小议房价和汇率

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房价与汇率

保房价,还是保汇率?这是近十年来,网上一直热议不止的一个财经话题,至今仍为人们所争议不休。

要保房价,就得多印钞票,就是人们常说的“大水漫灌”。只有这样,房价才能“水涨船高”,甚至可以涨到天上去。

要保汇率,那就得反其道而行之,少印钞票,并且适当提升银行存款利率,从而提升本币的信用和内在价值。

人们公认,这两者,到一定时期、一定阶段时,必然会走向严重的对立面,给政策制定者和操作者带来莫大的困惑和苦恼。

不保房价行不行?

从现阶段来看,还真是相当困难。据权威媒体报道和有关机构披露,我国地方政府对土地财政的依赖,最低的长沙市据说也已达到40%左右,而象深圳、东莞、苏州、杭
州这些地处珠三角、长三角核心地区,并且现代制造业和现代服务业在全国都名列前茅的城市,据说其对土地财政的依赖程度也都达到了50%以上。而那些中西部地区城市,
尤其是广大的中西部地区县级政府,其对土地财政的依赖程度就更是可想而知了。

如果不保房价,那么房地产市场就会立马降温,炒房客投机积极性会迅速下降,“刚需”也将进入观望,楼市销售火爆场景不再重现,房地产开发企业就会慎重拿地,政府土地“招拍挂”就会遇阻,各地土地出让收入就会降低和减少,某些地区甚至可能颗粒无收。

而对于深圳、东莞、苏州、杭州这样的珠三角、长三角城市,让它们通过经济转型、精兵简政等方式方法,一方面降低财政支出,一方面开辟新税源,还有可能减轻甚至消除失去土地财政的“阵痛”或缺口,而对于广大的中西部地区,恐怕就有些困难了。

广大的中西部地区城市,原有的经济发展基础、产业门类就比较薄弱、单一,传统的经济模式都还没有发展齐全,遑论什么转型?而要让它们再降低财政支出,那就更是要老命了。

财政支出这东西,一旦开了口子,往往就会变成刚性。绝大多数项目都是能开不能关、能增不能减的。精兵简政,对这些地区和城市来讲,只能是说说容易、做来难啊!

有人说,可以发债啊,国家不是允许地方政府发债嘛!这个方法当然是出路,但是,与土地财政不同的是,土地出让金是没有任何利息负担和财务成本的,也无须偿还,只要收上来,政府想咋用就咋用。

但是发债不同,一要付息,二要还本!本来这些地区政府就是因为实体经济和其他经济不发达,才对土地财政过分依赖的,如果再倒过来通过借债来解决财政支出问题,短期的、特殊情况下,可以考虑,但如果将之列为一项常规手段,那就是雪上加霜、饮鸩止渴,日后要出大问题的。因为这是又一个领域的话题,今天在此就不作展开。

总之,在没有为广大的地方政府找到可以替代土地财政的新路之前,骤然决定放弃保房价,所面临的难度将不是一般的大,而将会“鸭梨”山大!

如果不保汇率呢?那么在回答这个问题前,我们必须先弄明白另一个问题——就是一个国家如果汇率大幅贬值,会产生什么严重的问题和后果:

一是本币是一个国家的信用。汇率大幅贬值,会让一个国家的信用破产,世界各国就会对你畏而远之,不敢再和你搞贸易、做生意,不敢再对你进行投资甚至借贷。

二是本币是一个政权的象征。汇率大幅贬值,表现在国内,票子会发毛,不值钱,直接表现就是物价飞涨,民怨沸腾。这在政治上来讲,可不是一个小事。

三是本币汇率稳定是一个国家实力的象征。世界上衡量一个国家经济实力的高低、强弱、大小,都是看其以美元计价的GDP总量在全世界排名的位次如何。如果一个国家
的本币相对美元大幅贬值,那么它的以美元计价的GDP也必将同步大幅下降,其在国际
大比拼的地位和名次也将大打折扣。

如我们的近邻俄罗斯,当年正是由于选择了保房价、不保汇率,结果其卢布兑美元汇率持续下跌。现在不说它的老卢布,只说目前正在流通的新卢布,又已贬到了兑美元70:1的地步,结果,其以美元计价的GDP甚至已抵不上我们一个广东省的GDP总量(也
是美元计价)。这在世界各国的眼中,俄罗斯的综合国力就是大幅下降了。

四是本币汇率大幅贬值后,你的国际购买力也会大幅下降。你就很难再充裕地采购本国所需要的其他国家的物资和商品,尤其是工业和民生所必需的石油、粮食一类的东西。那样的话,国内的经济发展会受到抑制,国民的生活将受到影响,国内的物价也将出现剧烈波动。

五是本币汇率大幅贬值,会让民众恐惶。国民会想方设法通过各种方式、渠道来规避汇率贬值将会给自己带来的损失。人们会蜂拥银行提取现钞,以抓紧时间消费,免得稍后产生更大贬值。人们会抢购一些币值稳定的外币、囤积黄金白银,甚至是抢购囤积一些生活必需品和耐用品。与此同时,整个国家的生产交易也都将受到严重的影响和冲击。早年的津巴布韦、委内瑞拉,前年的阿根廷,去年的伊朗,今年的土耳其等,都先后发生过这样的状况。

有观点认为,我们可以采取“稳”的办法,即——既不让它涨,也不让它跌,不就没事了吗?这当然是一个最佳的状态,也是世界各国的统治者、治理者们所梦寐以求的理想境界。

但问题是,房价和汇率这玩意儿,就象在长江上行船一样,不进则退,尤其是溯流而上时,更是如此。你想不让它涨、它就不涨,你想不让它跌、它就不跌,这对于有一定经济学常识的人来说,完全就是异想天开、痴人说梦。如果真有这本事,那你到长江三峡上撑回船,试巴试巴再说。

房价只有一直涨,人们才不会有下跌预期。因为“交易心理学”早就给出研究结论:人们通常都是买涨不买跌的。如果房价持续涨,那么,不仅“刚需”们会因为恐惧房价未来还要上涨,因而早早下手,而那些炒房客、投机客们更因为看到房价未来还会上涨,因此才乐此不疲、争先恐后地抢购,以在未来能博取到不菲的收益。

汇率也如此,只有不断升值,人们才不会有贬值预期,也就不会有前面所分析的五个方面的隐忧。

但是,明眼人或有一定经济学基础的人都知道,从经济学的角度来讲,这世上没有永远只涨不跌的商品,也没有永远只跌不涨的商品。否则,这世上就会穷人永远穷、富人永远富了,因为富人只要一直持有那些永远涨的商品、物品或资源,就可以永远坐享富贵、坐享其成了。

象房价,能象现在这样一直涨、不停涨,一直涨到天上去嘛?不可能。因为,房价之所以涨,尽管有“大水漫灌”的背景支撑,但说到底,它得有人买才行。“大水漫灌”可以不理智,但是靠贷款、靠加杠杆来买房、来投资投机的人,不可能都是傻子或没理智的人。到了一定的时候和阶段,当房价过分高企时,他们总得想想自己的风险收益比吧,总得想想未来如何脱手、谁来接盘的问题吧。

而至于那些为了生存、结婚的“刚需”们,他们买房,就更要考虑考虑自己的收入水平和偿债能力了。当他们“奉献”出一辈子的收入和积蓄,也只能付个首付的时候,他们可能就得要认真思考一下,这房子还能不能买、值不值得买的问题了。

当然,有一种情况,也即相当极端的情况,可以支撑这种循环一直持续下去。那就是,由国家来成立一个专门买房子的公司,再由这个公司来购买所有房地产开发企业开发、建造的房子。这个公司因为有国家背书,又是一个法人团体,因此,不存在什么收入水平限制和偿债约束问题,因此完全可以让这个“GAME”持续进行、直到永远。

问题是,哪个国家敢这样干?为什么要这么干?它是和谁过不去,还是真的不想好了?

再说汇率,也不能老是涨。正常的汇率机制,应该是有涨有跌的。只要不出现长期的单边行情,或发生突发性的大起大落,都是汇率正常的起伏变动现象,而且也才符合市场规律。

而如果汇率一直涨,涨过头,这也麻烦。一是汇率过分涨,就是本币更值钱,那么你对外售卖的商品价格也就会“水涨船高”。比如,同样一只茶杯,你汇率没涨时,你在国际上的比价相对较低,那么,就会有很多国家优先采购你的;否则,人家就会自己生产,或者另选别家。这样,你国的外贸企业就会受到严重制约和影响,而与此同时,你的国内就业压力也会随之上升。

二是汇率过分涨,会产生一种长期升值预期。一些外资“热钱”就会蜂拥而入,到你国投资,从而变相推高你国资产价格、乃至商品价格,为你国日后的经济平衡埋下严重而深远的隐患。

三是汇率过分涨,虽然会吸引外资“热钱”蜂拥前来,但原有的外商投资企业,却会导致其在国际上的竞争力大幅下降,从而导致其降低持续投资的欲望,甚至还会考虑将企业迁移到其他低汇率国家,以规避在本国汇率升值给自己造成的经营压力和经济损失。

世上事,无论是政治的、还是经济的,无论是国家的、还是家庭的、个人的,什么事都不能搞过头,什么事都不能走极端,这个道理大家都懂。

但是,真要科学合理地把握好一个“度”,也确实相当不易,尤其对一个庞大的国家经济体而言,更其艰难。毕竟,老话说得好,“船小好掉头”,“尾大不掉”啊!

不过,值得欣喜的是,我国现阶段还不至于为该问题感到特别头痛。就目前情况看,我们的房价和汇率双双还都处在高位,尚不存在保与不保的问题。至少在目前来讲,我们的日子还过得很自在,并且深为世界其他国家所欣羡,因为房价、汇率能处在这样“双高”并且企稳的状态,那可是世界各国都求之不得的状态和结果,也是一个国家和地区经济发展的最佳时期、最佳形态。

因此,我们还正处在云淡风轻、岁月静好时期,距文章开头所说的“一定时期、一定阶段”,都还为时尚早。

那至于什么时候会到那个“一定时期、一定阶段”,而且还有没有可能到那个“一定时期、一定阶段”,即使到了之后,是保房价、还是保汇率,我们现在还只能是边走边看,拭目以待。