算错了，这个calculator有bug。你把sell price设置一下，按照年增长3%设为约 1800000，结果就不一样了： Return (IRR): 8.37% per year Total Profit when Sold: $1,048,093.61 Cash on Cash Return: 492.06% Purchase Capitalization Rate: 3.07% Total Rental Income: $918,966.81 Total Mortgage Payments: $862,165.80 Total Expenses: $94,046.31 Total Net Operating Income: $824,920.50
这里的分析是Cash on Cash Return:
https://www.calculator.net/rental-property-calculator.html?cprice=1000000&
cuseloan=yes&cdownpayment=20&cinterest=3.5&cloanterm=30&cothercost=3000&
cneedrepair=yes&crepaircost=10000&cafterrepairvalue=10000&ctax=1500&
ctaxincrease=3&cinsurance=800&cinsuranceincrease=3&choa=0&choaincrease=3&
cmaintenance=1000&cmaintenanceincrease=3&cother=200&cotherincrease=3&crent=
3000&crentincrease=3&cotherincome=0&cotherincomeincrease=3&cvacancy=5&
cmanagement=0&cknowsellprice=no&cappreciation=3&csellprice=200000&cholding=
20&csellcost=8&printit=0&ctype=&x=67&y=29
算错了，这个calculator有bug。你把sell price设置一下，按照年增长3%设为约
1800000，结果就不一样了：
Return (IRR): 8.37% per year
Total Profit when Sold: $1,048,093.61
Cash on Cash Return: 492.06%
Purchase Capitalization Rate: 3.07%
Total Rental Income: $918,966.81
Total Mortgage Payments: $862,165.80
Total Expenses: $94,046.31
Total Net Operating Income: $824,920.50
https://www.calculator.net/rental-property-calculator.html?cprice=1000000&
cuseloan=yes&cdownpayment=20&cinterest=3.5&cloanterm=30&cothercost=3000&
cneedrepair=yes&crepaircost=10000&cafterrepairvalue=10000&ctax=1500&
ctaxincrease=3&cinsurance=800&cinsuranceincrease=3&choa=0&choaincrease=3&
cmaintenance=1000&cmaintenanceincrease=3&cother=200&cotherincrease=3&crent=
3000&crentincrease=3&cotherincome=0&cotherincomeincrease=3&cvacancy=5&
cmanagement=0&cknowsellprice=yes&cappreciation=3&csellprice=1806111&cholding=20&csellcost=8&printit=0&ctype=&x=43&y=21
题外话，出租房价格越低租售比越高，百万的房子出租租售比不够高。即使这样，回报也不错，将近五倍。
【 在 shuaide (卖火柴的小女孩) 的大作中提到: 】
: 这里的分析是Cash on Cash Return:
: https://www.calculator.net/rental-property-calculator.html?cprice=1000000&: cuseloan=yes&cdownpayment=20&cinterest=3.5&cloanterm=30&cothercost=3000&
: cneedrepair=yes&crepaircost=10000&cafterrepairvalue=10000&ctax=1500&
: ctaxincrease=3&cinsurance=800&cinsuranceincrease=3&choa=0&choaincrease=3&
: cmaintenance=1000&cmaintenanceincrease=3&cother=200&cotherincrease=3&crent=
: 3000&crentincrease=3&cotherincome=0&cotherincomeincrease=3&cvacancy=5&
: cmanagement=0&cknowsellprice=no&cappreciation=3&csellprice=200000&cholding=
: 20&csellcost=8&printit=0&ctype=&x=67&y=29
再说一句题外话，只是分析了一个个例而已，不管盈亏，无论如何都得不出你标题的“都是”的结论。
能不能这样做个近似？
假设房子每年的insurance, property tax, maintenance fee， mortgage interest（最近是3%？） 接近自己租房子的费用
每个月的mortgage payment相当于是提前逐渐偿还当初的银行借贷。
这样20%的首付，换每年3%的房子升值。这里有一个leverage，因为是1 million × 20%的投资换每年3%的回报。
由于首付是一个leverage，假设持有20年，这样每年的投资回报是3%* (1/20%)=15%
这里的近似不知道会不会很接近，讨论完之后会做一个更准确的量化分析
【 在 hualuogeng (hlg) 的大作中提到: 】
: 算错了，这个calculator有bug。你把sell price设置一下，按照年增长3%设为约
: 1800000，结果就不一样了：
: Return (IRR): 8.37% per year
: Total Profit when Sold: $1,048,093.61
: Cash on Cash Return: 492.06%
: Purchase Capitalization Rate: 3.07%
: Total Rental Income: $918,966.81
: Total Mortgage Payments: $862,165.80
: Total Expenses: $94,046.31
: Total Net Operating Income: $824,920.50
: ...................
你可以这样近似，但是你忘记了最重要的一点，税务优惠。 interest可以抵税，比你
交房租划算。 房地产升值部分单身25万，夫妻50万免税
【 在 shuaide (卖火柴的小女孩) 的大作中提到: 】
: 能不能这样做个近似？
: 假设房子每年的insurance, property tax, maintenance fee， mortgage interest（
: 最近是3%？） 接近自己租房子的费用
: 每个月的mortgage payment相当于是提前逐渐偿还当初的银行借贷。
: 这样20%的首付，换每年3%的房子升值。这里有一个leverage，因为是1 million × 20
: %的投资换每年3%的回报。
: 由于首付是一个leverage，假设持有20年，这样每年的投资回报是3%* (1/20%)=15%
: 这里的近似不知道会不会很接近，讨论完之后会做一个更准确的量化分析
自住房就不要算了
【 在 xiaonurse (trytry) 的大作中提到: 】
: 你可以这样近似，但是你忘记了最重要的一点，税务优惠。 interest可以抵税，比你
: 交房租划算。 房地产升值部分单身25万，夫妻50万免税
: 20
出租房也可以使用27年depreciation来延迟交税,出售的时候还可以做1031 exchange,
基本，继续延迟交税
【 在 baal (白日梦) 的大作中提到: 】
: 自住房就不要算了
这个抵税部分，好像不好做近似
【 在 xiaonurse (trytry) 的大作中提到: 】
: 你可以这样近似，但是你忘记了最重要的一点，税务优惠。 interest可以抵税，比你
: 交房租划算。 房地产升值部分单身25万，夫妻50万免税
: 20