有啊。 Contra Costa 有许多4000+ 的房子也不过1米多啊！ 【 在 laketahoe11 (tahoe) 的大作中提到: 】 : 这个是湾区的房子吗？感觉买4000尺的湾区房子都是土豪啊。 : in any case, appraisal contigency 是最没用的啊，一般99%做出来都是on or above. : 这么搞还不如搞个no contigency,
请教各位大侠，我要求seller改public record上的房屋面积和更新到6卧室，否则我以后卖房也会有问题。我的地产经济说这个非常花时间，seller不会同意，让我先买了，自己弄。这个说法正确吗？我上网查了半天也没弄明白怎么改。我觉得这个应该是 seller 解决的问题，不应该是我解决。listing flyer is 4255 sqft, 那 county record 就应该是4255 sqft，对吧？
下了个offer, 只有appraisal contingency,房屋评估价=买价，但是评估的室内面积比zillow/redfin/listing agent flyer上的面积少了250sqft, 按照评估的面积和每平
米单价，我们可以砍价12万刀，我的地产经济说因为房屋评估价=买价，我没什么好砍价
的。请问大侠怎么看，万分感谢！
其实我觉得offer更重要的是自己多想要这个房子和有没有人竞价吧，如果有人跟你竞
价那你出什么价或者减多少都没太大的意义啊，当时我的agent都给我一步步update，
还教我下offer一些东西，感觉都快成半专业的了，实在不行withdraw offer找别的
agent下咯
房子在市场上挂了50几天，听说之前进过合同，又退出了，但是zillow/redfin上没有
相关记录。我的地产经济说因为房屋评估价=买价，我退出就要不回来定金了。但是评
估报告中3个用于参照的房子评估面积等于zillow/redfin上的面积，一个房子小了
30sqft,我们小了250sqft,也太夸张了。我们买这个房子一个主要考虑也是每平方尺单
价。
Public Record上面积是多少？ 有没有可能是你的Appraiser测量错误， Seller的面
积是来自Public Record还是Seller以前的appraisal Report？多大的房子差250 sqft? 如果是4-5千的豪宅， 差250sqft不容易看出来。 如果一般的房子差这么多应该可以
看出来的。
另外你看看你的Appraisal Report， 你这个房子的最后的估价估价有没有-250 sqft调整之后得到的value， 因为测量面积比邻居小250 sqft, 但是估价达到了合同价格，
也就是估价师在估价时已经把面积小的因素考虑到Value里面了。
因为在加州标准的Purchase Agreement上， appraisal contingency是item 3.I, 所有item 3都是Finance Terms， 所以说appraisal contingency是估价房子的Value应该是没错的。
面积上的差异应该算Item 14-Buyer Investigation （我们常说的Inspection
Contingency），当然这是我的个人理解。
最后一点， Realtor不能提供Legal advise， 确实是legal方面的问题（ 到底
Appraisal contingency是否包括面积不一致）， 建议找Real Estate Lawyer给你做最终的评估和解释。
County record上是多少sqft？ 简单一点就可以看Redfin里面的 Public Information 是写的多少？ 也是少250 sqft？
【 在 ybooscdu (ybooscdu) 的大作中提到: 】
: 下了个offer, 只有appraisal contingency,房屋评估价=买价，但是评估的室内面积比
: zillow/redfin/listing agent flyer上的面积少了250sqft, 按照评估的面积和每平: 米单价，我们可以砍价12万刀，我的地产经济说因为房屋评估价=买价，我没什么好
砍价
: 的。请问大侠怎么看，万分感谢！
关于Seller/Listing提供的面积， 一般数字来源于Public Record， 也有来自Seller
的Appraisal report的。
当然Public Record也有不准确的， 很少看到是实际面积比Public Record的小的（我
也遇到过）， 常见的差异是实际面积比Public Record的面积大。 有很多原因， 我们看到这一点都要小心谨慎一些：
1）. 没有Permit的加建， 这部分加建没法算Value， 我在Orinda/Piedmont还遇到过
City要求owner拆除Non-permit并恢复/符合最新的Building code， Owner看cost太高
直接Foreclosure的。
2）. 有permit的Sunroom或者车库改建等。 虽然有Permit， 这部分加建/改建的面积
因为外墙的Insulation或者取暖的building code的原因， 不能算在Habitable的面积
里。 这部分加建/改建有value，但是不能按居住面积那样算Value。
3）有permit的加建而且符合Building Code。 造成面积不一致是因为County的数据（
Public Record）和City的数据 （city批准Permit）没有Update保持一致。 这个对房
子的value没有什么影响。
【 在 QUINN (Wan for All) 的大作中提到: 】
: 关于Seller/Listing提供的面积， 一般数字来源于Public Record， 也有来自
Seller
: 的Appraisal report的。
: 当然Public Record也有不准确的， 很少看到是实际面积比Public Record的小的（我
: 也遇到过）， 常见的差异是实际面积比Public Record的面积大。 有很多原因， 我们
: 看到这一点都要小心谨慎一些：
: 1）. 没有Permit的加建， 这部分加建没法算Value， 我在Orinda/Piedmont还遇到过
: City要求owner拆除Non-permit并恢复/符合最新的Building code， Owner看cost太高
: 直接Foreclosure的。
: 2）. 有permit的Sunroom或者车库改建等。 虽然有Permit， 这部分加建/改建的面积
: 因为外墙的Insulation或者取暖的building code的原因， 不能算在Habitable的面积
: ...................
假设我房子比public record要小一些 是否可以 加盖这个面积的差额 ？加到和public record一样大
容易投机取巧，一般大家以public record数据为准，如果你加盖到public record的面积，即使没有permit，一般人也不容易起疑心，不容易被发现。
permit office有图纸，一对比就知道了，但是没有怀疑/问题的话，没人想起去核实。
【 在 Cats881119 (猫) 的大作中提到: 】
: Seller
: 假设我房子比public record要小一些 是否可以 加盖这个面积的差额 ？加到和
public
: record一样大
谢谢楼上两位大侠，public record 显示4005sqft,zillow/redfin/listing agent
flyer显示4255sqft
直接问listing agent 4255 sqft的来源，为什么有250 sqft的差异。如果seller/
listing以前没有提供数据的来源，算是刚刚disclose数据的来源，你应该可以利用
disclosure contingency选择退出合同。3天disclosure contingency override其它所有的contingency，哪怕是non-contingency offer。
如果seller/listing已经disclose了数据的来源，你没有inspection contingency去核实，就没法用disclosure contingency了。另外也存在估价师直接采用public record
的数据，没有认真测量的可能。
CAR FORM 里， APPRAISAL CONTINGENCY 的原话是：“at no less than the purchase price", 其他没提。所以就字面意思，只算房价。
【 在 ybooscdu (ybooscdu) 的大作中提到: 】
: 下了个offer, 只有appraisal contingency,房屋评估价=买价，但是评估的室内面积比
: zillow/redfin/listing agent flyer上的面积少了250sqft, 按照评估的面积和每平: 米单价，我们可以砍价12万刀，我的地产经济说因为房屋评估价=买价，我没什么好
砍价
: 的。请问大侠怎么看，万分感谢！
不好意思，整个下午在忙这个周末准备上市的listing， 回复晚了一点：那当然是以
Public record 为准啊！不过在实战中，误差5% 之内还算合理， 不影响价格和value
。 理由是房子买卖是一个整体， 不是按$ / sqft 来卖的！
【 在 ybooscdu (ybooscdu) 的大作中提到: 】
: 谢谢楼上两位大侠，public record 显示4005sqft,zillow/redfin/listing agent
: flyer显示4255sqft
谢谢万哥长篇大幅的解释，谢谢松鼠哥和七哥，seller提供了他买房时的房屋评估报告，是4255,两份评估报告在面积衡量上有偏差，我们就不计较了。
public record显示是5 bedroom，也有问题，这个房子是6 bedroom. 不知道为什么
public record 会少一个房间
很新的房子？
Toll Brothers盖房时经常干这样的事， 我在三谷经常看到Toll Brothers的房子， 车库上盖了in-law unit,面积没有包括在Public Record上； 有的是3车库图纸实际上盖
了2个车库， 第三个车库盖成了房间， 这样房子的实际面积比Public Record要大200
多SQFT （一般车库的面积不算在Public Record里）。因为这些新房最后都是有Permit，并通常检查的， 问题应该也不大。Public Record的记录应该是County最原始的记录， 后来实际的update在county没有Update。
你这个房子第六个卧室没准最初申请盖房Permit时是车库， 然后又改成了卧室？我在
三谷见到过Toll Brothers这么干过。
【 在 ybooscdu (ybooscdu) 的大作中提到: 】
: 谢谢万哥长篇大幅的解释，谢谢松鼠哥和七哥，seller提供了他买房时的房屋评估报告
: ，是4255,两份评估报告在面积衡量上有偏差，我们就不计较了。
这个是湾区的房子吗？感觉买4000尺的湾区房子都是土豪啊。
in any case, appraisal contigency 是最没用的啊，一般99%做出来都是on or above.
这么搞还不如搞个no contigency,
可能原计划是建6 房的， 但是一手买进选了5 房加一个den， office 什么的。 当然
也有可能压根就是5 房， 是county 工作人员进电脑的时候打错了。Again， 还是面积比较重要。
【 在 ybooscdu (ybooscdu) 的大作中提到: 】
: public record显示是5 bedroom，也有问题，这个房子是6 bedroom. 不知道为什么
: public record 会少一个房价
湾区也看地方， East Dublin 4000 sqft的15年新的SFH， 也不过1.5-1.7M，
Pleasanton大概2M， ，比不上核心（热门）市场的小黑屋。
看下面这个很“便宜”的豪宅：https://www.redfin.com/CA/Pleasanton/900-Sycamore-Rd-94566/home/1980390
【 在 laketahoe11 (tahoe) 的大作中提到: 】
: 这个是湾区的房子吗？感觉买4000尺的湾区房子都是土豪啊。
: in any case, appraisal contigency 是最没用的啊，一般99%做出来都是on or
above.
: 这么搞还不如搞个no contigency,
说对了, for purchase appraisal,大部分情况下appraisal value 就是合同价。 你
offer 多少就给你估价多少，就是一个double check 而已， 除非你的offer 价格是
below or above 10% market value.
【 在 laketahoe11 (tahoe) 的大作中提到: 】
: 这个是湾区的房子吗？感觉买4000尺的湾区房子都是土豪啊。
: in any case, appraisal contigency 是最没用的啊，一般99%做出来都是on or
above.
: 这么搞还不如搞个no contigency,
有啊。 Contra Costa 有许多4000+ 的房子也不过1米多啊！
【 在 laketahoe11 (tahoe) 的大作中提到: 】
: 这个是湾区的房子吗？感觉买4000尺的湾区房子都是土豪啊。
: in any case, appraisal contigency 是最没用的啊，一般99%做出来都是on or
above.
: 这么搞还不如搞个no contigency,
对的，房子在Contra Costa,也就1米多，4000尺的2000年以后的房子遍地都是，和南湾比真是白菜价，欢迎大家来做邻居。
你洗把脸，看清楚市场，看清楚自己是否喜欢这个房子。能砍就坎，坎不了就买。
这个又没有什么规定必须多少钱。
你的地产经纪式为了赚你的佣金，他希望成交而不是希望你砍价。ok。
你非要砍价否则不买，你也买不到房子。
所以自己洗洗脸，问清楚自己就好。
【 在 ybooscdu (ybooscdu) 的大作中提到: 】
: 下了个offer, 只有appraisal contingency,房屋评估价=买价，但是评估的室内面积比
: zillow/redfin/listing agent flyer上的面积少了250sqft, 按照评估的面积和每平: 米单价，我们可以砍价12万刀，我的地产经济说因为房屋评估价=买价，我没什么好
砍价
: 的。请问大侠怎么看，万分感谢！
前后都是马路的房子永远看不懂
【 在 QUINN (Wan for All) 的大作中提到: 】
: 湾区也看地方， East Dublin 4000 sqft的15年新的SFH， 也不过1.5-1.7M，
: Pleasanton大概2M， ，比不上核心（热门）市场的小黑屋。
: 看下面这个很“便宜”的豪宅：
: https://www.redfin.com/CA/Pleasanton/900-Sycamore-Rd-94566/home/1980390
: above.
请教各位大侠，我要求seller改public record上的房屋面积和更新到6卧室，否则我以后卖房也会有问题。我的地产经济说这个非常花时间，seller不会同意，让我先买了，自己弄。这个说法正确吗？
你的眼光很高， 其实湾区绝大多数的房子都远远比不上这个房子， 占地接近1 Acre的平地， 房子6770 SQFT. 我自己不在意前后2条路， 其中背后的路隔了差不多有30米的绿化带。这里是小区的深处， 一共也没有几辆车会从门口过。 只可惜我住不起。
:-(
【 在 divine (me) 的大作中提到: 】
: 前后都是马路的房子永远看不懂
请教各位大侠，我要求seller改public record上的房屋面积和更新到6卧室，否则我以后卖房也会有问题。我的地产经济说这个非常花时间，seller不会同意，让我先买了，自己弄。这个说法正确吗？我上网查了半天也没弄明白怎么改。我觉得这个应该是
seller 解决的问题，不应该是我解决。listing flyer is 4255 sqft, 那 county
record 就应该是4255 sqft，对吧？
我住不起，只是觉得怪怪的。有坏人从后面爬进后院没人能看见。如果是个伤，对这么贵的房子伤就更大了。
【 在 QUINN (Wan for All) 的大作中提到: 】
: 你的眼光很高， 其实湾区绝大多数的房子都远远比不上这个房子， 占地接近1 Acre的
: 平地， 房子6770 SQFT. 我自己不在意前后2条路， 其中背后的路隔了差不多有30米的
: 绿化带。这里是小区的深处， 一共也没有几辆车会从门口过。 只可惜我住不起。
: :-(
改Public Record 是很花时间的. 目前是只能seller去申请， 因为房子还在他们手上
啊。 seller 没有空的话， 可以填个表授权让别人做， 譬如说他们或者你们的地产经纪。 基本做法是seller 最近几年如果有做过贷款的话， 如果他们的估价报告上说是6卧室， 4255 sqft， 那就把这个递上去就好了， 如果没有的话， either 现在外面请个估价师做个估价报告显示6卧室， 4255 sqft OR 等county 派他们的估价师来做(不
知道是否要收费）， 但要等很长时间哦。有了估价报告后， owner 还要填个Property Characteristic Change Form。 里面例有，
Bedrooms： From ______ to _____
Bathrooms： From ______ to _____
Square Footages: From ______ to _____
Others: From ______ to _____
隔2～3个工作日， 再去county 拿个print out， 盖个章， 就可以作为临时证据了。
但是Public Record 是要过几个月才能更新。
这事上个月我刚给客户做过。 4年新的condo， 不知道是建商还是county把记录搞错了。 我一拿到这个listing， 第一时间就发现了这个问题， 隔天就去了county ，拿了
授权表， 回来让seller 签， 并且让seller 找出当时买新房时候做的估价报告， 把
授权表和估价报告email 给county 那个接待人员， 再隔一天， 他们通知我再去
county 一下， 把updated 的Property Characteristic打印出来， 盖上county 的大印
， 哈哈， 这个周末open house， 我往桌上一放，谁敢挑战我们?
【 在 ybooscdu (ybooscdu) 的大作中提到: 】
: 请教各位大侠，我要求seller改public record上的房屋面积和更新到6卧室，否则我以
: 后卖房也会有问题。我的地产经济说这个非常花时间，seller不会同意，让我先买了，
: 自己弄。这个说法正确吗？我上网查了半天也没弄明白怎么改。我觉得这个应该是
: seller 解决的问题，不应该是我解决。listing flyer is 4255 sqft, 那 county
: record 就应该是4255 sqft，对吧？
【 在 squirrel123 (squirrel123) 的大作中提到: 】
: 改Public Record 是很花时间的. 目前是只能seller去申请， 因为房子还在他们手上
: 啊。 seller 没有空的话， 可以填个表授权让别人做， 譬如说他们或者你们的地产经
: 纪。 基本做法是seller 最近几年如果有做过贷款的话， 如果他们的估价报告上说
是6
: 卧室， 4255 sqft， 那就把这个递上去就好了， 如果没有的话， either 现在外面请
: 个估价师做个估价报告显示6卧室， 4255 sqft OR 等county 派他们的估价师来做(不
: 知道是否要收费）， 但要等很长时间哦。有了估价报告后， owner 还要填个
Property
: Characteristic Change Form。 里面例有，
: Bedrooms： From ______ to _____
: Bathrooms： From ______ to _____
: Square Footages: From ______ to _____
: ...................
大佬我再请教下。 这个程序会触发重新估价 增多地产税吗？ 我有一个投资condo的实际卧室数量比county数量多2间， 但是尺寸和county 记录是一样的。 但是也没有加盖 因为户型和楼上是一样的 （楼上也是3间卧室 但是public record是一间）。 我怀疑就是当年builder或者county 弄错了， 但是county和city都说找不到我这个内部
floor plan 只有unit的外轮廓留档了，
如果面积不变 bedroom 走这个程序变多的话 ，会不会触发county给房子重新估价 增
加房产税。。
非常感谢松鼠大哥！我把您教的告诉了我的地产经济，现在卖房经济去办这个事了。郁闷啊，我的地产经济还是别人推荐的，感觉什么都不懂，只想自己省事，只知道吓唬我，把我气得半死。我感觉丫的讲话一点不帮我，好像是卖房经济的角色。
【 在 squirrel123 (squirrel123) 的大作中提到: 】
: 改Public Record 是很花时间的. 目前是只能seller去申请， 因为房子还在他们手上
: 啊。 seller 没有空的话， 可以填个表授权让别人做， 譬如说他们或者你们的地产经
: 纪。 基本做法是seller 最近几年如果有做过贷款的话， 如果他们的估价报告上说
是6
: 卧室， 4255 sqft， 那就把这个递上去就好了， 如果没有的话， either 现在外面请
: 个估价师做个估价报告显示6卧室， 4255 sqft OR 等county 派他们的估价师来做(不
: 知道是否要收费）， 但要等很长时间哦。有了估价报告后， owner 还要填个
Property
: Characteristic Change Form。 里面例有，
: Bedrooms： From ______ to _____
: Bathrooms： From ______ to _____
: Square Footages: From ______ to _____
: ...................
8 敢当！
有这个可能。 That's why 一般情况下大家都不愿意或者不敢去更正这个。 现在卖房
了应该无所谓了吧？ 不管是5 房还是6房， 4000 sqft 还是4225 sqft， 新的地产税
总是按照卖价来重新算了吧？ 不过我不是county， 我没法保证结果呵。
【 在 Cats881119 (猫) 的大作中提到: 】
: 大佬我再请教下。 这个程序会触发重新估价 增多地产税吗？ 我有一个投资condo的
: 实际卧室数量比county数量多2间， 但是尺寸和county 记录是一样的。 但是也没有加
: 盖 因为户型和楼上是一样的 （楼上也是3间卧室 但是public record是一间）。 我怀
: 疑就是当年builder或者county 弄错了， 但是county和city都说找不到我这个内部
: floor plan 只有unit的外轮廓留档了，
: 如果面积不变 bedroom 走这个程序变多的话 ，会不会触发county给房子重新估价 增
: 加房产税。。
:
不客气。 是的， 每个经纪的做法差别很大。所以我现在也在做一些带新agent的
coach 工作。 看到有些新agent 带客户看房前门进， 后门出， 一句话也没说，5几分钟就完了， 真是摇头。 我和他们说，不能这样的，你要把房子的特点（好的和坏的）向客户详细介绍啊。 把MLS 上的资料打印出来， 拿着paper 在现场对， 房间， 浴室数目和MLS是否一致？ 面积大致是否和MLS相符， 等等。
【 在 ybooscdu (ybooscdu) 的大作中提到: 】
: 非常感谢松鼠大哥！我把您教的告诉了我的地产经济，现在卖房经济去办这个事了。郁
: 闷啊，我的地产经济还是别人推荐的，感觉什么都不懂，只想自己省事，只知道吓唬我
: ，把我气得半死。我感觉丫的讲话一点不帮我，好像是卖房经济的角色。
: 是6
: Property
personal opinion. 4000 尺这么大的房子房间数不重要了，5房比六房感觉更好。
更重要的是你有几个浴室。
【 在 squirrel123 (squirrel123) 的大作中提到: 】
: 可能原计划是建6 房的， 但是一手买进选了5 房加一个den， office 什么的。 当然
: 也有可能压根就是5 房， 是county 工作人员进电脑的时候打错了。Again， 还是面积
: 比较重要。
contra costa 那些地方不靠湾的话就被开除湾籍了
比Napa到南湾还是近不少啊!
【 在 laketahoe11 (tahoe) 的大作中提到: 】
: contra costa 那些地方不靠湾的话就被开除湾籍了