第五个自住房出手了

美帝是什么都要上税， 但有一个例外， 就是自住房如果增值是免税的， 以前是每两
年，现在是每五年。

从开始工作到现在我基本上按这个节奏，买一个住的舒服又有potential的房子， 住进后就upgrade， 看看差不多了就卖，然后再弄下一个。 边做也边学。 运气比较好，
经过房市崩盘的08年， 居然都还没有亏过。 满打满算18年卖了五个自住房， 免费住
（不算utility）不说， 挣了近一百万免税的钱。 差不多等于少干十年吧。

第一个自住房房04年赶潮流买的， 卖在08年， 运气是真好， 误打误撞还挣了10%。
绝大多数人那时卖都是亏惨。后面就比较留心会升值的自住房-住的要舒服， 回头还挣钱。 而且免税。 这等挖资本主义墙角的事怎么能错过。 也越做越顺。 今天第五个自住房出手了， 五年增值超过100%， 发帖纪念一下。 要突破这个记录不是那么容易， 除非房市再崩盘一次...让暴风雨来的更猛烈些吧。

这是高调的炫富贴。
打土豪分田地，哪天中年版要是聚会，土豪不许装穷，我有此贴为证，让梦版找你募捐，大家的餐饮住宿，你得包了。
我是孙二娘，专营人肉包子店。宰土豪的。

【 在 Lexian (蒙古大夫) 的大作中提到: 】
: 美帝是什么都要上税， 但有一个例外， 就是自住房如果增值是免税的， 以前是每两
: 年，现在是每五年。
: 从开始工作到现在我基本上按这个节奏，买一个住的舒服又有potential的房子， 住进
: 后就upgrade， 看看差不多了就卖，然后再弄下一个。 边做也边学。 运气比较好，
: 经过房市崩盘的08年， 居然都还没有亏过。 满打满算18年卖了五个自住房， 免费住
: （不算utility）不说， 挣了近一百万免税的钱。 差不多等于少干十年吧。
: 第一个自住房房04年赶潮流买的， 卖在08年， 运气是真好， 误打误撞还挣了10%。
: 绝大多数人那时卖都是亏惨。后面就比较留心会升值的自住房-住的要舒服， 回头还挣
: 钱。 而且免税。 这等挖资本主义墙角的事怎么能错过。 也越做越顺。 今天第五个自
: 住房出手了， 五年增值超过100%， 发帖纪念一下。 要突破这个记录不是那么容易
，
: ...................

是高调了一点， 可不是炫富。 要是有人早跟我说这种话， 我一到美国落地就去买房
了。 前面浪费了十几年。

【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 这是高调的炫富贴。
: 打土豪分田地，哪天中年版要是聚会，土豪不许装穷，我有此贴为证，让梦版找你募捐
: ，大家的餐饮住宿，你得包了。
: 我是孙二娘，专营人肉包子店。宰土豪的。
: ，

我至少五年前在版上可是盖过高楼的，finance买房的技巧，怎样买卖，怎样避税。
我有一个客户，2000 年开始的。英文只懂几句。在医院打扫卫生，每一年3万块薪水。利用各种杠杆，FINANCE技巧。我后来没法帮她做了。前段时间电话给我，告诉我人家
的房产现在市值2000 万。
自叹弗如啊。

【 在 Lexian (蒙古大夫) 的大作中提到: 】
: 是高调了一点， 可不是炫富。 要是有人早跟我说这种话， 我一到美国落地就去买房
: 了。 前面浪费了十几年。

投资房有投资房的技巧。 投资房就奔着钱去， 低买高卖， 翻一倍以上的多的是。 我自己手上就有翻五六倍的出手的。 自住房要考虑自己住房的需要， 上班的交通等等问题。 要挣钱难度大多了。

【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 我至少五年前在版上可是盖过高楼的，finance买房的技巧，怎样买卖，怎样避税。
: 我有一个客户，2000 年开始的。英文只懂几句。在医院打扫卫生，每一年3万块薪水。
: 利用各种杠杆，FINANCE技巧。我后来没法帮她做了。前段时间电话给我，告诉我人家
: 的房产现在市值2000 万。
: 自叹弗如啊。

反正你是土豪。赚钱了拿点出来，大家分享分享。你要请我们吹吹牛啥的，我保证马屁拍得你心花怒放。
你觉得行不行啊。

【 在 Lexian (蒙古大夫) 的大作中提到: 】
: 投资房有投资房的技巧。 投资房就奔着钱去， 低买高卖， 翻一倍以上的多的是。 我
: 自己手上就有翻五六倍的出手的。 自住房要考虑自己住房的需要， 上班的交通等等问
: 题。 要挣钱难度大多了。

聚会吃个饭当然不在话下，也不用挤兑我。 这么多年除非特定的集会说好有人买单， 其他基本我都买了。

【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 反正你是土豪。赚钱了拿点出来，大家分享分享。你要请我们吹吹牛啥的，我保证马屁
: 拍得你心花怒放。
: 你觉得行不行啊。

那我准备磨刀了。
反正都是中年老头老太，没有女神啥的。顶多宰你点银子，不会有别的事。
赫赫，今年俺的酒庄生意惨淡，落得这里闲磕牙。拉到我的酒庄照顾我的生意嘛。我还是可以找个风景秀丽的地方喝酒聊天，打猎钓鱼的。

【 在 Lexian (蒙古大夫) 的大作中提到: 】
: 聚会吃个饭当然不在话下，也不用挤兑我。 这么多年除非特定的集会说好有人买单
，
: 其他基本我都买了。

你那里开个大房车从中部过去不会累死吧？

【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 那我准备磨刀了。
: 反正都是中年老头老太，没有女神啥的。顶多宰你点银子，不会有别的事。
: 赫赫，今年俺的酒庄生意惨淡，落得这里闲磕牙。拉到我的酒庄照顾我的生意嘛。我还
: 是可以找个风景秀丽的地方喝酒聊天，打猎钓鱼的。
: ，

我有的是风景秀丽的地方让你出血啊。
赫赫。房车可以租的呀。自己开RV到ALASKA，那可是没有半个月别打算了。再说CANADA BOARDER不对旅游者开放。那儿开房车，今年去不了。
你出血的决心有，我磨刀的决心还不敢奉陪？另找一个风景秀丽的地方就行。

【 在 Lexian (蒙古大夫) 的大作中提到: 】
: 你那里开个大房车从中部过去不会累死吧？

有私信问对房市的看法， 顺便就在贴里说了吧。

这次危机， 不太可能变成08年那样的房市危机-那次是银行自己上马金投房市贷款的衍生品里， 没有subprime， 也会有其他prime， 银行金链断裂只好变卖任何可以变卖的资产，目的是活下去。 单单的断供违约潮是不会造成这种局面的。 那种房市危机大概一辈子会见一次。 但是局部的小危机是完全有可能的-就是说机会是有的， 这个时候
是手上筹点钱在房市里多寻觅的时候。 因为这里说的是自住房-其实就是投资房但自己是最佳租户的情况。 房市的周期很长-危机就是闭着眼睛抄底-别指望抄在最低， 但通常等你看到危机过去， 房价最低选择又多的时候早已经过去。

【 在 Lexian (蒙古大夫) 的大作中提到: 】
: 美帝是什么都要上税， 但有一个例外， 就是自住房如果增值是免税的， 以前是每两
: 年，现在是每五年。
: 从开始工作到现在我基本上按这个节奏，买一个住的舒服又有potential的房子， 住进
: 后就upgrade， 看看差不多了就卖，然后再弄下一个。 边做也边学。 运气比较好，
: 经过房市崩盘的08年， 居然都还没有亏过。 满打满算18年卖了五个自住房， 免费住
: （不算utility）不说， 挣了近一百万免税的钱。 差不多等于少干十年吧。
: 第一个自住房房04年赶潮流买的， 卖在08年， 运气是真好， 误打误撞还挣了10%。
: 绝大多数人那时卖都是亏惨。后面就比较留心会升值的自住房-住的要舒服， 回头还挣
: 钱。 而且免税。 这等挖资本主义墙角的事怎么能错过。 也越做越顺。 今天第五个自
: 住房出手了， 五年增值超过100%， 发帖纪念一下。 要突破这个记录不是那么容易
，
: ...................

你如果在 弯曲， NYC
你只要5，10年前，买一个房 就可以轻松赚1M
我这里的房主不都是这样
你有啥好吹的
费了老大得劲，在农村 买卖5个房
吃饱了撑着

[在 Lexian (蒙古大夫) 的大作中提到：]
:美帝是什么都要上税， 但有一个例外， 就是自住房如果增值是免税的， 以前是每两:年，现在是每五年。
:从开始工作到现在我基本上按这个节奏，买一个住的舒服又有potential的房子， 住
进后就upgrade， 看看差不多了就卖，然后再弄下一个。 边做也边学。 运气比较好，
:经过房市崩盘的08年， 居然都还没有亏过。 满打满算18年卖了五个自住房， 免费住:（不算utility）不说， 挣了近一百万免税的钱。 差不多等于少干十年吧。
:第一个自住房房04年赶潮流买的， 卖在08年， 运气是真好， 误打误撞还挣了10%。 :绝大多数人那时卖都是亏惨。后面就比较留心会升值的自住房-住的要舒服， 回头还
挣钱。 而且免税。 这等挖资本主义墙角的事怎么能错过。 也越做越顺。 今天第五个自住房出手了， 五年增值超过100%， 发帖纪念一下。 要突破这个记录不是那么容易
， 除非房市再崩盘一次...让暴风雨来的更猛烈些吧。
:☆ 发自 iPhone 买买提 1.24.11

能给个五年前相关帖子的链接吗？
【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 我至少五年前在版上可是盖过高楼的，finance买房的技巧，怎样买卖，怎样避税。
: 我有一个客户，2000 年开始的。英文只懂几句。在医院打扫卫生，每一年3万块薪水。
: 利用各种杠杆，FINANCE技巧。我后来没法帮她做了。前段时间电话给我，告诉我人家
: 的房产现在市值2000 万。
: 自叹弗如啊。

看看， 钻到钱眼里的主真是哪个坛子里都有。 没看我说自住房，居住条件有些起码的水准吧。 弯曲不是没去过， 亲历著名的百万小黑屋...我院里搭的狗窝都稍微宽敞一
些。 那钱就都留给你挣吧， 应该的。

【 在 newerbie (Mr.) 的大作中提到: 】
: 你如果在 弯曲， NYC
: 你只要5，10年前，买一个房 就可以轻松赚1M
: 我这里的房主不都是这样
: 你有啥好吹的
: 费了老大得劲，在农村 买卖5个房
: 吃饱了撑着
: [在 Lexian (蒙古大夫) 的大作中提到：]
: :美帝是什么都要上税， 但有一个例外， 就是自住房如果增值是免税的， 以前是每两
: :年，现在是每五年。
: :从开始工作到现在我基本上按这个节奏，买一个住的舒服又有potential的房子， 住
: ...................

你是以前的Newbie吧？好久不见

【 在 newerbie (Mr.) 的大作中提到: 】
: 你如果在 弯曲， NYC
: 你只要5，10年前，买一个房 就可以轻松赚1M
: 我这里的房主不都是这样
: 你有啥好吹的
: 费了老大得劲，在农村 买卖5个房
: 吃饱了撑着
: [在 Lexian (蒙古大夫) 的大作中提到：]
: :美帝是什么都要上税， 但有一个例外， 就是自住房如果增值是免税的， 以前是每两
: :年，现在是每五年。
: :从开始工作到现在我基本上按这个节奏，买一个住的舒服又有potential的房子， 住
: ...................

搬5次家还是很辛苦的。不过能挣钱就好，lol

【 在 Lexian (蒙古大夫) 的大作中提到: 】
: 美帝是什么都要上税， 但有一个例外， 就是自住房如果增值是免税的， 以前是每两
: 年，现在是每五年。
: 从开始工作到现在我基本上按这个节奏，买一个住的舒服又有potential的房子， 住进
: 后就upgrade， 看看差不多了就卖，然后再弄下一个。 边做也边学。 运气比较好，
: 经过房市崩盘的08年， 居然都还没有亏过。 满打满算18年卖了五个自住房， 免费住
: （不算utility）不说， 挣了近一百万免税的钱。 差不多等于少干十年吧。
: 第一个自住房房04年赶潮流买的， 卖在08年， 运气是真好， 误打误撞还挣了10%。
: 绝大多数人那时卖都是亏惨。后面就比较留心会升值的自住房-住的要舒服， 回头还挣
: 钱。 而且免税。 这等挖资本主义墙角的事怎么能错过。 也越做越顺。 今天第五个自
: 住房出手了， 五年增值超过100%， 发帖纪念一下。 要突破这个记录不是那么容易
，
: ...................

本来低利息和low supply就能lift property price, 这次危机趟过去， 再来个通胀的话， 房子还会涨的。

前提是类似的政府和FED对房子支付得支持近几年持续有效， 没人知道经济会乱到什么地步。

【 在 Lexian (蒙古大夫) 的大作中提到: 】
: 有私信问对房市的看法， 顺便就在贴里说了吧。
: 这次危机， 不太可能变成08年那样的房市危机-那次是银行自己上马金投房市贷款的衍
: 生品里， 没有subprime， 也会有其他prime， 银行金链断裂只好变卖任何可以变卖的
: 资产，目的是活下去。 单单的断供违约潮是不会造成这种局面的。 那种房市危机大概
: 一辈子会见一次。 但是局部的小危机是完全有可能的-就是说机会是有的， 这个时候
: 是手上筹点钱在房市里多寻觅的时候。 因为这里说的是自住房-其实就是投资房但自己
: 是最佳租户的情况。 房市的周期很长-危机就是闭着眼睛抄底-别指望抄在最低， 但通
: 常等你看到危机过去， 房价最低选择又多的时候早已经过去。
: ，

房子涨价肯定是会涨的。房价螺旋式上升，通货膨胀也可以把房价膨胀上去。
不过我觉得，今年的房价涨的都是低端的房子。高端的房子是降价的。
一旦主要是低端房价在涨的话，继续进入房市不合适。
如果不是刚需，没有必要现在蹚浑水。赚钱有的是机会赚。现在的风险收益比，硬要进入，站在高岗上站个几年太容易了。有这笔钱，做啥都可以赚钱。把钱花完，享受也是不错。
现在低价房涨，大家还要挤进来做房产的话，只能说明一个问题，为啥穷人一直是穷人。

【 在 noregrets (风满袖) 的大作中提到: 】
: 本来低利息和low supply就能lift property price, 这次危机趟过去， 再来个通胀的
: 话， 房子还会涨的。
: 前提是类似的政府和FED对房子支付得支持近几年持续有效， 没人知道经济会乱到什么
: 地步。

你这一边住一边upgrade怎么做到的
很多地板啊什么的住进去就没法upgrade了吧。一般你都upgrade什么东西？

【 在 Lexian (蒙古大夫) 的大作中提到: 】
: 美帝是什么都要上税， 但有一个例外， 就是自住房如果增值是免税的， 以前是每两
: 年，现在是每五年。
: 从开始工作到现在我基本上按这个节奏，买一个住的舒服又有potential的房子， 住进
: 后就upgrade， 看看差不多了就卖，然后再弄下一个。 边做也边学。 运气比较好，
: 经过房市崩盘的08年， 居然都还没有亏过。 满打满算18年卖了五个自住房， 免费住
: （不算utility）不说， 挣了近一百万免税的钱。 差不多等于少干十年吧。
: 第一个自住房房04年赶潮流买的， 卖在08年， 运气是真好， 误打误撞还挣了10%。
: 绝大多数人那时卖都是亏惨。后面就比较留心会升值的自住房-住的要舒服， 回头还挣
: 钱。 而且免税。 这等挖资本主义墙角的事怎么能错过。 也越做越顺。 今天第五个自
: 住房出手了， 五年增值超过100%， 发帖纪念一下。 要突破这个记录不是那么容易
，
: ...................

@Wangmaggie12, 可不可以把你5年前“盖的高楼”转发一下？关于finance 买房技巧的？

【 在 wangmaggie12(小麦琪) 的大作中提到: 】

: 我至少五年前在版上可是盖过高楼的，finance买房的技巧，怎样买卖，怎样避
税。

: 我有一个客户，2000 年开始的。英文只懂几句。在医院打扫卫生，每一年3万块薪水。

: 利用各种杠杆，FINANCE技巧。我后来没法帮她做了。前段时间电话给我，告诉
我人家

: 的房产现在市值2000 万。

: 自叹弗如啊。

en， 第一个房子弄了landscaping， 进门时有一个瀑布， 下面有个水池， 我把回水
的管道上加了滤水装置， 池里养了些锦鲤。 没想着卖，就是瞎倒腾。 但后来的买主
是个老美的退休高管， 估计挺喜欢， 没还价就直接买走了。

后来几个基本上都是地板， 厨房， 卫生间。 把一些多余的空间合理化之类。

这第五个是大改。 墙和房间都重新隔， 主卫全新加了地热， 蒸汽， 几千刀的TOTO， 反正照着杂志上来。 楼梯什么的都换了个位置。 比较折腾。 不过看得顺眼， M级的房子登出去几天就3个offer了。 所以还是满得意的。

【 在 anisole (anisole) 的大作中提到: 】
: 你这一边住一边upgrade怎么做到的
: 很多地板啊什么的住进去就没法upgrade了吧。一般你都upgrade什么东西？
: ，

啊，那我要掘地三尺去挖你得帖子学习一下。

【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 我至少五年前在版上可是盖过高楼的，finance买房的技巧，怎样买卖，怎样避税。
: 我有一个客户，2000 年开始的。英文只懂几句。在医院打扫卫生，每一年3万块薪水。
: 利用各种杠杆，FINANCE技巧。我后来没法帮她做了。前段时间电话给我，告诉我人家
: 的房产现在市值2000 万。
: 自叹弗如啊。

这种避税方式也算的上勤劳致富了。 毕竟老是买房子卖房子装修房子也是属于一种劳
动。

18年100万，值得！
【 在 Lexian (蒙古大夫) 的大作中提到: 】
: 美帝是什么都要上税， 但有一个例外， 就是自住房如果增值是免税的， 以前是每两
: 年，现在是每五年。
: 从开始工作到现在我基本上按这个节奏，买一个住的舒服又有potential的房子， 住进
: 后就upgrade， 看看差不多了就卖，然后再弄下一个。 边做也边学。 运气比较好，
: 经过房市崩盘的08年， 居然都还没有亏过。 满打满算18年卖了五个自住房， 免费住
: （不算utility）不说， 挣了近一百万免税的钱。 差不多等于少干十年吧。
: 第一个自住房房04年赶潮流买的， 卖在08年， 运气是真好， 误打误撞还挣了10%。
: 绝大多数人那时卖都是亏惨。后面就比较留心会升值的自住房-住的要舒服， 回头还挣
: 钱。 而且免税。 这等挖资本主义墙角的事怎么能错过。 也越做越顺。 今天第五个自
: 住房出手了， 五年增值超过100%， 发帖纪念一下。 要突破这个记录不是那么容易
，
: ...................

天哪，你让我回去翻五年前的帖子？

【 在 fly00 (fly00) 的大作中提到: 】
: @Wangmaggie12, 可不可以把你5年前“盖的高楼”转发一下？关于finance 买房技巧的？
:
: 我至少五年前在版上可是盖过高楼的，finance买房的技巧，怎样买卖，怎样避
: 税。
:
: 我有一个客户，2000 年开始的。英文只懂几句。在医院打扫卫生，每一年3万块
: 薪水。
:
: 利用各种杠杆，FINANCE技巧。我后来没法帮她做了。前段时间电话给我，告诉
: 我人家
:
: 的房产现在市值2000 万。
:
: 自叹弗如啊。
:

太厉害了，向你学习

问一个小问题，你是先卖了第一套房，租个小房子临时主，再慢慢买第二套房？还是先把第二套房买了，再慢慢卖第一套房？

第一个办法比较保险，但中间一年会委屈自己住小房子。 第二个办法有点风险，如果
刚好碰上市场崩盘，第一套房就不好卖

【 在 Lexian (蒙古大夫) 的大作中提到: 】
: en， 第一个房子弄了landscaping， 进门时有一个瀑布， 下面有个水池， 我把回水
: 的管道上加了滤水装置， 池里养了些锦鲤。 没想着卖，就是瞎倒腾。 但后来的买主
: 是个老美的退休高管， 估计挺喜欢， 没还价就直接买走了。
: 后来几个基本上都是地板， 厨房， 卫生间。 把一些多余的空间合理化之类。
: 这第五个是大改。 墙和房间都重新隔， 主卫全新加了地热， 蒸汽， 几千刀的TOTO，
: 反正照着杂志上来。 楼梯什么的都换了个位置。 比较折腾。 不过看得顺眼， M级的
: 房子登出去几天就3个offer了。 所以还是满得意的。

以前,我家用600sf的sun-room当狗窝
【 在 Lexian (蒙古大夫) 的大作中提到: 】
: 看看， 钻到钱眼里的主真是哪个坛子里都有。 没看我说自住房，居住条件有些起码的
: 水准吧。 弯曲不是没去过， 亲历著名的百万小黑屋...我院里搭的狗窝都稍微宽敞一
: 些。 那钱就都留给你挣吧， 应该的。

我正愁哪儿去把你揪出来，自己出来了，正好。
说吧，两大土豪都出来了。我们要打土豪，分田地。
说，怎样救济我们这种穷人？

【 在 cckyle2001 (谦虚的狼) 的大作中提到: 】
: 以前,我家用600sf的sun-room当狗窝

自住房怎么确定的？

好比你现在有个自住房，你是先卖掉，租住一段时间，还是先买另一个房，然后再卖？如果你新买了另一个房子搬到新房子里了，你这之前的房子还怎么算自住房？

住进去怎么没法弄

你装修个厕所，换个窗户还要搬出去？
【 在 anisole (anisole) 的大作中提到: 】
: 你这一边住一边upgrade怎么做到的
: 很多地板啊什么的住进去就没法upgrade了吧。一般你都upgrade什么东西？
: ，

就是你报税表上的地址。

【 在 laoselang (LAOSELANG（好吧，别打了，我就是兔子）) 的大作中提到: 】
: 自住房怎么确定的？
: 好比你现在有个自住房，你是先卖掉，租住一段时间，还是先买另一个房，然后再卖？
: 如果你新买了另一个房子搬到新房子里了，你这之前的房子还怎么算自住房？

国税局对primary residence 的定义不是仅仅看税表的。

不过, 撑死胆大的, 饿死胆小的。

【 在 Lexian(蒙古大夫) 的大作中提到: 】

: 就是你报税表上的地址。

嗯。 IRS对于PRIMARY RESIDENCE 和SECOND home 有非常详细的定义。
一套两套没事。多了的话，BRING TO IRS ATTENTION的话，罚款能罚死你。特别你这种收入很高的。如果定义成FRAUD，可以无限期地回查你的税。
所以，仔细对照PRIMARY residence的定义，再决定怎样避税比较好。

【 在 Lexian (蒙古大夫) 的大作中提到: 】
: 就是你报税表上的地址。

我就一个自住房， 其他都是投资房过LLC报税的， 没有second home。 谁有时间去琢
磨fraud。

【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 嗯。 IRS对于PRIMARY RESIDENCE 和SECOND home 有非常详细的定义。
: 一套两套没事。多了的话，BRING TO IRS ATTENTION的话，罚款能罚死你。特别你这种
: 收入很高的。如果定义成FRAUD，可以无限期地回查你的税。
: 所以，仔细对照PRIMARY residence的定义，再决定怎样避税比较好。

通过llc 买投资房有什么好处？减税么？

【 在 Lexian (蒙古大夫) 的大作中提到: 】
: 我就一个自住房， 其他都是投资房过LLC报税的， 没有second home。 谁有时间去琢
: 磨fraud。

那你有小孩吗

如果有小孩，换房子大概率要换学校，小孩不愿换朋友们怎么办

当然如果你送孩子去私立，有时间每天commute接送，那无所谓了

【 在 Lexian (蒙古大夫) 的大作中提到: 】
: 美帝是什么都要上税， 但有一个例外， 就是自住房如果增值是免税的， 以前是每两
: 年，现在是每五年。
: 从开始工作到现在我基本上按这个节奏，买一个住的舒服又有potential的房子， 住进
: 后就upgrade， 看看差不多了就卖，然后再弄下一个。 边做也边学。 运气比较好，
: 经过房市崩盘的08年， 居然都还没有亏过。 满打满算18年卖了五个自住房， 免费住
: （不算utility）不说， 挣了近一百万免税的钱。 差不多等于少干十年吧。
: 第一个自住房房04年赶潮流买的， 卖在08年， 运气是真好， 误打误撞还挣了10%。
: 绝大多数人那时卖都是亏惨。后面就比较留心会升值的自住房-住的要舒服， 回头还挣
: 钱。 而且免税。 这等挖资本主义墙角的事怎么能错过。 也越做越顺。 今天第五个自
: 住房出手了， 五年增值超过100%， 发帖纪念一下。 要突破这个记录不是那么容易
，
: ...................

湾区房子租售比奇差，租房生意很难；翻修成本很高；5-10年前买房的，不会想去折腾投资房。

绝大多数人买了就是自住，只要人不搬离，价格涨再多，也无法套现。

如果几十年后搬离了，那时候房价也说不准了

【 在 newerbie (Mr.) 的大作中提到: 】
: 你如果在 弯曲， NYC
: 你只要5，10年前，买一个房 就可以轻松赚1M
: 我这里的房主不都是这样
: 你有啥好吹的
: 费了老大得劲，在农村 买卖5个房
: 吃饱了撑着
: [在 Lexian (蒙古大夫) 的大作中提到：]
: :美帝是什么都要上税， 但有一个例外， 就是自住房如果增值是免税的， 以前是每两
: :年，现在是每五年。
: :从开始工作到现在我基本上按这个节奏，买一个住的舒服又有potential的房子， 住
: ...................

减少liability， 谁要是在你的房子前滑倒了， 赖你雪没扫干净，他只能sue你的LLC
， 而不是sue你个人。 LLC里面并没有多少钱， 当然这个房子可能会没了， 其他的财产不会被涉及到。 这只是理论上的， 没真正遇到过。 knock on wood.

【 在 primeny (wu) 的大作中提到: 】
: 通过llc 买投资房有什么好处？减税么？

这些都增加自住房赚免税钱的难度。 但基本的原理都一样-你首先要有equity 在房子
里。 如果家庭需要， 搬家时就把equity套现。 下一个房子除了考虑居住需要， 还要考虑增值需要。 如果家庭不需要搬家， 那要不要套现这个equity就看你周围有没有机会了，以及你愿不愿意折腾了。

这个贴的意思不是炫耀， 只是分享一条思路。 你反正都得找地方住着。 动动脑筋动
动手， 有可能住房这个最大的开销变成收益最丰厚的回报。 当然不是说每个人都能， 或者期望做到。 通常是本来就爱折腾， 不喜欢老呆一个地方的主比较适合。

【 在 heli007 (随大流) 的大作中提到: 】
: 那你有小孩吗
: 如果有小孩，换房子大概率要换学校，小孩不愿换朋友们怎么办
: 当然如果你送孩子去私立，有时间每天commute接送，那无所谓了
: ，

谢谢，不过我有5 套aparmtent的话，搞5 个llc 也麻烦

【 在 Lexian (蒙古大夫) 的大作中提到: 】
: 减少liability， 谁要是在你的房子前滑倒了， 赖你雪没扫干净，他只能sue你的
LLC
: ， 而不是sue你个人。 LLC里面并没有多少钱， 当然这个房子可能会没了， 其他的财
: 产不会被涉及到。 这只是理论上的， 没真正遇到过。 knock on wood.

llc 确实有必要，我也去弄一个

【 在 primeny (wu) 的大作中提到: 】
: 谢谢，不过我有5 套aparmtent的话，搞5 个llc 也麻烦
: LLC

很好的经验，可惜现在做不到了。以后小孩长大了让他们考虑一下。

楼主能不能谈谈投资房的经验？现在看到foreclosure的房子，可是里面还住着人，没
有信心把人弄走,只有等一般房子降价.

【 在 Lexian (蒙古大夫) 的大作中提到: 】
: 这些都增加自住房赚免税钱的难度。 但基本的原理都一样-你首先要有equity 在房子
: 里。 如果家庭需要， 搬家时就把equity套现。 下一个房子除了考虑居住需要， 还要
: 考虑增值需要。 如果家庭不需要搬家， 那要不要套现这个equity就看你周围有没有机
: 会了，以及你愿不愿意折腾了。
: 这个贴的意思不是炫耀， 只是分享一条思路。 你反正都得找地方住着。 动动脑筋动
: 动手， 有可能住房这个最大的开销变成收益最丰厚的回报。 当然不是说每个人都能，
: 或者期望做到。 通常是本来就爱折腾， 不喜欢老呆一个地方的主比较适合。

有道理。我觉得这个思路好，很受益。

还顺着做投资房，那就更好了，能增加不少效率。那些地段，质量，增值潜力，租售比，加建，这些知识都是共通的。

我坐标湾区，问题就在于雇佣工程队太贵，$350/sqft的扩建成本，供不应求工期还挺
长；另一方面就是租售比太高，在这里投资房还要受到加州各种法规保护租客

这种情况下，只能在原地同学区换房。加上买卖中介费，搬家费用，和自己的时间，换房也是个艰难的决定

【 在 Lexian (蒙古大夫) 的大作中提到: 】
: 这些都增加自住房赚免税钱的难度。 但基本的原理都一样-你首先要有equity 在房子
: 里。 如果家庭需要， 搬家时就把equity套现。 下一个房子除了考虑居住需要， 还要
: 考虑增值需要。 如果家庭不需要搬家， 那要不要套现这个equity就看你周围有没有机
: 会了，以及你愿不愿意折腾了。
: 这个贴的意思不是炫耀， 只是分享一条思路。 你反正都得找地方住着。 动动脑筋动
: 动手， 有可能住房这个最大的开销变成收益最丰厚的回报。 当然不是说每个人都能，
: 或者期望做到。 通常是本来就爱折腾， 不喜欢老呆一个地方的主比较适合。

我买过很多foreclosure。 没有这种赶人的经验。 那些都是不走运的主， 就不要给人雪上加霜了吧。 顺势而为，能挣就挣， 不能就歇是正道。

【 在 yulinxp (ihealthair.com) 的大作中提到: 】
: 很好的经验，可惜现在做不到了。以后小孩长大了让他们考虑一下。
: 楼主能不能谈谈投资房的经验？现在看到foreclosure的房子，可是里面还住着人，没
: 有信心把人弄走,只有等一般房子降价.

第六个自住房找好了。

二十年左右的房子， 地点合适。 交通方便。 大小合适， 外型不会太过时（修外墙经常要permit, 尽量别去掺合）， 里面原主买来后没有装修过， 但是厨房浴室layout还是现代的， 就是款式和设备都比较老。 这种装修起来最容易。 这个房子最主要的优
点是有很多多余空间在房子里， 但是没有建-原设计估计房子已经够大， 不需要，后
来买主是个律师， 估计就是拎着牙刷入住的那种， 不会想着去折腾房子。 - 粗略估
算能加装700sqft的面积。 这个基本上就是15万以上的equity。 厨卫地板update后也
是10-15万的equity。 后院车库准备加装一个卫星定位遥控的铁栅栏-车子开进private drive后自动开门。 这个以前没做过， 但是估计不会太难。 也会加个几万。这样就
有50万左右的equity。 这是每五年免税的上限。 下回想搬就套现， 大家住的开心不
想搬那就继续住着。 这个房子准备现金买入（能够最大化压低买入价）， 做好了后
cashout refine基本能把所有的投入都heloc贷出来（因为equity增加了）。 不需要钱的时候就免费住着，有机会需要钱的时候马上又可以动用现金砍价。

基本上就是这个套路， 但是每次做都会学到一些新东西， 也试尝一些新东西。 好玩
又好用， 何乐而不为？

【 在 Lexian (蒙古大夫) 的大作中提到: 】
: 美帝是什么都要上税， 但有一个例外， 就是自住房如果增值是免税的， 以前是每两
: 年，现在是每五年。
: 从开始工作到现在我基本上按这个节奏，买一个住的舒服又有potential的房子， 住进
: 后就upgrade， 看看差不多了就卖，然后再弄下一个。 边做也边学。 运气比较好，
: 经过房市崩盘的08年， 居然都还没有亏过。 满打满算18年卖了五个自住房， 免费住
: （不算utility）不说， 挣了近一百万免税的钱。 差不多等于少干十年吧。
: 第一个自住房房04年赶潮流买的， 卖在08年， 运气是真好， 误打误撞还挣了10%。
: 绝大多数人那时卖都是亏惨。后面就比较留心会升值的自住房-住的要舒服， 回头还挣
: 钱。 而且免税。 这等挖资本主义墙角的事怎么能错过。 也越做越顺。 今天第五个自
: 住房出手了， 五年增值超过100%， 发帖纪念一下。 要突破这个记录不是那么容易
，
: ...................

我感觉这似乎也是一种self development的修行。人在这个过程中获得positive
feedback，进入一种修身齐家的循环。

【 在 Lexian (蒙古大夫) 的大作中提到: 】
: 第六个自住房找好了。
: 二十年左右的房子， 地点合适。 交通方便。 大小合适， 外型不会太过时（修外墙经
: 常要permit, 尽量别去掺合）， 里面原主买来后没有装修过， 但是厨房浴室layout还
: 是现代的， 就是款式和设备都比较老。 这种装修起来最容易。 这个房子最主要的优
: 点是有很多多余空间在房子里， 但是没有建-原设计估计房子已经够大， 不需要，后
: 来买主是个律师， 估计就是拎着牙刷入住的那种， 不会想着去折腾房子。 - 粗略估
: 算能加装700sqft的面积。 这个基本上就是15万以上的equity。 厨卫地板update后也
: 是10-15万的equity。 后院车库准备加装一个卫星定位遥控的铁栅栏-车子开进
private
: drive后自动开门。 这个以前没做过， 但是估计不会太难。 也会加个几万。这样就
: 有50万左右的equity。 这是每五年免税的上限。 下回想搬就套现， 大家住的开心不
: ...................

呵呵， 成立一个捣腾房子教， 自立门派。

【 在 tele9999 (潜水的小乐) 的大作中提到: 】
: 我感觉这似乎也是一种self development的修行。人在这个过程中获得positive
: feedback，进入一种修身齐家的循环。
: private