[update]买房mutual release问题请教

tastyrock
楼主 (未名空间)
终于有结果了。昨晚联系了律师,同时给agent发了一封邮件,意思是我们不能老这样
拖着,如果48小时内还没有任何回音的话,就要让律师来帮助解决了。agent立刻回了
邮件,发过来了seller签好的mutual release。虽然支票还没有到手,但问题应该是解决了。

非常感谢大家的帮助,也意识到买房过程中是一个斗智斗勇的过程:与seller斗,与
seller agent斗,与自己agent斗,哪一环节都不能掉以轻心,这次也长了不少经验教
训。关于mutual release,经过这次的斗争经验,感觉一般还是能要回来,实在不行就找律师,很多agent一听到律师就怂了。

======================================================================

第一次在买买提正儿八经的发帖,今晚回来一看竟然上了首页,都不知道是手足无措还是受宠若惊了……

Update一下,我们后来决定把inspection report发给agent(其实只有radon和pest,
之前的general inspection report和mold report都已经发给seller了),授权agent
等seller签字了之后由agent发给seller。这样我们不可能在seller签了mutual
release后还恶意扣留report。agent也说这样比较fair,然而seller还是迟迟没有回复。

我们同时在联系律师,以防最坏的情况发生:seller恶意拖着不授权返还我们的
earnest money。另外感谢大家的回复,如果有结果我会上来update的。

======================================================================

之前看中一套房子,下了offer,签contract的时候seller要求放5000刀earnest money到中介(买家和卖家是同一家中介公司),我们就放了。后来inspection出来后结果不满意,与seller协商未果,就决定back out,此时earnest money已经被redeem(后来
发现redeem时间就是我们刚提出back out的时间,agent还跟我们说她本来一直帮我们
拖着不redeem,结果后来经理让她redeem所以她也没有办法blablabla,我们感觉就是
被耍了)。

随后我们的agent发来mutual release让我们签。里面内容就是我们与seller之间互相
release。第一次买房没有经验,傻傻的就签了,结果我们签字后第二天那套房子就
back on market。而此时我们去问agent那5000刀earnest money什么时候能拿回来,
agent说要等seller签字才行。之后我们又等了三天再去问agent,答曰seller还是没有签。这下我们就觉得seller是明摆着恶意不签字,不想让我们拿回那5000刀,或者可能是他们想等他们房子再卖出去了才会签。

我们就问agent如果seller一直不签怎么办,agent说她会让她的经理push seller,还
是不行的话让经理的上级再去push。可是我们问那seller要是一直不签怎么办,agent
就支支吾吾答不上来了。我们就问那现在还可以withdraw我们签的这个mutual release吗,agent百般劝阻,意思是如果我们withdraw了就是恶意行为。

事情大致就是这样,我们仔细想了下,有几个问题想请教下大家:
1) 我们理解是我们签字是release seller,所以seller可以让房子back on market;
那么相应的,seller签字了才是release我们。可是agent说只要我们签字了,三天后我们自动back out,也就是自动release。这我就不明白了,自动release了那怎么
earnest money还不能拿回来呢?难道seller签字的意义就是拿回earnest money是吗?不签的话会不会影响继续看房和给offer?

2) 现在seller急着问我们要inspection report,我们承诺了只要他们签字我们立刻给report。可是他们又返回来说一旦我们给了report他们立刻签字。可是这种情况我们如果给出report之后手上什么牌都没有了,到时候岂不是任人宰割,万一seller继续恶意的不签字我们一点办法都没有。所以这种情况应该坚持说等到他们签字后我们再给
report吗?我们想到还有一个折中的方法,就是把report发给agent,给agent授权,如果seller签字了,agent立刻把report发过去,这样对双方是否都比较合理?

3) 如果以上协商都失败了,seller一直不签字的话,有什么好办法吗?万不得已是否
可以withdraw我们签的mutual release,强迫他们off market?不知道这个withdraw的权利有没有什么deadline?比如只能在签字七天内可以withdraw之类的?
第一次买房,完全没有经验,也不认识什么房地产方向的朋友,所以到版上来求助,谢谢大家!
x
xlibra
2 楼
房子过户前中介不应该release你们的钱。看一下合同里的相关条款。你们可以到当地
real estate agent board 申诉,要求你们的agent 公司赔偿这笔钱。一般每个agent
在board 都有押金,如果动了这笔钱,一般补足以前,中介执照会临时吊销。

你们死磕的对象是中介,不是seller。seller虽然不地道,但只是最大化自己利益, 没啥违规的

[在 tastyrock (little rock) 的大作中提到:]
之前看中一套房子,下了offer,签contract的时候seller要求放5000刀earnest
money到中介(买家和卖家是同一家中介公司),我们就放了。后来inspection出来后
结果不满意,与seller协商未果,就决定back out,此时earnest money已经被redeem
(后来
发现redeem时间就是我们刚提出back out的时间,agent还跟我们说她本来一直帮我们:拖着不redeem,结果后来经理让她redeem所以她也没有办法blablabla,我们感觉就是:被耍了)。
随后我们的agent发来mutual release让我们签。里面内容就是我们与seller之间互相:release。第一次买房没有经验,傻傻的就签了,结果我们签字后第二天那套房子就
back on market。而此时我们去问agent那5000刀earnest money什么时候能拿回来,
agent说要等seller签字才行。之后我们又等了三天再去问agent,答曰seller还是没
有签。这下我们就觉得seller是明摆着恶意不签字,不想让我们拿回那5000刀,或者可能是他们想等他们房子再卖出去了才会签。
我们就问agent如果seller一直不签怎么办,agent说她会让她的经理push seller,还:是不行的话让经理的上级再去push。可是我们问那seller要是一直不签怎么办,agent:..........
tastyrock
3 楼
谢谢回复!我刚刚回去又看了合同,里面写的是“Earnest money, in the form of a check, paid to/deposited with Promissory note. The check shall be deposited immediately upon acceptance of a binding agreement as defined below.....”

对于binding agreement,我读了几遍还是不太明白,这个是我们签的initial
contract,还是指最终达成协议之后的agreement?如果是initial contract的话,那
么中介redeem check就是没问题的,如果是final contract的话,那么他们不应该去
redeem这个钱

另外我的理解是钱一直在中介这里,应该不会是到seller那里了吧?

【 在 xlibra (xlibra) 的大作中提到: 】
房子过户前中介不应该release你们的钱。看一下合同里的相关条款。你们可以到当地
real estate agent board 申诉,要求你们的agent 公司赔偿这笔钱。一般每个
agent
在board 都有押金,如果动了这笔钱,一般补足以前,中介执照会临时吊销。
你们死磕的对象是中介,不是seller。seller虽然不地道,但只是最大化自己利益, 没
啥违规的
: [在 tastyrock (little rock) 的大作中提到:]
:之前看中一套房子,下了offer,签contract的时候seller要求放5000刀earnest
money到中介(买家和卖家是同一家中介公司),我们就放了。后来inspection出来后
结果不满意,与seller协商未果,就决定back out,此时earnest money已经被
redeem
(后来
...................
c
chla
4 楼
你在哪个州?

FYI,加州,如果购买合同签订之后,买家才得到房屋检查报告,买家在3天之内可以取消合同,书面通知卖家中介或者卖家。买家可以全额拿回earnest money.

这里有类似的问题和回答。http://www.zillow.com/advice-thread/Can-the-seller-keep-the-earnest-money-after-inspection/490909/
c
chla
5 楼
那个Earnest money是应该立刻存入银行的,但是它指的是存入地产中介公司的client trust account.

【 在 tastyrock (little rock) 的大作中提到: 】
谢谢回复!我刚刚回去又看了合同,里面写的是“Earnest money, in the form of a
check, paid to/deposited with Promissory note. The check shall be
deposited
immediately upon acceptance of a binding agreement as defined below.....”: 对于binding agreement,我读了几遍还是不太明白,这个是我们签的initial
contract,还是指最终达成协议之后的agreement?如果是initial contract的话,那
么中介redeem check就是没问题的,如果是final contract的话,那么他们不应该去: redeem这个钱
另外我的理解是钱一直在中介这里,应该不会是到seller那里了吧?
agent
redeem
x
xlibra
6 楼
As defined below 后面不是有定义吗

钱应该在escort account 里。是中介开的第三方帐户。但是release了,应该就到
seller 帐户上了。

你再看下合同里inspection contingent 的内容。一般inspection 有问题是能退出,
拿回deposit 的


[在 tastyrock (little rock) 的大作中提到:]
谢谢回复!我刚刚回去又看了合同,里面写的是“Earnest money, in the form of a check, paid to/deposited with Promissory note. The check shall be deposited immediately upon acceptance of a binding agreement as defined below.....”
对于binding agreement,我读了几遍还是不太明白,这个是我们签的initial
contract,还是指最终达成协议之后的agreement?如果是initial contract的话,那:么中介redeem check就是没问题的,如果是final contract的话,那么他们不应该去
redeem这个钱
另外我的理解是钱一直在中介这里,应该不会是到seller那里了吧?
agent
redeem
b
bluebambu
7 楼
帮顶一下,让更多人看到
b
bluebambu
8 楼
已转三藩版, 那里买卖房子的人多
d
danielliao
9 楼
go and fight, get your money back then fire your agent, your agent is not
professional....
exmachina200
10 楼
【 在 tastyrock (little rock) 的大作中提到: 】
之前看中一套房子,下了offer,签contract的时候seller要求放5000刀earnest
money
到中介(买家和卖家是同一家中介公司),我们就放了。后来inspection出来后结果不
满意,与seller协商未果,就决定back out,此时earnest money已经被redeem(后来
发现redeem时间就是我们刚提出back out的时间,agent还跟我们说她本来一直帮我们
拖着不redeem,结果后来经理让她redeem所以她也没有办法blablabla,我们感觉就是
被耍了)。
随后我们的agent发来mutual release让我们签。里面内容就是我们与seller之间互相
release。第一次买房没有经验,傻傻的就签了,结果我们签字后第二天那套房子就
back on market。而此时我们去问agent那5000刀earnest money什么时候能拿回来,: agent说要等seller签字才行。之后我们又等了三天再去问agent,答曰seller还是没有
...................
曾经因为家庭原因直接中止了一个购房合同,代理推荐给我一个律师,律师只发了一封邮件,邮件内容就一两句话,就是我的客户要退出,不提供任何理由,当天拿到mutual release,律师费花了200多,earnest money直接拿回。
tastyrock
11 楼
在Ohio,现在钱应该是在中介那里,被中介redeem掉了,seller没有拿到钱

【 在 chla (chla) 的大作中提到: 】
你在哪个州?
FYI,加州,如果购买合同签订之后,买家才得到房屋检查报告,买家在3天之内可以取
消合同,书面通知卖家中介或者卖家。买家可以全额拿回earnest money.
这里有类似的问题和回答。
http://www.zillow.com/advice-thread/Can-the-seller-keep-the-earnest-money-after-inspection/490909/
tastyrock
12 楼
恩,仔细看了一下,说是把buyer需要提供inspection report给seller,同时seller要authorize把earnest money退还给buyer。我的理解是seller需要通过report来确保买
家并非恶意退出。我们已经提供了general inspection report和mold report了,
seller急着要radon和pest的report,我们怕给了report之后他还是不签字,所以不知
道现在怎么处理比较好

【 在 xlibra (xlibra) 的大作中提到: 】
As defined below 后面不是有定义吗
钱应该在escort account 里。是中介开的第三方帐户。但是release了,应该就到
seller 帐户上了。
你再看下合同里inspection contingent 的内容。一般inspection 有问题是能退出,
拿回deposit 的

: [在 tastyrock (little rock) 的大作中提到:]
:谢谢回复!我刚刚回去又看了合同,里面写的是“Earnest money, in the form of a
check, paid to/deposited with Promissory note. The check shall be
deposited
immediately upon acceptance of a binding agreement as defined below.....”
...................
tastyrock
13 楼
赞,看来不行就找律师处理了,谢谢你分享自己经历!这两天一直在找人问,但是懂的人几乎没有。。

【 在 exmachina200 (exmachina2008) 的大作中提到: 】
money
曾经因为家庭原因直接中止了一个购房合同,代理推荐给我一个律师,律师只发了一封
邮件,邮件内容就一两句话,就是我的客户要退出,不提供任何理由,当天拿到
mutual
release,律师费花了200多,earnest money直接拿回。