买房置业的技巧

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wangmaggie12
楼主 (未名空间)
曾经有夫妻两工资只有三四万,但是出租房有几十套的。其实这个并不是神话。
怎样来实现房屋的快速增加,财富的快速积累? 靠攒,靠省绝对不是办法。
我们主要要了解在房屋投资中,房地产本身的规律,土地的稀缺性,杠杆的使用效率等等。如果能将杠杆运用的纯熟,如果能将周期预测的很准,那么不管是在经济衰退,还是在经济高涨的时候,都能实现财富的快速积累。

我本人对于飘这本小说非常地着迷。记得里面白瑞德有几句话, 我印象挺深刻。他是
说在一个建设时期,和一个倒塌的时代,都是可以积累财富的。但是经济倒塌的时代,积累财富的速度会更快一些。

我们在前段时间也讨论过财务自由的问题。我个人认为,如果投资做的好,是可以实现某种程度的财务自由。房屋是一个很重要的投资渠道。有了房子,那么在遇到危机时候,你就有家可倾,有产可当,是你一个蓄水池,你就具备了一定的抗风险能力。

我总觉得案例法是最简单,最直观,最具体,也最有效的说明方法。我想就以这个两人工资加起来都只有三四万的夫妻,来说说他们是怎样做到几十套房产的。这就是一对将杠杆运用的很纯熟,把握住了经济周期的一对夫妇。值得学习。
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nwleaf
2 楼
不错,请继续
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TheWanderer
3 楼
挺好,请继续。
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wangmaggie12
4 楼
其实就是要很好的利用杠杆。

【 在 nwleaf (My, you are a tall one!) 的大作中提到: 】
: 不错,请继续
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wangmaggie12
5 楼
这挖坑还要负责填啊。 呵呵。
说起买房置业的技巧,如果你有足够的资金,那么就是傻子也会做的事情,谈不上技巧,那就是三个字,用 钱 砸。
之所以要用技巧,那么就是怎样在没有钱的情况开始积累财富。

相比于股市,房市最大的优势就是可以比较容易利用杠杆,而且房市成螺旋上升的趋势。
房市的开始,并不一定需要第一桶金,几千块钱就可以开始你的炒房之旅。
一个很好的房产经纪,就是那种可以做为你事业伙伴的经纪,可以帮你实现你的梦想。

我还是觉得CASE BY CASE是最好的方法。

我自己并不经常做房地产。主要我是房产经纪。我都是把最好的房子介绍给客户。总不成自己与客户抢生意。到我自己,都是客户挑选不要,我觉得尚可,才会去做,这样利润空间遭到压缩。同时管理房子比较费时费力。我所有的BUSINESS都是PERSONAL
SERVICE,都需要亲历亲为,无法雇人,占用的都是时间,无法兼顾。所以稍微赚点钱
,就抽身了。

我还是用客户的例子来讲述我怎样帮助客户来买房置业的。我的客户都是长期客户,一般买起房子来,一买就是好多套,年年都买。大家知情知底。顺便说一句,我可能比别的经纪更有优势一点。因为我并不单纯只做房地产。我提供的是连锁式的服务。

【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 其实就是要很好的利用杠杆。
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wangmaggie12
6 楼
在AGENT这个问题上我同意很多人的观点,那就是卖方AGENT根本不重要,买方AGENT最
重要。 买方AGENT的重要性并不是帮你找到好房子。而是能够帮你判断那是好房子,知道怎样帮你拿到好房子。其实目前的市场,卖方AGENT就是帮你把房子LIST一下,他们
收的佣金有时只有0.5左右,甚至只是一个固定的很便宜的价格。
卖方AGENT通常就是LISTING AGENT,买方AGENT叫SELLING AGENT。整个交易程序,有买方AGENT开始,基本由买方AGENT保证顺利进行。 如果卖房子,自己LIST就行,SELL
BYOWNER。但是没有买方AGENT,交易还是很难顺利进行。
买方置业,从有一个好的买方AGENT开始。

【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 这挖坑还要负责填啊。 呵呵。
: 说起买房置业的技巧,如果你有足够的资金,那么就是傻子也会做的事情,谈不上技巧
: ,那就是三个字,用 钱 砸。
: 之所以要用技巧,那么就是怎样在没有钱的情况开始积累财富。
: 相比于股市,房市最大的优势就是可以比较容易利用杠杆,而且房市成螺旋上升的趋势。
: 房市的开始,并不一定需要第一桶金,几千块钱就可以开始你的炒房之旅。
: 一个很好的房产经纪,就是那种可以做为你事业伙伴的经纪,可以帮你实现你的梦想。
: 我还是觉得CASE BY CASE是最好的方法。
: 我自己并不经常做房地产。主要我是房产经纪。我都是把最好的房子介绍给客户。总不
: 成自己与客户抢生意。到我自己,都是客户挑选不要,我觉得尚可,才会去做,这样利
: ...................
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wangmaggie12
7 楼
我之所以说卖房子的AGENT不重要,是因为现在的信息很发达,你有很多渠道让人知道
你有房子要卖。房子不是臭狗屎,再破再烂的房子,只要你价格适中,总归可以卖出去。至少你房子还有地价不是?房子破烂,价格适中,买家可以买来维修了再租再卖,可以掀了重盖。没有卖不出去的房子。你营销再好,你的房价高于市场价,别人买20万的房子,你标价100万,你唯一的希望就是碰到洗钱的或者碰到傻子才可以卖掉。什么是市场价,稍微做下市场分析就行。而怎样定价,什么时候出手,主要看卖方对于资金的需要程度,对于利润的期望程度。卖方AGENT的作用非常有限。

【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 在AGENT这个问题上我同意很多人的观点,那就是卖方AGENT根本不重要,买方AGENT最
: 重要。 买方AGENT的重要性并不是帮你找到好房子。而是能够帮你判断那是好房子,知
: 道怎样帮你拿到好房子。其实目前的市场,卖方AGENT就是帮你把房子LIST一下,他们
: 收的佣金有时只有0.5左右,甚至只是一个固定的很便宜的价格。
: 卖方AGENT通常就是LISTING AGENT,买方AGENT叫SELLING AGENT。整个交易程序,有买
: 方AGENT开始,基本由买方AGENT保证顺利进行。 如果卖房子,自己LIST就行,SELL : BYOWNER。但是没有买方AGENT,交易还是很难顺利进行。
: 买方置业,从有一个好的买方AGENT开始。
: 势。
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wangmaggie12
8 楼
呵呵。俺的独角戏唱的比较累。
我先停一下,看看大家的踊跃参与程度。写这个系列,还是因为大家对于买卖房产比较感兴趣,为了提高本版人气儿写的。如果不能提高人气,俺还是把精力放在赚钱上来的实惠。

【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 我之所以说卖房子的AGENT不重要,是因为现在的信息很发达,你有很多渠道让人知道
: 你有房子要卖。房子不是臭狗屎,再破再烂的房子,只要你价格适中,总归可以卖出去
: 。至少你房子还有地价不是?房子破烂,价格适中,买家可以买来维修了再租再卖,可
: 以掀了重盖。没有卖不出去的房子。你营销再好,你的房价高于市场价,别人买20万
: 的房子,你标价100万,你唯一的希望就是碰到洗钱的或者碰到傻子才可以卖掉。什
: 么是市场价,稍微做下市场分析就行。而怎样定价,什么时候出手,主要看卖方对于资
: 金的需要程度,对于利润的期望程度。卖方AGENT的作用非常有限。
Emily2018
9 楼
搬小板凳
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coalpilerd
10 楼
求家庭年入三四万入手几十套房的细节啊。
当然我能理解这不是一个一蹴而就的事,估计是先买一套租出去,租金cover房贷;过
一阵把房子里的钱套出来,再多贷点款再买第二套....但是这里有两个问题我还是不清楚。第一,你能贷到的总数毕竟是和收入挂勾的,过了这个上限就只好上高利贷了,所以年入四万买几十套房,这个杠杆究竟是怎么实现的?第二,08年次贷危机时,湾区曾有
人同时背着好几套房子的贷款,一旦丢了工作便丢了所有房子。经济危机时如何能尽量保住这些还背着贷款的房子?
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wangmaggie12
11 楼
基本可以这样走。但是还是要利用买卖,不能一直持房。
我大概在2007毕业以前,孝敬了一下父母后,银行处于负数状态,靠付信用卡的最低金额度了几个月。在工作后就准备买房,刚好碰上房价大跌。俺入了两套,一套自住,一套出租。两套房都涨了。出租房只过了两年,我就套现了,自住房CASH OUT。结果一套出租房出来的现金够付三套房的首付,房价仍在低位。自住房CASH OUT,俺入了一块地。结果地持了三个月,就大涨了20%.俺把他卖了。到这时就有足够的资金和房源倒腾。想干嘛就干嘛。如果出租房,只需要25%的首付,而且我们这里出租房投资回报率很高
,每年的正现金流很好。
为什么要一直持房呢。房屋也需要流通。
我自己没有一直倒腾房屋。主要还是操心。真要一直倒下去,我觉得两年之内10套房子没有问题。但是10套房子,每年出来的现金流大概5万。我觉得还是属于初级阶段的倒
腾。在有五万到10万左右的现金时,倒腾房子,还是不错的。但是手上有超过10万的现金,倒腾房子现金的回流就太慢。我本人认为,管理超过10套房子,还有别的工作,生活质量不升反降。没有必要再倒腾房子了。

【 在 coalpilerd (coal pile) 的大作中提到: 】
: 求家庭年入三四万入手几十套房的细节啊。
: 当然我能理解这不是一个一蹴而就的事,估计是先买一套租出去,租金cover房贷;过
: 一阵把房子里的钱套出来,再多贷点款再买第二套....但是这里有两个问题我还是不清
: 楚。第一,你能贷到的总数毕竟是和收入挂勾的,过了这个上限就只好上高利贷了,所
: 以年入四万买几十套房,这个杠杆究竟是怎么实现的?第二,08年次贷危机时,湾区曾有
: 人同时背着好几套房子的贷款,一旦丢了工作便丢了所有房子。经济危机时如何能尽量
: 保住这些还背着贷款的房子?
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wangmaggie12
12 楼
一般我给客户建议时,我建议买房子一定要分开用途。比如自住,出租,还是FLIP
OVER。如果是自住,和FLIP OVER房子在市场价以下就可以出手。但是长期持有的出租
房,一定要讲究投资回收期和正的现金流。
但是FLIP OVER的房子,该出手就要出手。曾经见过一个AGENT四十六万买到过70万
的房子。他本人有房,自住没有必要,出租的话,就会是负的现金流。但是他一周之内就再次放到市场上,以55的价格,两天内就卖出去了。赚钱了就行了,资金讲究周转,没有必要硬等到70万出手。多几个来回,钱落袋为安,钱赚的更稳当。当然他用现金买的。没有财务费用。我很欣赏这个AGENT的魄力与态度。

【 在 coalpilerd (coal pile) 的大作中提到: 】
: 求家庭年入三四万入手几十套房的细节啊。
: 当然我能理解这不是一个一蹴而就的事,估计是先买一套租出去,租金cover房贷;过
: 一阵把房子里的钱套出来,再多贷点款再买第二套....但是这里有两个问题我还是不清
: 楚。第一,你能贷到的总数毕竟是和收入挂勾的,过了这个上限就只好上高利贷了,所
: 以年入四万买几十套房,这个杠杆究竟是怎么实现的?第二,08年次贷危机时,湾区曾有
: 人同时背着好几套房子的贷款,一旦丢了工作便丢了所有房子。经济危机时如何能尽量
: 保住这些还背着贷款的房子?
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wangmaggie12
13 楼
我自己的客户,基本都是长期的合作客户。
帮客户买卖房屋,帮他们策划,帮他们报税,帮他们管理财产,帮他们做REFINANCE。
我帮他们卖房子基本不怎么收费,他们只需要交易费用和支付买方AGENT的费用,因为
就是LIST一下。但是要求他们出来的现金马上再投资。我觉得这种合作关系其实很互惠互利。
有一个很好的能帮你全面策划的买方AGENT,可以帮你做到财富的快速积累。

【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 一般我给客户建议时,我建议买房子一定要分开用途。比如自住,出租,还是FLIP
: OVER。如果是自住,和FLIP OVER房子在市场价以下就可以出手。但是长期持有的出租
: 房,一定要讲究投资回收期和正的现金流。
: 但是FLIP OVER的房子,该出手就要出手。曾经见过一个AGENT四十六万买到过70万
: 的房子。他本人有房,自住没有必要,出租的话,就会是负的现金流。但是他一周之内
: 就再次放到市场上,以55的价格,两天内就卖出去了。赚钱了就行了,资金讲究周转
: ,没有必要硬等到70万出手。多几个来回,钱落袋为安,钱赚的更稳当。当然他用现
: 金买的。没有财务费用。我很欣赏这个AGENT的魄力与态度。
: 曾有
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majia123456
14 楼
不太赞同。我家房子,安市场价还稍低(以我看,因为在外州),第一个代理卖了半年都没卖出去,市场是卖方市场啊!换了一个代理,加价一万五,上市一个礼拜pending, 一个月过户。
卖房代理不重要吗?我看很重要。

【 在 wangmaggie12(小麦琪) 的大作中提到: 】

: 在AGENT这个问题上我同意很多人的观点,那就是卖方AGENT根本不重要,买方
AGENT最

: 重要。 买方AGENT的重要性并不是帮你找到好房子。而是能够帮你判断那是好房子,知

: 道怎样帮你拿到好房子。其实目前的市场,卖方AGENT就是帮你把房子LIST一下
,他们

: 收的佣金有时只有0.5左右,甚至只是一个固定的很便宜的价格。

: 卖方AGENT通常就是LISTING AGENT,买方AGENT叫SELLING AGENT。整个交易程序,有买

: 方AGENT开始,基本由买方AGENT保证顺利进行。 如果卖房子,自己LIST就行,
SELL

: BYOWNER。但是没有买方AGENT,交易还是很难顺利进行。

: 买方置业,从有一个好的买方AGENT开始。

: 势。
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wangmaggie12
15 楼
卖房讲究天时地利人和。
每年八月以后,售房开始减慢。今年房屋大幅上升。如果加州那样的地方,今年一万五多卖,不稀奇。
我去年八月LIST出去的房子,在今年全部上扬20%。
从一月份LIST的房子我都撤回来,加价出售。去年没卖出去,今年加价卖出去,不稀奇。还是市场。

【 在 majia123456 (@ @) 的大作中提到: 】
: 不太赞同。我家房子,安市场价还稍低(以我看,因为在外州),第一个代理卖了半年
: 都没卖出去,市场是卖方市场啊!换了一个代理,加价一万五,上市一个礼拜
pending,
: 一个月过户。
: 卖房代理不重要吗?我看很重要。
:
: 在AGENT这个问题上我同意很多人的观点,那就是卖方AGENT根本不重要,买方: AGENT最
:
: 重要。 买方AGENT的重要性并不是帮你找到好房子。而是能够帮你判断那是好房
: 子,知
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: 道怎样帮你拿到好房子。其实目前的市场,卖方AGENT就是帮你把房子LIST一下
: ,他们
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majia123456
16 楼
问题是我房子一直就在市场上啊!中间换代理不过一个月不在市场上,其它时间一直在啊!
我甚至怀疑第一个代理是不是要和别人做扣来贱卖我的房子,因为他唯一告诉我的
offer就是一个比我要价低25%的offer.

【 在 wangmaggie12(小麦琪) 的大作中提到: 】

: 卖房讲究天时地利人和。

: 每年八月以后,售房开始减慢。今年房屋大幅上升。如果加州那样的地方,今年一万五

: 多卖,不稀奇。

: 我去年八月LIST出去的房子,在今年全部上扬20%。

: 从一月份LIST的房子我都撤回来,加价出售。去年没卖出去,今年加价卖出去,不稀奇

: 。还是市场。

: pending,
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wangmaggie12
17 楼
这种可能想很小吧。 AGENT有AGENT的职业道德。至少无论我自己买房卖房,很少有这
种情况出现。
我今年的房子全部出手了。因为自己是OWNER AGENT,反而无所谓,爱卖不卖。 接到过很低的OFFER,就是低于要价很多的。直接丢垃圾桶了。接到过FULL OFFER,最后在
INSPECTION时各种要求。因为自己是AGENT,我知道什么价位肯定能出去,也符合自己
的盈利预期,所以买房出的合理,就走了。
我从去年挂牌,接到的OFFER不少,都不理想。但是今年二月,OFFER接到手软,价位也合理,而且死乞白赖要买。你第二个AGENT 运气好罢了。赶上好时光而已。

【 在 majia123456 (@ @) 的大作中提到: 】
: 问题是我房子一直就在市场上啊!中间换代理不过一个月不在市场上,其它时间一直在
: 啊!
: 我甚至怀疑第一个代理是不是要和别人做扣来贱卖我的房子,因为他唯一告诉我的
: offer就是一个比我要价低25%的offer.
:
: 卖房讲究天时地利人和。
:
: 每年八月以后,售房开始减慢。今年房屋大幅上升。如果加州那样的地方,今年
: 一万五
:
: 多卖,不稀奇。
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: 我去年八月LIST出去的房子,在今年全部上扬20%。
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: 从一月份LIST的房子我都撤回来,加价出售。去年没卖出去,今年加价卖出去,
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coalpilerd
18 楼
也未必仅仅是运气好。就我家的经历,卖房代理的水平的确有好有差。特别是卖自住房而不是投资房时——当然这个界限也那么不明显,譬如我LG折腾的flipping,在我们而言算投资房,买家一般则是买了自住。就平均水平而言,感觉老美realtor在布置房间
、内部装修建议以及拍照贴广告方面好过老中,大约是文化不同吧,老美更清楚老美想要什么喜欢什么。

找listing agent时,可能最好的办法就是看这个人近期list过的房子平均会在市面上
呆多少天。

ps最近看李渔的十二楼,学到了一个新词。原来靠着倒卖房子赚钱的人古代叫做“白蚂蚁”,想想觉得挺形象的。

【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 这种可能想很小吧。 AGENT有AGENT的职业道德。至少无论我自己买房卖房,很少有这
: 种情况出现。
: 我今年的房子全部出手了。因为自己是OWNER AGENT,反而无所谓,爱卖不卖。 接到过
: 很低的OFFER,就是低于要价很多的。直接丢垃圾桶了。接到过FULL OFFER,最后在
: INSPECTION时各种要求。因为自己是AGENT,我知道什么价位肯定能出去,也符合自己
: 的盈利预期,所以买房出的合理,就走了。
: 我从去年挂牌,接到的OFFER不少,都不理想。但是今年二月,OFFER接到手软,价位也
: 合理,而且死乞白赖要买。你第二个AGENT 运气好罢了。赶上好时光而已。
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wangmaggie12
19 楼
有一点作用,作用不是很大。
卖方AGENT的作用,我觉得是帮客户找到合适的价格定位。很多时候真是靠运气。关键
是要卖家听才行。看到过太多卖家就为了几千块钱的标价,搞得房字拖了很久,还以低于市场价的价格出售的例子。有些卖方AGENT,以低于市场价的价格标价,但是吸引来
很多买家,然后就是要求买家BUST AND HIGHEST OFFER,甚至高于市场价很快卖出去。但是AGENT在这方面有多大影响力?卖方根本不听你的。恨不得把价钱标上天去。可以
啊。如果能碰到傻子,或者洗钱的,是会100万买你20的房子。但是大部分都还是
REASONABLE BUYER在房屋交易这个领域,价格还是一个最决定性的因素。

大概两年前我帮一个客户买房。那两套房就是面对面。其实我们买的那套房比对面的那套好多了,我都看过的。对面的那套房,LISTING PRICE只比我们买的少五千块钱,单
位售价少一块钱而已。但是看房的人先从价格低的看起,。看了那套房就看中了,没有往下走,直接全价买了。而我们的第二天出价,比OFFER价低一万五走,房主还附送了
很多家具。房主一直拿对过的那套房子来要求我们提价,可是那段时间刚好就是我们两个WILLING ABLE的买主,而卖家已经搬走空房。搬走空房就急着卖,否则只需要付几个月的MORTGAGE,多卖个一万两万,都付给银行了,卖家等不起。于是也成交了。
我觉得当时如果卖家开价只需要少六千,他肯定拿到另外一个OFFER。肠子都要悔青了
不是?

【 在 coalpilerd (coal pile) 的大作中提到: 】
: 也未必仅仅是运气好。就我家的经历,卖房代理的水平的确有好有差。特别是卖自住房
: 而不是投资房时——当然这个界限也那么不明显,譬如我LG折腾的flipping,在我们而
: 言算投资房,买家一般则是买了自住。就平均水平而言,感觉老美realtor在布置房间
: 、内部装修建议以及拍照贴广告方面好过老中,大约是文化不同吧,老美更清楚老美想
: 要什么喜欢什么。
: 找listing agent时,可能最好的办法就是看这个人近期list过的房子平均会在市面上
: 呆多少天。
: ps最近看李渔的十二楼,学到了一个新词。原来靠着倒卖房子赚钱的人古代叫做“白蚂
: 蚁”,想想觉得挺形象的。
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wangmaggie12
20 楼
要做房屋买卖,首先要知道,需要些什么。
买卖房子,最主要的是需要资金。首付是要准备的,关于首付的来源,可以以后再讲。最主要的部分是银行贷款。
银行贷款有很多种,residential LOAN , COMMERCIAL LOAN, SMALL BUSINES
S LOAN HOT MONEYLOAN .还有SELLER FINANCE。怎样利用好各种LOAN是关键。residential loan是最经济的LOAN。所以大家要尽可能的拿到RESIDENTIAL
LOAN。如果一次房屋交易中UNIT超过四套,就要做COMMERCIAL LOAN,所以买卖房屋最
好以FOUR PLEX为限。
要想贷款,那么你需要两年的工作历史,两年的税表,两年的W2, 两个月的银行对账
单。提前准备好这些东西很重要。一个有经验的经纪人会帮你策划好所有的材料,让你顺利拿到贷款。

【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 有一点作用,作用不是很大。
: 卖方AGENT的作用,我觉得是帮客户找到合适的价格定位。很多时候真是靠运气。关键
: 是要卖家听才行。看到过太多卖家就为了几千块钱的标价,搞得房字拖了很久,还以低
: 于市场价的价格出售的例子。有些卖方AGENT,以低于市场价的价格标价,但是吸引来
: 很多买家,然后就是要求买家BUST AND HIGHEST OFFER,甚至高于市场价很快卖出去。
: 但是AGENT在这方面有多大影响力?卖方根本不听你的。恨不得把价钱标上天去。可以
: 啊。如果能碰到傻子,或者洗钱的,是会100万买你20的房子。但是大部分都还是
: REASONABLE BUYER在房屋交易这个领域,价格还是一个最决定性的因素。
: 大概两年前我帮一个客户买房。那两套房就是面对面。其实我们买的那套房比对面的那
: 套好多了,我都看过的。对面的那套房,LISTING PRICE只比我们买的少五千块钱,单
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wangmaggie12
21 楼
很多人都会问,为什么我的条件看起来那么优越,比某某人优越多了,某某那么容易拿到贷款,我反而拿不到?那是某某准备了,所以容易拿到贷款。
贷款有一个GENERAL的GUIDLINE。比如, 你的DEBT INCOME RATIO,现在应该是43%
,这是硬指标,没有任何一个LOAN OFFICER可以绕过去。所以你必须在第一年准备好
税表。准备税表时你必须知道贷款的人是怎样计算你的INCOME的。比如你SELF 
EMPLOYEE的收入必须两年平均。出租房的DEPRECIATION和AMORTIZATION会ADD BACK,
repaiR要让贷款的人知道你那是常规性的REPAIR还是一次性的REPAIR。要兼顾收入来买房,还要兼顾成本来省税。你也可能有些别的收入,比如赌博,赌博不是你的常规收入,不能计算你的工作历史,那么赌博收入与你的贷款毫无用处。再说,CAPITAL GAIN也是你的TAXABLE INCOME,但这也不是你的常规收入,对于计算你的收入来做贷款也没用处。但是CAPITAL GAIN可以是合理的首付。在要买房的人群里,怎样在税表里平衡各项收入,是一个很大的学问。在报税时,应该向你的会计说明,让他在税表中稍微做些倾斜。

【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 要做房屋买卖,首先要知道,需要些什么。
: 买卖房子,最主要的是需要资金。首付是要准备的,关于首付的来源,可以以后再讲。
: 最主要的部分是银行贷款。
: 银行贷款有很多种,residential LOAN , COMMERCIAL LOAN, SMALL BUSINES
: S LOAN HOT MONEYLOAN .还有SELLER FINANCE。怎样利用好各种
LOAN
: 是关键。residential loan是最经济的LOAN。所以大家要尽可能的拿到RESIDENTIAL : LOAN。如果一次房屋交易中UNIT超过四套,就要做COMMERCIAL LOAN,所以买卖房屋最
: 好以FOUR PLEX为限。
: 要想贷款,那么你需要两年的工作历史,两年的税表,两年的W2, 两个月的银行对账
: 单。提前准备好这些东西很重要。一个有经验的经纪人会帮你策划好所有的材料,让你
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wangmaggie12
22 楼
技巧这个东西怎么说呢?只有你的力量将够未够时才有用。本来绰绰有余,根本不需要技巧。就像你申请绿卡,EB1, EXTRODANARY的那个,你要是诺贝尔奖获得者,你需要
什么技巧?只需要大声说我是诺贝尔奖获得者,就是COALPILE说的干货,就行了。当你的武功到了登峰造极的地步,那不就是随手轻轻一挥就将敌人斩于无形之间,连武器都不需要。当你的条件太差,那也无法使用技巧。比如你用0来做分子,技巧毫无意义。
贷款也一样。你一年工资几十万,存款几十万,堆在那儿,不需要技巧,银行打破头抢着贷款给你。你几年没工作,收入为零,信用卡还一屁股债,跪求也没人给你贷款啊。所以要买房报税时,自己也可以评估一下需不需要技巧。有些收入也无法使用技巧,比如你W2de收入,就是明明白白的一张纸,叫你无处遁形,没有任何使用技巧的空间。不过W2de收入因为无法使用技巧,也是最最容易有说服力的收入来取得贷款的。

【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 很多人都会问,为什么我的条件看起来那么优越,比某某人优越多了,某某那么容易拿
: 到贷款,我反而拿不到?那是某某准备了,所以容易拿到贷款。
: 贷款有一个GENERAL的GUIDLINE。比如, 你的DEBT INCOME RATIO,现在应该是43%
: ,这是硬指标,没有任何一个LOAN OFFICER可以绕过去。所以你必须在第一年准备好
: 税表。准备税表时你必须知道贷款的人是怎样计算你的INCOME的。比如你SELF 
: EMPLOYEE的收入必须两年平均。出租房的DEPRECIATION和AMORTIZATION会ADD BACK,: repaiR要让贷款的人知道你那是常规性的REPAIR还是一次性的REPAIR。要兼顾收入来买
: 房,还要兼顾成本来省税。你也可能有些别的收入,比如赌博,赌博不是你的常规收入
: ,不能计算你的工作历史,那么赌博收入与你的贷款毫无用处。再说,CAPITAL GAIN也
: 是你的TAXABLE INCOME,但这也不是你的常规收入,对于计算你的收入来做贷款也没用
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PharmD
23 楼
请版主继续写这个案例吧。很感兴趣,就算自己不能做到一样的程度,至少照葫芦画瓢。

【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 我总觉得案例法是最简单,最直观,最具体,也最有效的说明方法。我想就以这个两人
: 工资加起来都只有三四万的夫妻,来说说他们是怎样做到几十套房产的。这就是一对将
: 杠杆运用的很纯熟,把握住了经济周期的一对夫妇。值得学习。
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wangmaggie12
24 楼
其实如果工资只有三四万,要做到几十套房,也挺辛苦的,得钻到钱眼里,生活反而没有乐趣。
钱财这个东西,生不带来死不带去,随性些好。不能强求。

【 在 PharmD (夜里发呆) 的大作中提到: 】
: 请版主继续写这个案例吧。很感兴趣,就算自己不能做到一样的程度,至少照葫芦画瓢。
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coalpilerd
25 楼
我来说个从某个搞flipping的同学那里听来的搞钱的法子吧。

买投资房的总贷款额是有上限的,所以过了这个上限就得另外想法子弄现金了。那位同学说的一个办法就是从信用卡里套。大家大概都收到过信用卡公司给的支票吧,一般都是头一年免息,百分之三的手续费;你能开出的最大的数目就是卡的上限。这东西我一般看到之后是直接进碎纸机的,但是那位说了,如果你需要搞现金,别扔;不但不要扔,还可以打电话给多几家信用卡公司问问;基本上,如果你信用记录不错,他们也都会乐意给你这种支票。这就差不多算是一年期、利息百分之三的贷款。一个人有六七张信用卡的话,夫妻俩人加起来够套个十几万,在我们这嘎达附近足够一次小的flipping了。一年之内买个房子装修一下转手算是很宽限的,动作快的倒两三次也有可能,所以这么倒腾基本上有的赚。

hard money什么的就算不上技巧了,周围问问就知道。
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wangmaggie12
26 楼
HOT MONEY LOAN临时周转还是可行的。比如那个46万买到的70万的房子,一周之类55万卖出去,为什么不可以用HOT MONEY走?这一周就套现近10万,可以走很多套房子了。
HOT MONEY的优势在于快。只要有渠道,一天之内就可以搞定。但是长期投资不行。

【 在 coalpilerd (coal pile) 的大作中提到: 】
: 我来说个从某个搞flipping的同学那里听来的搞钱的法子吧。
: 买投资房的总贷款额是有上限的,所以过了这个上限就得另外想法子弄现金了。那位同
: 学说的一个办法就是从信用卡里套。大家大概都收到过信用卡公司给的支票吧,一般都
: 是头一年免息,百分之三的手续费;你能开出的最大的数目就是卡的上限。这东西我一
: 般看到之后是直接进碎纸机的,但是那位说了,如果你需要搞现金,别扔;不但不要扔
: ,还可以打电话给多几家信用卡公司问问;基本上,如果你信用记录不错,他们也都会
: 乐意给你这种支票。这就差不多算是一年期、利息百分之三的贷款。一个人有六七张信
: 用卡的话,夫妻俩人加起来够套个十几万,在我们这嘎达附近足够一次小的flipping了
: 。一年之内买个房子装修一下转手算是很宽限的,动作快的倒两三次也有可能,所以这
: 么倒腾基本上有的赚。
: ...................
c
coalpilerd
27 楼
晕死,你们那里很多这种房子么?我们这里是这样的,如果70万的房子46万卖了出去,不可能一周之内就55万转手;一周之内可以55万卖出去的房子,进价也不可能是46万。偶尔碰到一套全须全尾不需要怎么装修能赚个两成的就烧高香吧,那还不知道得找多少wholesale、贴多少we buy house之类小广告才能搞到。当然,也有可能我家那位在这
行当做得还不够久,没法子拿到那种房源;他做flipping那就真得是flipping,总要这里修修那里补补,至不济也得打磨一下地板刷个墙才能拿出去卖的。

【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: HOT MONEY LOAN临时周转还是可行的。比如那个46万买到的70万的房子,一周之类55万
: 卖出去,为什么不可以用HOT MONEY走?这一周就套现近10万,可以走很多套房子了。
: HOT MONEY的优势在于快。只要有渠道,一天之内就可以搞定。但是长期投资不行。
P
PharmD
28 楼
不是说一定要做到工资三四万出租房几十套,是如你之前所说,学习一下别人是如何纯熟运用经济杠杆的。谢谢。继续等这个案例。

【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 其实如果工资只有三四万,要做到几十套房,也挺辛苦的,得钻到钱眼里,生活反而没
: 有乐趣。
: 钱财这个东西,生不带来死不带去,随性些好。不能强求。
w
wangmaggie12
29 楼
如果很多,我怎么会记忆如此深刻?
这套房子就是我开始说的那种情况,房主开始开价太高,就市场上搁了一段时间。如果他直接就放70万,应该很快可以出手。但是他开价80几万,等到降到70万左右时有人购买,但已经放了几个月了。结果这套房子UNDER CONTRACT了将近半年之久,还不能
CLOSING。一个REALTOR就以现金46万拿下。等到再放到市场,就是55万。比市场价低10几万的房子太好卖了。
这不是那种需要修修补补的烂房子。
我不太喜欢那种需要装修了增值的房子。那个需要非常的HANDY的人才能做。所以FLIP
 OVER的房子不是靠破烂装修才能增值的房子。如果运气好,经常可以买到市场价以下很多的房子,然后以市场价卖出去。一般说来,这种钱都是REALTOR赚去了。不是
REALTOR还是老老实实长期投资比较好。

【 在 coalpilerd (coal pile) 的大作中提到: 】
: 晕死,你们那里很多这种房子么?我们这里是这样的,如果70万的房子46万卖了出去,
: 不可能一周之内就55万转手;一周之内可以55万卖出去的房子,进价也不可能是46万。
: 偶尔碰到一套全须全尾不需要怎么装修能赚个两成的就烧高香吧,那还不知道得找多少
: wholesale、贴多少we buy house之类小广告才能搞到。当然,也有可能我家那位在这
: 行当做得还不够久,没法子拿到那种房源;他做flipping那就真得是flipping,总要这
: 里修修那里补补,至不济也得打磨一下地板刷个墙才能拿出去卖的。
c
coalpilerd
30 楼
我觉得我家那位最多就只能接盘那个被他55万卖掉的,然后赚剩下来的那15万……就这还得东挪西借再拉上两三个人一起买。

你确信你说的这种交易(这边买那边卖完全不装修)是flipping不是wholesale?

【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 如果很多,我怎么会记忆如此深刻?
: 这套房子就是我开始说的那种情况,房主开始开价太高,就市场上搁了一段时间。如果
: 他直接就放70万,应该很快可以出手。但是他开价80几万,等到降到70万左右时有人购
: 买,但已经放了几个月了。结果这套房子UNDER CONTRACT了将近半年之久,还不能
: CLOSING。一个REALTOR就以现金46万拿下。等到再放到市场,就是55万。比市场价
: 低10几万的房子太好卖了。
: 这不是那种需要修修补补的烂房子。
: 我不太喜欢那种需要装修了增值的房子。那个需要非常的HANDY的人才能做。所以
FLIP
:  OVER的房子不是靠破烂装修才能增值的房子。如果运气好,经常可以买到市场价以下
: 很多的房子,然后以市场价卖出去。一般说来,这种钱都是REALTOR赚去了。不是
: ...................
wujin
31 楼
就冲你写了那么多,也要好好谢谢你。

【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 如果很多,我怎么会记忆如此深刻?
: 这套房子就是我开始说的那种情况,房主开始开价太高,就市场上搁了一段时间。如果
: 他直接就放70万,应该很快可以出手。但是他开价80几万,等到降到70万左右时有人购
: 买,但已经放了几个月了。结果这套房子UNDER CONTRACT了将近半年之久,还不能
: CLOSING。一个REALTOR就以现金46万拿下。等到再放到市场,就是55万。比市场价
: 低10几万的房子太好卖了。
: 这不是那种需要修修补补的烂房子。
: 我不太喜欢那种需要装修了增值的房子。那个需要非常的HANDY的人才能做。所以
FLIP
:  OVER的房子不是靠破烂装修才能增值的房子。如果运气好,经常可以买到市场价以下
: 很多的房子,然后以市场价卖出去。一般说来,这种钱都是REALTOR赚去了。不是
: ...................
w
wangmaggie12
32 楼
为了俺中年版的人气,我是不是太拼了?

【 在 wujin (永远的歌手) 的大作中提到: 】
: 就冲你写了那么多,也要好好谢谢你。
: FLIP
w
wangmaggie12
33 楼
靠装修来FLIP OVER还是太初级。如果自己不HANDY,请人装修,赚钱的空间会被压缩。如果自己装修,靠的还是劳力。从时间上来说,一年也做不了几套。如果靠劳力,在餐馆打工也可以一月挣三四千的小费呢。
如果是我,我就是买来啥也不做,有点利润空间马上就出去。虽然单套赚的少些,但是靠资本赚钱了。或者我就买出租房,租金能够COVER MORTGAGE的话,房价上涨,再出手。这样的话,就可以分两部分赚钱,RENTAL INCOME 和CAPITAL GAIN。

【 在 coalpilerd (coal pile) 的大作中提到: 】
: 我觉得我家那位最多就只能接盘那个被他55万卖掉的,然后赚剩下来的那15万……就这
: 还得东挪西借再拉上两三个人一起买。
: 你确信你说的这种交易(这边买那边卖完全不装修)是flipping不是wholesale?
: FLIP
somehow
34 楼
很好!

【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 呵呵。俺的独角戏唱的比较累。
: 我先停一下,看看大家的踊跃参与程度。写这个系列,还是因为大家对于买卖房产比较
: 感兴趣,为了提高本版人气儿写的。如果不能提高人气,俺还是把精力放在赚钱上来的
: 实惠。
d
dachuan
35 楼
Mark, thanks!
a
anan19820506
36 楼
卖房AGENT非常重要,我看到很多实例了。
我隔壁的邻居就是AGENT,当时骗房东没有人买,结果自己以低于市场价10万左右买了
。同样地区,差不多的房子,另外一个AGENT非常专业,结果以高于市场价格10%卖了,不是时间问题,这两个房子地点几乎一样,买下和CLOSE的时间几乎一样!
P
PharmD
37 楼
这个指导思想甚好,值得我学习。我就属于不会干活的。

【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 靠装修来FLIP OVER还是太初级。如果自己不HANDY,请人装修,赚钱的空间会被压缩。
: 如果自己装修,靠的还是劳力。从时间上来说,一年也做不了几套。如果靠劳力,在餐
: 馆打工也可以一月挣三四千的小费呢。
: 如果是我,我就是买来啥也不做,有点利润空间马上就出去。虽然单套赚的少些,但是
: 靠资本赚钱了。或者我就买出租房,租金能够COVER MORTGAGE的话,房价上涨,再出手
: 。这样的话,就可以分两部分赚钱,RENTAL INCOME 和CAPITAL GAIN。
j
j123456
38 楼
太实用了,收藏。感谢。
Emily2018
39 楼
拼得好
【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 为了俺中年版的人气,我是不是太拼了?
a
anisole
40 楼
记得2008年房子崩溃前看到类似的文章。

所有的都基于一个单向螺旋的房价假设,如果市场房子供过于外加求对经济信心不足,一切
全白给。
c
coalpilerd
41 楼
房市崩溃期间倒是入手出租房的好时机,一来房价跳水,二来租房的人数增加。记得09年那阵子看到过很多便宜而适合出租的房子。但当时完全是生手,错过了时机。

【 在 anisole (anisole) 的大作中提到: 】
: 记得2008年房子崩溃前看到类似的文章。
: 所有的都基于一个单向螺旋的房价假设,如果市场房子供过于外加求对经济信心不足,
: 一切
: 全白给。
w
wangmaggie12
42 楼
白瑞德的那句话很有道理,就是建设时期和毁灭时期都是创造财富的好时机。但是毁灭时期积累财富来得更快。
总有一部分人要沉下去,另一部分人才能浮起来。社会财富过一段时间就需要重新分配。

【 在 coalpilerd (coal pile) 的大作中提到: 】
: 房市崩溃期间倒是入手出租房的好时机,一来房价跳水,二来租房的人数增加。记得09
: 年那阵子看到过很多便宜而适合出租的房子。但当时完全是生手,错过了时机。
c
cckyle2001
43 楼
经济危机是投资保守的人赚钱
美国股市大牛市, 保守的人没赚到钱
【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 白瑞德的那句话很有道理,就是建设时期和毁灭时期都是创造财富的好时机。但是毁灭
: 时期积累财富来得更快。
: 总有一部分人要沉下去,另一部分人才能浮起来。社会财富过一段时间就需要重新分配。
: 09
weiming1177
44 楼
同想听怎么玩转杠杆。

我一朋友三个出租房,市值约130万,其中贷款16万,现金流约3万。自住房贷款33万。两口子W2年收入30万左右,去年稍微多一点,将近40万。就这条件,最近买一个新的自住房,银行只给贷42万。其实朋友原来的自住已经under contract了,马上可以close
套现了。我就想不通了,就这条件,为什么银行只给贷42万,眼睛瞎了吗?

楼主美女能不能指点一下,多谢!
w
wangmaggie12
45 楼
估计你朋友没有DISCLOSE所有的INFORMATION吧。有些老中,为了省税,RENTAL 不报,无法证明是RENTAL PROPERTY?
看起来LOAN OFFICER是用了JUMBO LOAN RESTRICTION.换个LOAN OFFICER,不久分分钟搞定?问下你朋友的REALTOR。他们手上通常都有合作的很顺畅的LOAN OFFICER。 
自己找的贷款公司,很多做贷款的一年一个都做不出来,傻子都会做的他们都做不出。只能说这个LOAN OFFICER不行。换个就好。

【 在 weiming1177 (明明ma) 的大作中提到: 】
: 同想听怎么玩转杠杆。
: 我一朋友三个出租房,市值约130万,其中贷款16万,现金流约3万。自住房贷款33万。
: 两口子W2年收入30万左右,去年稍微多一点,将近40万。就这条件,最近买一个新的自
: 住房,银行只给贷42万。其实朋友原来的自住已经under contract了,马上可以
close
: 套现了。我就想不通了,就这条件,为什么银行只给贷42万,眼睛瞎了吗?
: 楼主美女能不能指点一下,多谢!
weiming1177
46 楼
Rental是报了的, 银行要打7.5折。算25%vacancy。总之就是费用maximize, 收入
minimize, 基本付清的rental property不但不是个plus, 反而是个minus。真不知其他lanlord是怎么玩转的。

【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 估计你朋友没有DISCLOSE所有的INFORMATION吧。有些老中,为了省税,RENTAL 不报,
: 无法证明是RENTAL PROPERTY?
: 看起来LOAN OFFICER是用了JUMBO LOAN RESTRICTION.换个LOAN OFFICER,不久分分
: 钟搞定?问下你朋友的REALTOR。他们手上通常都有合作的很顺畅的LOAN OFFICER。 
: 自己找的贷款公司,很多做贷款的一年一个都做不出来,傻子都会做的他们都做不出。
: 只能说这个LOAN OFFICER不行。换个就好。
: close
weiming1177
47 楼
Rental是报了的, 银行要打7.5折。算25%vacancy。总之就是费用maximize, 收入
minimize, 基本付清的rental property不但不是个plus, 反而是个minus。真不知其他lanlord是怎么玩转的。

【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 估计你朋友没有DISCLOSE所有的INFORMATION吧。有些老中,为了省税,RENTAL 不报,
: 无法证明是RENTAL PROPERTY?
: 看起来LOAN OFFICER是用了JUMBO LOAN RESTRICTION.换个LOAN OFFICER,不久分分
: 钟搞定?问下你朋友的REALTOR。他们手上通常都有合作的很顺畅的LOAN OFFICER。 
: 自己找的贷款公司,很多做贷款的一年一个都做不出来,傻子都会做的他们都做不出。
: 只能说这个LOAN OFFICER不行。换个就好。
: close
jxw1401
48 楼
2012年夏天卖房,在纽约长岛,一开始是for sale by owner,房子很好,加建装修过
,listing price比最后成交价高2万5。但就是没有多少人来看。后来我才知道,买家
都是有buyer agent的,buyer agent不喜欢for sale by owner的房子,哪怕它再好,
也不给自己的客户看。后来我雇了一个listing agent, 一个open house就卖出去了。

我的这个agent跟我讲的意思是行业有行业的规矩,大家需要通过agent这个渠道把卖房买房规范化,从中吃饭,所以即便自己带客户看我这个房子客户买了她(buyer agent
)能赚钱,为了整个行业规矩,她从一开始就不会给客户介绍我这个房子。

当然,房地产各个地方不一样,这是当年纽约的情况。但也正因为如此,我想这个贴里的好多经验也许只在某些地方行得通

【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 估计你朋友没有DISCLOSE所有的INFORMATION吧。有些老中,为了省税,RENTAL 不报,
: 无法证明是RENTAL PROPERTY?
: 看起来LOAN OFFICER是用了JUMBO LOAN RESTRICTION.换个LOAN OFFICER,不久分分
: 钟搞定?问下你朋友的REALTOR。他们手上通常都有合作的很顺畅的LOAN OFFICER。 
: 自己找的贷款公司,很多做贷款的一年一个都做不出来,傻子都会做的他们都做不出。
: 只能说这个LOAN OFFICER不行。换个就好。
: close
P
PharmD
49 楼
顶上来。
w
wangmaggie12
50 楼
其实我在浅谈投资置换这里已经提及过,那个人不是四万的投资,八年内变成六套房了?
两口子三四万,最关键要首付筹齐。如果没有积蓄,那要先做FHA LOAN做起。只需要
3.5%的首付。中国人的习惯,那是付了一点利息就割了肉。事实上,利息不算啥。
只要房屋的增值速度能超过利息的增长速度,为什么要在乎利息?
等第一套房子到手,如果房屋在上升趋势,我建议马上CASHOUT。用CASHOUT的钱走出租房。要想倒房,没有至少两套房,没法做。
如果有积蓄那就很容易了。

【 在 PharmD (夜里发呆) 的大作中提到: 】
: 顶上来。
P
PharmD
51 楼
我来点个菜吧:买第一套投资房时,新手常犯的错误或常常会忽略的东西?

【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 其实我在浅谈投资置换这里已经提及过,那个人不是四万的投资,八年内变成六套房了?
: 两口子三四万,最关键要首付筹齐。如果没有积蓄,那要先做FHA LOAN做起。只需要
: 3.5%的首付。中国人的习惯,那是付了一点利息就割了肉。事实上,利息不算啥。
: 只要房屋的增值速度能超过利息的增长速度,为什么要在乎利息?
: 等第一套房子到手,如果房屋在上升趋势,我建议马上CASHOUT。用CASHOUT的钱走出租
: 房。要想倒房,没有至少两套房,没法做。
: 如果有积蓄那就很容易了。
w
wangmaggie12
52 楼
作为新手我觉得最重要的是找个靠谱的REATOR。一个好的REALTOR不仅仅是给你看房。
看房吗,现在大家都会看。好的REALTOR,可以做到你只要把房子看好,首付准备好,
别的她都可以给你帮忙弄好。呵呵,就像我这样的REALTOR,我的客户棒子都打不走,
别人怎样都抢不走。
实际上,做房地产最重要的环节还是在贷款。要贷款你需要两年的税表,两年的W2,最近两张工资单,最近两个月的银行对账单。任何超过一千美元的存款都要向银行说明来源。如果打算买房,不要随便存现金,因为现金是UNTRACEBLE的。还有日期。对于房地产,TIME is essential。自己看了合同,最好知道什么时候做什么事。
买卖房屋什么都是专业的。专业的INSPECTOR帮你检查房屋。银行聘用的APPRAISAL帮你评估房屋的价值。你只要知道房子是低于市场价的,然后贷款可以贷出来就行了。 
我还是说找个长期合作的REALTOR最好。他们有关系,把你所有的事情都搞定。好的
REALTOR看的房子何止千套。他们眼睛一看就知道这套房子值多少,这套房子可以租多
少,可以帮你预测周期,可以帮你资产置换,帮你贷款,帮你协调。做事不需要自己什么都懂啊。

【 在 PharmD (夜里发呆) 的大作中提到: 】
: 我来点个菜吧:买第一套投资房时,新手常犯的错误或常常会忽略的东西?
: 了?
w
wangmaggie12
53 楼
买第一套投资房,如果收入高无所谓,DEBT TO INCOME RATIO,不会太高。如果收入不高,你走投资房好了。25% 的首付,租金收入75% 可以COUNT你的INCOME。投资房应
该自己能COVER自己。
我觉得投资房一定要计算投资回报率。我前几年帮客户买房,投资要八年回收,如果做贷款,我觉得如果15年的贷款,还能有正现金流我才会推荐给客户买。不过从去年开始就不行了。能够12年现金回收的,都遭到疯抢。只好降低标准。
我有些客户,买投资房还要讲究屋况。自己又不住,赚钱就行了嘛投资回报率是实实在在的赚钱的计算方式。

【 在 PharmD (夜里发呆) 的大作中提到: 】
: 我来点个菜吧:买第一套投资房时,新手常犯的错误或常常会忽略的东西?
: 了?
i
iplay12345
54 楼
可以问一下版主在哪儿吗?

【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 买第一套投资房,如果收入高无所谓,DEBT TO INCOME RATIO,不会太高。如果收入
: 不高,你走投资房好了。25% 的首付,租金收入75% 可以COUNT你的INCOME。投资房应
: 该自己能COVER自己。
: 我觉得投资房一定要计算投资回报率。我前几年帮客户买房,投资要八年回收,如果做
: 贷款,我觉得如果15年的贷款,还能有正现金流我才会推荐给客户买。不过从去年开始
: 就不行了。能够12年现金回收的,都遭到疯抢。只好降低标准。
: 我有些客户,买投资房还要讲究屋况。自己又不住,赚钱就行了嘛投资回报率是实实在
: 在的赚钱的计算方式。
w
wangmaggie12
55 楼
施主莫问出处。俺出家人四海为家。

【 在 iplay12345 (iplay) 的大作中提到: 】
: 可以问一下版主在哪儿吗?
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iplay12345
56 楼
谈房地产投资没 location 没多大意思。

【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 施主莫问出处。俺出家人四海为家。
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wangmaggie12
57 楼
还是你再问问题吧。具体点。要碧螺春,要水饺,我才能回答问题。
房地产牵涉的问题很多。每个人都有自己的情况,越具体越好。

【 在 PharmD (夜里发呆) 的大作中提到: 】
: 我来点个菜吧:买第一套投资房时,新手常犯的错误或常常会忽略的东西?
: 了?
s
sdsdsdsd
58 楼
不得不插嘴几句。新手一定要自己先做功课。 做投资房靠REALTOR的话, 只能碰运气.

一般的REALTOR不管那一年都会帮你买到房,不会告诉你别买房。 至于买到投资房以后长期的管理,如何有高的回报,低的风险, 一般的REALTOR是不会管了。 当然要是能碰到楼主这样贴心的,棒子都打不走,别人怎样都抢不走,还在乎投资赚多赚少吗?

做投资房如何能那到好deal? 如何能赢过其他Buyer? 如果你依赖银行贷款,依赖
inspection report看房子有多大问题, 依赖APPRAISAL帮你评估房屋的价值, 你最多
跟其他buyer在同一个起跑线, 往往下单的时候已不占先机了。

【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 作为新手我觉得最重要的是找个靠谱的REATOR。一个好的REALTOR不仅仅是给你看房。
: 看房吗,现在大家都会看。好的REALTOR,可以做到你只要把房子看好,首付准备好,
: 别的她都可以给你帮忙弄好。呵呵,就像我这样的REALTOR,我的客户棒子都打不走,
: 别人怎样都抢不走。
: 实际上,做房地产最重要的环节还是在贷款。要贷款你需要两年的税表,两年的W2,
: 最近两张工资单,最近两个月的银行对账单。任何超过一千美元的存款都要向银行说明
: 来源。如果打算买房,不要随便存现金,因为现金是UNTRACEBLE的。还有日期。对于房
: 地产,TIME is essential。自己看了合同,最好知道什么时候做什么事。
: 买卖房屋什么都是专业的。专业的INSPECTOR帮你检查房屋。银行聘用的APPRAISAL帮你
: 评估房屋的价值。你只要知道房子是低于市场价的,然后贷款可以贷出来就行了。 
: ...................
Lexian
59 楼
我想人家问的是版主大致的location 吧, 东岸?西岸还是玉米地。 不同地区差异太
大。

看了版主几篇文章,写的很好。房地产的积累踏准节奏其实是很快的, 就是因为强大
的拱杠。

【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 施主莫问出处。俺出家人四海为家。
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wangmaggie12
60 楼
哈哈。当然是玉米地。高大上的地方俺混着吃力。
做房地产,说到底最重要的是利用杠杆。就是现在投资房4.875% 30年的利率
,4.125% 的自住房30 的固定利率,依旧可以赚钱。
这里还有很多种贷款种类,比如ARM。利用的好,时间把握的好的话,是可以赚钱的。

我想很多人看过绝代双骄。我对小鱼儿的点血术非常的感兴趣。那就是时间要把握的特别好。对于市场要非常敏感。要刚好早那么一点点。节奏正正好。

【 在 Lexian (蒙古大夫) 的大作中提到: 】
: 我想人家问的是版主大致的location 吧, 东岸?西岸还是玉米地。 不同地区差异太
: 大。
: 看了版主几篇文章,写的很好。房地产的积累踏准节奏其实是很快的, 就是因为强大
: 的拱杠。
Lexian
61 楼
前两天见识了一个大拿,是个三哥, 前几年在玉米地里淘了50几个SFH。现在准备出掉一半, 还掉贷款,剩下20几个养老了。 这是我见过私人操作做的最多的。

【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 哈哈。当然是玉米地。高大上的地方俺混着吃力。
: 做房地产,说到底最重要的是利用杠杆。就是现在投资房4.875% 30年的利率
: ,4.125% 的自住房30 的固定利率,依旧可以赚钱。
: 这里还有很多种贷款种类,比如ARM。利用的好,时间把握的好的话,是可以赚钱的。
: 我想很多人看过绝代双骄。我对小鱼儿的点血术非常的感兴趣。那就是时间要把握的特
: 别好。对于市场要非常敏感。要刚好早那么一点点。节奏正正好。
i
iplay12345
62 楼
这几天读了文学城几个大牛的文章,写得很好。一个是清华毕业的 "牛城地主" (
buffalo,NY)另一个是北大中文系的"房崇" (Hamilton,Canada):
http://blog.wenxuecity.com/myblog/64608/101354.html
http://blog.wenxuecity.com/myblog/41949/115449.html

【 在 Lexian (蒙古大夫) 的大作中提到: 】
: 前两天见识了一个大拿,是个三哥, 前几年在玉米地里淘了50几个SFH。现在准备出掉
: 一半, 还掉贷款,剩下20几个养老了。 这是我见过私人操作做的最多的。
m
miler20
63 楼
举一个例子,假如现在有一个房子60万,在上升通道中,但是现金流是负的。拿下至少需要60的25%也就是15万首付,贷款45万。两年后卖出70万需要支付差不多5万的中介费和之前的贷款费用。净赚大概有三四万,还要付cap gain,这个能算好生意吗?如果不算,多少的收益才是好的呢?我觉得除了在热门地区,大部分地区的房价不可能两年增值15%。请详细分析下

【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 买第一套投资房,如果收入高无所谓,DEBT TO INCOME RATIO,不会太高。如果收入
: 不高,你走投资房好了。25% 的首付,租金收入75% 可以COUNT你的INCOME。投资房应
: 该自己能COVER自己。
: 我觉得投资房一定要计算投资回报率。我前几年帮客户买房,投资要八年回收,如果做
: 贷款,我觉得如果15年的贷款,还能有正现金流我才会推荐给客户买。不过从去年开始
: 就不行了。能够12年现金回收的,都遭到疯抢。只好降低标准。
: 我有些客户,买投资房还要讲究屋况。自己又不住,赚钱就行了嘛投资回报率是实实在
: 在的赚钱的计算方式。
Lexian
64 楼
现金流负多少, 你能不能负担是关键

【 在 miler20 (wsdl) 的大作中提到: 】
: 举一个例子,假如现在有一个房子60万,在上升通道中,但是现金流是负的。拿下至少
: 需要60的25%也就是15万首付,贷款45万。两年后卖出70万需要支付差不多5万的中介费
: 和之前的贷款费用。净赚大概有三四万,还要付cap gain,这个能算好生意吗?如果不算
: ,多少的收益才是好的呢?我觉得除了在热门地区,大部分地区的房价不可能两年增值
: 15%。请详细分析下
t
tcjy
65 楼
我认识的低调土豪,09-11年,买了40来个湾区的房子,现在还拿在手里。人家根本不
缺钱。

【 在 Lexian (蒙古大夫) 的大作中提到: 】
: 前两天见识了一个大拿,是个三哥, 前几年在玉米地里淘了50几个SFH。现在准备出掉
: 一半, 还掉贷款,剩下20几个养老了。 这是我见过私人操作做的最多的。
Lexian
66 楼
这种的都不是一般工薪族能够做到的。我说的那位也就是个马公, 买一个贷一个,一
路攒出来的。

【 在 tcjy (你猜) 的大作中提到: 】
: 我认识的低调土豪,09-11年,买了40来个湾区的房子,现在还拿在手里。人家根本不
: 缺钱。
t
tcjy
67 楼
你这也不可能,银行不可能贷你几十个房子的款。

【 在 Lexian (蒙古大夫) 的大作中提到: 】
: 这种的都不是一般工薪族能够做到的。我说的那位也就是个马公, 买一个贷一个,一
: 路攒出来的。
Lexian
68 楼
investment ppty loan. A bit higher rate

【 在 tcjy (你猜) 的大作中提到: 】
: 你这也不可能,银行不可能贷你几十个房子的款。
t
tcjy
69 楼
玉米地这几年房价也翻翻?这是那里的玉米地啊?

【 在 Lexian (蒙古大夫) 的大作中提到: 】
: investment ppty loan. A bit higher rate
c
cckyle2001
70 楼
当时, re-fincial自住房, 然后就贷不到
气得,全部用cash买--买了8个
【 在 Lexian (蒙古大夫) 的大作中提到: 】
: 这种的都不是一般工薪族能够做到的。我说的那位也就是个马公, 买一个贷一个,一
: 路攒出来的。
Lexian
71 楼
赞91,我是12年出了国内的房子过来扫货。大的房子贷,小的就现金。现在20多个,超过10个就数不过来了。

【 在 cckyle2001 (聪明辛勤警惕的羊) 的大作中提到: 】
: 当时, re-fincial自住房, 然后就贷不到
: 气得,全部用cash买--买了8个
t
tcjy
72 楼
你是伪土豪,在弯曲你买2个都不够,呵呵。

【 在 cckyle2001 (聪明辛勤警惕的羊) 的大作中提到: 】
: 当时, re-fincial自住房, 然后就贷不到
: 气得,全部用cash买--买了8个
Lexian
73 楼
你看平均价当然没有, 但我们国人怎么会买平均的房子呢? 都是最低价再用现金砍20%。以前20万的房子跌倒8-9万,用现金再砍到6-7万。现在都涨回18万, 你说翻几倍?别忘了每年还有一两万的租金入账。

【 在 tcjy (你猜) 的大作中提到: 】
: 玉米地这几年房价也翻翻?这是那里的玉米地啊?
c
cckyle2001
74 楼
哈哈
我才不管在那里买呢,看的是投资回报率
也有100%+回报.
避免相对贫困化:大部分较富有的美国人资产大增.自己必须也增有份...
【 在 tcjy (你猜) 的大作中提到: 】
: 你是伪土豪,在弯曲你买2个都不够,呵呵。
c
cckyle2001
75 楼
是这样
我见到当时买6-7万。现在涨回18万.
【 在 Lexian (蒙古大夫) 的大作中提到: 】
: 你看平均价当然没有, 但我们国人怎么会买平均的房子呢? 都是最低价再用现金砍20
: %。以前20万的房子跌倒8-9万,用现金再砍到6-7万。现在都涨回18万, 你说翻几倍?
: 别忘了每年还有一两万的租金入账。
t
tcjy
76 楼
你这说法自相矛盾啊,刚说商业贷款,一下又变现金买房。再说现金买也砍不了那么多。

【 在 Lexian (蒙古大夫) 的大作中提到: 】
: 你看平均价当然没有, 但我们国人怎么会买平均的房子呢? 都是最低价再用现金砍20
: %。以前20万的房子跌倒8-9万,用现金再砍到6-7万。现在都涨回18万, 你说翻几倍?
: 别忘了每年还有一两万的租金入账。
w
wangmaggie12
77 楼
怎么说呢? 除开你打算FLIP OVER, 我一般不赞成人买付现金流的房子,风险太大
。如果是负现金流,即使现在是上升通道,经济随时DOWNTURN。房价跌掉一半一点不稀奇。所以一句话,投资有风险,投资要谨慎。
如果是我,负现金流,60万的房子,两年后70万卖,可以说是亏钱的啊。我自己不会介绍这样的房子给客户投资。
客户来找我的时候,我一般一定问清楚,投资方还是自住房。如果是投资房,我会立即帮客户估计出这个地区最高的租金,平均租金,消费能力,出租的可行性。每年的租房收益不到10%的,我不会介绍客户买的。其实卖房的时候,作为投资房,只有投资收益
高,价钱才能卖的好。
呵呵。不好意思地说,俺这几年倒腾房子,还是稍微赚了点钱的。因为租金和CAPITAL
 GAIN双吃。

【 在 miler20 (wsdl) 的大作中提到: 】
: 举一个例子,假如现在有一个房子60万,在上升通道中,但是现金流是负的。拿下至少
: 需要60的25%也就是15万首付,贷款45万。两年后卖出70万需要支付差不多5万的中介费
: 和之前的贷款费用。净赚大概有三四万,还要付cap gain,这个能算好生意吗?如果不算
: ,多少的收益才是好的呢?我觉得除了在热门地区,大部分地区的房价不可能两年增值
: 15%。请详细分析下
Lexian
78 楼
你的阅读很像不是强项:-)

同一个项目都有N多种做法。房地产更多五花八门不同的情况。你不在市场里就不知道
。我没用商业贷款,所以我没有50几个SFH, 但我知道时机对的时候用贷款弄50个一般工薪也可以做得到。这么说你理解么?

"再说现金买也砍不了那么多。" 这个...你砍不到不等于我砍不到,我估计小麦版主的架势不砍25%都看不上。LOL

【 在 tcjy (你猜) 的大作中提到: 】
: 你这说法自相矛盾啊,刚说商业贷款,一下又变现金买房。再说现金买也砍不了那么多。
: 20
Lexian
79 楼
现在还有10% cash return 的房子么? 给我来一打:-)

【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 怎么说呢? 除开你打算FLIP OVER, 我一般不赞成人买付现金流的房子,风险太大
: 。如果是负现金流,即使现在是上升通道,经济随时DOWNTURN。房价跌掉一半一点不稀
: 奇。所以一句话,投资有风险,投资要谨慎。
: 如果是我,负现金流,60万的房子,两年后70万卖,可以说是亏钱的啊。我自己不会介
: 绍这样的房子给客户投资。
: 客户来找我的时候,我一般一定问清楚,投资方还是自住房。如果是投资房,我会立即
: 帮客户估计出这个地区最高的租金,平均租金,消费能力,出租的可行性。每年的租房
: 收益不到10%的,我不会介绍客户买的。其实卖房的时候,作为投资房,只有投资收益
: 高,价钱才能卖的好。
: 呵呵。不好意思地说,俺这几年倒腾房子,还是稍微赚了点钱的。因为租金和
CAPITAL
: ...................
w
wangmaggie12
80 楼
哈?你别吓我啊,一上来一打?买白菜啊,太生猛了。
【 在 Lexian (蒙古大夫) 的大作中提到: 】
: 现在还有10% cash return 的房子么? 给我来一打:-)
: CAPITAL
w
wangmaggie12
81 楼
工薪阶层能做到五十几套房应该不是神话,能做到,但需要时间的积累,需要时间卡的很好,需要运用所有的金融工具。有广泛的人脉。不是神话也不容易。
用现金买房砍掉25%还是挺难的。对于卖房的人来说,人家只关心到手的现金是多少。
如果我核实过所有买房人的财务信息,贷款和现金上下超过五千,我不建议我的建议客户卖。作为卖方的AGENT,保护卖方的利益是应尽的职责。
非常极端的情况,FORCLOSURE的房子,ESTATE的房子,漫天要价到后来急需要卖的房子,有可能现金25% 能砍下来。否则很难。
另外我非常不喜欢中国人那种漫天要价再漫天砍价。不是正常地做生意的行为。做生意,还是要公平。不能公平,机会从你身边一个个跑掉,还五十套房了,眼睁睁看着别人挣钱差不多。 说到底谁也不傻。

我始终认为,在房地产中赚钱,主要还是杠杆赚钱。别的,天上掉馅饼啦。天上掉馅饼,遇到个把傻子,可能还是有的。

【 在 Lexian (蒙古大夫) 的大作中提到: 】
: 你的阅读很像不是强项:-)
: 同一个项目都有N多种做法。房地产更多五花八门不同的情况。你不在市场里就不知道
: 。我没用商业贷款,所以我没有50几个SFH, 但我知道时机对的时候用贷款弄50个一般
: 工薪也可以做得到。这么说你理解么?
: "再说现金买也砍不了那么多。" 这个...你砍不到不等于我砍不到,我估计小麦版主的
: 架势不砍25%都看不上。LOL
: 多。
w
wangmaggie12
82 楼
这个楼,也设个100楼的限制好不好?
危楼高百尺嘛。超过100楼就成危楼了。

【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 工薪阶层能做到五十几套房应该不是神话,能做到,但需要时间的积累,需要时间卡的
: 很好,需要运用所有的金融工具。有广泛的人脉。不是神话也不容易。
: 用现金买房砍掉25%还是挺难的。对于卖房的人来说,人家只关心到手的现金是多少。
: 如果我核实过所有买房人的财务信息,贷款和现金上下超过五千,我不建议我的建议客
: 户卖。作为卖方的AGENT,保护卖方的利益是应尽的职责。
: 非常极端的情况,FORCLOSURE的房子,ESTATE的房子,漫天要价到后来急需要卖的房子
: ,有可能现金25% 能砍下来。否则很难。
: 另外我非常不喜欢中国人那种漫天要价再漫天砍价。不是正常地做生意的行为。做生意
: ,还是要公平。不能公平,机会从你身边一个个跑掉,还五十套房了,眼睁睁看着别人
: 挣钱差不多。 说到底谁也不傻。
: ...................
m
miler20
83 楼
了解了。就是我之前说的案例回报率还不够高。上一次次贷危机确实是一次投资入场的好时机。但是在股市房市都在相对高位的今天,还有回报率高的房子可投吗?或者说是不是越来越少?如果是这样,我们可不可以说投资房地产主要还是要利用经济周期的规律,而不只是银行杠杆能借到钱就能赚。或许对于大部分人来说,现在应该做的是持币观望,等待下一次机会。

【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 怎么说呢? 除开你打算FLIP OVER, 我一般不赞成人买付现金流的房子,风险太大
: 。如果是负现金流,即使现在是上升通道,经济随时DOWNTURN。房价跌掉一半一点不稀
: 奇。所以一句话,投资有风险,投资要谨慎。
: 如果是我,负现金流,60万的房子,两年后70万卖,可以说是亏钱的啊。我自己不会介
: 绍这样的房子给客户投资。
: 客户来找我的时候,我一般一定问清楚,投资方还是自住房。如果是投资房,我会立即
: 帮客户估计出这个地区最高的租金,平均租金,消费能力,出租的可行性。每年的租房
: 收益不到10%的,我不会介绍客户买的。其实卖房的时候,作为投资房,只有投资收益
: 高,价钱才能卖的好。
: 呵呵。不好意思地说,俺这几年倒腾房子,还是稍微赚了点钱的。因为租金和
CAPITAL
: ...................
Lexian
84 楼
你的看法很对,前几年是个房市非常特别的时期。 银行自己本身资金转不过来, 手上的房子就是能快出就出。这个时候有现金就是王。但我给你现金,你的给我discount. 有点像合法的抢银行:-D

我手上的大房子也是先用现金砸下来, 回头再cash out .

【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 工薪阶层能做到五十几套房应该不是神话,能做到,但需要时间的积累,需要时间卡的
: 很好,需要运用所有的金融工具。有广泛的人脉。不是神话也不容易。
: 用现金买房砍掉25%还是挺难的。对于卖房的人来说,人家只关心到手的现金是多少。
: 如果我核实过所有买房人的财务信息,贷款和现金上下超过五千,我不建议我的建议客
: 户卖。作为卖方的AGENT,保护卖方的利益是应尽的职责。
: 非常极端的情况,FORCLOSURE的房子,ESTATE的房子,漫天要价到后来急需要卖的房子
: ,有可能现金25% 能砍下来。否则很难。
: 另外我非常不喜欢中国人那种漫天要价再漫天砍价。不是正常地做生意的行为。做生意
: ,还是要公平。不能公平,机会从你身边一个个跑掉,还五十套房了,眼睁睁看着别人
: 挣钱差不多。 说到底谁也不傻。
: ...................
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wangmaggie12
85 楼
怎么说呢? 我觉得房市和股市也相似的地方。股市有大盘。在大盘上升的阶段,所有
的股票基本都涨。有的个股跑过大盘,有的跑不过大盘。除开全线飘红和全线飘绿,总有些股票可以让你选。所以选个股有重要。
诚如一个网友所说,房市也需要做功课。比如整个城市整个地区的发展规划。呵呵,比如你预先知道雄安的消息,把别的地方房子出了,买雄安的,现在是不是就等着收银子啊。

【 在 miler20 (wsdl) 的大作中提到: 】
: 了解了。就是我之前说的案例回报率还不够高。上一次次贷危机确实是一次投资入场的
: 好时机。但是在股市房市都在相对高位的今天,还有回报率高的房子可投吗?或者说是
: 不是越来越少?如果是这样,我们可不可以说投资房地产主要还是要利用经济周期的规
: 律,而不只是银行杠杆能借到钱就能赚。或许对于大部分人来说,现在应该做的是持币
: 观望,等待下一次机会。
: CAPITAL
w
wangmaggie12
86 楼
我还是完成这个100 楼的任务吧。
我说的这家人家,她们到现在的工资收入都只有三四万一年。维持这份收入的目的,就是要有公司给他们买保险而已。三四万一年的工作,就是老油条。把谁裁了也不会裁到她。混着日子,钱是捡来的。还有一个很重要的作用,W2收入在贷款中是最有说服力最有保证的收入来源。收入虽然不高,但在整个贷款过程中却有着非常重要的作用。
不过这对夫妻,在2000年入市做,经过几次高峰,经过几次低潮。金融工具使用的很好。

【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 这个楼,也设个100楼的限制好不好?
: 危楼高百尺嘛。超过100楼就成危楼了。
c
cckyle2001
87 楼
牛!
这对夫妻还工作吗?
【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 我还是完成这个100 楼的任务吧。
: 我说的这家人家,她们到现在的工资收入都只有三四万一年。维持这份收入的目的,就
: 是要有公司给他们买保险而已。三四万一年的工作,就是老油条。把谁裁了也不会裁到
: 她。混着日子,钱是捡来的。还有一个很重要的作用,W2收入在贷款中是最有说服力最
: 有保证的收入来源。收入虽然不高,但在整个贷款过程中却有着非常重要的作用。
: 不过这对夫妻,在2000年入市做,经过几次高峰,经过几次低潮。金融工具使用的很好。
w
wangmaggie12
88 楼
在上

【 在 cckyle2001 (聪明辛勤警惕的羊) 的大作中提到: 】
: 牛!
: 这对夫妻还工作吗?
: 好。
P
PharmD
89 楼
他们是如何使用金融工具的呢?

【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 不过这对夫妻,在2000年入市做,经过几次高峰,经过几次低潮。金融工具使用的很好。
t
tcjy
90 楼
为啥不工作,有人就喜欢工作。我说的那个低调富豪还在上班挣跟你差不多的钱。人家20年前就有8位数的资产,现在估计没9位也差不多了。

【 在 cckyle2001 (聪明辛勤警惕的羊) 的大作中提到: 】
: 牛!
: 这对夫妻还工作吗?
: 好。
c
cckyle2001
91 楼
我妺夫的哥哥,20年前,一年就赚8位数的钱。
一辈子不上班的。
一个大学同学,也是20前,一年就赚8位数的。有3,5个大学同学,赚大钱的。
当然也是自已的公司。
这些赚大钱的国内同学,有一半,我出国前,是一起玩的。
我自己也有二次可赚大钱的机会
但都运不够,刚上路不久,就没往前走

所以说
富贵在天

【 在 tcjy (你猜) 的大作中提到: 】
: 为啥不工作,有人就喜欢工作。我说的那个低调富豪还在上班挣跟你差不多的钱。人家
: 20年前就有8位数的资产,现在估计没9位也差不多了。
c
cckyle2001
92 楼
要发财, 励志点的说法
skills+luck

楼主正在传授skills呢
M
Maisy
93 楼
informative. Thanks.
b
bostonrental
94 楼
对,“老美realtor在布置房间、内部装修建议以及拍照贴广告方面好过老中”。中国
人的agent也不那么讲究卖相。 看了那么多房子,有的一进去就知道是中国人的房子, “特色”太明显了。同样等级的房子,美国agent布置的房子比较有吸引力。有的空房还会花钱租漂亮家具来做staging. 中国房主一般不会舍得花这个钱。

【 在 coalpilerd (coal pile) 的大作中提到: 】
: 也未必仅仅是运气好。就我家的经历,卖房代理的水平的确有好有差。特别是卖自住房
: 而不是投资房时——当然这个界限也那么不明显,譬如我LG折腾的flipping,在我们而
: 言算投资房,买家一般则是买了自住。就平均水平而言,感觉老美realtor在布置房间
: 、内部装修建议以及拍照贴广告方面好过老中,大约是文化不同吧,老美更清楚老美想
: 要什么喜欢什么。
: 找listing agent时,可能最好的办法就是看这个人近期list过的房子平均会在市面上
: 呆多少天。
: ps最近看李渔的十二楼,学到了一个新词。原来靠着倒卖房子赚钱的人古代叫做“白蚂
: 蚁”,想想觉得挺形象的。
b
bostonrental
95 楼
你说的 debt to income ratio 43%是硬指标没人能绕过去,其实也不一定。看你找什
么样的lender. 大银行一般严格遵守Fannie Mae 的guidelines, 而很多local bank/
portfolio bank 会有比较多的flexibility. 例如我跟本地一个银行做交易,如果贷款的人各方面条件都不错,他们的ratio 可以去到49.99%。 还有很多其他大银行的规定
,在这些local bank 都可以打破。这是我自己的亲历。我跟大银行贷过款, 也跟小银行贷过款。大银行做不到的一些事,在小银行都不是事, 而且利率更优惠。几次之后
,我现在都只跟小银行打交道。

【 在 wangmaggie12 (小麦琪) 的大作中提到: 】
: 很多人都会问,为什么我的条件看起来那么优越,比某某人优越多了,某某那么容易拿
: 到贷款,我反而拿不到?那是某某准备了,所以容易拿到贷款。
: 贷款有一个GENERAL的GUIDLINE。比如, 你的DEBT INCOME RATIO,现在应该是43%
: ,这是硬指标,没有任何一个LOAN OFFICER可以绕过去。所以你必须在第一年准备好
: 税表。准备税表时你必须知道贷款的人是怎样计算你的INCOME的。比如你SELF 
: EMPLOYEE的收入必须两年平均。出租房的DEPRECIATION和AMORTIZATION会ADD BACK,: repaiR要让贷款的人知道你那是常规性的REPAIR还是一次性的REPAIR。要兼顾收入来买
: 房,还要兼顾成本来省税。你也可能有些别的收入,比如赌博,赌博不是你的常规收入
: ,不能计算你的工作历史,那么赌博收入与你的贷款毫无用处。再说,CAPITAL GAIN也
: 是你的TAXABLE INCOME,但这也不是你的常规收入,对于计算你的收入来做贷款也没用
: ...................
w
wangmaggie12
96 楼
老中的房子的特点太明显了。
不爱卖老中的房子。也不爱买老中的房子。

【 在 bostonrental (bostonrental) 的大作中提到: 】
: 对,“老美realtor在布置房间、内部装修建议以及拍照贴广告方面好过老中”。中国
: 人的agent也不那么讲究卖相。 看了那么多房子,有的一进去就知道是中国人的房子,
: “特色”太明显了。同样等级的房子,美国agent布置的房子比较有吸引力。有的空房
: 还会花钱租漂亮家具来做staging. 中国房主一般不会舍得花这个钱。
s
sunnyan
97 楼
楼主可以把你说的那个案例详细说说吗?快一百楼了你也没具体说,怎么熟练使用金融杠杆工具的啊?
w
wangmaggie12
98 楼
竟然还惦记着呀。
我一直不能说的很具体,主要这里涉及个人隐私。 我得想想大家既收益,又不暴露别
人的隐私才好。

【 在 sunnyan (羊妈妈) 的大作中提到: 】
: 楼主可以把你说的那个案例详细说说吗?快一百楼了你也没具体说,怎么熟练使用金融
: 杠杆工具的啊?
Lexian
99 楼
版主在另一个资产置换的贴里写了些, 结合起来看你就会有些理解了。

【 在 sunnyan (羊妈妈) 的大作中提到: 】
: 楼主可以把你说的那个案例详细说说吗?快一百楼了你也没具体说,怎么熟练使用金融
: 杠杆工具的啊?
N
NightBreeze
100 楼
学习一下 :)
w
wangmaggie12
101 楼
100 楼了。
该封楼了。

【 在 NightBreeze (往事随风) 的大作中提到: 】
: 学习一下 :)
sunnyan
102 楼
为了不占100楼的发言名额,都忍着不来回复,结果还是封楼了。0101

【在wangmaggie12(小麦琪)的大作中提到:】
:竟然还惦记着呀。
:我一直不能说的很具体,主要这里涉及个人隐私。 我得想想大家既收益,又不暴露别
:人的隐私才好。
w
wangmaggie12
103 楼
那我再开一贴就是。不过我肚里要没货了。

【 在 sunnyan (羊妈妈) 的大作中提到: 】
: 为了不占100楼的发言名额,都忍着不来回复,结果还是封楼了。�0�1�0�1
: :竟然还惦记着呀。
: :我一直不能说的很具体,主要这里涉及个人隐私。 我得想想大家既收益,又不暴
露别
: :人的隐私才好。
sunnyan
104 楼
怎么会呢,对于我这种新手,你的壶里还是满着呢。

【在wangmaggie12(小麦琪)的大作中提到:】
:那我再开一贴就是。不过我肚里要没货了。
a
akasu
105 楼
mark 好贴
cmsdirect
106 楼
mark 好贴