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买房出租，明显不如全仓SPY。大家数学没算过吗？
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共 (53) 楼
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c
cfgatw
大约 3 年
楼主 (未名空间)
古狗说美股过去100年平均年RETURN 10%，那么以20年做为计算单位
1.1 的 20次方 = 6.727
也就是接近7倍回收
美国房价的话，以2000年倒2021年为计算单位，中位数只增长了2倍多一点
https://dqydj.com/historical-home-prices/
房子每年要交税，每年要维修，还要买保险
另外买房子一般还有房贷，房贷的银行利息算进去，
目前很多地方的房租，大概15到20年可以回收买房成本为基点
碰上倒霉的房客，每年还要额外损失一笔钱
房子持有20年，有何意义？
这个数学，好像很简单吧
当然是个很轮廓的计算。
但是学理科的索南都知道，再复杂的微积分计算里的第一步，永远都是F = MA
买房出租，明显不如全仓SPY。大家数学没算过吗？
c
cfgatw
大约 3 年
2 楼
另外SPY，你永远只买不卖的话
每年0交税，0维修，0保险，0心烦。
c
cfgatw
大约 3 年
3 楼
当然美股大盆最近20年肯定没有年化率10%
蛋市很有可能，这个事情从去年又开始了
呵呵
20年之后，本版的将军们坐在轮椅上，躲在厕所里偷偷的后悔
没抓住20年的牛市。
v
vanda
大约 3 年
4 楼
租房可以贷款
俺数学不好 10% 首付，房价 2 倍，是 20 倍吗？
现在 20% 或者 25% 首付，也挺多倍的
【 在 cfgatw (cfgatw) 的大作中提到: 】
: 古狗说美股过去100年平均年RETURN 10%，那么以20年做为计算单位
: 1.1 的 20次方 = 6.727
: 也就是接近7倍回收
: 美国房价的话，以2000年倒2021年为计算单位，中位数只增长了2倍多一点
: https://dqydj.com/historical-home-prices/
: 房子每年要交税，每年要维修，还要买保险
: 另外买房子一般还有房贷，房贷的银行利息算进去，
: 目前很多地方的房租，大概15到20年可以回收买房成本为基点
: 碰上倒霉的房客，每年还要额外损失一笔钱
: 房子持有20年，有何意义？
: ...................
A
Annie08
大约 3 年
5 楼
根本不是一个投资品种
and this is not just math.
房子和该地区 产业发展、人口迁徙、文化等等息息相关。
spy 关联整体经济？
逻辑课101, 不同种类不能比较。
p
palmtopalm
大约 3 年
6 楼
我的一个房子
2年租金就 回本
p
palmtopalm
大约 3 年
7 楼
我的一个房子
2年租金就 回本
c
cfgatw
大约 3 年
8 楼
你买房，是为了关心美国经济，美国民生？
不是为了，自己的钱的数学增长数目？
这是，你的观点？
【 在 Annie08 (annie) 的大作中提到: 】
: 根本不是一个投资品种
: and this is not just math.
: 房子和该地区 产业发展、人口迁徙、文化等等息息相关。
: spy 关联整体经济？
c
cfgatw
大约 3 年
9 楼
这跟古市一样啊
去年TSLA 笔特毕的，一年翻5倍。结果今年全妖斩亏费。你的某个房子2年回本，下一
个房子有可能会面临被租客焚毁，或者政府回收了
所以本文特地的指出美股大盆，美国房产中位数，这个概念。
【 在 palmtopalm (For the Record) 的大作中提到: 】
: 我的一个房子
: 2年租金就 回本
I
Icanfly888
大约 3 年
10 楼
每错，贷款买房，用租金还贷款基本可以COVER的。4-5倍杠杆，10年翻倍，就是涨8-10倍。最近钞票印得多，10年可能不是简单地翻倍。
【 在 vanda (万代) 的大作中提到: 】
: 租房可以贷款
: 俺数学不好 10% 首付，房价 2 倍，是 20 倍吗？
: 现在 20% 或者 25% 首付，也挺多倍的
c
cfgatw
大约 3 年
11 楼
首付之后，用租金还贷，然后20年之后空手套到了白狼
这就是古市里的大盆远期CALL啊！
本文提出的大盆20年增长6.7倍
如果采取相对应的，古市大盆远期CALL
20年下来，那就是67倍到167倍了哦
【 在 Icanfly888 (流氓大亨) 的大作中提到: 】
: 每错，贷款买房，用租金还贷款基本可以COVER的。4-5倍杠杆，10年翻倍，就是涨8-10
: 倍。最近钞票印得多，10年可能不是简单地翻倍。
c
cfgatw
大约 3 年
12 楼
首付买房用租金还贷，里面包含的各种风险
和买美股大盆远期靠，所承受的风险，基本也在同一个水平线上
【 在 cfgatw (cfgatw) 的大作中提到: 】
: 首付之后，用租金还贷，然后20年之后空手套到了白狼
: 这就是古市里的大盆远期CALL啊！
: 本文提出的大盆20年增长6.7倍
: 如果采取相对应的，古市大盆远期CALL
: 20年下来，那就是67倍到167倍了哦
h
helpme
大约 3 年
13 楼
2009年延迟退休的发来贺电
【 在 cfgatw (cfgatw) 的大作中提到: 】
: 古狗说美股过去100年平均年RETURN 10%，那么以20年做为计算单位
: 1.1 的 20次方 = 6.727
: 也就是接近7倍回收
: 美国房价的话，以2000年倒2021年为计算单位，中位数只增长了2倍多一点
: https://dqydj.com/historical-home-prices/
: 房子每年要交税，每年要维修，还要买保险
: 另外买房子一般还有房贷，房贷的银行利息算进去，
: 目前很多地方的房租，大概15到20年可以回收买房成本为基点
: 碰上倒霉的房客，每年还要额外损失一笔钱
: 房子持有20年，有何意义？
: ...................
c
cfgatw
大约 3 年
14 楼
2007年银行贷款买了5套房子的，发来贺电。
【 在 helpme (名虚胖字满肥) 的大作中提到: 】
: 2009年延迟退休的发来贺电
h
helpme
大约 3 年
15 楼
贷款买房的老吴是自己做的决定，投SPY被腰斩的是倒霉受牵连。
【 在 cfgatw (cfgatw) 的大作中提到: 】
: 2007年银行贷款买了5套房子的，发来贺电。
c
cfgatw
大约 3 年
16 楼
全仓SPY，凭借的是一种信念。房价或者房贷出现了问题的话，老天降下来的灾难。
【 在 helpme (名虚胖字满肥) 的大作中提到: 】
: 贷款买房的老吴是自己做的决定，投SPY被腰斩的是倒霉受牵连。
I
Icanfly888
大约 3 年
17 楼
说风险，对每个人来说，不一样。我认为OPTION不太靠谱，要玩也就是偶然玩一把。房地产对大多数人来说风险相对小很多。
【 在 cfgatw (cfgatw) 的大作中提到: 】
: 首付买房用租金还贷，里面包含的各种风险
: 和买美股大盆远期靠，所承受的风险，基本也在同一个水平线上
l
lanyin0314
大约 3 年
18 楼
5倍杠杆+房价升值
房子不升值的话回报确实一般。
I
Icanfly888
大约 3 年
19 楼
讨论的中心不是房子会不会升值，核心是美元每年印那么多钱，会不会贬值。
【 在 lanyin0314 (蓝音) 的大作中提到: 】
: 5倍杠杆+房价升值
: 房子不升值的话回报确实一般。
l
lanyin0314
大约 3 年
20 楼
sp500历史回报平均差不多10%，但最近10年平均有13.6%，所以回报可能比你估算的还
要高一些。
【 在 cfgatw (cfgatw) 的大作中提到: 】
: 古狗说美股过去100年平均年RETURN 10%，那么以20年做为计算单位
: 1.1 的 20次方 = 6.727
: 也就是接近7倍回收
: 美国房价的话，以2000年倒2021年为计算单位，中位数只增长了2倍多一点
: https://dqydj.com/historical-home-prices/
: 房子每年要交税，每年要维修，还要买保险
: 另外买房子一般还有房贷，房贷的银行利息算进去，
: 目前很多地方的房租，大概15到20年可以回收买房成本为基点
: 碰上倒霉的房客，每年还要额外损失一笔钱
: 房子持有20年，有何意义？
: ...................
l
lanyin0314
大约 3 年
21 楼
楼主不是讨论买房不如买spy么
【 在 Icanfly888 (流氓大亨) 的大作中提到: 】
: 讨论的中心不是房子会不会升值，核心是美元每年印那么多钱，会不会贬值。
c
cfgatw
大约 3 年
22 楼
每个人的看法的确不一样
大盆远期，比如1-3年以后的靠，那不是一般的安全
你要我搞个房子出租，每个月我还得老在那想，如何和狡猾的租客斗志斗勇；今年夏天暴雨会不会弄坏房子；下个月要交学区税，自己如何从什么地方去筹一大笔
【 在 Icanfly888 (流氓大亨) 的大作中提到: 】
: 说风险，对每个人来说，不一样。我认为OPTION不太靠谱，要玩也就是偶然玩一把。房
: 地产对大多数人来说风险相对小很多。
I
Icanfly888
大约 3 年
23 楼
远期的CALL，都是溢价很多倍在卖。
【 在 cfgatw (cfgatw) 的大作中提到: 】
: 每个人的看法的确不一样
: 大盆远期，比如1-3年以后的靠，那不是一般的安全
: 你要我搞个房子出租，每个月我还得老在那想，如何和狡猾的租客斗志斗勇；今年夏天
: 暴雨会不会弄坏房子；下个月要交学区税，自己如何从什么地方去筹一大笔
c
cfgatw
大约 3 年
24 楼
你主要是没有玩过。你可以尝试记录一下比如2年以后到期的，SPY 靠。
不用真枪实弹的买。自己记录个半年到1年时间以后，你就有感觉了。
【 在 Icanfly888 (流氓大亨) 的大作中提到: 】
: 远期的CALL，都是溢价很多倍在卖。
l
lanyin0314
大约 3 年
25 楼
怕麻烦确实不适合搞出租房
不过房价升值加稳定现金流还是很有吸引力的。这里的土豪们基本都是房子股票都有吧，重仓哪个就看个人喜好了。老中毕竟是几千年农耕文化熏陶出来的，跟海盗和游牧文化不一样，对土地有强烈的执着，喜欢房产情有可原。
【 在 cfgatw (cfgatw) 的大作中提到: 】
: 每个人的看法的确不一样
: 大盆远期，比如1-3年以后的靠，那不是一般的安全
: 你要我搞个房子出租，每个月我还得老在那想，如何和狡猾的租客斗志斗勇；今年夏天
: 暴雨会不会弄坏房子；下个月要交学区税，自己如何从什么地方去筹一大笔
H
HATETCPC
大约 3 年
26 楼
买房子出租政治风险越来越大。打土豪分田地。你的房子是别人眼中的 home.
Squatters 不付钱还可以理直气壮的继续霸占。
房子是左叉叉眼中的肥肉，政治环境越来越险恶。以后房东被贫民打死肯定越来越多。在美国就是贫民霸占房东的房子，房东还会被投入大牢
H
HATETCPC
大约 3 年
27 楼
所以越是猪党当政的地方，租房成本越高，越多无家可归的。因为没人愿意做 housing provider
[在 cfgatw (cfgatw) 的大作中提到：]
:每个人的看法的确不一样
:大盆远期，比如1-3年以后的靠，那不是一般的安全
:你要我搞个房子出租，每个月我还得老在那想，如何和狡猾的租客斗志斗勇；今年夏
天暴雨会不会弄坏房子；下个月要交学区税，自己如何从什么地方去筹一大笔
s
skybluewei
大约 3 年
28 楼
房子是4倍的杠杆。你SPY是自己的钱。假如，你10万买个50万的房，保守估计30年后涨了一倍到100万（假设你租金没有任何return，30年房客帮你付清），你的return是10
万到100万，你要是10万SPY，30年要涨10倍才抵得上。相当于房价每年涨2.5%，而SPY
要每年涨8%。
c
cfgatw
大约 3 年
29 楼
大盆奥普心，你出个30万，可以做到相当于直接买入300万SPY正古的效果。
这 = 你买房子出了个10%的，首付。之后一分钱不投，坐等收钱。
和靠租金养活房贷，是相同等级的道理
你可能没玩过奥普心，不太懂这里面的东西
当然如果你说你可以通过比如REFINANCE，或者什么其它方法，坐到更加空手套白狼的
效果
那么，这等于古市里直接全仓全副身家上90天到期的大盆CALL。而不是1-3年之后到期
的。
这个世界里任何的杠杆，其杠杆的倍数，永远和风险，成正比。
【 在 skybluewei (weilan) 的大作中提到: 】
: 房子是4倍的杠杆。你SPY是自己的钱。假如，你10万买个50万的房，保守估计30年后涨
: 了一倍到100万（假设你租金没有任何return，30年房客帮你付清），你的return是
10
: 万到100万，你要是10万SPY，30年要涨10倍才抵得上。相当于房价每年涨2.5%，而
SPY
: 要每年涨8%。
s
skybluewei
大约 3 年
30 楼
醒醒，别做梦了。。。
【 在 cfgatw (cfgatw) 的大作中提到: 】
: 大盆奥普心，你出个30万，可以做到相当于直接买入300万SPY正古的效果。
: 这 = 你买房子出了个10%的，首付。之后一分钱不投，坐等收钱。
: 和靠租金养活房贷，是相同等级的道理
: 你可能没玩过奥普心，不太懂这里面的东西
: 10
: SPY
c
cfgatw
大约 3 年
31 楼
楼煮专业只玩奥普心
竟然说我在做梦
实在难以理解。
【 在 skybluewei (weilan) 的大作中提到: 】
: 醒醒，别做梦了。。。
s
skybluewei
大约 3 年
32 楼
买房出租的天天都有！你能找出一个人买奥普心hold 20年的么？
【 在 cfgatw (cfgatw) 的大作中提到: 】
: 楼煮专业只玩奥普心
: 竟然说我在做梦
: 实在难以理解。
c
cfgatw
大约 3 年
33 楼
奥普心可以自己随时，选择如何，ROLL到下一个任何期限的，任何方式。
比如说SPY的靠。
【 在 skybluewei (weilan) 的大作中提到: 】
: 买房出租的天天都有！你能找出一个人买奥普心hold 20年的么？
v
vanda
大约 3 年
34 楼
能解释一下这个吗？
【 在 cfgatw (cfgatw) 的大作中提到: 】
: 大盆奥普心，你出个30万，可以做到相当于直接买入300万SPY正古的效果。
c
cfgatw
大约 3 年
35 楼
这个是奥普心的基本存在意义。你读一下入门的东西，很快就能明白了
这里一时半会说不清楚
【 在 vanda (万代) 的大作中提到: 】
: 能解释一下这个吗？
s
skybluewei
大约 3 年
36 楼
你继续做梦吧。。。你梦里买了几百万正股了？人家买几个房子出租多的是了。
【 在 cfgatw (cfgatw) 的大作中提到: 】
: 奥普心可以自己随时，选择如何，ROLL到下一个任何期限的，任何方式。
: 比如说SPY的靠。
d
daemonself
大约 3 年
37 楼
我靠，你这个没入门阿，投资房的好处之大根本不是你spy能比的。首先是投资方的杠
杆可以是10倍，其次1031可以让你的投资方生前免税，轻松达到巴菲特请几千万费用律所作的换股交易。你的spy怎么换股？中间只要有一个dip你不就歇菜了么
【 在 cfgatw (cfgatw) 的大作中提到: 】
: 古狗说美股过去100年平均年RETURN 10%，那么以20年做为计算单位
: 1.1 的 20次方 = 6.727
: 也就是接近7倍回收
: 美国房价的话，以2000年倒2021年为计算单位，中位数只增长了2倍多一点
: https://dqydj.com/historical-home-prices/
: 房子每年要交税，每年要维修，还要买保险
: 另外买房子一般还有房贷，房贷的银行利息算进去，
: 目前很多地方的房租，大概15到20年可以回收买房成本为基点
: 碰上倒霉的房客，每年还要额外损失一笔钱
: 房子持有20年，有何意义？
: ...................
B
BCQ
大约 3 年
38 楼
买LEAPS
楼主这十倍的杠杆
估计得ATM
风险还是蛮大的
【 在 vanda (万代) 的大作中提到: 】
: 能解释一下这个吗？
n
napolean
大约 3 年
39 楼
瞎扯淡呢。投资不是纯粹的数学计算，不是大富翁游戏。投资意味着未来的不确定性，没有任何事情能谈得上哪怕一丁点的确定，历史数据就是历史，不代表未来。
股市大盘在一定时间内的回报比房市要好，仅仅是因为股市的投资风险高一些而已，这是风险投资的回报，不要以为股市就是好。
投资最重要的原则，就是不要亏钱，换言之就是控制风险，而每个人所能接受的风险程度都是不同的。你能接受股市的风险，不代表别人也一样，这不是数字的计算。
漠视股市风险，一味强调历史数据，是很有害的，你得敬畏风险，知道你盈利的原因是什么，而不要以为是提款机。尤其是现在，不要以为印钱就总是正确的，短期有效不见得长期有效，凡是都是有个度的，过了这个度，就是鼓励投机，破坏正常的经济秩序，反过来对经济的破坏远大于其救火的作用，你看看津巴布韦，委内瑞拉，那印钱多厉害，结果大家反倒连饭也吃不起了。美联储即便没有过度，也快差不多了，今年下半年之后你们就能看到这个风险了。这是实实在在的风险，要亏钱的，不是计算数字。
房市并不总是不合算的，事实上很多经济发展很好的地方，房市非常棒，即便在湾区这种租金控制很严格的地方，房东也是很占优势的，你觉得回报率不如股市，大多是因为湾区的房子涨的太贵了，房东的现金流比起房子“市值”，差了一些。但你要知道很多房东的买入价非常低，与买入价相比，房地产的现金流是非常可观的，更不用提房地产本身涨幅巨大。
d
daemonself
大约 3 年
40 楼
我靠，碰到一个2009或者2020，你不久外婆了么
【 在 cfgatw (cfgatw) 的大作中提到: 】
: 奥普心可以自己随时，选择如何，ROLL到下一个任何期限的，任何方式。
: 比如说SPY的靠。
d
daemonself
大约 3 年
41 楼
这种碰18年的大跌都可能外婆
【 在 BCQ (不差钱) 的大作中提到: 】
: 买LEAPS
: 楼主这十倍的杠杆
: 估计得ATM
: 风险还是蛮大的
d
daemonself
大约 3 年
42 楼
因为商学院里现在充斥了一群小学数学都没弄明白，只会用‘大数据’，AI的sb教授。所以一个流行的调调就是SPY永远不败。
【 在 napolean (我心飞翔) 的大作中提到: 】
: 瞎扯淡呢。投资不是纯粹的数学计算，不是大富翁游戏。投资意味着未来的不确定性，
: 没有任何事情能谈得上哪怕一丁点的确定，历史数据就是历史，不代表未来。
: 股市大盘在一定时间内的回报比房市要好，仅仅是因为股市的投资风险高一些而已，这
: 是风险投资的回报，不要以为股市就是好。
: 投资最重要的原则，就是不要亏钱，换言之就是控制风险，而每个人所能接受的风险程
: 度都是不同的。你能接受股市的风险，不代表别人也一样，这不是数字的计算。
: 漠视股市风险，一味强调历史数据，是很有害的，你得敬畏风险，知道你盈利的原因是
: 什么，而不要以为是提款机。尤其是现在，不要以为印钱就总是正确的，短期有效不见
: 得长期有效，凡是都是有个度的，过了这个度，就是鼓励投机，破坏正常的经济秩序，
: 反过来对经济的破坏远大于其救火的作用，你看看津巴布韦，委内瑞拉，那印钱多厉害
: ...................
c
cfgatw
大约 3 年
43 楼
最近一年本版一堆收不到房租的
你没看老在那发帖要干死民族党吗
【 在 daemonself (新晋川黑黑，前川粉，前mit行为艺术专业博士后导师) 的大作中
提到: 】
: 我靠，碰到一个2009或者2020，你不久外婆了么
c
cfgatw
大约 3 年
44 楼
08-09年的房产你经历过没有
没有的话憋吹牛
【 在 daemonself (新晋川黑黑，前川粉，前mit行为艺术专业博士后导师) 的大作中
提到: 】
: 我靠，碰到一个2009或者2020，你不久外婆了么
b
baal
大约 3 年
45 楼
我的自住房08年买的 去年也买了出租房 有什么问题
【 在 cfgatw (cfgatw) 的大作中提到: 】
: 08-09年的房产你经历过没有
: 没有的话憋吹牛
: 提到: 】
c
cfgatw
大约 3 年
46 楼
本文的标题，还有讨论的内容：
买房出租 VS 全仓SPY,
收益对比。
【 在 baal (白日梦) 的大作中提到: 】
: 我的自住房08年买的 有什么问题
d
daemonself
大约 3 年
47 楼
08,09年猴子吞诞生一批大富翁阿，好多油工被干了以后，职业买破产房。20，30套不
算多，几百套的都一把抓。最近都忙着卖房退休了。我知道一个目前有50多套再卖
【 在 cfgatw (cfgatw) 的大作中提到: 】
: 08-09年的房产你经历过没有
: 没有的话憋吹牛
: 提到: 】
c
cfgatw
大约 3 年
48 楼
2007年银行贷款买了5套房子的，发来贺电。
【 在 daemonself (新晋川黑黑，前川粉，前mit行为艺术专业博士后导师) 的大作中
提到: 】
: 08,09年猴子吞诞生一批大富翁阿，好多油工被干了以后，职业买破产房。20，30套不
: 算多，几百套的都一把抓。最近都忙着卖房退休了。我知道一个目前有50多套再卖
I
Icanfly888
大约 3 年
49 楼
不要说得这么轻松。破产房，都需要大修的。买进来，自己动手还行，如果啥都请人大修，还不如买市面上的正常房产。20-30套破产房一起买，维修会累死人的。
【 在 daemonself (新晋川黑黑，前川粉，前mit行为艺术专业博士后导师) 的大作中
提到: 】
: 08,09年猴子吞诞生一批大富翁阿，好多油工被干了以后，职业买破产房。20，30套不
: 算多，几百套的都一把抓。最近都忙着卖房退休了。我知道一个目前有50多套再卖
d
daemonself
大约 3 年
50 楼
你还是想多了，我认识一个劳模老太太，当年在猴子吞中心地带0首付west u整了5套，08，09年的确差点上调，但是还是靠租金挺挺过去了，15年就退休了
【 在 cfgatw (cfgatw) 的大作中提到: 】
: 2007年银行贷款买了5套房子的，发来贺电。
: 提到: 】
d
daemonself
大约 3 年
51 楼
08，09年的破产房都根新的似的，你不要听Urban legend, 我见过的大部分破产房都不太用修。
【 在 Icanfly888 (流氓大亨) 的大作中提到: 】
: 不要说得这么轻松。破产房，都需要大修的。买进来，自己动手还行，如果啥都请人大
: 修，还不如买市面上的正常房产。20-30套破产房一起买，维修会累死人的。
: 提到: 】
d
daemonself
大约 3 年
52 楼
你再想想08年那种这么长时间的暴跌，你门spy的澳葡心能活过这个大跌么
【 在 daemonself (新晋川黑黑，前川粉，前mit行为艺术专业博士后导师) 的大作中
提到: 】
: 你还是想多了，我认识一个劳模老太太，当年在猴子吞中心地带0首付west u整了5套，
: 08，09年的确差点上调，但是还是靠租金挺挺过去了，15年就退休了
c
cfgatw
大约 3 年
53 楼
如果全仓奥普心，和贷款买房出租，有点区别
全仓奥普心的方法，需要定期分投
你买房贷款，一次性首付30万，
那么，奥普心投入美股大盆30万的话，分5年，每年6万。
并非一次性在一天之内全部买入。比如说，可以选择每个月或者每个季度的第1天，定
投。
【 在 daemonself (新晋川黑黑，前川粉，前mit行为艺术专业博士后导师) 的大作中
提到: 】
: 你再想想08年那种这么长时间的暴跌，你门spy的澳葡心能活过这个大跌么
: 提到: 】
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古狗说美股过去100年平均年RETURN 10%，那么以20年做为计算单位
1.1 的 20次方 = 6.727
也就是接近7倍回收
美国房价的话，以2000年倒2021年为计算单位，中位数只增长了2倍多一点https://dqydj.com/historical-home-prices/
房子每年要交税，每年要维修，还要买保险
另外买房子一般还有房贷，房贷的银行利息算进去，
目前很多地方的房租，大概15到20年可以回收买房成本为基点
碰上倒霉的房客，每年还要额外损失一笔钱
房子持有20年，有何意义？
这个数学，好像很简单吧
当然是个很轮廓的计算。
但是学理科的索南都知道，再复杂的微积分计算里的第一步，永远都是F = MA
买房出租，明显不如全仓SPY。大家数学没算过吗？
另外SPY，你永远只买不卖的话
每年0交税，0维修，0保险，0心烦。
当然美股大盆最近20年肯定没有年化率10%
蛋市很有可能，这个事情从去年又开始了
呵呵
20年之后，本版的将军们坐在轮椅上，躲在厕所里偷偷的后悔
没抓住20年的牛市。
租房可以贷款
俺数学不好 10% 首付，房价 2 倍，是 20 倍吗？
现在 20% 或者 25% 首付，也挺多倍的
【 在 cfgatw (cfgatw) 的大作中提到: 】
: 古狗说美股过去100年平均年RETURN 10%，那么以20年做为计算单位
: 1.1 的 20次方 = 6.727
: 也就是接近7倍回收
: 美国房价的话，以2000年倒2021年为计算单位，中位数只增长了2倍多一点
: https://dqydj.com/historical-home-prices/
: 房子每年要交税，每年要维修，还要买保险
: 另外买房子一般还有房贷，房贷的银行利息算进去，
: 目前很多地方的房租，大概15到20年可以回收买房成本为基点
: 碰上倒霉的房客，每年还要额外损失一笔钱
: 房子持有20年，有何意义？
: ...................
根本不是一个投资品种
and this is not just math.
房子和该地区 产业发展、人口迁徙、文化等等息息相关。
spy 关联整体经济？
逻辑课101, 不同种类不能比较。
我的一个房子
2年租金就 回本
我的一个房子
2年租金就 回本
你买房，是为了关心美国经济，美国民生？
不是为了，自己的钱的数学增长数目？
这是，你的观点？
【 在 Annie08 (annie) 的大作中提到: 】
: 根本不是一个投资品种
: and this is not just math.
: 房子和该地区 产业发展、人口迁徙、文化等等息息相关。
: spy 关联整体经济？
这跟古市一样啊
去年TSLA 笔特毕的，一年翻5倍。结果今年全妖斩亏费。你的某个房子2年回本，下一
个房子有可能会面临被租客焚毁，或者政府回收了
所以本文特地的指出美股大盆，美国房产中位数，这个概念。
【 在 palmtopalm (For the Record) 的大作中提到: 】
: 我的一个房子
: 2年租金就 回本
每错，贷款买房，用租金还贷款基本可以COVER的。4-5倍杠杆，10年翻倍，就是涨8-10倍。最近钞票印得多，10年可能不是简单地翻倍。
【 在 vanda (万代) 的大作中提到: 】
: 租房可以贷款
: 俺数学不好 10% 首付，房价 2 倍，是 20 倍吗？
: 现在 20% 或者 25% 首付，也挺多倍的
首付之后，用租金还贷，然后20年之后空手套到了白狼
这就是古市里的大盆远期CALL啊！
本文提出的大盆20年增长6.7倍
如果采取相对应的，古市大盆远期CALL
20年下来，那就是67倍到167倍了哦
【 在 Icanfly888 (流氓大亨) 的大作中提到: 】
: 每错，贷款买房，用租金还贷款基本可以COVER的。4-5倍杠杆，10年翻倍，就是涨8-10
: 倍。最近钞票印得多，10年可能不是简单地翻倍。
首付买房用租金还贷，里面包含的各种风险
和买美股大盆远期靠，所承受的风险，基本也在同一个水平线上
【 在 cfgatw (cfgatw) 的大作中提到: 】
: 首付之后，用租金还贷，然后20年之后空手套到了白狼
: 这就是古市里的大盆远期CALL啊！
: 本文提出的大盆20年增长6.7倍
: 如果采取相对应的，古市大盆远期CALL
: 20年下来，那就是67倍到167倍了哦
2009年延迟退休的发来贺电
【 在 cfgatw (cfgatw) 的大作中提到: 】
: 古狗说美股过去100年平均年RETURN 10%，那么以20年做为计算单位
: 1.1 的 20次方 = 6.727
: 也就是接近7倍回收
: 美国房价的话，以2000年倒2021年为计算单位，中位数只增长了2倍多一点
: https://dqydj.com/historical-home-prices/
: 房子每年要交税，每年要维修，还要买保险
: 另外买房子一般还有房贷，房贷的银行利息算进去，
: 目前很多地方的房租，大概15到20年可以回收买房成本为基点
: 碰上倒霉的房客，每年还要额外损失一笔钱
: 房子持有20年，有何意义？
: ...................
2007年银行贷款买了5套房子的，发来贺电。
【 在 helpme (名虚胖字满肥) 的大作中提到: 】
: 2009年延迟退休的发来贺电
贷款买房的老吴是自己做的决定，投SPY被腰斩的是倒霉受牵连。
【 在 cfgatw (cfgatw) 的大作中提到: 】
: 2007年银行贷款买了5套房子的，发来贺电。
全仓SPY，凭借的是一种信念。房价或者房贷出现了问题的话，老天降下来的灾难。
【 在 helpme (名虚胖字满肥) 的大作中提到: 】
: 贷款买房的老吴是自己做的决定，投SPY被腰斩的是倒霉受牵连。
说风险，对每个人来说，不一样。我认为OPTION不太靠谱，要玩也就是偶然玩一把。房地产对大多数人来说风险相对小很多。
【 在 cfgatw (cfgatw) 的大作中提到: 】
: 首付买房用租金还贷，里面包含的各种风险
: 和买美股大盆远期靠，所承受的风险，基本也在同一个水平线上
5倍杠杆+房价升值
房子不升值的话回报确实一般。
讨论的中心不是房子会不会升值，核心是美元每年印那么多钱，会不会贬值。
【 在 lanyin0314 (蓝音) 的大作中提到: 】
: 5倍杠杆+房价升值
: 房子不升值的话回报确实一般。
sp500历史回报平均差不多10%，但最近10年平均有13.6%，所以回报可能比你估算的还
要高一些。
【 在 cfgatw (cfgatw) 的大作中提到: 】
: 古狗说美股过去100年平均年RETURN 10%，那么以20年做为计算单位
: 1.1 的 20次方 = 6.727
: 也就是接近7倍回收
: 美国房价的话，以2000年倒2021年为计算单位，中位数只增长了2倍多一点
: https://dqydj.com/historical-home-prices/
: 房子每年要交税，每年要维修，还要买保险
: 另外买房子一般还有房贷，房贷的银行利息算进去，
: 目前很多地方的房租，大概15到20年可以回收买房成本为基点
: 碰上倒霉的房客，每年还要额外损失一笔钱
: 房子持有20年，有何意义？
: ...................
楼主不是讨论买房不如买spy么
【 在 Icanfly888 (流氓大亨) 的大作中提到: 】
: 讨论的中心不是房子会不会升值，核心是美元每年印那么多钱，会不会贬值。
每个人的看法的确不一样
大盆远期，比如1-3年以后的靠，那不是一般的安全
你要我搞个房子出租，每个月我还得老在那想，如何和狡猾的租客斗志斗勇；今年夏天暴雨会不会弄坏房子；下个月要交学区税，自己如何从什么地方去筹一大笔
【 在 Icanfly888 (流氓大亨) 的大作中提到: 】
: 说风险，对每个人来说，不一样。我认为OPTION不太靠谱，要玩也就是偶然玩一把。房
: 地产对大多数人来说风险相对小很多。
远期的CALL，都是溢价很多倍在卖。
【 在 cfgatw (cfgatw) 的大作中提到: 】
: 每个人的看法的确不一样
: 大盆远期，比如1-3年以后的靠，那不是一般的安全
: 你要我搞个房子出租，每个月我还得老在那想，如何和狡猾的租客斗志斗勇；今年夏天
: 暴雨会不会弄坏房子；下个月要交学区税，自己如何从什么地方去筹一大笔
你主要是没有玩过。你可以尝试记录一下比如2年以后到期的，SPY 靠。
不用真枪实弹的买。自己记录个半年到1年时间以后，你就有感觉了。
【 在 Icanfly888 (流氓大亨) 的大作中提到: 】
: 远期的CALL，都是溢价很多倍在卖。
怕麻烦确实不适合搞出租房
不过房价升值加稳定现金流还是很有吸引力的。这里的土豪们基本都是房子股票都有吧，重仓哪个就看个人喜好了。老中毕竟是几千年农耕文化熏陶出来的，跟海盗和游牧文化不一样，对土地有强烈的执着，喜欢房产情有可原。
【 在 cfgatw (cfgatw) 的大作中提到: 】
: 每个人的看法的确不一样
: 大盆远期，比如1-3年以后的靠，那不是一般的安全
: 你要我搞个房子出租，每个月我还得老在那想，如何和狡猾的租客斗志斗勇；今年夏天
: 暴雨会不会弄坏房子；下个月要交学区税，自己如何从什么地方去筹一大笔
买房子出租政治风险越来越大。打土豪分田地。你的房子是别人眼中的 home.
Squatters 不付钱还可以理直气壮的继续霸占。
房子是左叉叉眼中的肥肉，政治环境越来越险恶。以后房东被贫民打死肯定越来越多。在美国就是贫民霸占房东的房子，房东还会被投入大牢
所以越是猪党当政的地方，租房成本越高，越多无家可归的。因为没人愿意做 housing provider
[在 cfgatw (cfgatw) 的大作中提到：]
:每个人的看法的确不一样
:大盆远期，比如1-3年以后的靠，那不是一般的安全
:你要我搞个房子出租，每个月我还得老在那想，如何和狡猾的租客斗志斗勇；今年夏
天暴雨会不会弄坏房子；下个月要交学区税，自己如何从什么地方去筹一大笔
房子是4倍的杠杆。你SPY是自己的钱。假如，你10万买个50万的房，保守估计30年后涨了一倍到100万（假设你租金没有任何return，30年房客帮你付清），你的return是10
万到100万，你要是10万SPY，30年要涨10倍才抵得上。相当于房价每年涨2.5%，而SPY
要每年涨8%。
大盆奥普心，你出个30万，可以做到相当于直接买入300万SPY正古的效果。
这 = 你买房子出了个10%的，首付。之后一分钱不投，坐等收钱。
和靠租金养活房贷，是相同等级的道理
你可能没玩过奥普心，不太懂这里面的东西
当然如果你说你可以通过比如REFINANCE，或者什么其它方法，坐到更加空手套白狼的
效果
那么，这等于古市里直接全仓全副身家上90天到期的大盆CALL。而不是1-3年之后到期
的。
这个世界里任何的杠杆，其杠杆的倍数，永远和风险，成正比。
【 在 skybluewei (weilan) 的大作中提到: 】
: 房子是4倍的杠杆。你SPY是自己的钱。假如，你10万买个50万的房，保守估计30年后涨
: 了一倍到100万（假设你租金没有任何return，30年房客帮你付清），你的return是
10
: 万到100万，你要是10万SPY，30年要涨10倍才抵得上。相当于房价每年涨2.5%，而
SPY
: 要每年涨8%。
醒醒，别做梦了。。。
【 在 cfgatw (cfgatw) 的大作中提到: 】
: 大盆奥普心，你出个30万，可以做到相当于直接买入300万SPY正古的效果。
: 这 = 你买房子出了个10%的，首付。之后一分钱不投，坐等收钱。
: 和靠租金养活房贷，是相同等级的道理
: 你可能没玩过奥普心，不太懂这里面的东西
: 10
: SPY
楼煮专业只玩奥普心
竟然说我在做梦
实在难以理解。
【 在 skybluewei (weilan) 的大作中提到: 】
: 醒醒，别做梦了。。。
买房出租的天天都有！你能找出一个人买奥普心hold 20年的么？
【 在 cfgatw (cfgatw) 的大作中提到: 】
: 楼煮专业只玩奥普心
: 竟然说我在做梦
: 实在难以理解。
奥普心可以自己随时，选择如何，ROLL到下一个任何期限的，任何方式。
比如说SPY的靠。
【 在 skybluewei (weilan) 的大作中提到: 】
: 买房出租的天天都有！你能找出一个人买奥普心hold 20年的么？
能解释一下这个吗？
【 在 cfgatw (cfgatw) 的大作中提到: 】
: 大盆奥普心，你出个30万，可以做到相当于直接买入300万SPY正古的效果。
这个是奥普心的基本存在意义。你读一下入门的东西，很快就能明白了
这里一时半会说不清楚
【 在 vanda (万代) 的大作中提到: 】
: 能解释一下这个吗？
你继续做梦吧。。。你梦里买了几百万正股了？人家买几个房子出租多的是了。
【 在 cfgatw (cfgatw) 的大作中提到: 】
: 奥普心可以自己随时，选择如何，ROLL到下一个任何期限的，任何方式。
: 比如说SPY的靠。
我靠，你这个没入门阿，投资房的好处之大根本不是你spy能比的。首先是投资方的杠
杆可以是10倍，其次1031可以让你的投资方生前免税，轻松达到巴菲特请几千万费用律所作的换股交易。你的spy怎么换股？中间只要有一个dip你不就歇菜了么
【 在 cfgatw (cfgatw) 的大作中提到: 】
: 古狗说美股过去100年平均年RETURN 10%，那么以20年做为计算单位
: 1.1 的 20次方 = 6.727
: 也就是接近7倍回收
: 美国房价的话，以2000年倒2021年为计算单位，中位数只增长了2倍多一点
: https://dqydj.com/historical-home-prices/
: 房子每年要交税，每年要维修，还要买保险
: 另外买房子一般还有房贷，房贷的银行利息算进去，
: 目前很多地方的房租，大概15到20年可以回收买房成本为基点
: 碰上倒霉的房客，每年还要额外损失一笔钱
: 房子持有20年，有何意义？
: ...................
买LEAPS
楼主这十倍的杠杆
估计得ATM
风险还是蛮大的
【 在 vanda (万代) 的大作中提到: 】
: 能解释一下这个吗？
瞎扯淡呢。投资不是纯粹的数学计算，不是大富翁游戏。投资意味着未来的不确定性，没有任何事情能谈得上哪怕一丁点的确定，历史数据就是历史，不代表未来。
股市大盘在一定时间内的回报比房市要好，仅仅是因为股市的投资风险高一些而已，这是风险投资的回报，不要以为股市就是好。
投资最重要的原则，就是不要亏钱，换言之就是控制风险，而每个人所能接受的风险程度都是不同的。你能接受股市的风险，不代表别人也一样，这不是数字的计算。
漠视股市风险，一味强调历史数据，是很有害的，你得敬畏风险，知道你盈利的原因是什么，而不要以为是提款机。尤其是现在，不要以为印钱就总是正确的，短期有效不见得长期有效，凡是都是有个度的，过了这个度，就是鼓励投机，破坏正常的经济秩序，反过来对经济的破坏远大于其救火的作用，你看看津巴布韦，委内瑞拉，那印钱多厉害，结果大家反倒连饭也吃不起了。美联储即便没有过度，也快差不多了，今年下半年之后你们就能看到这个风险了。这是实实在在的风险，要亏钱的，不是计算数字。
房市并不总是不合算的，事实上很多经济发展很好的地方，房市非常棒，即便在湾区这种租金控制很严格的地方，房东也是很占优势的，你觉得回报率不如股市，大多是因为湾区的房子涨的太贵了，房东的现金流比起房子“市值”，差了一些。但你要知道很多房东的买入价非常低，与买入价相比，房地产的现金流是非常可观的，更不用提房地产本身涨幅巨大。
我靠，碰到一个2009或者2020，你不久外婆了么
【 在 cfgatw (cfgatw) 的大作中提到: 】
: 奥普心可以自己随时，选择如何，ROLL到下一个任何期限的，任何方式。
: 比如说SPY的靠。
这种碰18年的大跌都可能外婆
【 在 BCQ (不差钱) 的大作中提到: 】
: 买LEAPS
: 楼主这十倍的杠杆
: 估计得ATM
: 风险还是蛮大的
因为商学院里现在充斥了一群小学数学都没弄明白，只会用‘大数据’，AI的sb教授。所以一个流行的调调就是SPY永远不败。
【 在 napolean (我心飞翔) 的大作中提到: 】
: 瞎扯淡呢。投资不是纯粹的数学计算，不是大富翁游戏。投资意味着未来的不确定性，
: 没有任何事情能谈得上哪怕一丁点的确定，历史数据就是历史，不代表未来。
: 股市大盘在一定时间内的回报比房市要好，仅仅是因为股市的投资风险高一些而已，这
: 是风险投资的回报，不要以为股市就是好。
: 投资最重要的原则，就是不要亏钱，换言之就是控制风险，而每个人所能接受的风险程
: 度都是不同的。你能接受股市的风险，不代表别人也一样，这不是数字的计算。
: 漠视股市风险，一味强调历史数据，是很有害的，你得敬畏风险，知道你盈利的原因是
: 什么，而不要以为是提款机。尤其是现在，不要以为印钱就总是正确的，短期有效不见
: 得长期有效，凡是都是有个度的，过了这个度，就是鼓励投机，破坏正常的经济秩序，
: 反过来对经济的破坏远大于其救火的作用，你看看津巴布韦，委内瑞拉，那印钱多厉害
: ...................
最近一年本版一堆收不到房租的
你没看老在那发帖要干死民族党吗
【 在 daemonself (新晋川黑黑，前川粉，前mit行为艺术专业博士后导师) 的大作中
提到: 】
: 我靠，碰到一个2009或者2020，你不久外婆了么
08-09年的房产你经历过没有
没有的话憋吹牛
【 在 daemonself (新晋川黑黑，前川粉，前mit行为艺术专业博士后导师) 的大作中
提到: 】
: 我靠，碰到一个2009或者2020，你不久外婆了么
我的自住房08年买的 去年也买了出租房 有什么问题
【 在 cfgatw (cfgatw) 的大作中提到: 】
: 08-09年的房产你经历过没有
: 没有的话憋吹牛
: 提到: 】
本文的标题，还有讨论的内容：
买房出租 VS 全仓SPY,
收益对比。
【 在 baal (白日梦) 的大作中提到: 】
: 我的自住房08年买的 有什么问题
08,09年猴子吞诞生一批大富翁阿，好多油工被干了以后，职业买破产房。20，30套不
算多，几百套的都一把抓。最近都忙着卖房退休了。我知道一个目前有50多套再卖
【 在 cfgatw (cfgatw) 的大作中提到: 】
: 08-09年的房产你经历过没有
: 没有的话憋吹牛
: 提到: 】
2007年银行贷款买了5套房子的，发来贺电。
【 在 daemonself (新晋川黑黑，前川粉，前mit行为艺术专业博士后导师) 的大作中
提到: 】
: 08,09年猴子吞诞生一批大富翁阿，好多油工被干了以后，职业买破产房。20，30套不
: 算多，几百套的都一把抓。最近都忙着卖房退休了。我知道一个目前有50多套再卖
不要说得这么轻松。破产房，都需要大修的。买进来，自己动手还行，如果啥都请人大修，还不如买市面上的正常房产。20-30套破产房一起买，维修会累死人的。
【 在 daemonself (新晋川黑黑，前川粉，前mit行为艺术专业博士后导师) 的大作中
提到: 】
: 08,09年猴子吞诞生一批大富翁阿，好多油工被干了以后，职业买破产房。20，30套不
: 算多，几百套的都一把抓。最近都忙着卖房退休了。我知道一个目前有50多套再卖
你还是想多了，我认识一个劳模老太太，当年在猴子吞中心地带0首付west u整了5套，08，09年的确差点上调，但是还是靠租金挺挺过去了，15年就退休了
【 在 cfgatw (cfgatw) 的大作中提到: 】
: 2007年银行贷款买了5套房子的，发来贺电。
: 提到: 】
08，09年的破产房都根新的似的，你不要听Urban legend, 我见过的大部分破产房都不太用修。
【 在 Icanfly888 (流氓大亨) 的大作中提到: 】
: 不要说得这么轻松。破产房，都需要大修的。买进来，自己动手还行，如果啥都请人大
: 修，还不如买市面上的正常房产。20-30套破产房一起买，维修会累死人的。
: 提到: 】
你再想想08年那种这么长时间的暴跌，你门spy的澳葡心能活过这个大跌么
【 在 daemonself (新晋川黑黑，前川粉，前mit行为艺术专业博士后导师) 的大作中
提到: 】
: 你还是想多了，我认识一个劳模老太太，当年在猴子吞中心地带0首付west u整了5套，
: 08，09年的确差点上调，但是还是靠租金挺挺过去了，15年就退休了
如果全仓奥普心，和贷款买房出租，有点区别
全仓奥普心的方法，需要定期分投
你买房贷款，一次性首付30万，
那么，奥普心投入美股大盆30万的话，分5年，每年6万。
并非一次性在一天之内全部买入。比如说，可以选择每个月或者每个季度的第1天，定
投。
【 在 daemonself (新晋川黑黑，前川粉，前mit行为艺术专业博士后导师) 的大作中
提到: 】
: 你再想想08年那种这么长时间的暴跌，你门spy的澳葡心能活过这个大跌么
: 提到: 】