买房要留好后手-Contingency

大经济环境好、抢房的时候一般都不太会考虑买房中途退出的问题，但是黑天鹅事件一来，比如这次的疫情，中途退出会导致earnest money（押金）血本无归。一般earnest money是房价的1%-3% 不等，对于很多人来说也是一笔不少的钱，在此分享一点个人经验：

1. 什么是contingency？就是在你交了押金后，如果退出可以保证拿回押金的条款。一般常见的有 Home inspection contingency，Appraisal contingency， Mortgage
contingency。

2. Home inspection contingency（房屋检查条款）：这是最没有争议最普遍的条款，一般给你两天的房屋检查时间，中间如果发现房屋有任何质量问题可以以此为由退出。如果买房的时候头脑发热，这相当于给你第二次选择，用此做文章退出一般卖家都不会为难。

3. Appraisal contingency （银行估价条款）：这一般出现在抢房的地区。在申请贷
款过程中，银行为了保证不坏账会对房屋进行估值，如果给的价值低于你买房的价格，你需要付差价。举个栗子，100w的房，你付首付10%，贷款90%，如果银行估价认为房子只值80w，那只会贷给你80w的90%也就是72w，那你要付剩余的28w，此时你的首付就不
是10%而是28%了。所以如果你有这个条款，依然可以选择退出，或者跟卖家协商让他降价。

4. Mortgage contingency （贷款条款）：这个需要特别注意，如果以此为由退出一定要特别谨慎，不然很容易被卖家抓住小辫子。正常情况下只有在银行觉得你credit不够，或者突然失业啥的才能利用这个退出条款。但是其实也可以利用有父母盆友gift
fund的+银行需要reserve的情况（非常tricky），在签买房合同前一定要搞清什么情况下可以退出不损失押金（敲黑板！），甚至可以找个律师（一般300刀）提前帮你看一
下合同，避免以后的纠纷。

我这里说的很多情况对大多数人来说可能很少会发生，但都是亲身经历的极端案例，希望分享给大家长个心眼～

谢谢分享！

要看市场。seller's market 时，太多 contingency = 没门