现在做rental property investment..一部分就是买undervalue的..比方foreclosure short sale..比较大型的..然后翻新出租..一种是现金买deal重新装修..这些location都不太好.房子状况也不好.但是location好就没有deal. 基本上如果要想做一个positive cashflow的房子很难了.如果是个人有余钱想投资这个..我个人觉得not a good timing for now..很多人目前是positive是因为买的早而已..至于真的要进入投资领域想做llc再报税那就是another story了.
什么样的情况下，或者说未来到什么样的转机才会是好的时机呢？ 市场一旦开始TAKE OFF，岂不是成本更高了？ 认可有strong take off sign再入也不buy and do not know for how long to hold. I prefer cost more than risk high.
基本05以前买房现在都可以positive cashflow. 不过还是一个结论现在timing不好..基本上如果你现在出发点就是直接当投资房.从贷款利率,房价上涨,房租市场各方面来说现在都不是好机会.本来房贷就在收紧不鼓励投资房了..而且现在的foreclosure也没有以前deal好..该破产的银行都破完了..没有人那么desperate..房产市场可能长期u shape.这还是financially..后面还有manage房客维修等人为因素.还是不要轻举妄动..这个leverage玩不好狠容易玩进去套牢..如果用cash rental相对高但是要buy and hold..除非hold的起..否则也狠困难..也可能很多人觉得贴一点虽然是negative cashflow但是大部分房贷有人给养..熬到房子升值或者房租市场升值就好了..这个从投资角度来说反正算是给银行打工吧..呵呵
是的。关键是弯区最近这几年涨得太厉害了。房价和房租不成比例。
如果MM觉得这么容易, 举个例子给大家吧, 要不没事实没真相啊! 正打算买投资房, 所以努力学习中, 谢谢了!!
加州，我知道最近一个例子，四个月前，南加，2 family 旧房子，300k，租金1200x2，property tax 4000，你自己算吧。主要是异地，管起来太累，所以我没接，我朋友在listing之前告诉我的，后来7天之内就under contract了。
现在deal是少点，不过不是没有。
是的。关键是弯区最近这几年涨得太厉害了。房价和房租不成比例。
房价和房租一般什么比例比较合适租房子.
房价和房租一般什么比例比较合适租房子.
就像前面说的，正Cash flow,不是正的net income就行（假设你家AGI超过150k)
投资房为什么要卖呢？拿这个养老不是很好么？借70%我觉得很合理啊：30年内以房养房，30年后用来养老，最后留给后代。不是很好么。弯曲确实是房价贵的原因，做房东是不合理的。东部几大城市好太多了。
确实是不同城市要具体分析
基本05以前买房现在都可以positive cashflow. 不过还是一个结论现在timing不好..基本上如果你现在出发点就是直接当投资房.从贷款利率,房价上涨,房租市场各方面来说现在都不是好机会.本来房贷就在收紧不鼓励投资房了..而且现在的foreclosure也没有以前deal好..该破产的银行都破完了..没有人那么desperate..房产市场可能长期u shape.这还是financially..后面还有manage房客维修等人为因素.还是不要轻举妄动..这个leverage玩不好狠容易玩进去套牢..如果用cash rental相对高但是要buy and hold..除非hold的起..否则也狠困难..也可能很多人觉得贴一点虽然是negative cashflow但是大部分房贷有人给养..熬到房子升值或者房租市场升值就好了..这个从投资角度来说反正算是给银行打工吧..呵呵
感觉是啊。有DEAL但是也挺难抢到的，也有风险啊
确实是不同城市要具体分析
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加州，我知道最近一个例子，四个月前，南加，2 family 旧房子，300k，租金1200x2，property tax 4000，你自己算吧。主要是异地，管起来太累，所以我没接，我朋友在listing之前告诉我的，后来7天之内就under contract了。
现在deal是少点，不过不是没有。
我们这里一个房子，1.2米卖掉的。同样的房子租金一个月6000.借70%的话小正现金流，net income是负的。
是的。关键是弯区最近这几年涨得太厉害了。房价和房租不成比例。 这种hot spot玩这个的都是收foreclosure house flip..个人做rental没啥钱途..
现在做rental property investment..一部分就是买undervalue的..比方foreclosure short sale..比较大型的..然后翻新出租..一种是现金买deal重新装修..这些location都不太好.房子状况也不好.但是location好就没有deal. 基本上如果要想做一个positive cashflow的房子很难了.如果是个人有余钱想投资这个..我个人觉得not a good timing for now..很多人目前是positive是因为买的早而已..至于真的要进入投资领域想做llc再报税那就是another story了.
什么样的情况下，或者说未来到什么样的转机才会是好的时机呢？
市场一旦开始TAKE OFF，岂不是成本更高了？
加州，我知道最近一个例子，四个月前，南加，2 family 旧房子，300k，租金1200x2，property tax 4000，你自己算吧。主要是异地，管起来太累，所以我没接，我朋友在listing之前告诉我的，后来7天之内就under contract了。
现在deal是少点，不过不是没有。
好deal如果是银行own早就内部关系出去了..
这种hot spot玩这个的都是收foreclosure house flip..个人做rental没啥钱途..
关键是弯曲相对乐意住condo的人少。像纽约，花一万多租房子的一把一把的，做投资房的就很多。
先谢谢你的表格哈。
。。我明白joyandpeace的意思。。人家又不是要糊弄IRS偷税漏税，人家只是报depreciation，报税的时候net income=0，但是实际拿钱的时候net income>0而已，这样拿的钱的确是legally不用交税的。。看到你两三次都这样说了，忍不住插句。
[此贴子已经被作者于2010/7/10 1:29:53编辑过]
我和一些朋友讨论的也是这样的理解
不过还不明白具体折旧怎么做法的
然后LLC那种又怎么搞法 不过那个也得是后话了
投资房为什么要卖呢？拿这个养老不是很好么？借70%我觉得很合理啊：30年内以房养房，30年后用来养老，最后留给后代。不是很好么。弯曲确实是房价贵的原因，做房东是不合理的。东部几大城市好太多了。
房子到一定年限维修等不划算的...中间肯定有cash out机会.. buy low sell high..why not..hehe
什么样的情况下，或者说未来到什么样的转机才会是好的时机呢？ 市场一旦开始TAKE OFF，岂不是成本更高了？
认可有strong take off sign再入也不buy and do not know for how long to hold. I prefer cost more than risk high.
什么样的转机是..说实话不知道..但是现在不是.
房子到一定年限维修等不划算的...中间肯定有cash out机会.. buy low sell high..why not..hehe
具体问题具体分析吧。也要考虑capital gain tax的比例。举个例子我婆婆家的房子是两个house连在一起那种。4代人了，一直是一家人住一半，出租另一半。这就是养老钱啊。
我和一些朋友讨论的也是这样的理解 不过还不明白具体折旧怎么做法的 然后LLC那种又怎么搞法 不过那个也得是后话了
折旧不用自己算..LLC一般做大型才用的到..去年我们有个project..没做..too big..最后还是觉得risky..个人小rental就没必要了.
具体问题具体分析吧。也要考虑capital gain tax的比例。举个例子我婆婆家的房子是两个house连在一起那种。4代人了，一直是一家人住一半，出租另一半。这就是养老钱啊。
这个还是比较family prone..我单纯说own independent rental property..而且她已经老了阿..房子入的早收入划算..都pay off了吧..现在又可以直接用到..我们maintain 30年不值了..中间要做好多remodel..可以卖旧的入新的到老了走你婆婆家这个模式就很好
关键是弯曲相对乐意住condo的人少。像纽约，花一万多租房子的一把一把的，做投资房的就很多。
那看房子多少钱了...觉得SF ratio快有点北京的意思了..北京现在做rental基本就是个joke..hehe
这个就是把AGI弄小..实在弄不小也没所谓..就不claim loss赚depreciation就可以了..基本上达到以房养房..不需要给rental income上税就狠赚了
嗯。。好像就是这个意思。能CLAIM当然好，不然就CANCEL OUT，不多叫RETAL INCOME的税，然后MORTGAGE,PROP TAX不是还有抵税效果嘛？
加州，我知道最近一个例子，四个月前，南加，2 family 旧房子，300k，租金1200x2，property tax 4000，你自己算吧。主要是异地，管起来太累，所以我没接，我朋友在listing之前告诉我的，后来7天之内就under contract了。
现在deal是少点，不过不是没有。
湾区没见过这么合算的房子, 至少我没见过.
算了一下, 即使30万全是房子的钱, 25%DP, 30年fixed, 4%利率, 也很难实现positive cash flow+ negative net income. 何况你说的是2 family 旧房子, 应该是SFH, 地总是值点钱吧. 我觉得大多数情况, 能positive cash flow+ positive net income就已经很好了.
[此贴子已经被作者于2010/7/10 23:07:40编辑过]
我现在考虑的都是real net>= 0, 连principal也让房子自己养了:)))
哈哈，你好贪心啊
这个还是比较family prone..我单纯说own independent rental property..而且她已经老了阿..房子入的早收入划算..都pay off了吧..现在又可以直接用到..我们maintain 30年不值了..中间要做好多remodel..可以卖旧的入新的到老了走你婆婆家这个模式就很好
所以我很受启发。就算自己这辈子不是好deal,传下去几代不也是财富么。
那看房子多少钱了...觉得SF ratio快有点北京的意思了..北京现在做rental基本就是个joke..hehe
是。北京确实很离谱。而且好多房子卖光了但是只有1/3有人住。很不健康。
嗯。。好像就是这个意思。能CLAIM当然好，不然就CANCEL OUT，不多叫RETAL INCOME的税，然后MORTGAGE,PROP TAX不是还有抵税效果嘛？
mortgage and RE tax have been considered when calculating net income. so you can't no longer use it again for your personal taxes...
哈哈，你好贪心啊
本来觉得自己要求好高, 房子好难找, 后来看了其他MM的分析, 发现我这个是小巫见大巫呀:)))
不都是这样么..这就叫以房养房阿. 我昨天说了..postive cash flow..房子要自己cover everything还得有赚..自己出principal还买它干嘛..报税跟实际是两码事..gold rule就是狠赚再legally不交税嘛..hehe
现在最好的方法就是all cash买一些deal 房子做投资..如果是second property贷款有难度..房租市场也狠低迷..房子要能赚的大头还是房价上涨..靠房租发不了财..
COVER EVERYTHING还有的赚，当然好啊。不过说的太理想化了
很多人未必有时间机会去发现最好的DEAL。要求也不是那么高。能够多抵消一些税，就已经很高兴了。同时还有长期的房子升值的期望吧。
至于ALL CASH和现在贷款，差别有那么大吗？INVESTMENT 房产的贷款难很多？不是只是利率上高个1%的样子？房租要是低迷就没办法了。只能尽量找DEAL了。手头有一定闲钱的人，也不想完全头在股票市场，主要从减税的角度和长期增值的角度，即使不是最好的DEAL，POS CASH+NEG RENTAL INCOME， 虽然不够好，也还是值得做的吧？比不做能强点儿。
其实schedule e的最大的一个好处就是能offset amt 明白的就明白，不明白的我也不解释
不太明白。。。不过也不敢问了
所以我很受启发。就算自己这辈子不是好deal,传下去几代不也是财富么。
yep..俺们是给娃的stanford tuition..呵呵
没什么好混弄的阿.你如果正常租一个贷款的..loss极正常..大部分区域现在都这样..低房租高property tax..高人工维护..
再请教下MM，这个PROP TAX+MORT INTEREST+折旧，使得RENTAL INCOME为《=0之后，还可以用来抵消正常的INCOME么？
RENTAL的INCOME是不是和其他INCOME分开来算的？
yep..俺们是给娃的stanford tuition..呵呵
俺将来也是这个打算。呵呵。
湾区没见过这么合算的房子, 至少我没见过.
maybe in Pittsburgh bay point 晚上没法出门的neighborhood , hehe
COVER EVERYTHING还有的赚，当然好啊。不过说的太理想化了 很多人未必有时间机会去发现最好的DEAL。要求也不是那么高。能够多抵消一些税，就已经很高兴了。同时还有长期的房子升值的期望吧。 至于ALL CASH和现在贷款，差别有那么大吗？INVESTMENT 房产的贷款难很多？不是只是利率上高个1%的样子？房租要是低迷就没办法了。只能尽量找DEAL了。手头有一定闲钱的人，也不想完全头在股票市场，主要从减税的角度和长期增值的角度，即使不是最好的DEAL，POS CASH+NEG RENTAL INCOME， 虽然不够好，也还是值得做的吧？比不做能强点儿。 看location了..如果你的location有长期增值的狠大可能你bet三年能positive cashflow就go for it吧..
再请教下MM，这个PROP TAX+MORT INTEREST+折旧，使得RENTAL INCOME为《=0之后，还可以用来抵消正常的INCOME么？ RENTAL的INCOME是不是和其他INCOME分开来算的？
看风花mm前面转的.收入qualify就可以喽..不过这个没所谓的..不能抵=0就很好.已经是很好的tax benefit了
maybe in Pittsburgh bay point 晚上没法出门的neighborhood , hehe
这个房价便宜rental很差..
我有两拨朋友做这个..一个就是建筑师出身..十年做很大了..买deal翻修..做类似这种比较差的location..收进来的房子本身就是商业出租的..现在都是几个m那种集资做llc的..现在也做不到positive cashflow也要2,3年..还有一种就是从银行内部直接拿..这种白菜个人就别想了.市场上剩下的也没啥好东西了..投资这东西也不用着急..就跟买股票似的..没到那个买入点就等贝..心急吃不了热豆腐.呵呵
mortgage and RE tax have been considered when calculating net income. so you can't no longer use it again for your personal taxes...
哦。。明白了。那就必须的有POSiTIVE CASH FLOW，不然除了看长期增值就真没有什么好处了
目前大家的认识多数都是长期增值还不知道啥时候开始起步呢
俺将来也是这个打算。呵呵。
你们对娃娃期望都好高啊
我期望很低嘿嘿
看风花mm前面转的.收入qualify就可以喽..不过这个没所谓的..不能抵=0就很好.已经是很好的tax benefit了
不过这个TAX BENEFIT说的就是RENTAL收入，不用再多交税了。这些收入（如果实际收入是POSITIVE的），就是纯CASH收入，免税的了。
但是W-2收入，是完全没有办法的了，对吧？
看来偶同事和偶都太不懂了。。还需要多多学习啊 汗流满面的猴子
哦。。明白了。那就必须的有POSiTIVE CASH FLOW，不然除了看长期增值就真没有什么好处了 目前大家的认识多数都是长期增值还不知道啥时候开始起步呢
差不多是这样的, 现在房市很低迷, 如果不是positive real net income, 不是很值得进场.
这个房价便宜rental很差..
我有两拨朋友做这个..一个就是建筑师出身..十年做很大了..买deal翻修..做类似这种比较差的location..收进来的房子本身就是商业出租的..现在都是几个m那种集资做llc的..现在也做不到positive cashflow也要2,3年..还有一种就是从银行内部直接拿..这种白菜个人就别想了.市场上剩下的也没啥好东西了..投资这东西也不用着急..就跟买股票似的..没到那个买入点就等贝..心急吃不了热豆腐.呵呵
最后这两句说的太好了。。。醍醐灌顶啊
差不多是这样的, 现在房市很低迷, 如果不是positive real net income, 不是很值得进场.
看来是09年很多FORECLOSURE那波，算是有些机会的。可以比较低价进入。错过机会了看来。
下面就得再等等看了。
不过这个TAX BENEFIT说的就是RENTAL收入，不用再多交税了。这些收入（如果实际收入是POSITIVE的），就是纯CASH收入，免税的了。 但是W-2收入，是完全没有办法的了，对吧？ 看来偶同事和偶都太不懂了。。还需要多多学习啊 汗流满面的猴子
如果rental income - 所有deduction > 0, 这个钱最后是要和你的收入放一起交税的.
如果rental income - 所有deduction < 0, 这个钱最后可以抵你的收入而少交税. (如果家庭收入<10万, 最多可抵2.5万/年)
所以最好的情况就是for tax purpose, 是negative income, 但是real net income又是正的.
[此贴子已经被作者于2010/7/10 23:32:40编辑过]
最后这两句说的太好了。。。醍醐灌顶啊
我花了很多很多钱买这句的..免费送给你..哈哈
看来是09年很多FORECLOSURE那波，算是有些机会的。可以比较低价进入。错过机会了看来。 下面就得再等等看了。
那时候有cash的人少..有guts的人更少..反正就跟股票一样..逆向操作..如果很多人都想干这事这事绝对微了..
那时候有cash的人少..有guts的人更少..反正就跟股票一样..逆向操作..如果很多人都想干这事这事绝对微了..
现在估计很多人才和我似的开始想这回事情，所以就太晚了哈哈
我花了很多很多钱买这句的..免费送给你..哈哈
哈哈哈 要不我送你点儿伪币吧？
看来是09年很多FORECLOSURE那波，算是有些机会的。可以比较低价进入。错过机会了看来。
下面就得再等等看了。
刚看到los altos的豪宅也大量foreclosure 了, 哈哈
所以我很受启发。就算自己这辈子不是好deal,传下去几代不也是财富么。
非常同意这个 很多中国人的老移民， 没有赚很多钱 但是早起的时候buy and hold,现在有10+个unit收租的