提前还贷

之前觉得如果投资收益大于利率就不要提前还贷。
但投资收益小于利率就要提前还贷吗？算了下好像也不是这样。

假定都是税后利率和投资收益
举个例子，假如住房贷款 200k，30年，利率3%（税后），30年后一共还款303k
而 200k 如果要投资30年到 303k，只需要 (303/200)^(1/30)=1.01394
也就是说年化1.39%（税后）的投资收益就可以了？

另外如何算税后的收益？假定联邦的 Marginal rate 是 35%，州的是4%，
那就是说4.6%的贷款利率税后是4.6%*(1-35%)=3%
而一个收益2.3%的投资就能有2.3%*(1-39%)=1.40%的年化利率，
在这种情况下就应该尽量多贷？比如Refinance的时候能够多Cash Out的就多Cash Out？

你这个是税务计划或者财务计划的问题，不只仅仅是还贷的问题。
【 在 zhouhao (hao) 的大作中提到: 】
: 之前觉得如果投资收益大于利率就不要提前还贷。
: 但投资收益小于利率就要提前还贷吗？算了下好像也不是这样。
: 假定都是税后利率和投资收益
: 举个例子，假如住房贷款 200k，30年，利率3%（税后），30年后一共还款303k
: 而 200k 如果要投资30年到 303k，只需要 (303/200)^(1/30)=1.01394
: 也就是说年化1.39%（税后）的投资收益就可以了？
: 另外如何算税后的收益？假定联邦的 Marginal rate 是 35%，州的是4%，
: 那就是说4.6%的贷款利率税后是4.6%*(1-35%)=3%
: 而一个收益2.3%的投资就能有2.3%*(1-39%)=1.40%的年化利率，
: 在这种情况下就应该尽量多贷？比如Refinance的时候能够多Cash Out的就多Cash
Out？

1. “30年后一共还款303k”, 这个303k是把不同年份的钱不考虑时间成本一股脑加在
了一起。
2. “而 200k 如果要投资30年到 303k”，这个303k是30年后的一笔钱。
1和2对比的不是同一个东西。

有道理。

如果贷款利息跟投资收益是一样的， 贷款出来投资肯定是不划算的。

不过，高风险高收益，一般投资收益都会高些吧。有些情况下就算暂时利率不划算，你可能也不要还。或许将来要用，或投资。而一旦换啦，再借就不好办啦。cash out
refinance 多借的部分利息是不能抵税的

【 在 rrnlcrew (rrnlcrew) 的大作中提到: 】
: 1. “30年后一共还款303k”, 这个303k是把不同年份的钱不考虑时间成本一股脑加在
: 了一起。
: 2. “而 200k 如果要投资30年到 303k”，这个303k是30年后的一笔钱。
: 1和2对比的不是同一个东西。

新税法 房贷利息的作用大大减小 机器人的坑打回去重发

【 在 linzhen(大仙) 的大作中提到: 】

: 有道理。

: 如果贷款利息跟投资收益是一样的， 贷款出来投资肯定是不划算的。

: 不过，高风险高收益，一般投资收益都会高些吧。有些情况下就算暂时利率不划算，你

: 可能也不要还。或许将来要用，或投资。而一旦换啦，再借就不好办啦。cash
out

: refinance 多借的部分利息是不能抵税的

有道理。我也觉得算的不对。但应该怎么来计算会更合理呢？

【 在 rrnlcrew (rrnlcrew) 的大作中提到: 】
: 1. “30年后一共还款303k”, 这个303k是把不同年份的钱不考虑时间成本一股脑加在
: 了一起。
: 2. “而 200k 如果要投资30年到 303k”，这个303k是30年后的一笔钱。
: 1和2对比的不是同一个东西。

哪来那多器人？利息作用变小，也还有用尤其加州房价贵。

问题利息减税作用小跟我回帖没一点点矛盾好不好？

【 在 bikelost (一辈子住condo) 的大作中提到: 】
: 新税法 房贷利息的作用大大减小 机器人的坑打回去重发
: : 有道理。
: : 如果贷款利息跟投资收益是一样的， 贷款出来投资肯定是不划算的。
: : 不过，高风险高收益，一般投资收益都会高些吧。有些情况下就算暂时利率不划
: 算，你
: : 可能也不要还。或许将来要用，或投资。而一旦换啦，再借就不好办啦。cash
: out
: : refinance 多借的部分利息是不能抵税的
:

看不懂你说什么，比较一下，一种是你付清了20万，手里没钱投资，每个月不用付利息。还有一种，你拿着20万来投资，每月还利息。如果你的投资收益是6%，你的利息是4%，那么，这两个都是税前的钱，也就是说因为利息可以抵税，你交放贷利息部分是用税前的钱支付的。当然是投资划算。你净赚2%，然后要交税。

【 在 zhouhao (hao) 的大作中提到: 】
: 之前觉得如果投资收益大于利率就不要提前还贷。
: 但投资收益小于利率就要提前还贷吗？算了下好像也不是这样。
: 假定都是税后利率和投资收益
: 举个例子，假如住房贷款 200k，30年，利率3%（税后），30年后一共还款303k
: 而 200k 如果要投资30年到 303k，只需要 (303/200)^(1/30)=1.01394
: 也就是说年化1.39%（税后）的投资收益就可以了？
: 另外如何算税后的收益？假定联邦的 Marginal rate 是 35%，州的是4%，
: 那就是说4.6%的贷款利率税后是4.6%*(1-35%)=3%
: 而一个收益2.3%的投资就能有2.3%*(1-39%)=1.40%的年化利率，
: 在这种情况下就应该尽量多贷？比如Refinance的时候能够多Cash Out的就多Cash
Out？

用standard deduction,利息不能抵税情况下，6%税后只剩4%了，持平。

【 在 xiaonurse (trytry) 的大作中提到: 】
: 看不懂你说什么，比较一下，一种是你付清了20万，手里没钱投资，每个月不用付利息
: 。还有一种，你拿着20万来投资，每月还利息。如果你的投资收益是6%，你的利息是4%
: ，那么，这两个都是税前的钱，也就是说因为利息可以抵税，你交放贷利息部分是用税
: 前的钱支付的。当然是投资划算。你净赚2%，然后要交税。
: Out？

对啊，联合报税利息不如standard deduction来的多。投资收益6%才能持平4%的利率。就看你能不能投资做到6%收益了。如果不行还是先还贷款划算

【 在 mitbbs2013 (unknown) 的大作中提到: 】
: 用standard deduction,利息不能抵税情况下，6%税后只剩4%了，持平。
: 4%

计算错误。还房贷时你欠的本金越来越少。自己计算利息时是复利，本金越来越多。

then what's your conclusion?

【 在 lsheng (lsheng) 的大作中提到: 】
: 计算错误。还房贷时你欠的本金越来越少。自己计算利息时是复利，本金越来越多。

谁说的standard deduction，利息不能抵税？50万贷款以内可以吧。1万块是state,
property and local tax的上限。利息不在这个限制以内。
【 在 mitbbs2013 (unknown) 的大作中提到: 】
: 用standard deduction,利息不能抵税情况下，6%税后只剩4%了，持平。
: 4%

用standard 不能抵税
利息在 itemlize里 所以 只有 1万 利息 - standard 多出来的部分抵税

举例 50万贷款 3% joint 则是1万五利息抵税 1万 1万5-24400=600

对于多数人来说忽略利息的减税效果是正确的近似策略

【 在 xiaonurse(trytry) 的大作中提到: 】

: 谁说的standard deduction，利息不能抵税？50万贷款以内可以吧。1万块是
state,

: property and local tax的上限。利息不在这个限制以内。