如何计算一个投资房产的租金回报率？

一直以来都有人问我，如何计算一个投资房产的租金回报率？我答过，但总是似是而非。

今天就这个问题给出我的计算公式Return Of Investment (ROI)，仅供大家参考。

这个问题要从两方面讨论，看你是全额现金买房？还是贷款80% 买房？

（全额现金买投资房产）租金回报率 = （12月的租金 – 一年的各种花费）/ 买房价
（贷款80%买投资房产）租金回报率 = （12月的租金 – 一年的各种花费和贷款 ）/ (20%首付+ Closing Cost )

我们还是以一个$38万美元买房实例来计算，比较直观：

房子开支预算:

HOA $38/月； 保险 $120/月； 税 $356/月； 维修 $100/月。
共计 $614。

贷款 80%， 约每月还贷$1500；

租金每月$2350；去掉开支 $614； 每月净收入 $1736；
一年的总收入 $20832。

问：一个$38万美元的房产，每年的回报率？

（全额现金买投资房产）租金回报率 = （12月的租金 – 一年的各种花费）/ 买房价
$38万美元房子的租金回报率 = 一年的总收入 $20832 / 买房价$380,000 = $0.0548
全额现金$38万美元房子的租金回报率一年约为：5.5%；

（贷款80%买投资房产）租金回报率 = (12月的租金 – 一年的各种花费和贷款 ) / (
20%买房首付 + Closing Cost)
$38万美元贷款80%房子的租金回报率 = (一年的总收入$20832 - $18000) / (首付 $
76000 + $5000 Closing Cost ) = $0.0349
$38万美元贷款80%买投资房产的租金回报率一年约为：3.5%.

这个$38万美元的房子在最好学区，房子升值潜力大！

考虑到加上房子产权equity 上涨的因素，一年在6%-8%。所以要加上一个Equity 增值
率，换句话说，是用$81000 买了一个$38万美元的房产，是用杠杆买的房子。

这里有2个概念：一个是租金回报率；一个是Equity 回报率；

利用杠杆买房，就要让银行在这个房子上也赚一些钱，所以贷款租金回报率3.5%.要低
于全额现金租金回报率5.5%，这个逻辑是对的，那个2% 回报率的差让银行赚去了。

什么是智慧？智慧就是解决问题的能力！

能够把一个复杂问题简单化，用直白的方式讲清楚，这也是智慧。

现在亚特兰大地区（佐治亚），一个房子的租金回报率大概在3% ~ 6%左右，真心话，
投资房净租金回报率6%是一个不错的回报。

你若嫌上面二手房一年的租金回报率还低，你可以全现金买126包租5年的项目，一年的租金回报率为净6%。

下面是在网上找到的租金回报率计算器，大家可以去练习：

租金回报率https://www.calkoo.com/zh/zujin-huibao-lu

提示：算大账不算小账，可能公式不够严谨，但逻辑是对的。😀

算大账不算小账，可能公式不够严谨，但逻辑是对的。👍

哦，怪不得我用了一个$38 万美元的房产举例，原来东半球已经是3月8号了，三八妇女节！

祝女神们3.8节快乐！😀

《如何计算一个投资房产的租金回报率？》上了未名空间 的“置顶文章”栏，立此存
照。😀

劳烦介绍下可以38W总价，可以租到2400左右的房子，另外HOA还只要38块钱的，有多少我要多少。

如何计算一个投资房产的租金回报率？ （万维读者网 - WillyRong的博客）https://blog.creaders.net/u/6980/202103/399156.html

请在上面的博客文章的结尾处找到我的联系方式后联系我，这里好像不让给出Email
Address and Phone Number?

我们手上就有你说的房子“可以38W总价，可以租到2400左右的房子，另外HOA还只要38块钱的”。我的举例是“实战举例”，不能拖太久了，太久就被抢跑了，你明天就要联系我，如果你是认真的，我们以诚相待。😀

【 在 zhangyu1220 (zhangyu1220) 的大作中提到: 】
: 劳烦介绍下可以38W总价，可以租到2400左右的房子，另外HOA还只要38块钱的，有多少
: 我要多少。

这个计算结果一眼看上去就不合理。除非贷款利率远高于5.4%，一般利用贷款的回报率远远大于全款买房的回报率。目前贷款利率在4%以下，如果全款5.4%,贷款后回报率会
超过10%

你的算法不对。你的月供有一部分钱是付的principal，这部分不是cost。

其实根本没那么复杂。如果贷款利率低于全款买房的回报率,贷款就是合算的。比如，
如果贷款利率跟全款买房回报率一样是5%，你把带来的款替换下你80%的全款, 把这80%的钱可以再去买一个回报率5%的房子,这第二个房子的现金回报正好付清贷款月供，你
的回报率跟全款买一个房是一模一样的。如果贷款利率低于5%，第二个房子的现金回报付清月供还有富裕，总回报率就大于5%。

问题：为何全现金买房时，不计算closing cost?

我的算法：
贷款买房的年回报率可以用下面的公式计算：

（12月的租金 – 一年的各种花费 - 一年的贷款利息）/ (
20%首付+ Closing Cost + 一年累计支付的贷款本金部分的一半)

这样计算的回报率每年可能不同。

比如，贷款之后的第一年（12个月），除去20%首付+ Closing Cost部分是固定的，假
设所还贷款里面12个月累计有1万元的本金，简单的推算办法就是假设全年12个月都一
直有5000元本金 （1万元的一半）在房子里。

第二整年，假设贷款里还了11000的本金。分母部分就变成了
20%首付+ Closing Cost + 10000 （第一年的总本金）+5500 （当年所付本金的一半）

以此类推

【 在 WillyRong (Willy) 的大作中提到: 】
: 一直以来都有人问我，如何计算一个投资房产的租金回报率？我答过，但总是似是而非。
: 今天就这个问题给出我的计算公式Return Of Investment (ROI)，仅供大家参考。
: 这个问题要从两方面讨论，看你是全额现金买房？还是贷款80% 买房？
: （全额现金买投资房产）租金回报率 = （12月的租金 – 一年的各种花费）/ 买房价
: （贷款80%买投资房产）租金回报率 = （12月的租金 – 一年的各种花费和贷款 ）/ (
: 20%首付+ Closing Cost )
: 我们还是以一个$38万美元买房实例来计算，比较直观：
: 房子开支预算:
: HOA $38/月； 保险 $120/月； 税 $356/月； 维修 $100/月。
: 共计 $614。
: ...................

有人看了文章后提问：为何全现金买房时，分母不计算Closing cost?

你的问题问得好，说明你认真看了我的文章（公式）

我上面写了：
提示：算大账不算小账，可能公式不够严谨，但逻辑是对的。😀

一个$38万美元的房产现金过户Closing Cost 在我们佐治亚州，就$3000 美元左右，与$38万美元的买房价相比，不算多，为了使计算公式简化一点，我把它忽略掉了。

你可以根据你自己的意愿，对这个公式稍加改动补充。谢谢你的好评论。👍

【 在 yeye (椰叶) 的大作中提到: 】
: 问题：为何全现金买房时，不计算closing cost?
: 我的算法：
: 贷款买房的年回报率可以用下面的公式计算：
: （12月的租金 – 一年的各种花费 - 一年的贷款利息）/ (
: 20%首付+ Closing Cost + 一年累计支付的贷款本金部分的一半)
: 这样计算的回报率每年可能不同。
: 比如，贷款之后的第一年（12个月），除去20%首付+ Closing Cost部分是固定的，假
: 设所还贷款里面12个月累计有1万元的本金，简单的推算办法就是假设全年12个月都一
: 直有5000元本金 （1万元的一半）在房子里。
: 第二整年，假设贷款里还了11000的本金。分母部分就变成了
...................

你说：其实根本没那么复杂。如果贷款利率低于全款买房的回报率,贷款就是合算的。

比如，如果贷款利率跟全款买房回报率一样是5%，你把贷来的款替换下你80%的全款,
把这80% 的钱可以再去买一个回报率5%的房子,这第二个房子的现金回报正好付清贷款
月供，你的回报率跟全款买一个房是一模一样的。如果贷款利率低于5%，第二个房子的现金回报付清月供还有富裕，总回报率就大于5%。

你上面的说法，让我耳目一新，高见。👍👍👍

看来我的公式的确是“不够严谨”。😀

【 在 tend (tend) 的大作中提到: 】
: 这个计算结果一眼看上去就不合理。除非贷款利率远高于5.4%，一般利用贷款的回报率
: 远远大于全款买房的回报率。目前贷款利率在4%以下，如果全款5.4%,贷款后回报率会
: 超过10%
: 你的算法不对。你的月供有一部分钱是付的principal，这部分不是cost。
: 其实根本没那么复杂。如果贷款利率低于全款买房的回报率,贷款就是合算的。比如，
: 如果贷款利率跟全款买房回报率一样是5%，你把带来的款替换下你80%的全款, 把这
80%
: 的钱可以再去买一个回报率5%的房子,这第二个房子的现金回报正好付清贷款月供，你
: 的回报率跟全款买一个房是一模一样的。如果贷款利率低于5%，第二个房子的现金回报
: 付清月供还有富裕，总回报率就大于5%。

为了庆祝三八妇女节，把房价定位38万，也算有代表性。
但这HOA $38/月，是不是太离谱？
建议用$380/月，又庆祝三八，又有代表性。

哦，这HOA $38, 房价$38 万美元和三八节都是巧合吧？这里面的数据都是真实的。

实际上这篇文章的起因是来自一个经纪人的提问，她发给了我一张“房产开支预算”手机照片，问我一个房价$38万美元的房产投资回报率怎么计算？她有点糊涂，搞不清楚。

我是在回答完她的提问后，觉得这个问题可能对经纪人，对买房客都有帮助，我一挥而就地写成了该文发表的，愿意和大家分享。

写完了以后，我才发现是三八节了，我就借此文通过“献殷勤”的方式，向女神们祝以节日的问候，这是实话。😀

【 在 nowonder (nowonder) 的大作中提到: 】
: 为了庆祝三八妇女节，把房价定位38万，也算有代表性。
: 但这HOA $38/月，是不是太离谱？
: 建议用$380/月，又庆祝三八，又有代表性。

有人看了文章问：Willy, “用$81000 买了一个$38万美元的房产....”
Question: Could you please describe where the $81000 was from?

Willy 答：这个房产是$38万美元，贷款80%，首付20%是$76,000, 通常一个 $38万美元贷款买房的过户费在$5000 美元左右。

所以，首付 $76,000 + 过户费$5000 = $81,000 美元。😀

我的文章在万维读者网看的人目前有3183， 公开在网上说公式错了的人，目前只有3人，其中一个人，先说是错，后又说同意我的算法。😀

我们老中数学都很好，如果公式错的离谱，肯定会有“板砖🧱“的，所以我说
“公式不够严谨（这样可以简化计算），但逻辑是对的，你们可以根据自己的实际情况，对公式、对数据加以改进/补充。😀

我好像在网上没有找到有谁写过“贷款80% 房产投资回报率的计算公式“，也许我是第一个公开提出这个“理论/算法“的人？！？这是我对大家/买投资房的人的贡献！

统一回复：我不想把公式写的面面俱到，那样文章就太长了，而且我也考虑不了太多变化。

总原理是：（年总收入- 年总支出）/ 买房花费 = 一年的租金回报率。

我是从这个推导出来的，我把它分成了一个全额现金买房的租金回报率，一个贷款80% 买房的租金回报率。

（我只是具体化了一下，我的贡献在这里，大家可以举一反三。）😀