房贷省钱第一步---选对房贷的种类

今天说说常见的房屋贷款的种类。贷款的时候先把大方向找准，例如先看看自己满足哪种贷款种类的要求。然后根据自己的情况选择固定利率，浮动利率，30年还是15年等等。

今天说说第一步，选择贷款的种类。常见的贷款分为Conventional loan, FHA 
loan, VA loan ,USDA loan四种。

Conventional loan 是GSE (Fannie Mae, Freddie Mac) 做担保的房贷。  
市场上大部分的房贷都是这种conventional loan。

它有一些基本的要求例如信用分数不低于620； 首付不低于3% ；如果首付
少于20%，需要缴MI （mortgage insurance）， 房贷保险。但是当你一直还房贷，还
到LTV(loan to value ) 贷款与房屋价值比例降低到80% 以后，房贷保险就可以取消了。

还有很重要的一点是DTI不超过45%。 DTI (debt to income ratio) 是债务和收入比。每个月要还的债务，包括房贷，车贷，信用卡还款等加起来除以每个月的收入， 要求小于45%。 所以如果有的人达不到的话，可以提前还清小部分债务，或者多付房屋贷款首付。
Conventional loan 会满足大部分人的房贷需求。但是还有部分低收入或者信用分数不够的人也需要房屋贷款怎么办呢？

所以政府就推出了FHA loan。 FHA loan 是由 FHA (Federal Housing
Administration)做担保的房贷。

它对贷款人的要求是信用分数最低580， 首付最低3.5%。如果首付达到10%的话， 信用分数可以最低500。

还有DTI小于43%， 必须是自住房等等之类的要求。

FHA房贷的利率会不会比conventional loan 的利率高呢？ 其实也相差不大。

但是，FHA 会收MIP (mortgage insurance premium) 房贷保险。保险一般要交11年甚至是终身。不是你的终身， 而是房贷的终身。 保险包括一次付清的费用&#
160;upfront fee ，一般是房贷的1.75%，可以选择加到房贷里。还包括每年的年费， 零点几到一点几不等。

所有总的来说，FHA loan 的花费要大于conventional loan。
接下来说说军人贷款 （VA loan）。军人贷款是Veterans Affairs 做担保或者直接放
贷的房屋贷款。军人贷款是可以做到0首付的。但是它有一个funding fee。这个
funding fee根据你的首付付的多少决定，首付付的越多funding fee就越少。
还有我们不太常见的USDA loan。针对偏远地区的USDA担保的房贷。房子必须在USDA指
定的区域，而且对贷款人的收入也有要求。收入不能高过USDA的标准。
以上介绍的是常见的房贷种类。它们的共同点是都是由政府机构或者政府支持的公司做担保的QM loan (qualified mortgage)，所以利率相对低。

如果你都不符合上面的贷款的要求呢，还有一些银行自己放贷款，要求会放松一些。

这里我们简单提一下Non-QM （Non qualified mortgage）。

08年次贷危机以后，政府对房贷行业要求更严格。很多以前的银行做的房贷，例如40年的房贷，只付利息的房贷(IO loan)等等都不允许做了。 而且对贷款人的要求也高。所以有很多人有能力还房贷，但是却贷不到政府担保的贷款。

Non-QM 贷款就填补了这一个空白。常见的NON-QM loan 有我们听说的不查收入贷款，
给外国人的贷款等等。它很适合中小自雇的业主，还有做flip房子，或者Air BnB的投
资人等等。

Non-QM贷款的利率比较高，一般是5-10%。但是你可以先用Non-QM贷款买房，以后等符
合QM房贷的标准了，再做重新贷款，拿到低的利率。