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lilyamao2

我知道华人公司 HH投资做这个、可入股,年分红10-15%左右

【 在 wass(...) 的大作中提到: 】

: 版上有人做这个吗?就是apartment?

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wass

自己做可以学习,投资就怕是给别人交学费,而且自己做的责任心是不可比的。重要的决定自己做

【 在 lilyamao2 (lilyamao2) 的大作中提到: 】
: 我知道华人公司 HH投资做这个、可入股,年分红10-15%左右
: : 版上有人做这个吗?就是apartment?
:

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wangmaggie12

主要是贷款吧。
4 plex 以下是residential loan。超过4 plex 就是commercial loan。
commercial loan的话,利息比较高,而且准备材料多。
投资房子流动比较慢,一定要贷款才能做。

如果贷款不难的话,规模大的会好些。这样有专门的团队,办公室,维修都有自己的团队。规模太小,请不起团队,全靠自己做,不好。
我做过两个4plex,都租给劳模。劳模住的人多些,但是房租还是按时付。有小修,给
他们一点小钱,他们就不要求修了,或者自己动手修了。就这还差点烦死我了。我都卖了。如果相距不是太远的话,多买几个four plex,可以试试。

做房子,有稳定的现金流。而且土地总是有限,建筑材料上涨,所以房价怎么都会螺旋上升。税的话,可以通过工资,管理费,维修,折旧,利息,基本可以做平。房价持续上升的话,房子本身是个蓄水池。需要现金,从房子那儿cash OUT。 不需要现金,可
以快点还贷。或者再投资。变现能力不比股市差。

【 在 wass (...) 的大作中提到: 】
: 自己做可以学习,投资就怕是给别人交学费,而且自己做的责任心是不可比的。重要的
: 决定自己做

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wass

commercial loan一般要多少down?需要管理经验,没有经验down payment多点?

【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 主要是贷款吧。
: 4 plex 以下是residential loan。超过4 plex 就是commercial loan。
: commercial loan的话,利息比较高,而且准备材料多。
: 投资房子流动比较慢,一定要贷款才能做。
: 如果贷款不难的话,规模大的会好些。这样有专门的团队,办公室,维修都有自己的团
: 队。规模太小,请不起团队,全靠自己做,不好。
: 我做过两个4plex,都租给劳模。劳模住的人多些,但是房租还是按时付。有小修,给
: 他们一点小钱,他们就不要求修了,或者自己动手修了。就这还差点烦死我了。我都卖
: 了。如果相距不是太远的话,多买几个four plex,可以试试。
: 做房子,有稳定的现金流。而且土地总是有限,建筑材料上涨,所以房价怎么都会螺旋
: ...................

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lilyamao2

你做20-200个units, 不能上班了,要全职做
商业贷款利率5-6%吧

【 在 wass(...) 的大作中提到: 】

: commercial loan一般要多少down?需要管理经验,没有经验down payment多点?

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lilyamao2

我今天在看100万总价上下的multi units, maybe will submit an order soon

【 在 lilyamao2(lilyamao2) 的大作中提到: 】

: 你做20-200个units, 不能上班了,要全职做

: 商业贷款利率5-6%吧

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wass

unit多了事务性的肯定请人管理呀。多少个unit请一个全职的?

【 在 lilyamao2 (lilyamao2) 的大作中提到: 】
: 你做20-200个units, 不能上班了,要全职做
: 商业贷款利率5-6%吧
: : commercial loan一般要多少down?需要管理经验,没有经验down payment多点?
:

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lilyamao2

HH投资我有所了解, 他们现在一共有13个multi units. 每个是100-300个units,每个
社区都有专门的人管理rental and repair

【 在 wass(...) 的大作中提到: 】

: unit多了事务性的肯定请人管理呀。多少个unit请一个全职的?

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wangmaggie12

如果是我,一个four plex, 一个租户reduced rent,帮忙割草啦之类,铲雪,打小报
告啦。
如果20 个unit以下,commission based。20 个以上就要一个FULL TIME Clerk,外加
一个ON CALL MAINTAINANCE。
如果自己工资比较高,全部请人好了。
自己管房子特别缠人。把自己挣的那份工资拿出来请人嘛。不要想着每分钱都装进自己的袋袋。钱袋袋管好就行。
房子做的好,资产升值很快。

【 在 wass (...) 的大作中提到: 】
: unit多了事务性的肯定请人管理呀。多少个unit请一个全职的?

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wass

100 units两个全职?

【 在 lilyamao2 (lilyamao2) 的大作中提到: 】
: HH投资我有所了解, 他们现在一共有13个multi units. 每个是100-300个units,每个
: 社区都有专门的人管理rental and repair
: : unit多了事务性的肯定请人管理呀。多少个unit请一个全职的?
:

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wass

看来太少了不行。20 units请一个全职的,如果是租金不高的地方感觉就没法赚钱了

【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 如果是我,一个four plex, 一个租户reduced rent,帮忙割草啦之类,铲雪,打小报
: 告啦。
: 如果20 个unit以下,commission based。20 个以上就要一个FULL TIME Clerk,外加
: 一个ON CALL MAINTAINANCE。
: 如果自己工资比较高,全部请人好了。
: 自己管房子特别缠人。把自己挣的那份工资拿出来请人嘛。不要想着每分钱都装进自己
: 的袋袋。钱袋袋管好就行。
: 房子做的好,资产升值很快。

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lilyamao2

应该不至, 他们是有团队的

【 在 wass(...) 的大作中提到: 】

: 100 units两个全职?

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bywx

我也想做这个。最近经常在听BIGGER POCKET的PODCAST,还买了书Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat: The BRRRR Rental Property Investment Strategy

我有自己的房子,而且也有出租一部分。但是没有做过投资房。很想做,也不知道为什么拖了两三年。可能因为我在纽约吧。这种房子一般好像最好在中西部,因为ROI比较
高,可是也没有机会过去看。前年去过亚特兰大,感觉不是很确定。买过来回机票去北卡那个RALEIGH,居然忘记了这件事,两个月看信用卡记录才发现有买过这个机票。。

而且PODCAST上说最好找个mentor?我也不知道怎么找。

【 在 wass (...) 的大作中提到: 】
: 版上有人做这个吗?就是apartment?

avayagrape

我前几年研究了一下multihome 和商业地产,最后决定这个钱我赚不了。multihome呢
公共部分要么自己管,要么找人管,这都是我所不善长的。尤其是multihome租客相对
比较收入低,不容易打交道。而且万一几家联合起来对付房东也不是很好处理的事。想来想去还是投资sfh 省心省力。尤其是自己还有一份工作的情况下这个要考虑清楚。值不值得投入很多时间和精力。 just my 2 cents.
【 在 wass (...) 的大作中提到: 】
: 发信人: palmtopalm (For the Record), 信区: Living
: 标 题: 要赚钱,要买多家庭房子
: 发信站: BBS 未名空间站 (Wed Feb 10 15:33:28 2021, 美东)
: 既锻炼人 又能赚大钱
: 最好 20-200 units.
: 当然 可以从4家庭开始锻炼
: 小打小闹 没什么意思

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jy101

这个你就只是个想当然.

其实做房东,唯有大规模的才能真正赚钱, 统一管理,减低维修费用.

中西部地区40个门的小型complex可以代替一份工作,而且基本上可以hands free.

我做这个已经30年了,可以说是华人里最早的房东,现在每年房租收5百万,纯利1米,自然增值1米,强迫增值1米.

【 在 avayagrape (没有) 的大作中提到: 】
: 我前几年研究了一下multihome 和商业地产,最后决定这个钱我赚不了。multihome呢
: 公共部分要么自己管,要么找人管,这都是我所不善长的。尤其是multihome租客相对
: 比较收入低,不容易打交道。而且万一几家联合起来对付房东也不是很好处理的事。想
: 来想去还是投资sfh 省心省力。尤其是自己还有一份工作的情况下这个要考虑清楚。值
: 不值得投入很多时间和精力。 just my 2 cents.

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wangmaggie12

single family的管理成本真的太高了,cap rate很低。
倘若在房价高企的地方,对租户保护得很好的州,碰到一个professional renter,就
让人亏死。
嘻嘻,你股票那个增值速度,也没必要搞房产。金庸先生的房产增值速度也没你快。不过他有稳定的现金流。

【 在 avayagrape(没有) 的大作中提到: 】

: 我前几年研究了一下multihome 和商业地产,最后决定这个钱我赚不了。
multihome呢

: 公共部分要么自己管,要么找人管,这都是我所不善长的。尤其是multihome租
客相对

: 比较收入低,不容易打交道。而且万一几家联合起来对付房东也不是很好处理的事。想

: 来想去还是投资sfh 省心省力。尤其是自己还有一份工作的情况下这个要考虑清楚。值

: 不值得投入很多时间和精力。 just my 2 cents.

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wangmaggie12

我们每人都有外号啊。
我叫你金庸先生。嘻嘻。
搞房三十年了,能叫老前辈。
欢迎老前辈光临指导

【 在 jy101(jy) 的大作中提到: 】

: 这个你就只是个想当然.

: 其实做房东,唯有大规模的才能真正赚钱, 统一管理,减低维修费用.

: 中西部地区40个门的小型complex可以代替一份工作,而且基本上可以hands
free.

: 我做这个已经30年了,可以说是华人里最早的房东,现在每年房租收5百万,纯
利1米,

: 自然增值1米,强迫增值1米.

Lexian

一个个例很难代表整个行业。 apartment 算是商业地产了, 增值很难说, 跟SFH不是同步的, 跟租金收益关系更大。

SFH也可以很大规模。 最多的时候我手上有过30几个SFH。 还碰到过据说拥有150个SFH的主, 具体多少我也没去核实。 当时决定的因素就是比较Flexible. Apartments 你
没办法单个卖。 - condo conversion 是一个办法, 但最主要是房型不是一般买房人
喜爱的类型。 后来证明当初投资SFH是正确的选择-需要多少钱, 就卖多少个。 后来
投资商业楼, 就按资金需要出了一部分SFH。 现在还有十几个。 基本上留的都是区域和房型接近的出租房。 和apartment也差不多-唯一的区别是可以单独出售。

【 在 jy101 (jy) 的大作中提到: 】
: 这个你就只是个想当然.
: 其实做房东,唯有大规模的才能真正赚钱, 统一管理,减低维修费用.
: 中西部地区40个门的小型complex可以代替一份工作,而且基本上可以hands free.
: 我做这个已经30年了,可以说是华人里最早的房东,现在每年房租收5百万,纯利1米,
: 自然增值1米,强迫增值1米.

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wass

sfh出租必须是比较便宜的?好的、贵一点的肯定不赚钱。

30几个sfh自己管?

【 在 Lexian (蒙古大夫) 的大作中提到: 】
: 一个个例很难代表整个行业。 apartment 算是商业地产了, 增值很难说, 跟SFH不是
: 同步的, 跟租金收益关系更大。
: SFH也可以很大规模。 最多的时候我手上有过30几个SFH。 还碰到过据说拥有150个
SFH
: 的主, 具体多少我也没去核实。 当时决定的因素就是比较Flexible. Apartments 你
: 没办法单个卖。 - condo conversion 是一个办法, 但最主要是房型不是一般买房人
: 喜爱的类型。 后来证明当初投资SFH是正确的选择-需要多少钱, 就卖多少个。 后来
: 投资商业楼, 就按资金需要出了一部分SFH。 现在还有十几个。 基本上留的都是区域
: 和房型接近的出租房。 和apartment也差不多-唯一的区别是可以单独出售。

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wangmaggie12

你那种投资,只适合于在房子低迷的时候的投资,也适合于最初的原始积累。
现在这种房价明显过高,要回调的时候,就不一定合适。
金庸已经过了那个阶段。l规模化的经营带给他稳定可观的现金流,根本不再需要倒买
倒卖房子。几十万一两百万的capital gain对他毫无意义。扔在那儿收租,有人管理,自然升值,早去享受生活了。

你事实上估计也完成了原始积累。赫赫,不过你呢,自己不倒腾不可能的。自己搞了一下,房子升值了,倒出去,立马升值了几倍。那个成就感是杠杠的。

【 在 Lexian(蒙古大夫) 的大作中提到: 】

: 一个个例很难代表整个行业。 apartment 算是商业地产了, 增值很难说, 跟
SFH不是

: 同步的, 跟租金收益关系更大。

: SFH也可以很大规模。 最多的时候我手上有过30几个SFH。 还碰到过据说拥有
150个SFH

: 的主, 具体多少我也没去核实。 当时决定的因素就是比较Flexible.
Apartments 你

: 没办法单个卖。 - condo conversion 是一个办法, 但最主要是房型不是一般
买房人

: 喜爱的类型。 后来证明当初投资SFH是正确的选择-需要多少钱, 就卖多少个。 后来

: 投资商业楼, 就按资金需要出了一部分SFH。 现在还有十几个。 基本上留的都是区域

: 和房型接近的出租房。 和apartment也差不多-唯一的区别是可以单独出售。

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wass

我也觉得complex集中容易管理。能不能分享一下经验?40个门hand free具体怎么操作?

有时间的话,建议做个YouTube收费频道

【 在 jy101 (jy) 的大作中提到: 】
: 这个你就只是个想当然.
: 其实做房东,唯有大规模的才能真正赚钱, 统一管理,减低维修费用.
: 中西部地区40个门的小型complex可以代替一份工作,而且基本上可以hands free.
: 我做这个已经30年了,可以说是华人里最早的房东,现在每年房租收5百万,纯利1米,
: 自然增值1米,强迫增值1米.

Lexian

机会一直都有, 你看不看的出而已。 陷阱也很多。现在进apartment也是在高位。
flexibility 尤为关键。 市场flood with liquidity, assets price inflated. 当
然不是说不会更高, 问题是你要有能在高位出手的机会。 不然, free money 一切断, 你的apartment就成了lifetime commitment.

【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 你那种投资,只适合于在房子低迷的时候的投资,也适合于最初的原始积累。
: 现在这种房价明显过高,要回调的时候,就不一定合适。
: 金庸已经过了那个阶段。l规模化的经营带给他稳定可观的现金流,根本不再需要倒买
: 倒卖房子。几十万一两百万的capital gain对他毫无意义。扔在那儿收租,有人管理,
: 自然升值,早去享受生活了。
: 你事实上估计也完成了原始积累。赫赫,不过你呢,自己不倒腾不可能的。自己搞了一
: 下,房子升值了,倒出去,立马升值了几倍。那个成就感是杠杠的。
: : 一个个例很难代表整个行业。 apartment 算是商业地产了, 增值很难说, 跟
: SFH不是
: : 同步的, 跟租金收益关系更大。
: ...................

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wass

好像大夫的重点是炒,金庸的重点是经营

【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 你那种投资,只适合于在房子低迷的时候的投资,也适合于最初的原始积累。
: 现在这种房价明显过高,要回调的时候,就不一定合适。
: 金庸已经过了那个阶段。l规模化的经营带给他稳定可观的现金流,根本不再需要倒买
: 倒卖房子。几十万一两百万的capital gain对他毫无意义。扔在那儿收租,有人管理,
: 自然升值,早去享受生活了。
: 你事实上估计也完成了原始积累。赫赫,不过你呢,自己不倒腾不可能的。自己搞了一
: 下,房子升值了,倒出去,立马升值了几倍。那个成就感是杠杠的。
: : 一个个例很难代表整个行业。 apartment 算是商业地产了, 增值很难说, 跟
: SFH不是
: : 同步的, 跟租金收益关系更大。
: ...................

Lexian

十年前一片哀鸿的时候我喊牛, 应买尽买。
现在一片牛气冲天的时候, 我叫小心, 可以跟一段, 但是要留有余地, 特别是大型贷款的投资-不要炒房炒成房东。
小投资房一个被套没事, 房东就房东, 一个大型投资资不抵债的时候, 贷款利率高
又到期, 你唯一的出路就是拍卖。 千万小心。

【 在 wass (...) 的大作中提到: 】
: 好像大夫的重点是炒,金庸的重点是经营

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wass

你是炒股、炒房地产的高手。谢谢提醒,现在的确是房地产高点,只是了解、学习。

不管是炒还是长期经营,入市的确都应该选低点

【 在 Lexian (蒙古大夫) 的大作中提到: 】
: 十年前一片哀鸿的时候我喊牛, 应买尽买。
: 现在一片牛气冲天的时候, 我叫小心, 可以跟一段, 但是要留有余地, 特别是大型
: 贷款的投资-不要炒房炒成房东。
: 小投资房一个被套没事, 房东就房东, 一个大型投资资不抵债的时候, 贷款利率高
: 又到期, 你唯一的出路就是拍卖。 千万小心。

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indejavu

大夫说得有道理, 但是, 看看现在的趋势, 就像喝药上瘾的人, 药能停吗?尤其现在是民主党在台上, free money不会断吧?

【 在 Lexian (蒙古大夫) 的大作中提到: 】
: 机会一直都有, 你看不看的出而已。 陷阱也很多。现在进apartment也是在高位。 : flexibility 尤为关键。 市场flood with liquidity, assets price inflated. 当
: 然不是说不会更高, 问题是你要有能在高位出手的机会。 不然, free money 一切断
: , 你的apartment就成了lifetime commitment.

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lilyamao2

川普这个药方开出来了,四年9万亿国债,临下台时候,本来两党通过600美元救济方案,他还振臂一呼,必须2000刀每人,拜登马上跟上,我也觉得现在发钱这个药是不会停了。

现在这么乱发钱,还不如杨安泽的人人1000刀/月。
【 在 indejavu (life cycles) 的大作中提到: 】
: 大夫说得有道理, 但是, 看看现在的趋势, 就像喝药上瘾的人, 药能停吗?尤其现在是
: 民主党在台上, free money不会断吧?

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lilyamao2

很多事情,我是不赞成听人随便说的,每个人区别非常大,出租房子这个行业,你进入几年试水之后可以买大的,贸然买大的,赔个底儿掉都又可能。

每个社区,周边经济如何,交通如何,人群变化如何,对方为何要卖? 为啥有些出租
房社区就能很高出租率有些就低,你好好先自己买个3-4个multifamily 练练手,别用
20-100个units折腾自己。
【 在 wass (...) 的大作中提到: 】
: 发信人: palmtopalm (For the Record), 信区: Living
: 标 题: 要赚钱,要买多家庭房子
: 发信站: BBS 未名空间站 (Wed Feb 10 15:33:28 2021, 美东)
: 既锻炼人 又能赚大钱
: 最好 20-200 units.
: 当然 可以从4家庭开始锻炼
: 小打小闹 没什么意思

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wangmaggie12

投资房你要求提供三年的financial,现有的租户合同必须转给你的。先看fiancial,再看合同,看租户租了多少年,还有多久的合同,直接就可以计算出cash flow。很多租
户都是section 8 的租户,政府保证付租金。比single family的风险相应还小些。

【 在 lilyamao2 (lilyamao2) 的大作中提到: 】
: 很多事情,我是不赞成听人随便说的,每个人区别非常大,出租房子这个行业,你进入
: 几年试水之后可以买大的,贸然买大的,赔个底儿掉都又可能。
: 每个社区,周边经济如何,交通如何,人群变化如何,对方为何要卖? 为啥有些出租
: 房社区就能很高出租率有些就低,你好好先自己买个3-4个multifamily 练练手,别用
: 20-100个units折腾自己。

avayagrape

仰望大牛。这个时代已经和三十年前不同了吧。与时俱进:)

【 在 jy101(jy) 的大作中提到: 】

: 这个你就只是个想当然.

: 其实做房东,唯有大规模的才能真正赚钱, 统一管理,减低维修费用.

: 中西部地区40个门的小型complex可以代替一份工作,而且基本上可以hands
free.

: 我做这个已经30年了,可以说是华人里最早的房东,现在每年房租收5百万,纯
利1米,

: 自然增值1米,强迫增值1米.

Lexian

你这人根本就是fake news。 川普说一人两千是有前提的。 前提就是那些资助移民, 资助外国(其实就是政客受回扣的钱)要停掉。 你会算术吧? 公民总共就3亿, 一人两千也才六千亿。 国会通过的一人600但总额高达9千亿, 这里面猫腻在哪里??

说一句不说一句真太恶心了。

【 在 lilyamao2 (lilyamao2) 的大作中提到: 】
: 川普这个药方开出来了,四年9万亿国债,临下台时候,本来两党通过600美元救济方案
: ,他还振臂一呼,必须2000刀每人,拜登马上跟上,我也觉得现在发钱这个药是不会停
: 了。
: 现在这么乱发钱,还不如杨安泽的人人1000刀/月。

j
jy101

每个地区或者时间断做的方法都不一样,我也是做单家庭开始的,在28个房的时候买了第一个40门的multi,后来就专心做公寓.

我家现在还有50多个sfh,但是这些都不是赚大钱的,真正赚钱的是multi, 公寓的估
值和你的邻居没有什么关系,只跟你收到的房租有关系.

在cap5的环境下,你的房租每增加1000刀一个月,你的估价就是增值20万.

我在140套的时候就半退了,环游世界很多年, 最高的时候我有1100套,这几年卖的一些,现在还有700套.

卖掉的里面最经典的是2米买来,5年卖了赚3米,不过那个买主去年又卖了8米.

没有卖掉的里经典的是2.75米买的,现在有人出价8.2米,我舍不得卖.

做multi,每年做一两个,每个赚个米都是随随便便的.

【 在 avayagrape (没有) 的大作中提到: 】
: 仰望大牛。这个时代已经和三十年前不同了吧。与时俱进:)
: : 这个你就只是个想当然.
: : 其实做房东,唯有大规模的才能真正赚钱, 统一管理,减低维修费用.
: : 中西部地区40个门的小型complex可以代替一份工作,而且基本上可以hands
: free.
: : 我做这个已经30年了,可以说是华人里最早的房东,现在每年房租收5百万,纯
: 利1米,
: : 自然增值1米,强迫增值1米.
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w
wass

你这些Multi的房龄怎么样?

【 在 jy101 (jy) 的大作中提到: 】
: 每个地区或者时间断做的方法都不一样,我也是做单家庭开始的,在28个房的时候买了
: 第一个40门的multi,后来就专心做公寓.
: 我家现在还有50多个sfh,但是这些都不是赚大钱的,真正赚钱的是multi, 公寓的估
: 值和你的邻居没有什么关系,只跟你收到的房租有关系.
: 在cap5的环境下,你的房租每增加1000刀一个月,你的估价就是增值20万.
: 我在140套的时候就半退了,环游世界很多年, 最高的时候我有1100套,这几年卖的一
: 些,现在还有700套.
: 卖掉的里面最经典的是2米买来,5年卖了赚3米,不过那个买主去年又卖了8米.
: 没有卖掉的里经典的是2.75米买的,现在有人出价8.2米,我舍不得卖.
: 做multi,每年做一两个,每个赚个米都是随随便便的.

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wangmaggie12

哈哈,你这一出山,所有的房产大牛们都缩回去不敢吭声了。
AVAYAGRAPE一出,所有的古板大牛都成小三。

你们要人提鞋不? 我来提鞋成不成?

【 在 jy101 (jy) 的大作中提到: 】
: 每个地区或者时间断做的方法都不一样,我也是做单家庭开始的,在28个房的时候买了
: 第一个40门的multi,后来就专心做公寓.
: 我家现在还有50多个sfh,但是这些都不是赚大钱的,真正赚钱的是multi, 公寓的估
: 值和你的邻居没有什么关系,只跟你收到的房租有关系.
: 在cap5的环境下,你的房租每增加1000刀一个月,你的估价就是增值20万.
: 我在140套的时候就半退了,环游世界很多年, 最高的时候我有1100套,这几年卖的一
: 些,现在还有700套.
: 卖掉的里面最经典的是2米买来,5年卖了赚3米,不过那个买主去年又卖了8米.
: 没有卖掉的里经典的是2.75米买的,现在有人出价8.2米,我舍不得卖.
: 做multi,每年做一两个,每个赚个米都是随随便便的.

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wangmaggie12

嘻嘻,大牛,你说说,我是不是应该把我油田的旅馆拿回来?我这个月底过户。我觉得石油这样涨,页岩油很快会开采。我拿回来三分之一就作为apartment出租,三分之一
和政府做合同,三分之一nightly rental。
关键俺家当家的,不值犯了啥邪,非要我作为臭狗屎扔掉。我是觉得吧,我再坚持一年,升值一倍半还是妥妥的。

【 在 jy101 (jy) 的大作中提到: 】
: 每个地区或者时间断做的方法都不一样,我也是做单家庭开始的,在28个房的时候买了
: 第一个40门的multi,后来就专心做公寓.
: 我家现在还有50多个sfh,但是这些都不是赚大钱的,真正赚钱的是multi, 公寓的估
: 值和你的邻居没有什么关系,只跟你收到的房租有关系.
: 在cap5的环境下,你的房租每增加1000刀一个月,你的估价就是增值20万.
: 我在140套的时候就半退了,环游世界很多年, 最高的时候我有1100套,这几年卖的一
: 些,现在还有700套.
: 卖掉的里面最经典的是2米买来,5年卖了赚3米,不过那个买主去年又卖了8米.
: 没有卖掉的里经典的是2.75米买的,现在有人出价8.2米,我舍不得卖.
: 做multi,每年做一两个,每个赚个米都是随随便便的.

Lexian

小麦, 不用这么趋炎附势吧。 做房地产做的大的多的是。 生意大不等于声音就大。 这位2.8米买帕文的时候不见出声, 现在8.2米的时候来说钱很容易挣。 房租涨一千估价涨20万。 话是没错。 但是别忘记Cap5如果跌倒Cap7, 你首付25%就被wipe clean。 你在这里一直鼓吹免费的钱不拿白不拿, 我觉得你不要用力太猛了。 首先商业贷款
不是免费的。 其次, 货币宽松的环境不会太久-猪党是来割韭菜的。 当然不见得明天就割, 但这般猪生就一个贼样,你别忘了吴金华。

【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 哈哈,你这一出山,所有的房产大牛们都缩回去不敢吭声了。
: AVAYAGRAPE一出,所有的古板大牛都成小三。
: 你们要人提鞋不? 我来提鞋成不成?

w
wangmaggie12

嘻嘻,没事,我就是喜欢瞎凑热闹。
SFH home现在跟风上,就是死路一条。前天一个客户,让我减三万递一套房子。我说还是别吧。不说加钱,你全价走。结果,那一天人家收到46个offer好不好?商业地产门
槛高不少。不会这样哄抬房价。只有大鱼才能跳过去,反而稳妥。

大夫你别不服气。你现在已经到了金庸要进40个门的阶段了。倘若你抛开你那个猥琐精神,你很快就要进入他第二阶段了。资本那个增值速度,是几何级的增长。
切,你就是猥琐。而且固执地猥琐。

【 在 Lexian (蒙古大夫) 的大作中提到: 】
: 小麦, 不用这么趋炎附势吧。 做房地产做的大的多的是。 生意大不等于声音就大

: 这位2.8米买帕文的时候不见出声, 现在8.2米的时候来说钱很容易挣。 房租涨一千估
: 价涨20万。 话是没错。 但是别忘记Cap5如果跌倒Cap7, 你首付25%就被wipe clean。
: 你在这里一直鼓吹免费的钱不拿白不拿, 我觉得你不要用力太猛了。 首先商业贷款
: 不是免费的。 其次, 货币宽松的环境不会太久-猪党是来割韭菜的。 当然不见得明天
: 就割, 但这般猪生就一个贼样,你别忘了吴金华。

c
cckyle2001

我刚到美国时,兼职打工管公寓
当时,台湾人老板有300多套公寓,在西雅图

当时,有不少台湾人在西雅图, 有几百套公寓
这些台湾人,房子自管,另加雇1,2人.修理外包
现在西雅图房价极高.

Lexian

怎么说的跟没见过钱似的。 四十个门就要不服气了, 别说我自己一栋商业楼里面也是四五十个公司给我付租。 我那个继承父业搞商地的租客不上100米的项目都不看的,我岂不早上吊了。

早说过了, 工资也好, 地产也好, 股市也好, 都是financial freedom的一条腿。 与其一条腿巨粗, 我宁愿几条腿走路。 螃蟹似的八条腿最好。 每条腿都争取把它越
弄越粗。 明白吗?

【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 嘻嘻,没事,我就是喜欢瞎凑热闹。
: SFH home现在跟风上,就是死路一条。前天一个客户,让我减三万递一套房子。我说还
: 是别吧。不说加钱,你全价走。结果,那一天人家收到46个offer好不好?商业地产门
: 槛高不少。不会这样哄抬房价。只有大鱼才能跳过去,反而稳妥。
: 大夫你别不服气。你现在已经到了金庸要进40个门的阶段了。倘若你抛开你那个猥琐精
: 神,你很快就要进入他第二阶段了。资本那个增值速度,是几何级的增长。
: 切,你就是猥琐。而且固执地猥琐。
: 。

w
wangmaggie12

你牛你牛,横着走。

【 在 Lexian (蒙古大夫) 的大作中提到: 】
: 怎么说的跟没见过钱似的。 四十个门就要不服气了, 别说我自己一栋商业楼里面也是
: 四五十个公司给我付租。 我那个继承父业搞商地的租客不上100米的项目都不看的,我
: 岂不早上吊了。
: 早说过了, 工资也好, 地产也好, 股市也好, 都是financial freedom的一条腿

: 与其一条腿巨粗, 我宁愿几条腿走路。 螃蟹似的八条腿最好。 每条腿都争取把它越
: 弄越粗。 明白吗?

w
wass

主意不错,我去打工管公寓学习

【 在 cckyle2001 (谦虚的狼) 的大作中提到: 】
: 我刚到美国时,兼职打工管公寓
: 当时,台湾人老板有300多套公寓,在西雅图
: 当时,有不少台湾人在西雅图, 有几百套公寓
: 这些台湾人,房子自管,另加雇1,2人.修理外包
: 现在西雅图房价极高.

c
cckyle2001

我认为管理公寓不难
难的是,买到能赚钱的公寓
【 在 wass (...) 的大作中提到: 】
: 主意不错,我去打工管公寓学习

noregrets

就是小号的罗伯特清崎哈
w
wass

你的逻辑有点意思,买了赚钱的公寓。。。

【 在 cckyle2001 (谦虚的狼) 的大作中提到: 】
: 我认为管理公寓不难
: 难的是,买到能赚钱的公寓

l
lilyamao2

兄弟、不是发一个月、就按照你的算法,发四个月就是2.4万亿。

老川就是利用了你们这种二货川粉的不舍得给别人的心理,资助世界卫生组织,联合国一类的有几个钱?都是几亿/个、加一起没有几十亿,美国印钞机随便多开一会都来了
,不舍得这几十亿本钱,几万亿的纸流到全球有人理吗? 几十块换几万块的生意都不
会算

【 在 Lexian(蒙古大夫) 的大作中提到: 】

: 你这人根本就是fake news。 川普说一人两千是有前提的。 前提就是那些资助
移民,

: 资助外国(其实就是政客受回扣的钱)要停掉。 你会算术吧? 公民总共就3亿
, 一人

: 两千也才六千亿。 国会通过的一人600但总额高达9千亿, 这里面猫腻在哪里??

: 说一句不说一句真太恶心了。

w
wass

其实你们两个也只是各抱了大象的一条腿。

重要的区别是民主党直接给个人发钱,加上给民主党领导的州、市政府发钱。川普想大头给企业,包括他自己的企业,小头给个人。

【 在 lilyamao2 (lilyamao2) 的大作中提到: 】
: 兄弟、不是发一个月、就按照你的算法,发四个月就是2.4万亿。
: 老川就是利用了你们这种二货川粉的不舍得给别人的心理,资助世界卫生组织,联合国
: 一类的有几个钱?都是几亿/个、加一起没有几十亿,美国印钞机随便多开一会都来了
: ,不舍得这几十亿本钱,几万亿的纸流到全球有人理吗? 几十块换几万块的生意都不
: 会算
: : 你这人根本就是fake news。 川普说一人两千是有前提的。 前提就是那些资助
: 移民,
: : 资助外国(其实就是政客受回扣的钱)要停掉。 你会算术吧? 公民总共就3亿
: , 一人
: : 两千也才六千亿。 国会通过的一人600但总额高达9千亿, 这里面猫腻在哪里??: ...................

j
jy101

LOL,世间凡事皆浮云,人到中年我早已经过了每事都争个输赢的年纪,口舌上的输赢
对我口袋没有一毛钱的利益,我说的话,有心学的人自然看到期中的亮点,没事的人就当一句废话而已.

【 在 Lexian (蒙古大夫) 的大作中提到: 】
: 怎么说的跟没见过钱似的。 四十个门就要不服气了, 别说我自己一栋商业楼里面也是
: 四五十个公司给我付租。 我那个继承父业搞商地的租客不上100米的项目都不看的,我
: 岂不早上吊了。
: 早说过了, 工资也好, 地产也好, 股市也好, 都是financial freedom的一条腿

: 与其一条腿巨粗, 我宁愿几条腿走路。 螃蟹似的八条腿最好。 每条腿都争取把它越
: 弄越粗。 明白吗?

w
wangmaggie12

要做到金庸你这规模,我觉得自己一是缺乏这第一桶金,二是一时半会儿没有这个锲机。商业房产对资金的门槛高不少。
但我绝对同意规模对于利润的影响。不过我觉得三十到八十是比较理想的规模。太小,管理单位成本过高。太大得考虑空房率。每三十个房间得添两个人。那么多少个房间可以达到最大边际利润真是一门学问。全部自己做,是小农经济。
不过你们这动不动上米的投资还是吓坏了宝宝我。
准备今年上一个coffee shop,搞得小资有情趣一点。上米的投资俺搞不起,几万的投资还是可以做做的。房子买了好几年。觉得租出去,租金也是三瓜两枣,还不够租户的折旧。位置呢还是不错的。准备和人partnership。一边做房东收租,一边做生意。共担
风险共享利润或许也是一条路?

【 在 jy101(jy) 的大作中提到: 】

: LOL,世间凡事皆浮云,人到中年我早已经过了每事都争个输赢的年纪,口舌上
的输赢

: 对我口袋没有一毛钱的利益,我说的话,有心学的人自然看到期中的亮点,没事的人就

: 当一句废话而已.

: 。

l
lilyamao2

金庸先生700套公寓,500万年租金,100万净收入,也就是说,他买的是烂区大的
apartment区,每个Unit平均租金不过是600-800美元/月,乌压压 section 8 住客。

这种公寓区,是不能自己管的,里面全是烂人穷人, 房子的状态是保持functionable,只要房子functionable,政府给的租金就不能少,所以反而收入稳定。

随着经济的越来越大政府化,福利越来越普及,也学确实可以做。

连东岸麻州都有很多这样的公寓区,我什么时候也去买它几十个units,这种几十个也
就几十万美元资金撬动就可以了。

【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 要做到金庸你这规模,我觉得自己一是缺乏这第一桶金,二是一时半会儿没有这个锲机
: 。商业房产对资金的门槛高不少。
: 但我绝对同意规模对于利润的影响。不过我觉得三十到八十是比较理想的规模。太小,
: 管理单位成本过高。太大得考虑空房率。每三十个房间得添两个人。那么多少个房间可
: 以达到最大边际利润真是一门学问。全部自己做,是小农经济。
: 不过你们这动不动上米的投资还是吓坏了宝宝我。
: 准备今年上一个coffee shop,搞得小资有情趣一点。上米的投资俺搞不起,几万的投资
: 还是可以做做的。房子买了好几年。觉得租出去,租金也是三瓜两枣,还不够租户的折
: 旧。位置呢还是不错的。准备和人partnership。一边做房东收租,一边做生意。共担
: 风险共享利润或许也是一条路?
: ...................

w
wangmaggie12

嘻嘻,俺这种穷人,现在只能看几万块以内的投资的。

【 在 lilyamao2 (lilyamao2) 的大作中提到: 】
: 金庸先生700套公寓,500万年租金,100万净收入,也就是说,他买的是烂区大的
: apartment区,每个Unit平均租金不过是600-800美元/月,乌压压 section 8 住客。: 这种公寓区,是不能自己管的,里面全是烂人穷人, 房子的状态是保持
functionable,
: 只要房子functionable,政府给的租金就不能少,所以反而收入稳定。
: 随着经济的越来越大政府化,福利越来越普及,也学确实可以做。
: 连东岸麻州都有很多这样的公寓区,我什么时候也去买它几十个units,这种几十个也
: 就几十万美元资金撬动就可以了。

w
wass

你的总结很到位。

听说出租房就是要便宜,也免不了是烂区。毒品、火拼也是有的,自己管理有一点危险

【 在 lilyamao2 (lilyamao2) 的大作中提到: 】
: 金庸先生700套公寓,500万年租金,100万净收入,也就是说,他买的是烂区大的
: apartment区,每个Unit平均租金不过是600-800美元/月,乌压压 section 8 住客。: 这种公寓区,是不能自己管的,里面全是烂人穷人, 房子的状态是保持
functionable,
: 只要房子functionable,政府给的租金就不能少,所以反而收入稳定。
: 随着经济的越来越大政府化,福利越来越普及,也学确实可以做。
: 连东岸麻州都有很多这样的公寓区,我什么时候也去买它几十个units,这种几十个也
: 就几十万美元资金撬动就可以了。

Lexian

哇塞, 您老张嘴撒谎不带眨眼的本事真是让人佩服。 这得修炼多久啊?

哪里有你这个发四个月2.4T的说法? 给个链接, 还是你的内参啊? 猪党的原方案每
人600总额却高达9千亿就是说每给美国人一元钱, 猪党的特许利益者要收五元。 别说什么资助苏丹柬埔寨, 那里的屁民一张美毛都见不到。 全回政客的口袋里-这才是这
些猪愿意装模作样拿一年十几万工资做为民请命状真正的缘由。 你在这里想象什么几
十亿换几百亿, 口吐莲花也不是你这么个吐法。

【 在 lilyamao2 (lilyamao2) 的大作中提到: 】
: 兄弟、不是发一个月、就按照你的算法,发四个月就是2.4万亿。
: 老川就是利用了你们这种二货川粉的不舍得给别人的心理,资助世界卫生组织,联合国
: 一类的有几个钱?都是几亿/个、加一起没有几十亿,美国印钞机随便多开一会都来了
: ,不舍得这几十亿本钱,几万亿的纸流到全球有人理吗? 几十块换几万块的生意都不
: 会算
: : 你这人根本就是fake news。 川普说一人两千是有前提的。 前提就是那些资助
: 移民,
: : 资助外国(其实就是政客受回扣的钱)要停掉。 你会算术吧? 公民总共就3亿
: , 一人
: : 两千也才六千亿。 国会通过的一人600但总额高达9千亿, 这里面猫腻在哪里??: ...................

w
wangmaggie12

我觉得需要听听金庸是怎样投资怎样赚钱的。
每个人做决策都有自己的BENCHMARK. 哪些是最关键的,在哪儿选,什么时候进比较合
适。
一个人成功都有成功的理由。follow big guy,千真万确的真理。

我觉得不是因为选在烂区自己管理危险才会雇人管理。一旦经营,就要进入投资模式,投资人要从日常管理中脱出来,完全靠资本赚钱。不管好区坏区,都要到一定规模,雇人管理。做决策的时候要把人工算进去才行。当老板了,还要和工人抢饭碗,那怎么行?

【 在 wass (...) 的大作中提到: 】
: 你的总结很到位。
: 听说出租房就是要便宜,也免不了是烂区。毒品、火拼也是有的,自己管理有一点危险
: functionable,

noregrets

说纯直觉,如果乱区的公寓值得投资,于精英来说,那也早就是历史了,你们都敛财有方,我现在想的就是TNND敢紧有电和热水。
j
jy101

LOL,又是一个自以为是的,赚钱不需要在大城市,更不需要陀枪收租. 红州农村,广
阔天地,大有可为.

不过你有两点说的很对, low income housing是个大买卖,不过我还没有去到那个段
位,LIHTC,这个基本上是个垄断的行当、我做的还是个小钱,这个做low income
credit的都是大犹太人集团,这一个project就是5米10米的赚,如果加州纽约的,更是10米20米的赚.

第二点说得对的,就是几十万或者不到一百万就可以leverage到几十个门,在2nd tier 或者3rd tier的market做,工人忠心,维修便宜,赶人容易,收租容易,几百上千台
的老虎机天天吐钱.

【 在 lilyamao2 (lilyamao2) 的大作中提到: 】
: 金庸先生700套公寓,500万年租金,100万净收入,也就是说,他买的是烂区大的
: apartment区,每个Unit平均租金不过是600-800美元/月,乌压压 section 8 住客。: 这种公寓区,是不能自己管的,里面全是烂人穷人, 房子的状态是保持
functionable,
: 只要房子functionable,政府给的租金就不能少,所以反而收入稳定。
: 随着经济的越来越大政府化,福利越来越普及,也学确实可以做。
: 连东岸麻州都有很多这样的公寓区,我什么时候也去买它几十个units,这种几十个也
: 就几十万美元资金撬动就可以了。

j
jy101

前坛主,我不是金融,也不是先生,我以前也在这个坛子说过几句,几年前中西博老大来posted过几篇文章,我跟他说过几句话,我们以前在文学城里认识的.

我觉得其实做地主和做其他生意一样,我现在还有旅馆酒吧餐馆self storage,以前做过的有建房开发,IT公司,废品回收,做生意说到底就是个“人”字,忠心的人.

【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 我觉得需要听听金庸是怎样投资怎样赚钱的。
: 每个人做决策都有自己的BENCHMARK. 哪些是最关键的,在哪儿选,什么时候进比较合
: 适。
: 一个人成功都有成功的理由。follow big guy,千真万确的真理。
: 我觉得不是因为选在烂区自己管理危险才会雇人管理。一旦经营,就要进入投资模式,
: 投资人要从日常管理中脱出来,完全靠资本赚钱。不管好区坏区,都要到一定规模,雇
: 人管理。做决策的时候要把人工算进去才行。当老板了,还要和工人抢饭碗,那怎么行?

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lilyamao2

美国的基建已经破地天冤人怒了

美国接下来应该在基建方面加大就业
【 在 noregrets (风满袖) 的大作中提到: 】
: 说纯直觉,如果乱区的公寓值得投资,于精英来说,那也早就是历史了,你们都敛财有
: 方,我现在想的就是TNND敢紧有电和热水。

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lilyamao2

我大多数都猜对了。

那就更好了,wass同学可以上了。

几十万上百万资金我随时拿出来没问题,就是怕项目砸我手里成吃钱的老虎机,而不是
吐钱老虎机。 哎

【 在 jy101 (jy) 的大作中提到: 】
: LOL,又是一个自以为是的,赚钱不需要在大城市,更不需要陀枪收租. 红州农村,广
: 阔天地,大有可为.
: 不过你有两点说的很对, low income housing是个大买卖,不过我还没有去到那个段
: 位,LIHTC,这个基本上是个垄断的行当、我做的还是个小钱,这个做low income
: credit的都是大犹太人集团,这一个project就是5米10米的赚,如果加州纽约的,更是
: 10米20米的赚.
: 第二点说得对的,就是几十万或者不到一百万就可以leverage到几十个门,在2nd
tier
: 或者3rd tier的market做,工人忠心,维修便宜,赶人容易,收租容易,几百上千台
: 的老虎机天天吐钱.
: functionable,

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wass

基建过去几个总统好像都喊过,就是没有动静。猜想主要是没有劳动力。

立交桥很少,大城市开车经常需要在一迈半迈内从一侧换几条lanes去另一侧。开车非
常辛苦

【 在 lilyamao2 (lilyamao2) 的大作中提到: 】
: 美国的基建已经破地天冤人怒了
: 美国接下来应该在基建方面加大就业

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wangmaggie12

哈哈,现在中年版,都是财富新贵,手上大把现金,对于投资渠道求知若渴。
你就普渡众生一回。让大家有机会共同致富。

【 在 jy101 (jy) 的大作中提到: 】
: 前坛主,我不是金融,也不是先生,我以前也在这个坛子说过几句,几年前中西博老大
: 来posted过几篇文章,我跟他说过几句话,我们以前在文学城里认识的.
: 我觉得其实做地主和做其他生意一样,我现在还有旅馆酒吧餐馆self storage,以前做
: 过的有建房开发,IT公司,废品回收,做生意说到底就是个“人”字,忠心的人.
: 行?

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jy101


做房东,其实就是赚点血汗钱,规模小就是赚自己的血汗钱,规模大的就是要把别人的血汗钱赚到自己手里.

【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 哈哈,现在中年版,都是财富新贵,手上大把现金,对于投资渠道求知若渴。
: 你就普渡众生一回。让大家有机会共同致富。

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lilyamao2

去年我们前面一个镇建了一个立交桥,减除了一个大拥堵,今年我们镇也要做一个立交桥。

这两个立交桥一建,我们镇去波士顿市中心,上下班时间单程减少20分钟-30分钟,来
回能减少40多分钟时间,很多了。
【 在 wass (...) 的大作中提到: 】
: 基建过去几个总统好像都喊过,就是没有动静。猜想主要是没有劳动力。
: 立交桥很少,大城市开车经常需要在一迈半迈内从一侧换几条lanes去另一侧。开车非
: 常辛苦

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lilyamao2

赞干货分析
【 在 jy101 (jy) 的大作中提到: 】
: 其实我也是个小房东,大的agency可以有几千上万的units.
: 做房东,其实就是赚点血汗钱,规模小就是赚自己的血汗钱,规模大的就是要把别人的
: 血汗钱拿到自己口袋,这个可以是住客的血汗钱,也可以是工人的血汗钱.
: 做地产,借钱那是必需的,开始时候就是local bank,recourse的,可以借到70%.,利
: 息大概5%. 大规模一点了就是agency loan,借的政府钱,这个是non-recource,需要
: 有以前的个人做公寓的经验,可以借到80%,minimum loan 是1米,最好是2米以上,利
: 息3.25-4%.
: 公寓贷款是借钱容易还钱难,借了就不能还,还钱的 penalty 有几种,local bank一
: 般是 step down,agency loans 一般是 maintenance yield, 这个基本上就是说如果
: 你想还清就要把以后的利息也一次付了.
: ...................

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wangmaggie12

你这规模不小。
不过你工人效率很高,利息很好。

【 在 jy101(jy) 的大作中提到: 】

: 其实我也是个小房东,大的agency可以有几千上万的units.

: 做房东,其实就是赚点血汗钱,规模小就是赚自己的血汗钱,规模大的就是要把别人的

: 血汗钱拿到自己口袋,这个可以是住客的血汗钱,也可以是工人的血汗钱.

: 做地产,借钱那是必需的,开始时候就是local bank,recourse的,可以借到70%.,利

: 息大概5%. 大规模一点了就是agency loan,借的政府钱,这个是non-recource
,需要

: 有以前的个人做公寓的经验,可以借到80%,minimum loan 是1米,最好是2米以上,利

: 息3.25-4%.

: 公寓贷款是借钱容易还钱难,借了就不能还,还钱的 penalty 有几种,local
bank一

: 般是 step down,agency loans 一般是 maintenance yield, 这个基本上就是
说如果

: 你想还清就要把以后的利息也一次付了.
: ...................

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wass

所以我理解不了美国总统总是刚刚上任的时候说要搞基建,然后就没有下文了

【 在 lilyamao2 (lilyamao2) 的大作中提到: 】
: 去年我们前面一个镇建了一个立交桥,减除了一个大拥堵,今年我们镇也要做一个立交
: 桥。
: 这两个立交桥一建,我们镇去波士顿市中心,上下班时间单程减少20分钟-30分钟,来
: 回能减少40多分钟时间,很多了。

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wass

谢谢分享

【 在 jy101 (jy) 的大作中提到: 】
: LOL,又是一个自以为是的,赚钱不需要在大城市,更不需要陀枪收租. 红州农村,广
: 阔天地,大有可为.
: 不过你有两点说的很对, low income housing是个大买卖,不过我还没有去到那个段
: 位,LIHTC,这个基本上是个垄断的行当、我做的还是个小钱,这个做low income
: credit的都是大犹太人集团,这一个project就是5米10米的赚,如果加州纽约的,更是
: 10米20米的赚.
: 第二点说得对的,就是几十万或者不到一百万就可以leverage到几十个门,在2nd
tier
: 或者3rd tier的market做,工人忠心,维修便宜,赶人容易,收租容易,几百上千台
: 的老虎机天天吐钱.
: functionable,

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wangmaggie12

你们大麻州,有好的realtor介绍一个?
娃爹看中一个麻州的房,想去溜达一圈。 这看房还是得有靠谱的AGENT的。我自己
realtor,但我对麻州不熟.

【 在 lilyamao2 (lilyamao2) 的大作中提到: 】
: 很多事情,我是不赞成听人随便说的,每个人区别非常大,出租房子这个行业,你进入
: 几年试水之后可以买大的,贸然买大的,赔个底儿掉都又可能。
: 每个社区,周边经济如何,交通如何,人群变化如何,对方为何要卖? 为啥有些出租
: 房社区就能很高出租率有些就低,你好好先自己买个3-4个multifamily 练练手,别用
: 20-100个units折腾自己。

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lilyamao2

你用redfin试试,我对它家总体感觉不错的, 还有rebate可拿, 大概能拿0.5个点。

不喜欢的话,我给你私信推荐我的邻居,华人女性,我看她脾气挺好》
【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 你们大麻州,有好的realtor介绍一个?
: 娃爹看中一个麻州的房,想去溜达一圈。 这看房还是得有靠谱的AGENT的。我自己
: realtor,但我对麻州不熟.

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wangmaggie12

我们看房有经验。 比一般的realtor看得好很多。我们网上已经看好。redfin 是我们
realtor旗下的,我拿的点更好。
但我需要一个特别会谈判的realtor。我不需要人帮我找房。我需要一个当地的靠谱的
realtor帮我出面谈判。

【 在 lilyamao2 (lilyamao2) 的大作中提到: 】
: 你用redfin试试,我对它家总体感觉不错的, 还有rebate可拿, 大概能拿0.5个点

: 不喜欢的话,我给你私信推荐我的邻居,华人女性,我看她脾气挺好》

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woailanqiu3

方便透露丨貴鎮的名字吗?
[在 lilyamao2 (lilyamao2) 的大作中提到:]
:去年我们前面一个镇建了一个立交桥,减除了一个大拥堵,今年我们镇也要做一个立
交桥。
:这两个立交桥一建,我们镇去波士顿市中心,上下班时间单程减少20分钟-30分钟,来:回能减少40多分钟时间,很多了。
w
woailanqiu3

我或許可以介紹一個。她是本地一個地產群主,非常友善和成功
[在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到:]
:你们大麻州,有好的realtor介绍一个?
:娃爹看中一个麻州的房,想去溜达一圈。 这看房还是得有靠谱的AGENT的。我自己
:realtor,但我对麻州不熟.
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woailanqiu3

金庸先生所做的投資在文學城和买买提都是有跡可查的。是做多家庭和公寓高手。可惜他不收我做徒弟。

他和中西博后應該师出同門或同所,但是之後道路截然不同。
[在 jy101 (jy) 的大作中提到:]
:LOL,世间凡事皆浮云,人到中年我早已经过了每事都争个输赢的年纪,口舌上的输赢:对我口袋没有一毛钱的利益,我说的话,有心学的人自然看到期中的亮点,没事的人
就当一句废话而已.
:。
:☆ 发自 iPhone 买买提 1.24.11
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lilyamao2

那我邻居不行,她没有做商业地产的经验
【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 我们看房有经验。 比一般的realtor看得好很多。我们网上已经看好。redfin 是我们
: realtor旗下的,我拿的点更好。
: 但我需要一个特别会谈判的realtor。我不需要人帮我找房。我需要一个当地的靠谱的
: realtor帮我出面谈判。
: 。

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bearfire

JY101是原来wxc投资理财版的版主,很多年前就是大牛了,是我的偶像。人称九爷,
LOL。他的文章值得好好看看,满满的都是干货。

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wangmaggie12

和他谈过几次。印象很好。
能够很和气愉快地交流。确实是有很成功的经验信手拈来。
所以板上的人多问少猜。
我很同意很多金庸的观点。特别是不要固步自封。金庸的思路很开阔。值得板上的人学习。

【 在 bearfire(熊熊火焰) 的大作中提到: 】

: JY101是原来wxc投资理财版的版主,很多年前就是大牛了,是我的偶像。人称九爷,

: LOL。他的文章值得好好看看,满满的都是干货。

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bearfire

JY是ABC,估计不知道金庸老先生。还是叫他JY吧。他非常热心,原来在wxc的时候,回答很多大家关于房地产问题,没什么他不知道的。我就受益匪浅,一直心存感激。

【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 和他谈过几次。印象很好。
: 能够很和气愉快地交流。确实是有很成功的经验信手拈来。
: 所以板上的人多问少猜。
: 我很同意很多金庸的观点。特别是不要固步自封。金庸的思路很开阔。值得板上的人学
: 习。
: : JY101是原来wxc投资理财版的版主,很多年前就是大牛了,是我的偶像。人称九
: 爷,
: : LOL。他的文章值得好好看看,满满的都是干货。
:

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wangmaggie12

ABC我不信
我从未见过abc可以写这么流利的中文。
能听懂就不错了。
做房 产,关键是两步,一是知道怎样看财报,这样才能精确算出cash flow,买到赚钱
的房。第二,知道如何贷款。再赚钱,筹不到钱,也是白搭。当然要是钱实在太多,就用现金砸。这种投资还是少之又少的。
金庸不错。 我喜欢用金庸来叫他。嘻嘻,朗朗上口。jy 很快就淹没在众多ID之中。金庸多好记?

【 在 bearfire(熊熊火焰) 的大作中提到: 】

: JY是ABC,估计不知道金庸老先生。还是叫他JY吧。他非常热心,原来在wxc的时候,回

: 答很多大家关于房地产问题,没什么他不知道的。我就受益匪浅,一直心存感激。

Lexian

小麦起的金庸不错, 换我就起个鸡歪, LOL。

【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: ABC我不信
: 我从未见过abc可以写这么流利的中文。
: 能听懂就不错了。
: 做房 产,关键是两步,一是知道怎样看财报,这样才能精确算出cash flow,买到赚钱
: 的房。第二,知道如何贷款。再赚钱,筹不到钱,也是白搭。当然要是钱实在太多,就
: 用现金砸。这种投资还是少之又少的。
: 金庸不错。 我喜欢用金庸来叫他。嘻嘻,朗朗上口。jy 很快就淹没在众多ID之中。金
: 庸多好记?
: : JY是ABC,估计不知道金庸老先生。还是叫他JY吧。他非常热心,原来在wxc的时
: 候,回
: ...................

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indejavu

就是。贷款是关键。 哪位, 金庸或者小麦, 多给绍介绍介。
好多贷款的都是骗子, 耽误时间。
【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: ABC我不信
: 我从未见过abc可以写这么流利的中文。
: 能听懂就不错了。
: 做房 产,关键是两步,一是知道怎样看财报,这样才能精确算出cash flow,买到赚钱
: 的房。第二,知道如何贷款。再赚钱,筹不到钱,也是白搭。当然要是钱实在太多,就
: 用现金砸。这种投资还是少之又少的。
: 金庸不错。 我喜欢用金庸来叫他。嘻嘻,朗朗上口。jy 很快就淹没在众多ID之中。金
: 庸多好记?
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: JY是ABC,估计不知道金庸老先生。还是叫他JY吧。他非常热心,原来在wxc的时
: 候,回
: ...................

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indejavu

大侠给绍介绍介怎么踩点的吧?
在资金有限时, 如何选择?
【 在 jy101 (jy) 的大作中提到: 】
: 每个地区或者时间断做的方法都不一样,我也是做单家庭开始的,在28个房的时候买了
: 第一个40门的multi,后来就专心做公寓.
: 我家现在还有50多个sfh,但是这些都不是赚大钱的,真正赚钱的是multi, 公寓的估
: 值和你的邻居没有什么关系,只跟你收到的房租有关系.
: 在cap5的环境下,你的房租每增加1000刀一个月,你的估价就是增值20万.
: 我在140套的时候就半退了,环游世界很多年, 最高的时候我有1100套,这几年卖的一
: 些,现在还有700套.
: 卖掉的里面最经典的是2米买来,5年卖了赚3米,不过那个买主去年又卖了8米.
: 没有卖掉的里经典的是2.75米买的,现在有人出价8.2米,我舍不得卖.
: 做multi,每年做一两个,每个赚个米都是随随便便的.

w
wangmaggie12

其实你可以让金庸介绍他的loan officer给你。
我自己都是用自己用过很多次的可靠的lender。有的人有跨州的license,跨州我也用
他。有时让他们REFER。
有的RELATOR也做的非常好。好的realtor都有很好的NETWORK。我到Alaska已经试用好
几个,去年找到一个很好的,谈的那个DEAL,就是我自己都不可能做得那么好。现在所有的房产业务,我都交给她。她帮我找loan officer。我只用看好房子,告诉她我喜欢哪一个,别的交给她,她就处理得很好。

【 在 indejavu (life cycles) 的大作中提到: 】
: 大侠给绍介绍介怎么踩点的吧?
: 在资金有限时, 如何选择?

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bearfire

Jy101当年刚刚上wxc的时候只发英文贴,后来中文越来越好。顶不住人聪明啊。信不信没关系。我一般只潜水,难得多说了几句。我和他没有交情,只是当年刚起步的时候,刚好他在wxc热心指导大家,受益匪浅,难得又见到他发言,多说几句。

贷款先找local 的agent,fennie mae现在允许upto 10个贷款。过了十个,就需要
Portfolio loan or commercial loan,到这个阶段就要找local community bank。再
过了这个阶段基本就海阔天空了。

【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: ABC我不信
: 我从未见过abc可以写这么流利的中文。
: 能听懂就不错了。
: 做房 产,关键是两步,一是知道怎样看财报,这样才能精确算出cash flow,买到赚钱
: 的房。第二,知道如何贷款。再赚钱,筹不到钱,也是白搭。当然要是钱实在太多,就
: 用现金砸。这种投资还是少之又少的。
: 金庸不错。 我喜欢用金庸来叫他。嘻嘻,朗朗上口。jy 很快就淹没在众多ID之中。金
: 庸多好记?
: : JY是ABC,估计不知道金庸老先生。还是叫他JY吧。他非常热心,原来在wxc的时
: 候,回
: ...................

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jy101

lol,来了一个投坦旧朋友啊!知道我当年外号的都是投坦老ID了...

【 在 bearfire (熊熊火焰) 的大作中提到: 】
: Jy101当年刚刚上wxc的时候只发英文贴,后来中文越来越好。顶不住人聪明啊。信不信
: 没关系。我一般只潜水,难得多说了几句。我和他没有交情,只是当年刚起步的时候,
: 刚好他在wxc热心指导大家,受益匪浅,难得又见到他发言,多说几句。
: 贷款先找local 的agent,fennie mae现在允许upto 10个贷款。过了十个,就需要
: Portfolio loan or commercial loan,到这个阶段就要找local community bank。再
: 过了这个阶段基本就海阔天空了。

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jy101

我是从小来美国的,家里洗大饼出身,其实我不大能写字,只是能再iPhone上挑字写,换个android的手机就不行了.

【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: ABC我不信
: 我从未见过abc可以写这么流利的中文。
: 能听懂就不错了。
: 做房 产,关键是两步,一是知道怎样看财报,这样才能精确算出cash flow,买到赚钱
: 的房。第二,知道如何贷款。再赚钱,筹不到钱,也是白搭。当然要是钱实在太多,就
: 用现金砸。这种投资还是少之又少的。
: 金庸不错。 我喜欢用金庸来叫他。嘻嘻,朗朗上口。jy 很快就淹没在众多ID之中。金
: 庸多好记?
: : JY是ABC,估计不知道金庸老先生。还是叫他JY吧。他非常热心,原来在wxc的时
: 候,回
: ...................

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jy101

其实你先前说的也对,大部分时候我就是废话.

我觉得,做房东有几点,房租,增值,延税,承传,更重要的是 hedge against
inflation.

现在市场上multi是red heated, cap 5 的都是抢着,其实很简单, 政府无限的印钱,minimum wage要上15刀了,就是说原来10刀的工人,工资就直接加50%,domino effect 以后,原来18刀的要94得起码20多,这个就是说房租未来几年可以随随便便94个
20-30%,而你借的银行钱还是不会变,每个月还的贷款也是一样的,你就是割了一把银行的韭菜,而你的asset价值也是一米一米的94.

说到底,钱越来越不是钱,只有assets can hedge.

【 在 lilyamao2 (lilyamao2) 的大作中提到: 】
: 我大多数都猜对了。
: 那就更好了,wass同学可以上了。
: 几十万上百万资金我随时拿出来没问题,就是怕项目砸我手里成吃钱的老虎机,而不是
: 吐钱老虎机。 哎
: tier

t
tele9999

不知道🤷♀是不是一直这么下去。。

【 在 indejavu (life cycles) 的大作中提到: 】
: 大夫说得有道理, 但是, 看看现在的趋势, 就像喝药上瘾的人, 药能停吗?尤其现在是
: 民主党在台上, free money不会断吧?

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wangmaggie12

现在贷款不知道如何走。
我原来一直走SBA LOAn, USDA Loan.贷款很烦,动不动要半年一年才能走下来。
我现在想走一个10 个Unit的,主要我自己要一个APARTMENT自住。卖家为了省税,每年都报亏损。我估摸着做贷款很难。最好的当然还是用residential loan走。几个地方下来都是要走commercial loan。
Four Plex的话,Cash flow太低。
你觉得10个UNIT怎样贷款才好?

【 在 jy101 (jy) 的大作中提到: 】
: 我是从小来美国的,家里洗大饼出身,其实我不大能写字,只是能再iPhone上挑一个字写,
: 换个android的手机就不行了.

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jy101

这个可能比较适合找个小的local bank或者 credit union, local bank有做自己的
portfolio loans,他们对small local business更有兴趣.

【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 现在贷款不知道如何走。
: 我原来一直走SBA LOAn, USDA Loan.贷款很烦,动不动要半年一年才能走下来。
: 我现在想走一个10 个Unit的,主要我自己要一个APARTMENT自住。卖家为了省税,每年
: 都报亏损。我估摸着做贷款很难。最好的当然还是用residential loan走。几个地方下
: 来都是要走commercial loan。
: Four Plex的话,Cash flow太低。
: 你觉得10个UNIT怎样贷款才好?
: 字写,

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wangmaggie12

我想也是。
今天送了三个银行,看能不能批。

我听你一个粉丝说,银行的residential loan可以UPTO 10 UNITS。那我就擦边了。
residential loan快啊。一个月就贷下来了。只要我自己报的税好就没问题。

【 在 jy101 (jy) 的大作中提到: 】
: 这个可能比较适合找个小的local bank或者 credit union, local bank有做自己的
: portfolio loans,他们对small local business更有兴趣.

lvmj

也许是1.5代。
其实版上还有第三代可以打字,不过是繁体。

【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: ABC我不信
: 我从未见过abc可以写这么流利的中文。
: 能听懂就不错了。
: 做房 产,关键是两步,一是知道怎样看财报,这样才能精确算出cash flow,买到赚钱
: 的房。第二,知道如何贷款。再赚钱,筹不到钱,也是白搭。当然要是钱实在太多,就
: 用现金砸。这种投资还是少之又少的。
: 金庸不错。 我喜欢用金庸来叫他。嘻嘻,朗朗上口。jy 很快就淹没在众多ID之中。金
: 庸多好记?
:
: JY是ABC,估计不知道金庸老先生。还是叫他JY吧。他非常热心,原来在wxc的时
: 候,回
: ...................

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jy101

这个你可能误会了,你要上10个门肯定要走 commercial, local banks比较喜欢做这种local projects. 我也有好些这种 portfolio loans, 5年一续,利息高一点.

【 在 jy101 (jy) 的大作中提到: 】
: 这个可能比较适合找个小的local bank或者 credit union, local bank有做自己的
: portfolio loans,他们对small local business更有兴趣.

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wangmaggie12

portfolio loan 是一个什么样的LOAN?我还没听说过。或者就是换了个名字?

【 在 jy101 (jy) 的大作中提到: 】
: 这个你可能误会了,你要上10个门肯定要走 commercial, local banks比较喜欢做这种
: local projects. 我也有好些这种 portfolio loans, 5年一续,利息高一点.

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jy101

Portfolio loan 就是银行不外卖,自己要keep in their own balance sheet的loan.

Agency loan都是外卖给外面的investors的.

【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: portfolio loan 是一个什么样的LOAN?我还没听说过。或者就是换了个名字?

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wangmaggie12

这两个LOAN 我都没听说过。我都坐下REASEARCH。
会不会是你们的州可以做这种LOAN,有的州不可以?还是NATIONWIDE的?
我觉得奇怪的很,即使我自己没做过,但是这么多LOAN OFFICER没有一个提起过,我
还是觉得很奇怪的。

【 在 jy101 (jy) 的大作中提到: 】
: Portfolio loan 就是银行不外卖,自己要keep in their own balance sheet的
loan.
: Agency loan都是外卖给外面的investors的.