分享买房一些非常规操作

过去几年买了两套，分享一下一些比较非常规的操作

1. 一次下多个offer
卖家可以收多个offer，我们买家为什么不能下多套房子多个offer呢？
当然这是有前提的，我们买房不想打持久战，湾区的房子你淘几年也不可能淘到德州那种便宜的豪宅。一般经过几周的看房，我们就大概能确定一个区域，然后每周open
house大概能看上0-3个房子，只要价位合适就可以下手。例如去年我们从sunnyvale看
到san mateo，我们区域比较大，灵活性也比较大，sfh, th, condo都行。目标是希望
尽快买到心意的房子且价格我们觉得合理的，不要做冤大头，crazy offer我们不跟。
但是这个要看agent肯不肯这么做，我们第二套房的agent就不肯，我们也因此错过了一套很心意的房子，agent一口咬定那房子会超出我们的budget，但是最后并没有，成交
价非常好。当时还有另一套正在谈offer，他不想给我们同时下另一个offer，后来那房子也没谈成。
我觉得如果有contingency offer，可以随便下，只要agent肯，愿意后面帮你善后。我第一个agent就一次给我下过4个offer，然后开始通通给拒了，让我深刻得认识市场情
况，后来回counter offer才买到了。
如果是non contingency offer，我觉得可以加1天contingency，但是写清楚可以拿掉
的。当然我还没这么操作过，还没机会

2. 20% down pay 做all cash offer
我知道有两种途径可以做这种all cash offer. 一是湾区有些agent 可以借钱给你凑到all cash，利息当然相对比较高，但是也就一个月左右。另一种就是有个agent公司可
以帮你买下来，然后再转手给买家，虽然这样多出了一次交易费，相对于湾区的房价，其实不高，估计用buyer agent的rebate cover后还有余。我当时offer negotiate到最后，给了两个offer，一个all cash，一个正常offer钱多点，这两个offer差价就是all cash offer 产生的cost。卖家后来挑了all cash，有时候all cash还是有点用的

3. 借旧房子钱买新房子
有两种方法：
一，cash out refinance. 建议用这种，除非现在做refi的利息高现有的太多。特别如果贷款是ARM快过期了，要争取变投资房前做refi。一旦现有房子变成投资房，refi的
利息会很高。很多银行比自住房高1%+。问过很多，目前发现hsbc 和BOA投资房refi利
率最好，大概比自住房多0.25-0.375%。而且一旦变成投资房，LTV最多是50%，能cash 出来的钱少了很多。假如利率一样，应该尽量让投资房的贷款额度大自住房贷款少，因为投资房的利息全都可以做cost进去抵税，自住房就不见得了。

二，HELOC，在已有的贷款再借10-15w出来做首付，我的第二套房就是这么操作了。我
就一边处理贷款，一边开HELOC，不过建议HELOC先开着，否则可能影响房子close的时
间。不过我失误了，应该是做cash out refinance，好在后来市场利率下降了不少，我refi也拿到不错的利率，但是能cash out出来的钱少了很多HELOC我用的是third
Federal，没年费，利息低，唯一付出就是一个hard pull，当时还给了100 gift card
，真应该早点开

4. 超短信用记录贷款买房子我h1b直接来了美国，买第一套房子的时候信用记录只有5
个月，很多贷款agent联系了后就不理我了，当时非常奔溃，现在情况可能不一样了，
也许很短信用记录也可以很容易贷款。