为什么我的贷款被拒？ -美国房贷的10种死法

从想买房，决定买房，看房，砍价，成交，申请贷款，估价，等审批，等，再等，到最后收到银行一纸拒信，是不是有种被Knock Out的感觉? 美国申请房贷可谓陷阱满坑满
谷，以下是我总结的贷款的10种死法。

1.换工作
刚换工作，薪水比原来香了，奖金package更香，贷款应该更容易了！是吗？
不一定！如果贷款人从一个互联网公司跳到一个金融公司还不满2年, 新公司的bonus一般不会计算在申请的收入里。因为根据贷款要求，bonus收入必须有2年历史才能算入收入，换了行业则需要重新计算。

2. 收入性质改变
申请人原来拿W2,但今年变成1099，会影响贷款吗？Yes. 1099的收入跟W2的收入的性质是不同的，银行审核标准也不同。一般银行会要求1099贷款人有2年的报税记录才能申
请贷款。因为W2收入比1099收入稳定，W2的收入通常可以特批，不用有2年的记录就可
以申请。

3.公司营收下滑
申请人自己开公司，去年收入100万美金，但今年经营不好，亏损50万美金。
如果自雇申请人前2年报税很好，但今年产生较大的亏损，是非常难被批准的。银行对
贷款人收入的评估最看重的是稳定性和可持续性。如果贷款申请当年亏损严重，银行认为未来如果持续亏损，贷款人没有能力偿还贷款。

4.赠与金
收入ok,信用ok,定金ok,closing fund不ok, 三姑给我50万美金助力。
美国银行对Gift Fund赠与金有详细的要求。大多数银行只允许与贷款人有血缘或者法
律关系的亲属如配偶，父母，儿女，兄弟姐妹，养父母给的赠与金支付首付。

5.投资房赠与金
看上一套投资房，老爸给我80万赠与金首付。
这样的操作看上去没问题，但对银行来说是件细思极恐的事情-没钱还买什么投资房？
切记投资房不能使用Gift Fund。
6.房子有非法改造，未完成改建、加建施工申请，安全隐患等
如果title或appraisal公司检查房子事发现有非法改造，未完成改建、加建施工申请，安全隐患问题时，银行会要求屋主修正非法改造，消除安全隐患，完成未完成施工。如果买家合同规定purchase"as is"，那问题就大了。卖家不愿整改，买家贷不了款，最
终恐怕一拍两散都算是最好的结果。

7.信用分数太低
贷款人申请贷款前申请新的信用卡，过度使用信用卡，拖欠当前债务付款，都会影响申请人的信用分。如果信用分太低，会导致贷款失败。

8.有不良记录
如果贷款人在过去4年内有破产记录，会导致贷款被拒绝。

9.Appraised Value 太低
如果贷款人的Closing Fund比较有限，务必做好前期市场调查。如果近期交易的，购买房产附近的，房屋类型、房屋间数、配套设施相近的房产交易价格比你的合同价格低很多，估价公司的估价有很大可能性也会低。买家需要用现金补齐估价和合同价的差价（如果差10万，贷款80%，需要补齐8万美金）。

10.银行倒闭
最不幸的贷款人要数在贷款通过前银行倒闭的贷款人了。水无源则竭。Good luck my
friend!