房企老大陷危境 ——中国房产业的危机信号?

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中国的房企老大恒大集团最近陷入财务危境,不但在国内引起轰动,其股价在香港股市也连日暴跌,华尔街也开始关注恒大困境显示出来的危机信号。恒大还能撑多久,会不会昭示着中国兴盛20多年的房地产业就此进入滑向危机的开端?笔者特地就其现况和前瞻作一些分析。

一、房地产业盛极而衰

要谈到房地产业对中国经济的影响,就必须回顾一下过去20年中国经济繁荣的由来。中国的经济繁荣主要由“出口景气”和“土木工程景气”构成。中国2001年加入WTO,伴
随着引进外资高潮,为中国创造了第一个十年繁荣,在此期间出口以每年25%以上的高
速增长,成为带动经济成长的火车头。可以说,这第一个十年的繁荣拜“出口景气”之赐。

但中共陶醉其中之时忽略了一个问题,对中国这样的人口超级大国来说,全球市场显得太小,中国的劳动力占全球就业人口的26%,即便全世界所有工业化国家都停止出口、
把市场都让给中国,中国的“出口景气”也不可能无限期延续下去。何况,从国际经济平衡的角度来看,贸易必须互利,若中国一国赚尽全球的钱,长期多卖少买,积累起巨额外汇储备,“出口景气”总有结束的一天。2008年美国的次贷危机曾导致中国的出口订单大幅度减少,这标志着“出口景气”的拐点来临。随着工资上升,外企开始撤资,中国的“出口景气”从2012年开始逐步衰退,2016年的出口按美元计价下降7.7%。

中共为继续维持经济高增长,推动了基础设施建设和房地产开发,由此拉动一轮“土木工程景气”。与土木工程相关的投资占GDP的比重从2008年以前的18-20%上升到2013和
2014年的35%。虽然“土木工程景气”又支撑了近10年的经济繁荣,但房地产泡沫也悄
然形成。日本著名的平成经济泡沫时期,房地产投资占GDP的比重仅为9%,而美国次贷
危机爆发时这一比例不过6%。若比较房地产投资占GDP的比重,中国的房地产泡沫相当
于日本经济平成泡沫的1倍,美国次贷危机时的房地产泡沫也不过中国的几分之一。

“土木工程景气”在短短的十年内把中国的房地产业变成了经济的“领头羊”和支柱,带动了几十个上下游产业的繁荣。在“土木工程景气”的高潮时期,中国3年消耗的水
泥量比美国整个20世纪消耗的水泥量还多;粗钢生产能力6年内从2008年的6.6亿吨(相当于世界粗钢产量的49%)攀升到2014年底的11.6亿吨(相当于世界粗钢产量的69%)。与“土木工程景气”同时出现的是房地产价格的快速上涨。当工薪阶层买不起房的时候,房地产业的不断膨胀就代表着房地产资产的泡沫化。

二、对房企的融资新政断送房地产公司

由于地方政府的财政严重依赖房地产开发带来的出售土地收入,这种对“土木工程景气”的高度依赖让各级地方政府担心房地产泡沫破灭;而商业银行的大量资金已投入土木工程项目或成为购房者的抵押贷款,银行比地方政府更害怕房地产泡沫破灭,一旦房地产泡沫破灭,银行的坏帐会急剧上升,殃及银行的安危。因此,北京当局从2017年以来一直面临着经济政策上的两难,既要抑制房地产过热,又要小心防止房地产泡沫破裂。

而疫情之后,由于经济凋敝,中央政府开始加大对房地产炒作的打压力度。其中有三重考量。其一,担心越来越多的城市家庭因为房价太高、房贷负担过重而遏制消费,导致消费相对萎缩、经济失去动力;其二,由于地方财政依赖土地出让的现状难以为继,要准备用房产税作为地方财政的替代收入来源,而房产税一旦出台,许多持有多套房的人为避免负担房产税会抛售房产,大量二手房将涌进房市,房价势必下跌,这当然会诱发银行业的金融危机;其三,由于银行不断把大量资金借贷给房企和买房人,若房价下跌、房企破产,会引致银行破产,中央政府无力援救。

于是中共在去年8月份给房企划出了“3道红线”,限制房企的银行贷款额度。这3条规
定是:一、除预收款之外的资产负债率(即负债除以资产)不得高于70%;二、房企的
净负债率不得大于100%;三、房企的现金短债(即现金除以短期债务)比不得小于1倍。

按照对房企的融资新政,一家房企若3道“红线”全部踩中,被归为红色档,其有息负
债规模不得增加(即不能再到银行贷款);若踩中2道“红线”,归为橙色档,有息负
债规模年增速不得超过5%;若仅踩中1道“红线”,归为黄色档,有息债务规模年增速
可以达到10%;若3道“红线”均未踩中,则归为绿色档,有息债务规模年增速可放宽至15%。也就是说,经营最好的房企,其银行贷款规模的扩大也不许超过15%;经营最差的房企,从今以后,如果不能改善财务状况,银行贷款就断流了。

这样一来,房企借新债还旧债的老路就走不通了。若借不到足够的贷款,旧债又必须按期偿付,房企就可能被逼倒。自从房企融资新政从今年初开始实施,8个月来房企一直
在水深火热中挣扎,到期债券违约未付的现象与过去2年明显增加,今年前6个月发生违约的房企就有12家;到9月5日,全国有274家房地产公司宣布破产,平均每天有1家,率先破产的是资金实力弱的小型房地产公司。大型房地产公司虽然“膀大腰圆”,时间长了,也不见得就能熬下去。

三、房企老大陷入危境

恒大集团在中国的房地产业名列前茅,今年8月2日美国《财富》杂志公布世界500强大
公司,恒大位列全球第122名,中国入榜的8家房企当中恒大排名第一。这样大的公司,如今居然也陷入现金流困境,其艰难之状不仅让中共担忧,让许多投资恒大的中国人害怕钱打水漂,连西方对恒大的投资者也非常焦虑。

恒大曾经有过辉煌,它以房地产为主业,曾经拥有中国最好的职业足球队,甚至还拥有生产电动汽车的部门,也凭借自己的商业地位大量提供理财产品。但即便是这样“强”的大公司,在房企融资新政面前照样脆弱不堪。此刻恒大的处境是,其旗下由恒大集团全资持股的恒大财富公司的理财产品到期后无法兑付,引发了社会上的关注,大批讨债人云集深圳的恒大财富公司门前。

目前恒大财务报表上的总负债是2万亿人民币,其中有息负债5,718亿,42%将在不到1年内到期(即短期债务);而账上现金及等值物仅有868亿,此外还有约4,600亿的地产,还有146个住宅建设工程,主要在珠三角,其中深圳有62个。按照“3道红线”来衡量,恒大的经营状况岌岌可危,因为它的财务现状踩了3条“红线”,属于禁止银行给予贷
款之列。

自从房企融资新政出台以来,恒大一直试图出售资产,套取现金,但不断碰壁。账面上恒大还没破产,但在中国经济日益困难、房地产业遭当局打压的局面下,恒大拥有大量土地和住宅工程这个资产优势,现在反而变成了劣势;土地和住宅工程想出手套现,却找不到买主,大房地产公司都缺钱,即使能买恒大的几块地,也怕套死在手上。目前恒大的股票市值已蒸发九成,恒大本部在香港的股价下跌九成、恒大物业跌了77%、恒大
汽车惨跌93%。

恒大现在之所以现金流严重困难,主要是过去扩张过度,也错误估计了中共对房地产业的政策走向。由于中共央行今年收紧银根,即便恒大没归入房企融资新政的“红色档”,各商业银行也不敢对恒大多放款;而现在恒大现金短缺,已越过“红线”,银行就更不能违规贷款了。银行贷款断流,恒大的在建工程就难以为继;而且,潜在的买房顾客面临各地频频出台的住房限购、限价政策,后面还跟着中央政府正筹划开征的房产税,顾客们买房的兴趣缺缺,恒大的现金收入便越来越少。债多钱少,恒大这个中国的房企老大照样暴露出经营困难了。

四、恒大的危机折射出中共的经济困境

中共也不是对恒大的处境撒手不管,毕竟恒大的银行贷款来自国有的几家大银行,恒大垮了,这些银行虽然未必倒闭,却也伤筋动骨。最近中共副总理刘鹤在国务院的会议上把恒大的财务困境说成是“流动性问题,而非资不抵债”,就是一种保护姿态,其实是希望银行不要从恒大抽走贷款,那会把恒大逼倒。中央政府还居中协调,帮助恒大出售了一些资产,尽力降低恒大债务危机可能造成的社会影响。

但是,随着全国房地产价格逐渐回落,不少城市实行了按市价打七折的最高销售“参考价”,恒大持有的地产和住宅工程势必贬值,它的账面资产因此会不断缩水,每况愈下,而债务负担依旧非常沉重。所以,这家超大型公司今后只能是苟延残喘,奄奄一息了。

9月13日广东省佛山市南海区发出公文,给了恒大重重一击。该公文规定,当地金融机
构即日起暂停受理恒大地产公司的不动产抵押业务。这道公文让恒大地产不能用在当地的项目抵押给银行、换取贷款来缓解现金短缺;而谁买恒大在当地9个项目的房子,则
可能申请不了私人房贷,这让恒大在当地的房子也卖不出去了。佛山的这个命令基本上把恒大在当地的项目判了“死缓”,如果其他地方政府仿效,那恒大就要垮了。

恒大是中国第一家正在垮下来的超大型公司,但它不会是最后一家,而很可能是逐渐蔓延的公司经营危机和金融危机的露头。恒大的财务困境折射出中国经济和中国企业的艰难现状,让我们看到了中国经济的真相。因此,继续夸奖或盲目相信中国经济前景“依旧看好”的说法越来越站不住脚了。而中国经济前景不佳,会不断给热衷于投资中国的华尔街经纪们浇冷水,他们盼望改善美中经贸关系的愿望和游说也会慢慢冷下来。中共当前急于改善中美关系的原因之一,就是源于国内经济隐忧深重。

五、中共亟盼拜登解中共的燃眉之急

拜登和习近平通话后,中共的外宣官媒《多维新闻》关于这次通话的一系列报道和分析中有一篇的标题是,《习近平、拜登的话外之音》。这篇分析暴露出,中共急于改善中美关系,亟盼美国取消所有制裁措施,解中共经济上的燃眉之急。

这篇文章显示,中共非常看重这次通话,希望中美关系进入一个有利于中共的转折点;但该官媒表示,北京早已不耐烦了,而华盛顿“还没想好”。这篇分析还表示,习近平在通话中用外交辞令表达了对拜登的不满。据新华社通稿,习近平在通话中提醒拜登,要“拿出战略胆识和政治魄力”,让中美关系逆转。此文还直接表达了北京对拜登的不满:拜登像“小脚女人”一样,总是希望不急不躁地迈着“小碎步”来推进中美关系……这只能说太保守了,中美民间贸易真的等得起吗?

《多维新闻》关于“中美贸易等不起”这句话,说明中共现在确实相当恼火,急切地盼望拜登取消所有对中国的遏制措施,从而帮助中共扭转其经济上的困境。如果美国能尽快取消所有针对中国产品的关税,无疑会给中共衰弱的经济打上一针“强心剂”。正因为如此,中共今年以来在中美高层外交官的阿拉斯加会谈和天津会谈中,在与拜登派去的气候特使克里的两次会谈中,一再表达强硬立场,希望通过对拜登当局施加最大压力,迫使拜登立即采取措施,实现中共的愿望。

拜登果然对中共的压力作出了反应。据中共官媒新华社和环球电视网9月13日报道:拜
登与习近平通话后,中美两方9月13日以视频方式举行了“第12届中美政党对话”;“
此次对话由中共中央对外联络部同美国民主党和共和党共同主办”,中方代表是中共中央对外联络部部长宋涛,美方代表是民主党全国委员会前主席霍华德·迪安(Howard
Dean)和代表共和党的前美国贸易代表卡拉·希尔斯(Carla Hills)。不过,美国的
英文媒体并没报道这次对话,参与对话的美方人士及民主与共和两党到目前为止只字未提这次对话。

现年87岁的希尔斯是美国“拥抱熊猫派”的大本营“美中关系全国委员会(National
Committee on United States–China Relations)”的荣誉主席,她以共和党代表身
份参加此次对话,说明共和党内也有拜登的同路人。

但是,拜登果能如中共之愿吗?接下来的几个月里,我们就能知道答案了。