买房还是买股？

先说好这并不是一道选择题，本文想讨论的是：在5年以上的长期视角下，房产和股票
基金这两个大类资产谁的投资回报更好？

为了让讨论更有效，必须在附加一些限定条件：

房子特指4个一线城市和二十几个强二线城市内那些没有硬伤、符合主流审美的一部分
房子。

而且满足以上条件的房子，本文不看目的，不管你是买来刚需改善的，还是增值收租的，都可以。我充分认可这类房子的金融属性，它们就是家庭财富的一部分。

股票的范围比较广，可以是各类指数，一些营收和净利润能大概率保持正增长的个股，亦可以是优秀基金经理管理的偏股类主动型基金。

总之，搞这么多附加条件是因为我们要讨论的是那些真实有效的、大部分普通人真正会去买的、普适的、极大概率不会错的、真正有价值的主流标的。

关于房产投资我从2019年开始时不时地介绍一种做法叫「投住分离」。

其核心思想就是把房子的金融属性和自己的居住需求彻底分开，并且优先满足前者。

其实这也是没办法的事，中国和别国的经验一再验证过：城市化最终是大城市的胜利。我们的城市化已经发展到中后期阶段，吸纳人口也进入抢人状态，格局越来越稳定。

此时如果你在低线城市，对房子最正确的处理方式就是把老家的房子全卖了，换成二线城市房子收租。然后在老家靠租房解决自己的居住需求，而且低线城市的房产市场一定供过于求，拿到一份长期稳定价格合理的租约并非难事。

这就是投住分离，听起来确实有些倒反天罡。但换个角度想，其实就是调整下家庭财富的资产结构，三线房产换成二线房产，本质上跟把ST股换成白马股没啥区别。

关于股票，我认为未来能妥妥跑赢房产。

中国远景规划目标是2035年GDP较2020年翻一番，隐含的复合年化增长率是4.7%。

上市公司的增长情况一定高于这个水平，而宽基指数又是所有上市公司中最优秀的集合，投资它们的回报率可以看到7%。

那优秀基金经理创造的回报一定可以长期跑赢指数，他们的回报率看到10%我觉得是没
问题的。

下图是国内某知名私募做的测算：
可以看到他们比我更乐观，认为A股的预期回报就有10%，偏股的公募基金就能提供15%
的收益。

这两年大家都能感受到一个明显趋势就是居民部门在进行财富搬家，从图中金字塔的底部往上搬。

背后的原因有很多，房地产调控严格，固收类产品收益持续降低且不保本，最后能选的只剩股票和基金了。

这一趋势将长期持续，而且内部的马太效应更强。头部公司享受更多的估值和流动性溢价，优秀的财富管理机构掌握最大的管理规模。

股票基金在预期回报、流动性、投资门槛上都完胜房产，除了波动大和没法住之外，再无缺点。

以后有人问我买房还是买股的话，我会回他：如果住房问题解决了，只买股！