Let’s say after month 4, you refinance, and get a new and better loan with the following schedule (the numbers are a tiny bit off): Month Principal Interest 5 2 7 6 3 6 7 4 5 8 5 4 9 6 3 10 7 2 11 8 1 12 9 0
So, in month 5, you are actually paying more interest and less principal, although your monthly payment is lower.
I don’t understand how you can “follow your original schedule.” If you pay a principal of 5 in month 5 (according to the original schedule), you end up paying 5+7=12 > 5+5 per month. Your monthly payment is higher. It defeats the purpose of refinancing.
The situation is terrible, if you end up selling the house after month 5 or 6 --- your **effective interest rate** is much higher. That’s why I say refinancing is a good idea only if you keep the house long enough.
$ Interest = unpaid principal balance x rate, if you refi to a low rate and same unpaid principal balance, month 5 interest payment is lower than 5, not higher
Agree 【 在 onmywayout (whatever) 的大作中提到: 】 : $ Interest = unpaid principal balance x rate, if you refi to a low rate and : same unpaid principal balance, month 5 interest payment is lower than 5, not : higher
Interest is calculated on the unpaid principal, correct, but the schedule/ clock of the new loan is reset. That's the key.
【 在 onmywayout (whatever) 的大作中提到: 】 : $ Interest = unpaid principal balance x rate, if you refi to a low rate and : same unpaid principal balance, month 5 interest payment is lower than 5, not : higher
按你的例子，refi前第5个月付5块钱本金5块钱利息，refi后利率降低，那个月付2块钱本金，7块钱利息。你理解有误，这件事不可能发生 【 在 wizard (美利坚人民共和国成立啦！) 的大作中提到: 】 : 我认为你的理解不对，老兄。 : Interest is calculated on the unpaid principal, correct, but the schedule/: clock of the new loan is reset. That's the key. : and : not
Startrek is right, just do an amortization schedule in Excel, or use any online mortgage calculator, you will see.
【 在 wizard (美利坚人民共和国成立啦！) 的大作中提到: 】 : 我认为你的理解不对，老兄。 : Interest is calculated on the unpaid principal, correct, but the schedule/: clock of the new loan is reset. That's the key. : and : not
建议你尽快联系cfpb,如果有lo告诉你把fee roll in进去的refi 叫no fee no cost refi,请尽快联系cfpb和nmls,罚up to 1M,如果是公司这么作up to 50M 【 在 rotone (Narcissist) 的大作中提到: 】 : 实在看不下去了，都没人站出来解释一下吗？ : no fee no point refi 也不是免费的，title insurance，house inspection 都加到 : 你的loan里了，把你的HUD拿出来每一行都看一遍，银行绝对不骗你，只是不太诚实 而已
title insurance和origination cost只有两个来源：（1）比市价高0.125%或0.25%的 利率，（2）roll到loan里去。前者相当于negative point，不能叫做no point，而且 客户也不喜欢，所以后者是最常用的方法。google一下网上解释的很清楚，如果你能找到一个解释no fee no point的文章跟你想象的结果一样，欢迎你把链接贴出来讨论。
Let’s say here is the schedule of your original loan:
Month Principal Interest
1 1 9
2 2 8
3 3 7
4 4 6
5 5 5
6 6 4
6 7 3
8 8 2
9 9 1
10 10 0
Let’s say after month 4, you refinance, and get a new and better loan with the following schedule (the numbers are a tiny bit off):
Month Principal Interest
5 2 7
6 3 6
7 4 5
8 5 4
9 6 3
10 7 2
11 8 1
12 9 0
So, in month 5, you are actually paying more interest and less principal,
although your monthly payment is lower.
I don’t understand how you can “follow your original schedule.” If you
pay a principal of 5 in month 5 (according to the original schedule), you
end up paying 5+7=12 > 5+5 per month. Your monthly payment is higher. It
defeats the purpose of refinancing.
The situation is terrible, if you end up selling the house after month 5 or 6 --- your **effective interest rate** is much higher. That’s why I say
refinancing is a good idea only if you keep the house long enough.
good simulation
三五年之内卖房的话一般都不划算，那肯定是的，
但是，降低了月供，生活压力小了啊，当然可能
卖房子的时候赚的也少了，如果房子升值，能
把月供降下来，改善生活条件，这是很重要的，
现在活得舒服，比“以后可能多赚点”，更重要，
反正是赚的，至于将来是赚个30万还是32万，
不如现在一个月省下两百，因为人活的是当下。
$ Interest = unpaid principal balance x rate, if you refi to a low rate and same unpaid principal balance, month 5 interest payment is lower than 5, not higher
Agree
【 在 onmywayout (whatever) 的大作中提到: 】
: $ Interest = unpaid principal balance x rate, if you refi to a low rate
and
: same unpaid principal balance, month 5 interest payment is lower than 5,
not
: higher
我认为你的理解不对，老兄。
Interest is calculated on the unpaid principal, correct, but the schedule/
clock of the new loan is reset. That's the key.
【 在 onmywayout (whatever) 的大作中提到: 】
: $ Interest = unpaid principal balance x rate, if you refi to a low rate
and
: same unpaid principal balance, month 5 interest payment is lower than 5,
not
: higher
所以我的观点是：
如果没有卖房的打算，refi一般是合算的，还有加速还清的可能。
如果短期内卖房的话，基本确定是不合算的。如果再加上考虑transaction cost (not only closing cost, but also time and energy), 肯定不合算。
按你的例子，refi前第5个月付5块钱本金5块钱利息，refi后利率降低，那个月付2块钱本金，7块钱利息。你理解有误，这件事不可能发生
【 在 wizard (美利坚人民共和国成立啦！) 的大作中提到: 】
: 我认为你的理解不对，老兄。
: Interest is calculated on the unpaid principal, correct, but the schedule/: clock of the new loan is reset. That's the key.
: and
: not
没太看懂你的数字怎么来的，你是不是认为还贷的schedule被设定成了：第一个月（或年）还款本金占10%，利息90%；第二个月（或年）还款本金占20%，利息80%？这个
schedule不是这么work的
假定你借给我一百万，年利3%，30年还清。你在乎的结果就是按时收到利息，并在三十年后收回一百万的本金。
按月还贷的话年利3%相当于月利0.25%，所以第一个月后你要收回一百万产生的全部利
息1M*0.25%=2500。因为你还要在30年内收回一百万本金，所以我还要多付一点使本金
略微降低。第二个月我还是要付接近2500的利息（因为第一个月之后本金下降很少），然后再付清一点本金。这样下去，所欠的本金越来越少，本金在当月产生的利息也越来越少，如果每个月月供一样的话就是本金所占的比例越来越大。30年的schedule就是算出来每月月供保持恒定，每月付完所有利息后再付额外本金能让你正好30年把本金全付完的那个schedule。
如果你每个月自己再额外多付的话，必然是付清了额外的本金，这样下个月欠的本金和产生的利息都比原来的少，还清得更快。上次housing bubble时还有insterest only
loan，只还利息，本金永不减少。如果每月的利息都还不清，就变成利滚利加到本金里，越欠越多的情况
所以月供必然是要付清当前本金在当前还款周期（月）产生的所有利息，额外再付的本金数目决定再过多久还清所有本金。refi降低利率直接降低了月供里利息的绝对数额肯定是有利的。如果不喜欢refi后还款时间变长就每月多还一部分本金就行了。
【 在 wizard (美利坚人民共和国成立啦！) 的大作中提到: 】
: Let’s say here is the schedule of your original loan:
: Month Principal Interest
: 1 1 9
: 2 2 8
: 3 3 7
: 4 4 6
: 5 5 5
: 6 6 4
: 6 7 3
: 8 8 2
: ...................
Startrek is right, just do an amortization schedule in Excel, or use any
online mortgage calculator, you will see.
【 在 wizard (美利坚人民共和国成立啦！) 的大作中提到: 】
: 我认为你的理解不对，老兄。
: Interest is calculated on the unpaid principal, correct, but the schedule/: clock of the new loan is reset. That's the key.
: and
: not
Key idea: the amortization schedule is reset every time you refinance.
Is my understanding wrong?
大兄弟你完全不理解复利阿
用这个把https://www.mortgagecalculator.org/
【 在 wizard (美利坚人民共和国成立啦！) 的大作中提到: 】
: Let’s say here is the schedule of your original loan:
: Month Principal Interest
: 1 1 9
: 2 2 8
: 3 3 7
: 4 4 6
: 5 5 5
: 6 6 4
: 6 7 3
: 8 8 2
: ...................
It is a simulation, man.
【 在 daemonself (新晋川黑黑，前川粉，前mit行为艺术专业博士后导师) 的大作中
提到: 】
: 大兄弟你完全不理解复利阿
: 用这个把
: https://www.mortgagecalculator.org/
实在看不下去了，都没人站出来解释一下吗？
no fee no point refi 也不是免费的，title insurance，house inspection 都加到
你的loan里了，把你的HUD拿出来每一行都看一遍，银行绝对不骗你，只是不太诚实而已
【 在 wizard (美利坚人民共和国成立啦！) 的大作中提到: 】
: Let’s say here is the schedule of your original loan:
: Month Principal Interest
: 1 1 9
: 2 2 8
: 3 3 7
: 4 4 6
: 5 5 5
: 6 6 4
: 6 7 3
: 8 8 2
: ...................
建议你尽快联系cfpb,如果有lo告诉你把fee roll in进去的refi 叫no fee no cost
refi,请尽快联系cfpb和nmls,罚up to 1M,如果是公司这么作up to 50M
【 在 rotone (Narcissist) 的大作中提到: 】
: 实在看不下去了，都没人站出来解释一下吗？
: no fee no point refi 也不是免费的，title insurance，house inspection 都加到
: 你的loan里了，把你的HUD拿出来每一行都看一遍，银行绝对不骗你，只是不太诚实
而已
我这两次no cost refi 新的lender付了绝大部分费用，唯一没付的是上一个lender收
的recording fee，reconveyance fee, etc.总共两百来块就没计较。不知道是特例，
还是所有lender都这样
【 在 daemonself (新晋川黑黑，前川粉，前mit行为艺术专业博士后导师) 的大作中
提到: 】
: 建议你尽快联系cfpb,如果有lo告诉你把fee roll in进去的refi 叫no fee no cost : refi,请尽快联系cfpb和nmls,罚up to 1M,如果是公司这么作up to 50M
: 而已
两个可能：
1. 你的不是no point no fee 或者被骗了
2. 那个form没写清楚或者你没看仔细
可以让 lender 或者 agent 给你解释一下
【 在 rotone (Narcissist) 的大作中提到: 】
: 实在看不下去了，都没人站出来解释一下吗？
: no fee no point refi 也不是免费的，title insurance，house inspection 都加到
: 你的loan里了，把你的HUD拿出来每一行都看一遍，银行绝对不骗你，只是不太诚实
而已
我的好像是全cover了。
大部分 agent 不会为了几百块钱毁了自己的名声。
【 在 startrek (voyager) 的大作中提到: 】
: 我这两次no cost refi 新的lender付了绝大部分费用，唯一没付的是上一个lender收
: 的recording fee，reconveyance fee, etc.总共两百来块就没计较。不知道是特例，
: 还是所有lender都这样
: 提到: 】
问过一次，他们说上一个lender收的费用，最后payoff loan的时候才知道到底多少，
所以他们就不cover了。听着也不太make sense，因为就两百块就没跟他们扯皮。
新loan确实比refi前欠的本金多一些，因为还包括了中间交接这段时间的利息和额外
grace period的利息（应该会退回来）。
【 在 vanda (万代) 的大作中提到: 】
: 我的好像是全cover了。
: 大部分 agent 不会为了几百块钱毁了自己的名声。
: 【 在 startrek (voyager) 的大作中提到: 】
: : 我这两次no cost refi 新的lender付了绝大部分费用，唯一没付的是上一个
lender收
: : 的recording fee，reconveyance fee, etc.总共两百来块就没计较。不知道是特
例，
: : 还是所有lender都这样
很简单的问题，都要讨论一万次，多数人还是糊里糊涂的。
第一次听国内一个没啥文化的老太太说，银行很厉害，你一开始付的大部分都是利息，云云
因为说话者没啥文化，听过算数，没在意。
第二次，居然是大学同学，美国博士，也这样对我说，一下就蒙了。
后来网上这样计较的人，多如过江之鲫。
智商这东西是天生的，博士学位并不能改变一个人的智商。
你借多少钱，付多少利息，天经地义。
利率低了，肯定核算。
尼玛，不想付利息就不要借钱，你借钱给他人，收利息不是更好吗？
就一个简单得恐怖的事情，都能炒成爱因斯坦相对论似的高深莫测。
就是，利率低，付的利息就少。这还有什么可说的？
【 在 poppyjasper (卖扑养股) 的大作中提到: 】
: 智商这东西是天生的，博士学位并不能改变一个人的智商。
:
: 你借多少钱，付多少利息，天经地义。
:
: 利率低了，肯定核算。
:
: 尼玛，不想付利息就不要借钱，你借钱给他人，收利息不是更好吗？
:
: 就一个简单得恐怖的事情，都能炒成爱因斯坦相对论似的高深莫测。
真事
朋友的猫给鸡在歪熬死罚狗
15年
最近新蕊烦难死
打电话给银行荬聋的
被告知不合算
原因：
收费2500
利率低之后省的钱低于2500
利率低0.6%
目前猫给鸡余款12万
简单的数学
有些情况是蕊烦难死之后反而多付钱
银行如果有良心
这样的事情不会发生
大额贷才有搞头
或者利率能大降
总之就是要抵消收费
而且信用要撸一次
【 在 wizard (美利坚人民共和国成立啦！) 的大作中提到: 】
: Let’s say here is the schedule of your original loan:
: Month Principal Interest
: 1 1 9
: 2 2 8
: 3 3 7
: 4 4 6
: 5 5 5
: 6 6 4
: 6 7 3
: 8 8 2
: ...................
title insurance和origination cost只有两个来源：（1）比市价高0.125%或0.25%的
利率，（2）roll到loan里去。前者相当于negative point，不能叫做no point，而且
客户也不喜欢，所以后者是最常用的方法。google一下网上解释的很清楚，如果你能找到一个解释no fee no point的文章跟你想象的结果一样，欢迎你把链接贴出来讨论。
新的loan如果比旧loan多一个月的利息还可以，如果多了一万或更多，而你在过去的几个月只停止付款一次，剩下的没法用利息解释。你旧loan里的escrow也是你的钱，新
loan的escrow多了少了都是你的。
买房新申贷款escrow里是空的，refi的时候不是空的（refi vs new）
【 在 startrek (voyager) 的大作中提到: 】
: 问过一次，他们说上一个lender收的费用，最后payoff loan的时候才知道到底多少，
: 所以他们就不cover了。听着也不太make sense，因为就两百块就没跟他们扯皮。
: 新loan确实比refi前欠的本金多一些，因为还包括了中间交接这段时间的利息和额外: grace period的利息（应该会退回来）。
: lender收
: 例，
就像你说的“总之就是要抵消收费”。银行不是robinhood，各方都要收费，除非是通
过negative point来出钱，但我们讨论的是no point
【 在 mitbbo (mitbbo) 的大作中提到: 】
: 真事
: 朋友的猫给鸡在歪熬死罚狗
: 15年
: 最近新蕊烦难死
: 打电话给银行荬聋的
: 被告知不合算
: 原因：
: 收费2500
: 利率低之后省的钱低于2500
: 利率低0.6%
: ...................
你跟别的id不一样，你这些都明白，你只是不想让客户明白。但我相信你不说谎 ：）
【 在 daemonself (新晋川黑黑，前川粉，前mit行为艺术专业博士后导师) 的大作中
提到: 】
: 建议你尽快联系cfpb,如果有lo告诉你把fee roll in进去的refi 叫no fee no cost : refi,请尽快联系cfpb和nmls,罚up to 1M,如果是公司这么作up to 50M
: 而已
refinance，看目的，如果目的是减少每月支出，只要利率低就可以做。如果不想增加
总利息，网上有很多refinance的calculator可以比较新旧loan的总利息差别。
感觉教育的缺失是你人生一大遗憾。每个月principal的升高是一个结果而不是贷款的
terms啊
【 在 wizard (美利坚人民共和国成立啦！) 的大作中提到: 】
: Let’s say here is the schedule of your original loan:
: Month Principal Interest
: 1 1 9
: 2 2 8
: 3 3 7
: 4 4 6
: 5 5 5
: 6 6 4
: 6 7 3
: 8 8 2
: ...................
看你们在讨论refi，正好有个例子分享一下：
如果你在Quote 的时候估算的appraisal value 和最终的数字 能够让你的LTV 跨越LTV的threshold, 比如76%变成74%，跨越了75%这个值，或者71%变成69%，你应该从lender 那里拿到更多的credit, 具体多少你可以Google Fannie Mae 的 risk based LLPA
table.
我刚做完一个cash out refi, no cost. loan officer 以为我不懂，想吞掉我的钱。
我直接电话他的Production VP 把问题解决了。
利息=debt*rate
你的debt没变，（一样三十年或者15年状况下）rate降低，为什么会不好，还要算这个那个？
什么title，loan fee，只要你的debt carry over到新mortgage没变(zero cost zero point)，都是技术细节而已，跟你有半毛关系
索南乡镇做题家果然奇葩