如何计算一个投资房产的租金回报率?

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WillyRong
楼主 (未名空间)

一直以来都有人问我,如何计算一个投资房产的租金回报率?我答过,但总是似是而非。

今天就这个问题给出我的计算公式Return Of Investment (ROI),仅供大家参考。

这个问题要从两方面讨论,看你是全额现金买房?还是贷款80% 买房?

(全额现金买投资房产)租金回报率 = (12月的租金 – 一年的各种花费)/ 买房价
(贷款80%买投资房产)租金回报率 = (12月的租金 – 一年的各种花费和贷款 )/ (20%首付+ Closing Cost )

我们还是以一个$38万美元买房实例来计算,比较直观:

房子开支预算:

HOA $38/月; 保险 $120/月; 税 $356/月; 维修 $100/月。
共计 $614。

贷款 80%, 约每月还贷$1500;

租金每月$2350;去掉开支 $614; 每月净收入 $1736;
一年的总收入 $20832。

问:一个$38万美元的房产,每年的回报率?

(全额现金买投资房产)租金回报率 = (12月的租金 – 一年的各种花费)/ 买房价
$38万美元房子的租金回报率 = 一年的总收入 $20832 / 买房价$380,000 = $0.0548
全额现金$38万美元房子的租金回报率一年约为:5.5%;

(贷款80%买投资房产)租金回报率 = (12月的租金 – 一年的各种花费和贷款 ) / (
20%买房首付 + Closing Cost)
$38万美元贷款80%房子的租金回报率 = (一年的总收入$20832 - $18000) / (首付 $
76000 + $5000 Closing Cost ) = $0.0349
$38万美元贷款80%买投资房产的租金回报率一年约为:3.5%.

这个$38万美元的房子在最好学区,房子升值潜力大!

考虑到加上房子产权equity 上涨的因素,一年在6%-8%。所以要加上一个Equity 增值
率,换句话说,是用$81000 买了一个$38万美元的房产,是用杠杆买的房子。

这里有2个概念:一个是租金回报率;一个是Equity 回报率;

利用杠杆买房,就要让银行在这个房子上也赚一些钱,所以贷款租金回报率3.5%.要低
于全额现金租金回报率5.5%,这个逻辑是对的,那个2% 回报率的差让银行赚去了。

什么是智慧?智慧就是解决问题的能力!

能够把一个复杂问题简单化,用直白的方式讲清楚,这也是智慧。

现在亚特兰大地区(佐治亚),一个房子的租金回报率大概在3% ~ 6%左右,真心话,
投资房净租金回报率6%是一个不错的回报。

你若嫌上面二手房一年的租金回报率还低,你可以全现金买126包租5年的项目,一年的租金回报率为净6%。

下面是在网上找到的租金回报率计算器,大家可以去练习:

租金回报率https://www.calkoo.com/zh/zujin-huibao-lu

提示:算大账不算小账,可能公式不够严谨,但逻辑是对的。😀

W
WillyRong

算大账不算小账,可能公式不够严谨,但逻辑是对的。👍
W
WillyRong


哦,怪不得我用了一个$38 万美元的房产举例,原来东半球已经是3月8号了,三八妇女节!

祝女神们3.8节快乐!😀

W
WillyRong


《如何计算一个投资房产的租金回报率?》上了未名空间 的“置顶文章”栏,立此存
照。😀

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zhangyu1220

劳烦介绍下可以38W总价,可以租到2400左右的房子,另外HOA还只要38块钱的,有多少我要多少。
W
WillyRong

如何计算一个投资房产的租金回报率? (万维读者网 - WillyRong的博客)https://blog.creaders.net/u/6980/202103/399156.html

请在上面的博客文章的结尾处找到我的联系方式后联系我,这里好像不让给出Email
Address and Phone Number?

我们手上就有你说的房子“可以38W总价,可以租到2400左右的房子,另外HOA还只要38块钱的”。我的举例是“实战举例”,不能拖太久了,太久就被抢跑了,你明天就要联系我,如果你是认真的,我们以诚相待。😀

【 在 zhangyu1220 (zhangyu1220) 的大作中提到: 】
: 劳烦介绍下可以38W总价,可以租到2400左右的房子,另外HOA还只要38块钱的,有多少
: 我要多少。

t
tend

这个计算结果一眼看上去就不合理。除非贷款利率远高于5.4%,一般利用贷款的回报率远远大于全款买房的回报率。目前贷款利率在4%以下,如果全款5.4%,贷款后回报率会
超过10%

你的算法不对。你的月供有一部分钱是付的principal,这部分不是cost。

其实根本没那么复杂。如果贷款利率低于全款买房的回报率,贷款就是合算的。比如,
如果贷款利率跟全款买房回报率一样是5%,你把带来的款替换下你80%的全款, 把这80%的钱可以再去买一个回报率5%的房子,这第二个房子的现金回报正好付清贷款月供,你
的回报率跟全款买一个房是一模一样的。如果贷款利率低于5%,第二个房子的现金回报付清月供还有富裕,总回报率就大于5%。

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yeye

问题:为何全现金买房时,不计算closing cost?

我的算法:
贷款买房的年回报率可以用下面的公式计算:

(12月的租金 – 一年的各种花费 - 一年的贷款利息)/ (
20%首付+ Closing Cost + 一年累计支付的贷款本金部分的一半)

这样计算的回报率每年可能不同。

比如,贷款之后的第一年(12个月),除去20%首付+ Closing Cost部分是固定的,假
设所还贷款里面12个月累计有1万元的本金,简单的推算办法就是假设全年12个月都一
直有5000元本金 (1万元的一半)在房子里。

第二整年,假设贷款里还了11000的本金。分母部分就变成了
20%首付+ Closing Cost + 10000 (第一年的总本金)+5500 (当年所付本金的一半)

以此类推

【 在 WillyRong (Willy) 的大作中提到: 】
: 一直以来都有人问我,如何计算一个投资房产的租金回报率?我答过,但总是似是而非。
: 今天就这个问题给出我的计算公式Return Of Investment (ROI),仅供大家参考。
: 这个问题要从两方面讨论,看你是全额现金买房?还是贷款80% 买房?
: (全额现金买投资房产)租金回报率 = (12月的租金 – 一年的各种花费)/ 买房价
: (贷款80%买投资房产)租金回报率 = (12月的租金 – 一年的各种花费和贷款 )/ (
: 20%首付+ Closing Cost )
: 我们还是以一个$38万美元买房实例来计算,比较直观:
: 房子开支预算:
: HOA $38/月; 保险 $120/月; 税 $356/月; 维修 $100/月。
: 共计 $614。
: ...................

W
WillyRong

有人看了文章后提问:为何全现金买房时,分母不计算Closing cost?

你的问题问得好,说明你认真看了我的文章(公式)

我上面写了:
提示:算大账不算小账,可能公式不够严谨,但逻辑是对的。😀

一个$38万美元的房产现金过户Closing Cost 在我们佐治亚州,就$3000 美元左右,与$38万美元的买房价相比,不算多,为了使计算公式简化一点,我把它忽略掉了。

你可以根据你自己的意愿,对这个公式稍加改动补充。谢谢你的好评论。👍

【 在 yeye (椰叶) 的大作中提到: 】
: 问题:为何全现金买房时,不计算closing cost?
: 我的算法:
: 贷款买房的年回报率可以用下面的公式计算:
: (12月的租金 – 一年的各种花费 - 一年的贷款利息)/ (
: 20%首付+ Closing Cost + 一年累计支付的贷款本金部分的一半)
: 这样计算的回报率每年可能不同。
: 比如,贷款之后的第一年(12个月),除去20%首付+ Closing Cost部分是固定的,假
: 设所还贷款里面12个月累计有1万元的本金,简单的推算办法就是假设全年12个月都一
: 直有5000元本金 (1万元的一半)在房子里。
: 第二整年,假设贷款里还了11000的本金。分母部分就变成了
...................
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WillyRong

你说:其实根本没那么复杂。如果贷款利率低于全款买房的回报率,贷款就是合算的。

比如,如果贷款利率跟全款买房回报率一样是5%,你把贷来的款替换下你80%的全款,
把这80% 的钱可以再去买一个回报率5%的房子,这第二个房子的现金回报正好付清贷款
月供,你的回报率跟全款买一个房是一模一样的。如果贷款利率低于5%,第二个房子的现金回报付清月供还有富裕,总回报率就大于5%。

你上面的说法,让我耳目一新,高见。👍👍👍

看来我的公式的确是“不够严谨”。😀

【 在 tend (tend) 的大作中提到: 】
: 这个计算结果一眼看上去就不合理。除非贷款利率远高于5.4%,一般利用贷款的回报率
: 远远大于全款买房的回报率。目前贷款利率在4%以下,如果全款5.4%,贷款后回报率会
: 超过10%
: 你的算法不对。你的月供有一部分钱是付的principal,这部分不是cost。
: 其实根本没那么复杂。如果贷款利率低于全款买房的回报率,贷款就是合算的。比如,
: 如果贷款利率跟全款买房回报率一样是5%,你把带来的款替换下你80%的全款, 把这
80%
: 的钱可以再去买一个回报率5%的房子,这第二个房子的现金回报正好付清贷款月供,你
: 的回报率跟全款买一个房是一模一样的。如果贷款利率低于5%,第二个房子的现金回报
: 付清月供还有富裕,总回报率就大于5%。

n
nowonder

为了庆祝三八妇女节,把房价定位38万,也算有代表性。
但这HOA $38/月,是不是太离谱?
建议用$380/月,又庆祝三八,又有代表性。
W
WillyRong

哦,这HOA $38, 房价$38 万美元和三八节都是巧合吧?这里面的数据都是真实的。

实际上这篇文章的起因是来自一个经纪人的提问,她发给了我一张“房产开支预算”手机照片,问我一个房价$38万美元的房产投资回报率怎么计算?她有点糊涂,搞不清楚。

我是在回答完她的提问后,觉得这个问题可能对经纪人,对买房客都有帮助,我一挥而就地写成了该文发表的,愿意和大家分享。

写完了以后,我才发现是三八节了,我就借此文通过“献殷勤”的方式,向女神们祝以节日的问候,这是实话。😀

【 在 nowonder (nowonder) 的大作中提到: 】
: 为了庆祝三八妇女节,把房价定位38万,也算有代表性。
: 但这HOA $38/月,是不是太离谱?
: 建议用$380/月,又庆祝三八,又有代表性。

W
WillyRong

有人看了文章问:Willy, “用$81000 买了一个$38万美元的房产....”
Question: Could you please describe where the $81000 was from?

Willy 答:这个房产是$38万美元,贷款80%,首付20%是$76,000, 通常一个 $38万美元贷款买房的过户费在$5000 美元左右。

所以,首付 $76,000 + 过户费$5000 = $81,000 美元。😀

W
WillyRong

我的文章在万维读者网看的人目前有3183, 公开在网上说公式错了的人,目前只有3人,其中一个人,先说是错,后又说同意我的算法。😀

我们老中数学都很好,如果公式错的离谱,肯定会有“板砖🧱“的,所以我说
“公式不够严谨(这样可以简化计算),但逻辑是对的,你们可以根据自己的实际情况,对公式、对数据加以改进/补充。😀

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WillyRong

我好像在网上没有找到有谁写过“贷款80% 房产投资回报率的计算公式“,也许我是第一个公开提出这个“理论/算法“的人?!?这是我对大家/买投资房的人的贡献!

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WillyRong

统一回复:我不想把公式写的面面俱到,那样文章就太长了,而且我也考虑不了太多变化。

总原理是:(年总收入- 年总支出)/ 买房花费 = 一年的租金回报率。

我是从这个推导出来的,我把它分成了一个全额现金买房的租金回报率,一个贷款80% 买房的租金回报率。

(我只是具体化了一下,我的贡献在这里,大家可以举一反三。)😀