关于投资房有点不明白请教一下

首先声明一下没有任何冒犯地主的意思哈。买个房子投资，大概年回报率是多少。知道这玩意儿和很多因素有关。就是想了解个大概数字。股市长期平均年回报率公认的差不多7-8%？投资房有这么多吗？大家买投资房是为了规避风险分散投资？我总觉得投资房要花费不小精力。如果给别人管理，估计回报率又会差一些。同样的钱扔股市买指数20年差不多翻3-4倍，不用操心。投资房20年以后总体算算能达到同样的效果吗？还是大
大超过？投进去的时间精力是否值得？

投资房增值幅度长期大致和通胀平齐。最大的好处是可以合理合法地使用杠杆（贷款）。
出租出去现金流如果没有正的就别折腾了，偷鸡不成反蚀把米——现在好多地方房客不交
房租也不让赶人，房东的房贷地税照缴不误，这是一个风险。

【 在 furthermore (网版客观帝) 的大作中提到: 】
: 首先声明一下没有任何冒犯地主的意思哈。买个房子投资，大概年回报率是多少。知道
: 这玩意儿和很多因素有关。就是想了解个大概数字。股市长期平均年回报率公认的差不
: 多7-8%？投资房有这么多吗？大家买投资房是为了规避风险分散投资？我总觉得投资房
: 要花费不小精力。如果给别人管理，估计回报率又会差一些。同样的钱扔股市买指数20
: 年差不多翻3-4倍，不用操心。投资房20年以后总体算算能达到同样的效果吗？还是大
: 大超过？投进去的时间精力是否值得？

嗯，关于把贷款类比成杠杆我也一直没想明白。券商也提供马金，股市用马金合不合理可能属于主观范畴，应该至少算合法。一般情况买房20%首付，相当于4倍马金？是不是说买房是极低风险上4倍马金？类比相当于无风险4倍马金维持一个长期通胀的回报率？

【 在 Gerdo(买买提川粉鉴定办公室主任) 的大作中提到: 】

: 投资房增值幅度长期大致和通胀平齐。最大的好处是可以合理合法地使用杠杆（贷款）。

: 出租出去现金流如果没有正的就别折腾了，偷鸡不成反蚀把米——现在好多地方房客不交

: 房租也不让赶人，房东的房贷地税照缴不误，这是一个风险。

: 20

mortgage margin 4倍 利息2-3%
券商margin利息7-8%
而且最多只有一倍
一旦出问题margin部分会被券商强平

这能够比吗？

【 在 furthermore (网版客观帝) 的大作中提到: 】
: 嗯，关于把贷款类比成杠杆我也一直没想明白。券商也提供马金，股市用马金合不合理
: 可能属于主观范畴，应该至少算合法。一般情况买房20%首付，相当于4倍马金？是不是
: 说买房是极低风险上4倍马金？类比相当于无风险4倍马金维持一个长期通胀的回报率？
:

股市波动性大，房子有现金流的话还是稳定很多。当然你指出的是对的，搞房子要花功夫。总之分散投资各取所长。

【 在 furthermore (网版客观帝) 的大作中提到: 】
: 首先声明一下没有任何冒犯地主的意思哈。买个房子投资，大概年回报率是多少。知道
: 这玩意儿和很多因素有关。就是想了解个大概数字。股市长期平均年回报率公认的差不
: 多7-8%？投资房有这么多吗？大家买投资房是为了规避风险分散投资？我总觉得投资房
: 要花费不小精力。如果给别人管理，估计回报率又会差一些。同样的钱扔股市买指数20
: 年差不多翻3-4倍，不用操心。投资房20年以后总体算算能达到同样的效果吗？还是大
: 大超过？投进去的时间精力是否值得？

证券的话，大部分上市公司本身已经用了leverage了，所以你是在这上面再加倍，

7% ～ 8% 应该只是投资房子本身的回报.（租金, cash flow).没有算房价上涨.

【 在 furthermore (网版客观帝) 的大作中提到: 】
: 首先声明一下没有任何冒犯地主的意思哈。买个房子投资，大概年回报率是多少。知道
: 这玩意儿和很多因素有关。就是想了解个大概数字。股市长期平均年回报率公认的差不
: 多7-8%？投资房有这么多吗？大家买投资房是为了规避风险分散投资？我总觉得投资房
: 要花费不小精力。如果给别人管理，估计回报率又会差一些。同样的钱扔股市买指数20
: 年差不多翻3-4倍，不用操心。投资房20年以后总体算算能达到同样的效果吗？还是大
: 大超过？投进去的时间精力是否值得？

股市属于短中期波动，上下难以预测，杠杆上得睡觉不安稳。
房市属于长期波动，虽然也有上下，但是大体持平或者向上，安心上杠杆。

【 在 furthermore (网版客观帝) 的大作中提到: 】
: 嗯，关于把贷款类比成杠杆我也一直没想明白。券商也提供马金，股市用马金合不合理
: 可能属于主观范畴，应该至少算合法。一般情况买房20%首付，相当于4倍马金？是不是
: 说买房是极低风险上4倍马金？类比相当于无风险4倍马金维持一个长期通胀的回报率？
:
: 投资房增值幅度长期大致和通胀平齐。最大的好处是可以合理合法地使用杠杆（
: 贷款）。
:
: 出租出去现金流如果没有正的就别折腾了，偷鸡不成反蚀把米——现在好多地方
: 房客不交
:
: 房租也不让赶人，房东的房贷地税照缴不误，这是一个风险。
:
: 20
:

: ...................

房子mortgage不用mark to market，而且是limited liability，玩砸了可以拍屁股走人

房子租金可以有7-8%回报？我说的是股市买指数的平均回报。如果租金能和股市相当，再加上房价上涨，那投资房子还可以。房价上涨我理解是抵消通胀，差不多3%。所以投资房子能有10-11%的总回报？比买指数高3%。不知道我理解的你的观点对不对。

【 在 mincrane (ocean) 的大作中提到: 】
: 7% ～ 8% 应该只是投资房子本身的回报.（租金, cash flow).没有算房价上涨.
: 20

哦，没玩过马金。不知道利息这么高。

【 在 BoeingCEO (Bimmer) 的大作中提到: 】
: mortgage margin 4倍 利息2-3%
: 券商margin利息7-8%
: 而且最多只有一倍
: 一旦出问题margin部分会被券商强平
: 这能够比吗？

有一般这么大回报的房子不值钱。像纽约三番的能到4%已经谢天地了

【 在 furthermore (网版客观帝) 的大作中提到: 】
: 房子租金可以有7-8%回报？我说的是股市买指数的平均回报。如果租金能和股市相当，
: 再加上房价上涨，那投资房子还可以。房价上涨我理解是抵消通胀，差不多3%。所以投
: 资房子能有10-11%的总回报？比买指数高3%。不知道我理解的你的观点对不对。

mark to market是啥意思？经常听到某某股票的空头们mark to market损失了多少
多少亿。

【 在 oOOo(\_/o!o\_/) 的大作中提到: 】
<br>: 房子mortgage不用mark to market，而且是limited liability，玩砸了
可以拍
屁股走人
<br>

抵押品的价格每天按市场价清算。股票一个大跌，马上margin call， 没钱补漏洞，就会被强平见外婆。一般的住宅房贷，只要按时换房贷，市场价再跌银行也不管。不过地主搞大了，上了商业贷款，碰到大跌可能会要求补钱

热点地区200个月的租金能跟房价平齐就不错了。
8%的年收益估计是房价较低的地区。我有朋友在
俄克拉荷马等欠发达地区的投资房能有这个回报
率（全现金买房）。

【 在 mincrane (ocean) 的大作中提到: 】
: 7% ～ 8% 应该只是投资房子本身的回报.（租金, cash flow).没有算房价上涨.
: 20

为啥热点地区租金低回报率低非发达地区房价低租金高回报高？如果想整投资房一般怎么入手研究？有没有什么估值网站之类的？还是就听代理白活？

【 在 Gerdo (买买提川粉鉴定办公室主任) 的大作中提到: 】
: 热点地区200个月的租金能跟房价平齐就不错了。
: 8%的年收益估计是房价较低的地区。我有朋友在
: 俄克拉荷马等欠发达地区的投资房能有这个回报
: 率（全现金买房）。

很多人都说房产投资不如股票。你也想请高人指教。本人2010年左右，房市不好的时候，买了两套20几万的房。首付都是5万左右。每月贷款和租金基本持平。10年间，房价
涨了1/3，15年贷款即将还完。所以目前我看到的是，我10万的本钱，10年差不多得到
60万回报。在贷款还完后，还将有每月几千块的固定收入。在我看来，这已经是很好的回报了。后悔当时没有再买两栋。如果当时10万投入股市，现在10年的回报有这么好吗？

按股市平均7-8%回报率测算，2010年投指数到现在总金额到不了你这个数。你看到的60万回报这个数字这个应该是房贷的杠杆效应。

【 在 Julyrose (7月玫瑰) 的大作中提到: 】
: 很多人都说房产投资不如股票。你也想请高人指教。本人2010年左右，房市不好的时候
: ，买了两套20几万的房。首付都是5万左右。每月贷款和租金基本持平。10年间，房价
: 涨了1/3，15年贷款即将还完。所以目前我看到的是，我10万的本钱，10年差不多得到
: 60万回报。在贷款还完后，还将有每月几千块的固定收入。在我看来，这已经是很好的
: 回报了。后悔当时没有再买两栋。如果当时10万投入股市，现在10年的回报有这么好吗？

看上去20%的首付，15年房贷，还能维持正向现金流，很厉害啊。
现在杠杆这么上现金流不容易为正。可以请教选房秘诀吗？

【 在 Julyrose (7月玫瑰) 的大作中提到: 】
: 很多人都说房产投资不如股票。你也想请高人指教。本人2010年左右，房市不好的时候
: ，买了两套20几万的房。首付都是5万左右。每月贷款和租金基本持平。10年间，房价
: 涨了1/3，15年贷款即将还完。所以目前我看到的是，我10万的本钱，10年差不多得到
: 60万回报。在贷款还完后，还将有每月几千块的固定收入。在我看来，这已经是很好的
: 回报了。后悔当时没有再买两栋。如果当时10万投入股市，现在10年的回报有这么好吗？

查不多。操心更少。

说明过去十年是通胀的十年。
https://www.historicalstockprice.com/qqq-historical-stock-prices/

Start date: 01/05/2011
End date: 01/04/2021
Start price/share: $55.74
End price/share: $309.31
Starting shares: 179.40
Ending shares: 198.53
Dividends reinvested/share: $11.68
Total return: 514.06%
Average Annual Total Return: 19.89%
Starting investment: $10,000.00
Ending investment: $61,413.1

【 在 Julyrose (7月玫瑰) 的大作中提到: 】
: 很多人都说房产投资不如股票。你也想请高人指教。本人2010年左右，房市不好的时候
: ，买了两套20几万的房。首付都是5万左右。每月贷款和租金基本持平。10年间，房价
: 涨了1/3，15年贷款即将还完。所以目前我看到的是，我10万的本钱，10年差不多得到
: 60万回报。在贷款还完后，还将有每月几千块的固定收入。在我看来，这已经是很好的
: 回报了。后悔当时没有再买两栋。如果当时10万投入股市，现在10年的回报有这么好吗？

用VTI/SPY套了一下没有上面房子投资例子回报高。不过房子投资是不是平均像上面例
子一样还是上面例子是属于比较好的特例？如果算特例，就像选股一样，比如你查的
QQQ(或者买TSLA那现在就可以退休了)，那投资房可能确实不如扔股市买指数省力省心
。所以我主贴的意思是问投资房有
没有一个相当于VTI那样的整体平均回报率。

【 在 rgg(rgg) 的大作中提到: 】
<br>: 查不多。操心更少。
<br>: 说明过去十年是通胀的十年。
<br>: https://www.historicalstockprice.com/qqq-historical-stock-prices/
<br>: Start date: 01/05/2011
<br>: End date: 01/04/2021
<br>: Start price/share: $55.74
<br>: End price/share: $309.31
<br>: Starting shares: 179.40
<br>: Ending shares: 198.53
<br>: Dividends reinvested/share: $11.68
: ...................
<br>

一点心得，希望可以对你有所帮助 。
补充一下以上几位没有提到的一点，投资房子还可以抵税，因为房子depreciation 虽
然在赚钱， 可是tax 上总是亏，这也是一部分收益，因为直接给你减税了。
我觉得投资房子的回报是多方面的
1） 房屋本身增值
2）房租现金流，房租还可以年年涨
3） 归还的本金，equity 的增长
4） tax deduction

如果一直不卖，将来把投资的房产继承给子女的话，子女在收租的同时又可以把房子重新depreciate 一遍。一次往复。

房子本金收回了并不影响以后的收益，可是股市如果把本金收回就直接影响将来
的收益。但是房产leverage 多了对自己也是risk.
我做过一个详细的比较， 假定股市投资回报10% 的情况下， 投资房子做好了比股市更赚. 找到好的房产就算找property manager 管理也还是赚high

谢谢写了这么多。你提的详细分析比较能分享一下吗？如果太多个人敏感信息就算了。你也提到了如果房子选的好比股市赚。但是选房子估计比选股难多了。因为根本没有一个统一的像股票那样的财务报表。我也听说过有人当地主不胜其烦把投资房卖掉的例子。

【 在 Sdjfhklert (Yihaha) 的大作中提到: 】
: 一点心得，希望可以对你有所帮助 。
: 补充一下以上几位没有提到的一点，投资房子还可以抵税，因为房子depreciation 虽
: 然在赚钱， 可是tax 上总是亏，这也是一部分收益，因为直接给你减税了。
: 我觉得投资房子的回报是多方面的
: 1） 房屋本身增值
: 2）房租现金流，房租还可以年年涨
: 3） 归还的本金，equity 的增长
: 4） tax deduction
: 如果一直不卖，将来把投资的房产继承给子女的话，子女在收租的同时又可以把房子重
: 新depreciate 一遍。一次往复。
: ...................

也补充一点， 房产和股票最大的区别之一是流动性。房产投资不能即时收回，股票投
资和现金类似。
因为类别不同，一般而言它们不是mutually exclusive，不是竞争关系。你根据自
己需求先进行risk/liquidity bucket 分配。

【 在 Sdjfhklert (Yihaha) 的大作中提到: 】
: 一点心得，希望可以对你有所帮助 。
: 补充一下以上几位没有提到的一点，投资房子还可以抵税，因为房子depreciation 虽
: 然在赚钱， 可是tax 上总是亏，这也是一部分收益，因为直接给你减税了。
: 我觉得投资房子的回报是多方面的
: 1） 房屋本身增值
: 2）房租现金流，房租还可以年年涨
: 3） 归还的本金，equity 的增长
: 4） tax deduction
: 如果一直不卖，将来把投资的房产继承给子女的话，子女在收租的同时又可以把房子重
: 新depreciate 一遍。一次往复。
: ...................