以下是引用eaieeaie在7/9/2010 11:40:00 AM的发言： 一算depreciation, 变成负数了，rental income tax也变负了。政府能给钱，还是会减少我正常的税收？ I don't think the depreciation count in terms of tax calculation...
What are passive activities and how do they affect me? As a general rule, rental properties are, by definition, passive activities and are subject to passive activity loss rules. These rules are quite complex. In general, the passive activity rules limit your ability to offset other types of income with net passive losses. But the good news is there is an exception: If you actively participate in a rental real estate activity, you can deduct up to $25,000 of your rental loss even though it’s passive. To actively participate means that you own at least 10% of the property, and you make major management decisions, such as approving new tenants, setting rental terms, approving improvements and so forth. (No, you don't have to mow the lawn or answer middle-of-the-night phone calls from tenants about a backed-up toilet.) But this exception phases out as your income rises. If you have modified Adjusted Gross Income over $100,000, the $25,000 rental real estate exception decreases by $0.50 for every dollar over $100,000. The exception is completely phased out when your modified adjusted gross income reaches $150,000. (Modified Adjusted Gross Income is calculated by taking your regular Adjusted Gross Income from the bottom on Page 1 of your Form 1040 and subtracting taxable Social Security benefits. Then add back tax-free adoption assistance payments and tax-free income from U.S. Savings Bonds redeemed to pay qualified education expenses. Then add back any deductions for IRA contributions, qualified tuition and fees, qualified student loan interest, domestic production activities, passive losses other than the kind we are talking about here, and certain losses incurred by real estate professionals.)
现在做rental property investment..一部分就是买undervalue的..比方foreclosure short sale..比较大型的..然后翻新出租..一种是现金买deal重新装修..这些location都不太好.房子状况也不好.但是location好就没有deal. 基本上如果要想做一个positive cashflow的房子很难了.如果是个人有余钱想投资这个..我个人觉得not a good timing for now..很多人目前是positive是因为买的早而已..至于真的要进入投资领域想做llc再报税那就是another story了.
以下是引用joyandpeace在7/9/2010 3:10:00 PM的发言： 现在做rental property investment..一部分就是买undervalue的..比方foreclosure short sale..比较大型的..然后翻新出租..一种是现金买deal重新装修..这些location都不太好.房子状况也不好.但是location好就没有deal. 基本上如果要想做一个positive cashflow的房子很难了.如果是个人有余钱想投资这个..我个人觉得not a good timing for now..很多人目前是positive是因为买的早而已..至于真的要进入投资领域想做llc再报税那就是another story了. totally agree!
dp is based on 27.5 yrs. so that is fixed. the difference is how much your real estate tax+mortgage interest is. if you reduce leverage, it's pretty easy to reach positive CF+non positive NI.
dp is based on 27.5 yrs. so that is fixed. the difference is how much your real estate tax+mortgage interest is. if you reduce leverage, it's pretty easy to reach positive CF+non positive NI.
really! I can get to breakeven CF with 60% D/E leverage in my building. CA is really expensive in that sense then. -edit...70% is sufficient. [此贴子已经被作者于2010/7/10 20:26:11编辑过]
really! I can get to breakeven CF with 60% D/E leverage in my building. CA is really expensive in that sense then. -edit...70% is sufficient. [此贴子已经被作者于2010/7/10 20:26:11编辑过]
大家要download成exl文件下来自己算, 网上这个我设置成不能改动的版本了. 表格里数目请都按月填写.表格里的数字请都填正数!
如果tax那一栏算出来是负数, 请在黄色rental income tax那一栏填"0". 最后得出的蓝色real net, 会是每个月你还要砸进去的钱. (年收入满15万, loss就不能抵税了, 这个表格尽量简单些, 就当大家家庭收入都在15万以上了:))), 所以rental income tax那栏就填0了.)
大家只要把白色标"0"的地方填好相应数字, 黄色和蓝色部分会自动计算.
最后的蓝色部分real net会是你的real rental income. 这里的interest, 我一般就算前5年的平均数, 假设每五年房租可以略涨, 所还interest也略降, 可以相互抵消. 还有没有算空房期, 大家可以把rental income那一栏填写乘以0.9后的数字, 空房期就在里面了.
这是一个很粗略的表格, 给大家打算买投资房的时候一个参考而已.
rewarded by popillia
[此贴子已经被作者于2010/7/9 14:27:21编辑过]
MM，问个白痴的问题。depreciation到哪里去查？谢谢！
去county网站查你家房子和地分别值的钱, 房子的钱除以27.5就是每年的depreciation.
去county网站查你家房子和地分别值的钱, 房子的钱除以27.5就是每年的depreciation.
明白了，谢谢！那么说每年的deprecation是一样的？
明白了，谢谢！那么说每年的deprecation是一样的？
是的.
对了，如果给租客换空调，换地板，换toilet,换appliance可以deduct哪部分呢？
我都放到repair这个大项里了, 但是MM提的这些都只能deprecation, 好象是3-5年, 如果是真的repair, 是可以一次性抵掉的.
一算depreciation, 变成负数了，rental income tax也变负了。政府能给钱，还是会减少我正常的税收？
I don't think the depreciation count in terms of tax calculation...
一算depreciation, 变成负数了，rental income tax也变负了。政府能给钱，还是会减少我正常的税收？
忘说了, 表格里的数字请都填正数.
而且好像是depreciation是在租房子有盈利的情况下才能depreciate的， 这个我不sure。
depreciation部分，在你卖了房子时你要计算的。假如你买房子花了10万，depreciation 了5万，卖房子卖了13万，
那么你的卖房子的收入是13万-5万，所以你的卖房子的income是8万，交税是按8万算的，不是3万（13-10）。
一算depreciation, 变成负数了，rental income tax也变负了。政府能给钱，还是会减少我正常的税收？
我已经把要交的income tax考虑进去, 最后得到的real net基本就是每月能到手的钱.
一算depreciation, 变成负数了，rental income tax也变负了。政府能给钱，还是会减少我正常的税收？
我和你的结果算出来一样，就是total deduction多于total rental income.不知道这意味着什么。
政府不可能给钱你的。我认为这能抵你当年rental income的部分，余下的可以在以后的年份中抵rental income的收入。
而且好像是depreciation是在租房子有盈利的情况下才能depreciate的， 这个我不sure。
depreciation部分，在你卖了房子时你要计算的。假如你买房子花了10万，depreciation 了5万，卖房子卖了13万，
那么你的卖房子的收入是13万-5万，所以你的卖房子的income是8万，交税是按8万算的，不是3万（13-10）。
是不是说一般情况，rental income基本不用上税了。可是为rental property付的银行利息和地税什么的也不能帮我们抵税？
一算depreciation, 变成负数了，rental income tax也变负了。政府能给钱，还是会减少我正常的税收？
如果tax那一栏算出来是负数, 请在黄色rental income tax那一栏填"0". 最后得出的蓝色real net, 会是每个月你还要砸进去的钱.
[此贴子已经被作者于2010/7/9 14:23:56编辑过]
我和你的结果算出来一样，就是total deduction多于total rental income.不知道这意味着什么。
如果tax那一栏算出来是负数, 请在黄色rental income tax那一栏填"0". 最后得出的蓝色real net, 会是每个月你还要砸进去的钱.
[此贴子已经被作者于2010/7/9 14:24:00编辑过]
如果tax那一栏算出来是负数, 请在黄色rental income tax那一栏填"0". 最后得出的real net会是负的, 意味着每个月你还要砸进去的钱.
刚问了同事，说负的话就是你的loss，是可以抵税的。不知道对不对。
刚问了同事，说负的话就是你的loss，是可以抵税的。不知道对不对。
好象家庭收入超过13.5万就不能全抵, 只能抵部分.
而且个人建议不投资这样的房子, 因为这个loss还没把每个月的本金算上, 虽然本金不是loss, 但也是要每个月额外付的.
我给自己买投资房算的时候都是尽量real net>0, 实在不行, 最多到-$150.
[此贴子已经被作者于2010/7/9 13:03:39编辑过]
好象家庭收入超过13.5万就不能全抵, 只能抵部分.
而且个人建议不投资这样的房子, 因为这个loss还没把每个月的本金算上, 虽然本金不是loss, 但也是要每个月额外付的.
我给自己买投资房算的时候都是尽量real net>0, 实在不行, 最多到-$150.
[此贴子已经被作者于2010/7/9 13:03:39编辑过]
是啊，要这么投资真是亏大了，可是我们是被迫的出租啊
gross income 超过 $150,000 就完全phase out 了 。。。 大多数买投资房的都会超过这个数吧 怎样才能降低家庭收入呢
其实我觉得买那种3-plex, 4-plex还是不错的 自己住一间 其他的租出去。 贷款可以当时primary residence享受低利率， 自己每个月可能就想付一个2bed apt的房租那样供楼， 自住两年后如果卖出去， 楼价上涨的话， 两夫妻还有50万的免税。 或者几年后refinance把equity 拿出来， 再买。
小心BANK发现.
[此贴子已经被作者于2010/7/9 13:48:43编辑过]
小心IRS发现.
这个有什么问题吗？
小心IRS发现.
这个rental income 当然要报税啊 我说的都是正规的啊 不是要瞒税的那种
是不是说一般情况，rental income基本不用上税了。可是为rental property付的银行利息和地税什么的也不能帮我们抵税？
可以抵..这是cost
这个有什么问题吗？
要当心BANK, 我不是很清楚这种COMPLEX租出其他几间, 理论上算不算INVESTMENT PROPERTY, 如果算的话, 用primary residence来做贷款, 万一被银行发现, 会很惨的.
[此贴子已经被作者于2010/7/9 13:52:09编辑过]
刚问了同事，说负的话就是你的loss，是可以抵税的。不知道对不对。 对..我们连年账面都是亏损..基本收入1W多..depreciation就下去几千.利息又好几千.修理保险地税乱七八糟都会超的..算是一个tax benefit吧..
对..我们连年账面都是亏损..基本收入1W多..depreciation就下去几千.利息又好几千.修理保险地税乱七八糟都会超的..算是一个tax benefit吧..
但是家庭收入超过一定数额就不能抵了, 我记得是从13.5万开始可抵数额逐步减少, 后面有个MM说满15万就phase out了.
要当心BANK, 我不是很清楚这种COMPLEX租出其他几间, 理论上算不算INVESTMENT PROPERTY, 如果算的话, 用primary residence来做贷款, 万一被银行发现, 会很惨的.
[此贴子已经被作者于2010/7/9 13:52:09编辑过]
如果是一个完整的property应该ok吧..这个loan也不能切割..
但是家庭收入超过一定数额就不能抵了, 我记得是从13.5万开始可抵数额逐步减少, 后面有个MM说满15万就phase out了.
软件给抵就抵不给拉倒..呵呵..
fha loan 的话还可以把部分rental income算上
[此贴子已经被作者于2010/7/9 13:57:37编辑过]
风花mm是个有心人啊
谢谢斑斑夸奖, 害羞的小猴子.
其实我也还在学习阶段, 表格贴出来, 大家一用, 就发现问题很多:)))
<4 units还是可以算是primary resident的 当然要买legal unit不是自己随便弄的那种 我们这地儿很多这种 two on a lot, tri-plex, 4-plex
fha loan 的话还可以把部分rental income算上
[此贴子已经被作者于2010/7/9 13:57:37编辑过]
这种投资好或者推到重盖...如果有好deal很爽..不过今年形势不如去年了
要当心BANK, 我不是很清楚这种COMPLEX租出其他几间, 理论上算不算INVESTMENT PROPERTY, 如果算的话, 用primary residence来做贷款, 万一被银行发现, 会很惨的.
[此贴子已经被作者于2010/7/9 13:52:09编辑过]
基本没问题的。只要你住在里面就可以算primary residence，拍拍。。
但是家庭收入超过一定数额就不能抵了, 我记得是从13.5万开始可抵数额逐步减少, 后面有个MM说满15万就phase out了.
求出处。。。。。
求出处。。。。。http://turbotax.intuit.com/tax-tools/tax-tips/investments-and-rental-property/5568.html
http://turbotax.intuit.com/tax-tools/tax-tips/investments-and-rental-property/5568.html
irs里也有 可以找找看
看这里
http://turbotax.intuit.com/tax-tools/tax-tips/investments-and-rental-property/5568.html
irs里也有 可以找找看
其实我指的是13.5w这个说法的出处。。呵呵，因为我记得是没有限制的
其实我指的是13.5w这个说法的出处。。呵呵，因为我记得是没有限制的
What are passive activities and how do they affect me?
As a general rule, rental properties are, by definition, passive activities and are subject to passive activity loss rules. These rules are quite complex. In general, the passive activity rules limit your ability to offset other types of income with net passive losses.
But the good news is there is an exception: If you actively participate in a rental real estate activity, you can deduct up to $25,000 of your rental loss even though it’s passive. To actively participate means that you own at least 10% of the property, and you make major management decisions, such as approving new tenants, setting rental terms, approving improvements and so forth. (No, you don't have to mow the lawn or answer middle-of-the-night phone calls from tenants about a backed-up toilet.)
But this exception phases out as your income rises. If you have modified Adjusted Gross Income over $100,000, the $25,000 rental real estate exception decreases by $0.50 for every dollar over $100,000. The exception is completely phased out when your modified adjusted gross income reaches $150,000. (Modified Adjusted Gross Income is calculated by taking your regular Adjusted Gross Income from the bottom on Page 1 of your Form 1040 and subtracting taxable Social Security benefits. Then add back tax-free adoption assistance payments and tax-free income from U.S. Savings Bonds redeemed to pay qualified education expenses. Then add back any deductions for IRA contributions, qualified tuition and fees, qualified student loan interest, domestic production activities, passive losses other than the kind we are talking about here, and certain losses incurred by real estate professionals.)
其实我指的是13.5w这个说法的出处。。呵呵，因为我记得是没有限制的
我记错了, 应该是10万开始.
当你的家庭收入 modified adjusted
gross income 超过 $150,000 就完全phase out 了 。。。 大多数买投资房的都会超过这个数吧 怎样才能降低家庭收入呢
是啊，这才是问题的所在！
这个就是把AGI弄小..实在弄不小也没所谓..就不claim loss赚depreciation就可以了..基本上达到以房养房..不需要给rental income上税就狠赚了
说的是！
这个就是把AGI弄小..实在弄不小也没所谓..就不claim loss赚depreciation就可以了..基本上达到以房养房..不需要给rental income上税就狠赚了
正解
What are passive activities and how do they affect me?
谢谢，又长知识了！
这个就是把AGI弄小..实在弄不小也没所谓..就不claim loss赚depreciation就可以了..基本上达到以房养房..不需要给rental income上税就狠赚了
我现在考虑的都是real net>= 0, 连principal也让房子自己养了:)))
是啊，这才是问题的所在！
除了run business外, 很难把AGI额外降低.
除了run business外, 很难把AGI额外降低.
是啊，看来要做老板娘才是出路。
除了run business外, 很难把AGI额外降低.
至少把401放满？
除了run business外, 很难把AGI额外降低.
rental啊rental
我现在考虑的都是real net>= 0, 连principal也让房子自己养了:)))
不都是这样么..这就叫以房养房阿. 我昨天说了..postive cash flow..房子要自己cover everything还得有赚..自己出principal还买它干嘛..报税跟实际是两码事..gold rule就是狠赚再legally不交税嘛..hehe
现在最好的方法就是all cash买一些deal 房子做投资..如果是second property贷款有难度..房租市场也狠低迷..房子要能赚的大头还是房价上涨..靠房租发不了财..
其实schedule e的最大的一个好处就是能offset amt 明白的就明白，不明白的我也不解释
不明白，不过看来要自学了。
rental啊rental
rental能抵得税基本都清清楚楚, 在帐面上, 很难做出额外的, 如果有loss, 收入超过15万就不能抵了, 即使抵, 最多只能2.5万/年.
至少把401放满？
AGI这个东西很容易就过了..跨过去就run business吧.
不都是这样么..这就叫以房养房阿. 我昨天说了..postive cash flow..房子要自己cover everything还得有赚..自己出principal还买它干嘛..报税跟实际是两码事..gold rule就是狠赚再legally不交税嘛..hehe
现在最好的方法就是all cash买一些deal 房子做投资..如果是second property贷款有难度..房租市场也狠低迷..房子要能赚的大头还是房价上涨..靠房租发不了财..
我可不敢, IRS查到不是好玩, 在房子这种清清楚楚明明白白的帐面上, 我绝对不会去糊弄.
rental能抵得税基本都清清楚楚, 在帐面上, 很难做出额外的, 如果有loss, 收入超过15万就不能抵了, 即使抵, 最多只能2.5万/年.
没有必要琢磨抵loss那个无所谓..大头占上就行了.
不都是这样么..这就叫以房养房阿. 我昨天说了..postive cash flow..房子要自己cover everything还得有赚..自己出principal还买它干嘛..报税跟实际是两码事..gold rule就是狠赚再legally不交税嘛..hehe
现在最好的方法就是all cash买一些deal 房子做投资..如果是second property贷款有难度..房租市场也狠低迷..房子要能赚的大头还是房价上涨..靠房租发不了财..
MM，你昨天在哪儿说的呀？让俺去学习学习。
我可不敢, IRS查到不是好玩, 在房子这种清清楚楚明明白白的帐面上, 我绝对不会去糊弄.
没什么好混弄的阿.你如果正常租一个贷款的..loss极正常..大部分区域现在都这样..低房租高property tax..高人工维护..
没什么好混弄的阿.你如果正常租一个贷款的..loss极正常..大部分区域现在都这样..低房租高property tax..高人工维护..
那就达不到你前面说的real net>0了呀.
除非你把rental income大部分都报人工了, 其他白纸黑字, 真的很难想出还有什么能虚报的.
[此贴子已经被作者于2010/7/9 14:42:05编辑过]
政府不可能给钱你的。我认为这能抵你当年rental income的部分，余下的可以在以后的年份中抵rental income的收入。
而且好像是depreciation是在租房子有盈利的情况下才能depreciate的， 这个我不sure。
depreciation部分，在你卖了房子时你要计算的。假如你买房子花了10万，depreciation 了5万，卖房子卖了13万，
那么你的卖房子的收入是13万-5万，所以你的卖房子的income是8万，交税是按8万算的，不是3万（13-10）。
那是不是如果房子考虑以后要卖掉的话，就不要算depreciation会比较省税些？
这个就是把AGI弄小..实在弄不小也没所谓..就不claim loss赚depreciation就可以了..基本上达到以房养房..不需要给rental income上税就狠赚了
赚了depreciation, 以后卖房子怎么办？不是还是得算收入？
那就达不到你前面说的real net>0了呀.
除非你把rental income大部分都报人工了, 其他白纸黑字, 真的很难想出还有什么能虚报的.
[此贴子已经被作者于2010/7/9 14:42:05编辑过]
报税跟实际两码事..depreciation在你收入里不要算进来...报税的时候财有用..
赚了depreciation, 以后卖房子怎么办？不是还是得算收入？
当然要算..
现在做rental property investment..一部分就是买undervalue的..比方foreclosure short sale..比较大型的..然后翻新出租..一种是现金买deal重新装修..这些location都不太好.房子状况也不好.但是location好就没有deal. 基本上如果要想做一个positive cashflow的房子很难了.如果是个人有余钱想投资这个..我个人觉得not a good timing for now..很多人目前是positive是因为买的早而已..至于真的要进入投资领域想做llc再报税那就是another story了.
totally agree!
我可不敢, IRS查到不是好玩, 在房子这种清清楚楚明明白白的帐面上, 我绝对不会去糊弄.
先谢谢你的表格哈。
。。我明白joyandpeace的意思。。人家又不是要糊弄IRS偷税漏税，人家只是报depreciation，报税的时候net income=0，但是实际拿钱的时候net income>0而已，这样拿的钱的确是legally不用交税的。。看到你两三次都这样说了，忍不住插句。
[此贴子已经被作者于2010/7/10 1:29:53编辑过]
先谢谢你的表格哈。
。。我明白joyandpeace的意思。。人家又不是要糊弄IRS偷税漏税，人家只是报depreciation，报税的时候net income=0，但是实际拿钱的时候net income>0而已，这样拿的钱的确是legally不用交税的。。看到你两三次都这样说了，忍不住插句。
[此贴子已经被作者于2010/7/10 1:29:53编辑过]
我不理解的是卖的时候不是还要交税。要把已经depreciate的扣掉。这样的tax benefit在哪里？
我不理解的是卖的时候不是还要交税。要把已经depreciate的扣掉。这样的tax benefit在哪里？
现在不是说卖的时候的benefit是说year around rental..卖是炒楼的部分..another story. 这个是你卖房的时候要算计的..当你的rental property到一定年限或者市值狠划算当然要卖..抛去乱七八糟你还有赚就行..说到底到了你必须要交税的时候一定是避不开而你赚到手很多钱..那就交好了..关键是有赚..
MM，你昨天在哪儿说的呀？让俺去学习学习。 我忘了..我只是说要positive cashflow..呵呵
先谢谢你的表格哈。
。。我明白joyandpeace的意思。。人家又不是要糊弄IRS偷税漏税，人家只是报depreciation，报税的时候net income=0，但是实际拿钱的时候net income>0而已，这样拿的钱的确是legally不用交税的。。看到你两三次都这样说了，忍不住插句。
[此贴子已经被作者于2010/7/10 1:29:53编辑过]
是这个意思.:)
先谢谢你的表格哈。
。。我明白joyandpeace的意思。。人家又不是要糊弄IRS偷税漏税，人家只是报depreciation，报税的时候net income=0，但是实际拿钱的时候net income>0而已，这样拿的钱的确是legally不用交税的。。看到你两三次都这样说了，忍不住插句。
[此贴子已经被作者于2010/7/10 1:29:53编辑过]
晕, 我只是对税的事情比较小心, 并没有针对谁的意思.
刚才又算了一下, 如果DP超多或者cash 付清了, depreciation又巨大, 说白了就是如果depreciation超过principal, 是会有这种可能. 但是这样投资没有利用leverage, 有点可惜.
肯定还有很多我没想到的, 希望joyandpeace MM来答疑:)))
晕, 我只是对税的事情比较小心, 并没有针对谁的意思.
刚才又算了一下, 如果DP超多或者cash 付清了, depreciation又巨大, 说白了就是如果depreciation超过principal, 是会有这种可能. 但是这样投资没有利用leverage, 有点可惜.
肯定还有很多我没想到的, 希望joyandpeace MM来答疑:)))
如果是用来出租的房子, DP要降到最低, 这样可以最大限度减小投资风险, 增加回报率.
当出租房的home equity增加到一定的比例, 可以CASH OUT出来.
让出租房的DP变成零或者是负数, 这样投资风险就变零了.
我忘了..我只是说要positive cashflow..呵呵
如果出租房地产做不到 positive cashflow, 说明了不是买出租房的时候.
只能是指望房子本身涨价.
现在这个市场, 很难说有多大的涨价空间.
我不理解的是卖的时候不是还要交税。要把已经depreciate的扣掉。这样的tax benefit在哪里？
ordinary income vs. capital gain.
ordinary income vs. capital gain.
Bingo!!!
跟着问个问题：我们有出租房，但是因为工作调动，把我们的房子出租了。它是我们第一个房子，first home卖出的时候好像盈利在某个额度以内是免税的，但是我们把它变成出租放以后，这个tax benefit还有吗？谢谢！！
if you have lived in that house for 2 years, you have 500,000 exemption on gain when you sell it as married couple.
Bingo!!!
我能想到的实现positive cash flow+non positive net income, 只有用多downpayment或者all cash, 但是我觉得这种不用leverage的投资方式, 不是最佳方式, 如果你有更好的方法, 或者我有哪些想的不对, 非常希望你能和大家分享你的想法.
[此贴子已经被作者于2010/7/10 13:12:33编辑过]
我能想到的实现positive cash flow+non positive net income, 只有用多DP或者all cash, 但是我觉得这种不用leverage的投资方式, 不是最佳方式, 如果你有更好的方法, 或者我有哪些想的不对, 非常希望你能和大家分享你的想法.
dp is based on 27.5 yrs. so that is fixed. the difference is how much your real estate tax+mortgage interest is. if you reduce leverage, it's pretty easy to reach positive CF+non positive NI.
if you have lived in that house for 2 years, you have 500,000 exemption on gain when you sell it as married couple.
现在的新规定, 即使投资房5年住满3年也不能享受大房待遇, 也就是说投资房将来卖的时候不能想以前那样简单而直接地有500K免税的好处了.
现在的新规定, 即使投资房5年住满3年也不能享受大房待遇, 也就是说投资房将来卖的时候不能想以前那样简单而直接地有500K免税的好处了.
出处是？
dp is based on 27.5 yrs. so that is fixed. the difference is how much your real estate tax+mortgage interest is. if you reduce leverage, it's pretty easy to reach positive CF+non positive NI.
我那个DP是说down payment, 如果要达到positive cash flow+non positive net income, 不是reduce leverage就行的, 几乎就是没有leverage, 至少在加州是这样的, 如果没有leverage, 这样投资意义就不大了.
[此贴子已经被作者于2010/7/10 13:25:10编辑过]
出处是？
http://www.irs.gov/pub/irs-pdf/p553.pdf
看"Sale of Main Home"这段
我那个DP是说down payment, 如果要达到positive cash flow+non positive net income, 不是reduce leverage就行的, 几乎就是没有leverage, 至少在加州是这样的, 如果没有leverage, 这样投资意义就不大了.
[此贴子已经被作者于2010/7/10 13:25:10编辑过]
她说的dp是指depreciation 我觉得挺容易就positive cash flow+non positive net income的。哈哈
她说的dp是指depreciation 我觉得挺容易就positive cash flow+non positive net income的。哈哈
如果MM觉得这么容易, 举个例子给大家吧, 要不没事实没真相啊! 正打算买投资房, 所以努力学习中, 谢谢了!!
我那个DP是说down payment, 如果要达到positive cash flow+non positive net income, 不是reduce leverage就行的, 几乎就是没有leverage, 至少在加州是这样的, 如果没有leverage, 这样投资意义就不大了.
[此贴子已经被作者于2010/7/10 13:25:10编辑过]
really! I can get to breakeven CF with 60% D/E leverage in my building. CA is really expensive in that sense then.
-edit...70% is sufficient.
[此贴子已经被作者于2010/7/10 20:26:11编辑过]
really! I can get to breakeven CF with 60% D/E leverage in my building. CA is really expensive in that sense then. -edit...70% is sufficient.
[此贴子已经被作者于2010/7/10 20:26:11编辑过]
我知道很多在湾区买投资房的都是negative cash flow+negative net income, 因为家庭收入比较高, 还不能抵loss. 还有我觉得70%不够, 因为投资房以后再卖税很高, 而且买投资房用的都是after tax money, 如果是70%, 我觉得这个投资不是很好.
[此贴子已经被作者于2010/7/10 20:52:36编辑过]
我知道很多在湾区买投资房的都是negative cash flow+negative net income, 因为家庭收入比较高, 还不能抵loss. 还有我觉得70%不够, 因为投资房以后再卖税很高, 而且买投资房用的都是after tax money, 如果是70%, 我觉得这个投资不是很好.
[此贴子已经被作者于2010/7/10 20:52:36编辑过]
不是至少要25% downpayment.
如果MM觉得这么容易, 举个例子给大家吧, 要不没事实没真相啊! 正打算买投资房, 所以努力学习中, 谢谢了!!
基本05以前买房现在都可以positive cashflow. 不过还是一个结论现在timing不好..基本上如果你现在出发点就是直接当投资房.从贷款利率,房价上涨,房租市场各方面来说现在都不是好机会.本来房贷就在收紧不鼓励投资房了..而且现在的foreclosure也没有以前deal好..该破产的银行都破完了..没有人那么desperate..房产市场可能长期u shape.这还是financially..后面还有manage房客维修等人为因素.还是不要轻举妄动..这个leverage玩不好狠容易玩进去套牢..如果用cash rental相对高但是要buy and hold..除非hold的起..否则也狠困难..也可能很多人觉得贴一点虽然是negative cashflow但是大部分房贷有人给养..熬到房子升值或者房租市场升值就好了..这个从投资角度来说反正算是给银行打工吧..呵呵
基本05以前买房现在都可以positive cashflow. 不过还是一个结论现在timing不好..基本上如果你现在出发点就是直接当投资房.从贷款利率,房价上涨,房租市场各方面来说现在都不是好机会.本来房贷就在收紧不鼓励投资房了..而且现在的foreclosure也没有以前deal好..该破产的银行都破完了..没有人那么desperate..房产市场可能长期u shape.这还是financially..后面还有manage房客维修等人为因素.还是不要轻举妄动..这个leverage玩不好狠容易玩进去套牢..如果用cash rental相对高但是要buy and hold..除非hold的起..否则也狠困难..也可能很多人觉得贴一点虽然是negative cashflow但是大部分房贷有人给养..熬到房子升值或者房租市场升值就好了..这个从投资角度来说反正算是给银行打工吧..呵呵
顶
我知道很多在湾区买投资房的都是negative cash flow+negative net income, 因为家庭收入比较高, 还不能抵loss. 还有我觉得70%不够, 因为投资房以后再卖税很高, 而且买投资房用的都是after tax money, 如果是70%, 我觉得这个投资不是很好.
[此贴子已经被作者于2010/7/10 20:52:36编辑过]
投资房为什么要卖呢？拿这个养老不是很好么？借70%我觉得很合理啊：30年内以房养房，30年后用来养老，最后留给后代。不是很好么。弯曲确实是房价贵的原因，做房东是不合理的。东部几大城市好太多了。