厉害！美国房产一年增值1.5万亿！比2008金融危机前更热

全美房地产经纪人协会（National Association of Realtors）数据显示，2月底美国
共有103万套待售房屋，与1月份持平，而1月份待售房屋数量是1982年以来的最低。以
今年1月份的销售速度估算，市面所有挂牌成屋售罄仅需1.9个月，远低于6、7个月售罄的供需健康水平。


待售房屋的短缺是导致如今房价大幅上涨的重要原因。上轮金融危机后，新屋建设速度一直赶不上需求的增长，建筑商用了好几年时间才从金融危机中恢复元气，同时还面临着土地资源和熟练劳动力的短缺。

买房需求是如此之高，以至于许多建筑商都采取限制售房数量的办法，确保每次售房的数量不会超过新建房屋数量。

建筑商们目前正试图增加新房数量以满足日益增长的需求。但房屋建设速度受到木材成本高企、材料瓶颈以及土地和劳动力短缺的限制。

新冠疫情从某种程度上催生了当前的“房产热”。疫情冲击下，一些人想离开纽约或旧金山这样拥挤的大都市，前往生活成本更低的城市，或是在郊区物色更大的住房。

去年“封城令”开始松动时，房屋销售便进入了上升期：去年6月份全美销量较上月增
长近21%，创下1968年以来的最大月度涨幅。不过，这一纪录仅仅维持了1个月——7月
份房屋销量又较6月份增长了近25%。

市场分析认为，与上一轮楼市繁荣期相比，本轮“房产热”要稳定得多，对金融系统构成的风险也要小得多。但与此同时，购房门槛比以往更高，对于还没有房产的购房者而言，购买首套住房的难度更大了。

本轮“房产热”中，最大的赢家要数那些已有房产在握的人。

房地产研究公司CoreLogic估计，2020年这类人群持有的房产比前一年累计增值1.5万亿美元。由于抵押贷款利率处于纪录低位，他们通过抵押贷款再融资又能省下一笔。他们中有许多人都开始了房屋翻新，或是购买了度假屋。

短期来看，房地产市场目前最担心的是抵押贷款利率不断上升。目前全美住房抵押贷款利率已升至去年7月以来的最高水平，受此影响，楼市稍有降温。由于投资者预计疫情
过后经济会出现反弹，债券收益率因此走高。许多经济学家预测，抵押贷款利率今年将继续缓慢爬升。

房产中介则表示，过去一年中的部分房产交易原本可能要几年才会消化，但疫情爆发加速了这一进程。这或许预示着未来的房产需求会略微放缓。

当地时间3月30日，标普/凯斯席勒全美房价指数（Samp;PCoreLogicCase-
ShillerNationalHomePriceIndex）公布数据显示，截至今年1月份，全美房屋价格同比上涨11.2%，高于去年同期的10.4%，录得自2006年2月以来的最高年度涨幅。

无独有偶，3月26日，Redfin的一项报告显示，在截至3月21日的四周中，美国房屋销售价格中位数为331590美元，创下历史新高，同比增长16%。此外，房屋总体上售价继续
高于要价，买卖价比达到100.2%的历史新高。

标普/凯斯席勒全美房价指数显示，美国20个都会区房价普遍上涨，比较显著的区域包
括西雅图、凤凰城和圣地亚哥。

截至今年1月份，美国凤凰城的房价同比上涨了15.8%，连续录得20个月增长最快；紧随其后的是西雅图地区，录得14.3%的同比涨幅，该地区上一次显著上涨还是在2018年5月，录得13.5%；圣地亚哥的房价则同比增长了14.2%。

Zillow的高级经济学家杰夫·塔克（JeffTucker）表示，“强劲的需求与最低库存之间的冲突”正在推动全美房价上涨。

值得注意的是，美国国内有声音称，目前的住房市场被高估了。国际评级机构惠誉在最近的一份报告中称，全美范围内的房屋价格被高估了5.5%。

许多因素联合推动了房地产市场的热度。而美媒称，当下最大的两个因素是住房库存不足和极低的利率。

“这种上涨是令人担忧的”，总部位于西雅图的地产经纪公司Redfin指出，尽管低抵押贷款利率一直是美国购房热潮的主要推动力，但在截至3月25日的一周内，抵押贷款利
率继续升至3%以上，已经达到了自去年6月份以来的最高点。

抵押贷款银行家协会数据显示，在截至3月19日当周，寻求抵押贷款的人数较前一周下
降了2.5%，但与上一年相比仍增长了26%。

Redfin首席经济学家费尔威瑟在报告中指出：“疫情结束后，购买房屋的成本将比以往任何时候都高，这使许多美国人无法拥有房屋，也意味着未来，大多数美国人无法通过房屋净值来积累财富，这将加剧社会不平等状况。”

高涨的房价让美国民众感到挫败。房利美（FannieMae）进行的月度调查显示，在今年2月，美国消费者对房地产市场的信心下降。人们认为房价将继续上涨。同时，认为目前是购房最佳时机的受访者比例从52%下降到48%。认为是出售时机的受访者比例也有所下降，而更少的卖方只会加剧供应紧缩。

美媒称，除了高速攀升的房价之外，今年的美国买家还将面临着有史以来最糟糕的供应状况。Redfin记录显示，全美范围内所提供的房屋报价中，有58%在1月份面临竞标战，高于12月份的53%，在过去的9个月中，有超过一半的报价都面临着竞标战。美媒称其为“史诗般的住房短缺”。

造成这种情况的原因有很多，往近了说，在过去的几个月中，由于美国大部分地区遭遇极寒天气，1月和2月上市的新房数量减少，加剧了供应不足的情况。

新冠疫情在美国蔓延之时，一些建筑商辞退了工人，关闭了工厂，但未料到后来会有如此强劲的需求复苏。用工短缺和建筑用地短缺都给建筑商带来了成本压力。

与此同时，材料价格，特别是木材价格更是飞涨。全美房屋建筑商协会数据显示，自新冠疫情暴发以来，美国新房的平均建造成本增加了约2.6万美元。

所以，在最近几个月，美国最大的几家建筑商实际上正在减缓生产，以此期待冷却成本，而这加剧了住房短缺问题。全美住宅建筑商协会首席经济学家罗伯·迪特兹表示，
2020年12月获准但尚未开建的单户住宅数量跃升了9.6%，比去年同期增长了28%。

根据该协会的计算，新建房屋总是要溢价，目前大约有7500万户家庭（约占美国所有家庭的60%）无法负担中等价格的新房。

CoreLogic副首席经济学家SelmaHepp表示，缺乏待售房屋仍然是最大的问题，“潜在卖家可能因无法找到新房而心灰意冷，待售房屋数量也将下降，以此形成恶性循环”。

而在美国房价的上涨潮流中，“千禧一代”的动向引起广泛关注。所谓“千禧一代”，是指出生于20世纪时未成年，在跨入21世纪（即2000年）以后达到成年年龄的一代人。

2018年，美国“千禧一代”的房屋拥有率创历史新低，但现在情况发生了变化。全美房地产经纪人协会最新报告称，目前，“千禧一代”占有美国购房人口的最大份额，为38%。年龄较大的“千禧一代”（30至39岁）占其中的25%，年龄较小的“千禧一代”（22至29岁）则占13%。

这些年轻的消费者基本都是首次购房，据彭博社报道，很多“千禧一代”在选购房屋的观念上，与老一代截然不同。他们的“入门房屋”多是价值数百万美元的高端房产，而非传统的平价房产。

美媒称，“千禧一代”有望在2021年继续推动房地产市场的繁荣。预计年龄较大的“千禧一代”购房者在今年的参与度将进一步提高。这也意味着，2021年的房地产市场仍然供不应求。