还有就是，我们appraisal的结果很好，出来之后，broker很兴奋地给我写email，我写回信的时候随手加了一句：could you give me a better deal？其实我当时没想到他一定能给，但是小农心理发作，于是就问了。没想到broker马上回信说，他愿意再给我低一个点。我现在还想继续再push他给我取消一些closing cost，呵呵，也不知道能不能成。
但是多问一句，尝试多为自己争取一点利益，总是没错。
3。尽可能选大银行。
这个应该是和地域以及房屋种类有关，并不是各处通用。
比如我们是new construction condo，在nyc，这种情况，基本上就我打听到各种信息是和citi或者wells fargo做最好。
appraiser工作完之后，通常会留名片，如果他没有主动留，要记得和他要。然后当天晚上写一封thank you letter，一开头就是那些感谢的客气话，见面聊得很开心啊这些，最后说如果有什么问题需要问，可以随时给你打电话等等。然后把你准备的材料和照片放在附件里。照片不要太多，每张的文件不要太大，附件太大不是很礼貌，而且有些邮箱接受大附件邮件的时候，也容易出问题。
Zillow should find the best deal. I thought the appraisal and title cost are only other addtional closing costs for refinancing which could be waive as well. This week 's rate are really good. Now 4.125% 15 year, 4.625% 30 year. No point. My feeling is the rate should keep dropping for a while.
Credit crisis in Europe require more collateral (US treasury). I am thinking 4.375% for 30 year. Hehe.
Zillow should find the best deal. I thought the appraisal and title cost are only other addtional closing costs for refinancing which could be waive as well. This week 's rate are really good. Now 4.125% 15 year, 4.625% 30 year. No point. My feeling is the rate should keep dropping for a while.
Credit crisis in Europe require more collateral (US treasury). I am thinking 4.375% for 30 year. Hehe.
I don't think you can do that with such a low rate. It's said the rates are going to go up since the government doesnot want to support low rates any more.
maybe not for refinance. Fed stop purchasing MBS. Mortgage will definately go higher in mid and long term. probabaly 6%+ next year, and 8% in three years. But not in near term (say before April).
Zillow should find the best deal. I thought the appraisal and title cost are only other addtional closing costs for refinancing which could be waive as well. This week 's rate are really good. Now 4.125% 15 year, 4.625% 30 year. No point. My feeling is the rate should keep dropping for a while.
Credit crisis in Europe require more collateral (US treasury). I am thinking 4.375% for 30 year. Hehe.
3。所有楼都有一年的builder保修期，入住后，home association 一定要组织大家一起集资（如果hoa有余款也可以用），请专门的人来检查建筑质量，在这一年内找到的问题，builder都要负责修理，过了这一年，builder就可以扯皮了。
说点正面的，呵呵。williamsburg的发展前景还是应该不错，我问appraiser和出租房子的broker，他们都说这里会是以后的greenwich village，会比park slope／dumbo的房价高、发展好，甚至有可能在价格和发展上都超过lower east side。
现在这边的pub里面都好多人，很多都是全满，要排队等位才能进，很多人都从曼哈顿过来玩儿。去年经济这么差，还有很多新开的酒吧、餐馆，williamsburg music hall也有很多大牌乐队和indi band的演出，那些年轻的model也都搬来这边住了，我还在bedford看到过好几次现在当红乐队的成员。还有一家保龄球馆，现在好红。刚开张的时候，我们和朋友去过一次，那时候还不至于等位。现在再去，起码排队几个小时，但是也有人排，还有很多名人、明星、名模都去那里玩儿。所以mm你们如果喜欢热闹的话，这里会越来越好玩儿的。
young kids from all over the nation, all over the world just flock here. 现在L train到brooklyn这边6、7站远的地方都有很多hipster在住了。但是不是特别适合family，比较适合单身无娃的。
我把broker的联系方式发给你了。他是犹太人，精明能干，办事麻利，我觉得他人还比较好相处，但是broker is a broker，他们肯定想push你赶紧买，这样他们才能拿到comission。所以你还是要自己多留意，最后还是要靠自己维护自己的利益。你一定要在建筑质量这个问题上，好好“盯紧”broker，让他帮你去和builder多要各种资料。
3。所有楼都有一年的builder保修期，入住后，home association 一定要组织大家一起集资（如果hoa有余款也可以用），请专门的人来检查建筑质量，在这一年内找到的问题，builder都要负责修理，过了这一年，builder就可以扯皮了。
说点正面的，呵呵。williamsburg的发展前景还是应该不错，我问appraiser和出租房子的broker，他们都说这里会是以后的greenwich village，会比park slope／dumbo的房价高、发展好，甚至有可能在价格和发展上都超过lower east side。
现在这边的pub里面都好多人，很多都是全满，要排队等位才能进，很多人都从曼哈顿过来玩儿。去年经济这么差，还有很多新开的酒吧、餐馆，williamsburg music hall也有很多大牌乐队和indi band的演出，那些年轻的model也都搬来这边住了，我还在bedford看到过好几次现在当红乐队的成员。还有一家保龄球馆，现在好红。刚开张的时候，我们和朋友去过一次，那时候还不至于等位。现在再去，起码排队几个小时，但是也有人排，还有很多名人、明星、名模都去那里玩儿。所以mm你们如果喜欢热闹的话，这里会越来越好玩儿的。
young kids from all over the nation, all over the world just flock here. 现在L train到brooklyn这边6、7站远的地方都有很多hipster在住了。但是不是特别适合family，比较适合单身无娃的。
前几个月在这里向大家请教refinance的事情，得到很多mm的热心建议，我家的refinance拖了好久，最近总算快做完了，来分享下小经验，希望对和我一样的新手mm能有点帮助
下面分两部分，第一部分是refinance，第二部分是做appraisal的一些体会
rewarded by 黄豆妈
[此贴子已经被popillia于2010/2/8 11:40:28编辑过]
当时来坛子上询问建议，大家都鼓励我多找几家broker问问，也说最好找个朋友一起互相商量
1。选个好broker
我本来想找以前贷款时候的broker，但是他当时正好很忙，手上有个大客户，回复我的时候总是很慢，所以和他拉拉扯扯了一个月后，我决定换broker
还正好有个朋友在做refinance，不过她是conforming，我要做jumbo，但是我们还是一起各自打电话询问，然后每天交流信息
我还在网上一些地方submit表格，留了名字和电话，（如果要很多资料，比如ssn之类的，这种千万不要留个人信息，直接关浏览器），后来也有一些broker给我电话
有两种broker我绝对不会选：1，说现在好困难，银行审核得很严格，所以只有这一种可能性，你不这样做，就没办法refinance；2，push买points。
遇到这样的，很客气地拒绝，然后挂电话，就不用再考虑和联系了
其他的，对比rate和closing cost，然后在 bbb.org 查一下这个公司的信用度，信用度a＋的，差不多就可以考虑
后来我们选定的broker是朋友推荐的，他给的rate、closing cost和公司的信用度都很好，而且我们那个时候也联系过很多家，包括所有大银行，我都打电话过去询问过，所以心里大概也有个概念，就选了这个broker
我那个做conforming的朋友本来也用的同一个broker，但是她application都交了以后，appraisal也做了，又找到一家rate更好的，就和这个broker全部取消了
所以说，在最后closing之前，随时可以和你的broker解约，除了appraisal的钱，朋友也不损失什么。但是有些broker会要求non-refundable application fee，这种的就要当心了，取消的话，几百块的application fee就拿不回来
2。push for better deal
后来我发现，broker大概都能再降半个或者一个point，他们是有这个灵活度的，不需要收费，所以always push your broker。尤其你和其他地方要到更好的rate的时候，一定要求match rate。
比如我那个朋友和新的broker要到了低2.5个point的rate，前一个broker说无论如何都不可能match了，如果一个点的话，还有可能
还有就是，我们appraisal的结果很好，出来之后，broker很兴奋地给我写email，我写回信的时候随手加了一句：could you give me a better deal？其实我当时没想到他一定能给，但是小农心理发作，于是就问了。没想到broker马上回信说，他愿意再给我低一个点。我现在还想继续再push他给我取消一些closing cost，呵呵，也不知道能不能成。
但是多问一句，尝试多为自己争取一点利益，总是没错。
3。尽可能选大银行。
这个应该是和地域以及房屋种类有关，并不是各处通用。
比如我们是new construction condo，在nyc，这种情况，基本上就我打听到各种信息是和citi或者wells fargo做最好。
纽约的real estate market比较复杂，各种地区的差别很大，对这个市场不了解的话，appraisal的情况就不会准确。
我们这个楼里，大家有个mailing list，经常在email里面讨论一些事情，这一阵子做refinance的人很多，所以大家也就一直讨论这个问题，互相询问信息、给建议、报告结果什么的。
就我看到的，和大银行做refi的几个unit，都操作得比较顺利，和小银行做的，都比较困难。以现在这么差的市场来说，最主要的问题都出在appraisal上。
大银行在各地有合作关系的appraiser很多，而这些appraiser都对当地的房产很了解，针对性很强，所以能给出正确的评估。
而小银行可能在一个州只有几个appraiser，而nyc的房产市场太复杂，不在纽约市的appraiser几乎是不怎么了解这个市场的，而且那些几乎只做sfh的appraiser，对于condo的评估也不太可能准确。
4。最好不要考虑fha loan
这个可能也是各家情况不同吧，但是我真的不太建议大家用fha，很多不太合理的收费。大家如果对这个有兴趣，我以后再补充。不过我不是相关专业人士，知道得也有限。
我本来对fha不了解，在和不同broker打电话的时候，遇到一个broker说他只做fha。但是这个broker很好说话，也很有耐心，我就和他聊了半天fha，他和我耐心地仔细讲解，并且说：就我们的情况，的确不用做fha，完全没必要，也不划算。
5。一定要做cema
这个可能也是针对ny的政策，好的broker在做refinance的时候，会和银行直接办cema，这个可以取消再次交一遍county tax。以我们家来说，再交一次county tax就是一万多块。
有一个broker不告诉我这个，直接给我开2万多的closing cost。所以大家在选broker的时候一定要当心，而且最好自己事先在网上多做点research，对于各种政策有个了解，不容易被骗。
[此贴子已经被作者于2010/2/8 10:47:24编辑过]
我是第一次做appraisal，完全不知道怎么和appraiser打交道，也不知道该怎么准备，而且现在不允许指定appraiser了（房市大滑坡之前好像是可以的），都是银行来找，有时候连broker都不知道是谁。
但是有些broker的灵活度大，如果你知道邻居家用了哪家appraiser，然后给了很好的report，那也可以和你的broker商量一下用同一家。当然这种可能性目前来说不大，但也不是完全不可能。
1。找个能说会道的朋友来帮忙对付appraiser。
我们因为2月底要relocate，所以一定要赶在之前把refinance做下来，但是如果这次的appraisal情况不好，我们也没有时间和其他
broker重新开始整个refi的过程了。我当时很紧张，我们家小猪头同学也完全帮不上忙。所以我就找了个有房屋买卖经验、又很会和陌生人打交
道的朋友来帮忙（她年轻的时候是个很成功的sales。）
朋友的建议：appraiser也是人，再酷的appraiser也不可能完全公正，所以多做些工作，尤其在现在市场这么差的情况下，总是没错。
家里的ld如果是中国人／亚裔，并且不是特别能说会道的话，还是让他尽量回避一下，尤其是appraiser来之前会打电话约时间，听到是个美国男人的情况下。这个不是歧视咱们中国男同胞哈，因为亚裔女性在美国是人见人爱、花见花开，男人正好相反。所以尽量不要给appraiser任何心理上反面的影响和压力，尤其是你家又大又漂亮，ld又年轻的话，千万不要让ld出来露面，很可能会被appraiser“仇视”
我家ld是肯定帮不上忙，他嘴巴苯，人又呆，这种事情，如果他出马，肯定是十有九砸。我紧张得好几个晚上没睡好，还好那天有朋友帮忙在旁边插科打诨，我们两个一唱一和地把appraiser哄得很开心。朋友真是做sales的，说话得体，玩笑开得恰到好处，总能找出很多话题来聊，一点都没有冷场。
很会为人处事的mm完全可以自己应付，但是太紧张、或者不太会和陌生人套近乎的mm，还是找个能说会道的女朋友来帮下忙。有朋友在旁边，说实话有点不自然，appraiser可能会问：为什么你朋友要在这个时候来你家呢？可以回答：因为我们约好了过会要去逛街／美容／去gym等等。
2。事先把材料准备周到准备好。
这一条也是朋友的经验：appraiser也是打一份工赚一份钱，所以在尊重他的权威、不影响他公正判断的前提下，提供一些帮助，让他尽快／少花力气完成工作，他一定会比较开心。
需要准备的材料很简单，最起码是要有floor plan。appraiser工作的过程中需要测量面积（银行要求的），所以会用到floor plan，如果他没有准备，但是你准备了，可以让他省很多事。如果floor plan上面已经有长度、宽度的详细数字，appraiser基本上也就不会再重新测量了，他们主要是要给银行一个交代。
如果要多准备一些，还可以详细地写一个清单，上面包括你家房子的详细资料，比如：面积（室内面积、室外面积）、建筑时间、厨房的条件（要写详细，包括橱柜的材料、counter top的材料、地板的材料、电器的品牌等等）、卫生间的条件（也要写详细，marble bath、高级磁砖这些都要特别写出来）、其他一些update（电路、影音系统、安全系统等等）、如果有自己装修地下室之类的也要写出来
尽量用客观地描述，但是要把你家里的优点全部突出，尤其有重新装修、扩建、改建，一定要特别写出来。
像我这里是condo，楼里有很多amentities，这些我也都详细地开了一份清单。
打印出来的材料上，可以配几张你家最美的照片，加强appraiser的印象。appraiser一天要看好几户，而且他们会集中在一个或者附近几个neiborhood，这样一来，你家的房子就会让他特别印象深刻，而且应该是好的印象。
递材料给appraiser的时候，也要稍微注意下技巧，不要一见面就把几页打印纸塞给对方，这样有点越俎代庖的感觉。我觉得用floor plan开头比较自然，appraiser开始测量的时候，马上主动提供floor plan，顺便露出其他材料。然后用询问的口气征求appraiser的意见，看他是否需要看其他材料。通常appraiser都会乐意要这些辅助材料，这样他自己就省事了。然后这个时候，你还可以继续问：我这些文件都有准备pdf file，如果你需要，我可以发email给你，还有我家的照片啊，我是不是也能同时发几张给你备用？如果你们从见面开始就谈得很愉快，appraiser一定不会拒绝。
自己对自己家是最了解的，能把优点写得最全面，照片拍得最美，所以如果能说服appraiser参考你提供的资料，肯定会有一些帮助。
3。appraiser离开后，要写thank you letter，这也是朋友的经验
appraiser工作完之后，通常会留名片，如果他没有主动留，要记得和他要。然后当天晚上写一封thank you letter，一开头就是那些感谢的客气话，见面聊得很开心啊这些，最后说如果有什么问题需要问，可以随时给你打电话等等。然后把你准备的材料和照片放在附件里。照片不要太多，每张的文件不要太大，附件太大不是很礼貌，而且有些邮箱接受大附件邮件的时候，也容易出问题。
这样一是很自然地把材料发给他，二是show respect，让他觉得你们很尊重他的工作，大家都希望在工作中获得成就感和别人的尊重，给appraiser这种感觉也会帮你加分。
4。家里收拾干净整洁，女主人也要打扮得体大方，千万不要以黄脸婆姿态出现。
干净这点不用多说，关于整洁，一些自己认为温馨的小东西（比如冰箱帖、各处的照片架），在外人看来可能是“乱”，也会显得地方小，所以尽量收起来。可以让朋友给意见，自己有时候看不到这些地方。
比如厨房的台面上尽量不放任何东西（花草、漂亮的装饰除外），厨具那些一定要收好，不要摊在台面上。
卫生间的台面也是一个道理，尽量不要摆东西。
女主人也要好好拾掇一下自己，家里漂亮温馨，女主人又打扮得体、礼貌热情周到，这样给appraiser的印象会很好，即使不加分，也绝对不会减分。再公正的appraiser也会有印象分。
[此贴子已经被作者于2010/2/8 10:46:24编辑过]
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[此贴子已经被作者于2010/2/8 11:18:52编辑过]
wow。。。这个题目好呀，我看好多人都有类似的问题呢。。。
谢谢斑斑的奖励啊～～
我也是refinance弄得很头疼，呵呵，最近总算快办好了，所以来和大家唠叨唠叨，能帮大家省点时间省点事就最好啦
Credit crisis in Europe require more collateral (US treasury). I am thinking 4.375% for 30 year. Hehe.
Zillow should find the best deal. I thought the appraisal and title cost are only other addtional closing costs for refinancing which could be waive as well. This week 's rate are really good. Now 4.125% 15 year, 4.625% 30 year. No point. My feeling is the rate should keep dropping for a while.
Credit crisis in Europe require more collateral (US treasury). I am thinking 4.375% for 30 year. Hehe.
I don't think you can do that with such a low rate. It's said the rates are going to go up since the government doesnot want to support low rates any more.
Fed stop purchasing MBS. Mortgage will definately go higher in mid and long term. probabaly 6%+ next year, and 8% in three years. But not in near term (say before April).
Zillow should find the best deal. I thought the appraisal and title cost are only other addtional closing costs for refinancing which could be waive as well. This week 's rate are really good. Now 4.125% 15 year, 4.625% 30 year. No point. My feeling is the rate should keep dropping for a while.
Credit crisis in Europe require more collateral (US treasury). I am thinking 4.375% for 30 year. Hehe.
我们朋友refinance， conforming，15年，就是拿到了4.125%。conforming不太清楚，但是我看一些预测说jumbo在今年一年内都不会涨太多，会一直在6％以下。
顶～
飞飞好久没看到了
写的真好～
顶～
飞飞好久没看到了
谢谢小囡斑斑～～
从去年下半年开始，一直好多事情不顺利，所以就不太来发帖了，不想祥林嫂让大家烦
好不容易最近把refinance做好，可以安心搬家了
[此贴子已经被作者于2010/2/8 20:42:43编辑过]
谢谢小囡斑斑～～
从去年下半年开始，一直好多事情不顺利，所以就不太来发帖了，不想祥林嫂让大家烦
好不容易最近把refinance做好，可以安心搬家了
[此贴子已经被作者于2010/2/8 20:42:43编辑过]
摸摸飞飞～～～
你要搬到哪里去啊
摸摸飞飞～～～
你要搬到哪里去啊
西南部～～
两只小胖猫这次要坐飞机了～
希望他们不要觉得太难受
西南部～～
两只小胖猫这次要坐飞机了～
希望他们不要觉得太难受
啊，以后还回来吗？
小胖猫也能坐飞机啊
偶们上次还和老妖JJ说天气暖和了要聚会呢，偶就想还能叫上你呢。看来你们开春就不在这里了吗？
mm要带猫猫坐飞机我推荐一下自己的帖子吧。。。写的很认真的，希望有帮助。。。。
http://forums.huaren.us/showtopic.aspx?boardid=332&topicid=583240&replyid=&skin=1
好贴啊。。。。。。。。很有用，存下来。。。。
mm要带猫猫坐飞机我推荐一下自己的帖子吧。。。写的很认真的，希望有帮助。。。。
http://forums.huaren.us/showtopic.aspx?boardid=332&topicid=583240&replyid=&skin=1
哇，这个贴真好。虽然还没有猫猫，还是先收藏了
偶以前都不知道还能这么带呢。。。那带狗狗回国是不是也这样呢？
哇，这个贴真好。虽然还没有猫猫，还是先收藏了
偶以前都不知道还能这么带呢。。。那带狗狗回国是不是也这样呢？
那个更复杂。体重有限制，而且国际航班宠物有些入境后要隔离一段时间。在宠物版查一下，好像深圳入关就不用隔离。。。。
那个更复杂。体重有限制，而且国际航班宠物有些入境后要隔离一段时间。在宠物版查一下，好像深圳入关就不用隔离。。。。
原来是这样，好复杂哦～～～～～
好贴啊。。。。。。。。很有用，存下来。。。。
mm要带猫猫坐飞机我推荐一下自己的帖子吧。。。写的很认真的，希望有帮助。。。。
http://forums.huaren.us/showtopic.aspx?boardid=332&topicid=583240&replyid=&skin=1
wow，太感谢mm了，正在看呢～～
原来是这样，好复杂哦～～～～～
你换头像了？真可爱
我今天去运动，太过量了，现在头疼。。。
明天再联系你吧
你换头像了？真可爱
我今天去运动，太过量了，现在头疼。。。
明天再联系你吧
嗯嗯嗯～黄豆妈看到偶会议室的留言了？
那个更复杂。体重有限制，而且国际航班宠物有些入境后要隔离一段时间。在宠物版查一下，好像深圳入关就不用隔离。。。。
mm，真是太感谢你的贴子了，我好好读了下，学到很多。
我要赶紧去买你推荐的软笼子和pad，还要再买一套leash，然后还要和兽医约时间去做身体检查
要不是你的贴子，两只猫娃又要跟着笨蛋粑粑和笨蛋麻麻受苦了，呵呵。也替两只猫娃谢谢你
谢谢MM分享，可惜我也刚refinance完，边看心里边想“早知道。。。。”，不过我们村小，相对很简单，我都没货比三家，直接找我原来的银行了。不过还是学到了很多知识，以后总是有用得上的时候。
我也是今年年初的时候有时间，就在那里折腾refi的事情，要是赶最近这一阵，也没那么多精力顾及这么多了
纽约的确比较难一些，我当时是想找个0 closing cost的，硬是没有找到。整个过程也算是摸着石头过河，磕磕绊绊地总算办下来了，结果比预计的还好，总算辛苦没白费
今天broker和我说，因为appraisal结果好，他愿意给我降1.5个点，再少算我1000块的closing cost。真是很满意了，不打算继续push，想着赶紧close
我现在也挺奇怪的，为什么appraisal结果好，就能给更好的rate呢？因为银行那边会比较容易交涉？
飞飞真是有心, 造福大家. 贴子收藏乐. 我最近在你那区找CONDO, 能推荐几个BUILDING 吗? 离Bedford近的. 先谢了.
mm，你这个问题回答起来比较长，我下午找多点时间仔细回答你～～我一定会写的，你晚上再来看哈
可能觉得你买的便宜比市场价格，所以你们有实力还钱？
可能是一旦forecloure了，银行出手的时候也不会亏钱？
飞飞真是有心, 造福大家. 贴子收藏乐. 我最近在你那区找CONDO, 能推荐几个BUILDING 吗? 离Bedford近的. 先谢了.
来填坑啦
我现在真是不敢随便推荐了，尤其那天听了appraiser说的那些建筑内幕，听得我一阵一阵后怕，我们当时啥都不懂，完全不知道水有多深，就敢下手买，还好运气好，碰上个还不错的楼，要不现在就凄惨了。
那个appraiser说有些bedford那边卖得挺贵的楼，都有建筑问题，比如一个早几年前close的high rise building，当时1200尺的2 bed 2 bath卖到95万，内装修也挺豪华的。入住后，据说有几层的走道的天花板都掉下来一大块，是被水泡坏了，但是那几层都不是顶楼，所以应该是内部管道系统的问题，至今都没有修好。
我还听说朋友买的楼，入住一年多以后，发现有一侧的整体墙面都没有安防水层，赶上雨水大的夏天，那面墙漏水能漏出小瀑布来，他们现在要修理，少则一家摊几千块，多则好几万。几千那种指标不治本，能不能完全解决问题都还不知道。他们那个楼发现问题的时候，还过了一年的保修期。
按理说，纽约市的new construction condo在销售前都需要得到市里的质量审批，实在不能理解这种楼是怎么通过审批的，估计也有很多乱七八糟的内幕。
所以mm你们打算要买，一定要注意几点，要和builder问清楚。这些都是我后来才知道的，买之前都不太清楚.......
1。楼底下有没有以前埋的油罐。williamsburg以前是工业区，有些地方的地方下几十米深的地方埋有油罐。这些油罐现在有些开始渗漏了，属于污染，有多严重我不知道。所以一定要确定你想买的楼的楼下没有这种东西。还有些地段以前是工业废料堆放处，这种地点我也觉得不好，那些污染什么的，应该没那么容易消除。这些你都要好好问builder，这片地方以前是什么。
2。builder能否出据证明，说明这个楼的建筑质量过关。一个是物理质量，还有化学质量（用的材料是否安全达标，各种化学废气不超标）。这是我们楼里一个以前做建筑工程的住户后来和我们说的，我们这里找专人来检查过，一切还好。我们买的时候都不知道，也没问过，再汗一次。
3。所有楼都有一年的builder保修期，入住后，home association 一定要组织大家一起集资（如果hoa有余款也可以用），请专门的人来检查建筑质量，在这一年内找到的问题，builder都要负责修理，过了这一年，builder就可以扯皮了。
说点正面的，呵呵。williamsburg的发展前景还是应该不错，我问appraiser和出租房子的broker，他们都说这里会是以后的greenwich village，会比park slope／dumbo的房价高、发展好，甚至有可能在价格和发展上都超过lower east side。
现在这边的pub里面都好多人，很多都是全满，要排队等位才能进，很多人都从曼哈顿过来玩儿。去年经济这么差，还有很多新开的酒吧、餐馆，williamsburg music hall也有很多大牌乐队和indi band的演出，那些年轻的model也都搬来这边住了，我还在bedford看到过好几次现在当红乐队的成员。还有一家保龄球馆，现在好红。刚开张的时候，我们和朋友去过一次，那时候还不至于等位。现在再去，起码排队几个小时，但是也有人排，还有很多名人、明星、名模都去那里玩儿。所以mm你们如果喜欢热闹的话，这里会越来越好玩儿的。
young kids from all over the nation, all over the world just flock here. 现在L train到brooklyn这边6、7站远的地方都有很多hipster在住了。但是不是特别适合family，比较适合单身无娃的。
你要是愿意，我把我的broker的联系方式发给你，他在这边住了好几年，对这个区域很了解，让他给你推荐。
[此贴子已经被作者于2010/2/9 20:22:22编辑过]
是不是KENT AVE 的某楼? 我在忧郁要不要给offer 呢. 还好及时看到这贴子. 我只去过Williamsburg 1,2 次, (其实就是 BEDFORD ST了) 马上就喜欢上乐. 尤其喜欢做L TRAIN. 你的building要是还有空房,我要跟你做邻居. 不介意的话麻烦把broker 的联系方式給我吧, 要是有mortgage broker 的就更好了.
飞飞rp 太好了. 真是感动.
是不是KENT AVE 的某楼? 我在忧郁要不要给offer 呢. 还好及时看到这贴子. 我只去过Williamsburg 1,2 次, (其实就是 BEDFORD ST了) 马上就喜欢上乐. 尤其喜欢做L TRAIN. 你的building要是还有空房,我要跟你做邻居. 不介意的话麻烦把broker 的联系方式給我吧, 要是有mortgage broker 的就更好了.
不客气啊，mm，呵呵。我反正一边看电视一边打字。
我们这个楼好像已经不在市场上了，的确有一些unit没有卖掉，但是他们现在不卖，目前是出租着，可能在等市场好转。
你们如果有budget，能买在bedford那里附近是最好了，那里可是williamsburg的黄金地段。而且现在可以狠狠地砍价。
我把broker的联系方式发给你了。他是犹太人，精明能干，办事麻利，我觉得他人还比较好相处，但是broker is a broker，他们肯定想push你赶紧买，这样他们才能拿到comission。所以你还是要自己多留意，最后还是要靠自己维护自己的利益。你一定要在建筑质量这个问题上，好好“盯紧”broker，让他帮你去和builder多要各种资料。
这个broker强在办事快，对这个地区熟悉，擅长砍价。但是他的性格比较pushy一点，不是对客户或者对工作，他这个人就是pushy。但是现在市场清淡，broker的生意都不好，你可是买房子的大客户，他无论如何都想要留住你，主动权在你手里。他push你，你完全可以不用理睬，而且我觉得市场这么不好，好楼的好户型也走得不快。你完全可以多挑选、比较、砍价。
你反而可以push broker：1。帮你多联系合适的open house；2。帮你多向builder要各种资料；3。让他帮你多砍价。呵呵。
还有，你最好多找几个broker带你看房，反正这些broker的费用，都是最后由builder出，你不用负担什么。而且最后和哪个broker做生意，也都是无所谓的，你不用觉得不好意思，也不用只跟着一个broker。生意就是生意，他能提供你要的服务，就选他，否则选其他人。犹太人对这些看得很明白，以上这些都是在和这个broker打交道的过程中，他教给我的，西西。
来填坑啦
我现在真是不敢随便推荐了，尤其那天听了appraiser说的那些建筑内幕，听得我一阵一阵后怕，我们当时啥都不懂，完全不知道水有多深，就敢下手买，还好运气好，碰上个还不错的楼，要不现在就凄惨了。
那个appraiser说有些bedford那边卖得挺贵的楼，都有建筑问题，比如一个早几年前close的high rise building，当时1200尺的2 bed 2 bath卖到95万，内装修也挺豪华的。入住后，据说有几层的走道的天花板都掉下来一大块，是被水泡坏了，但是那几层都不是顶楼，所以应该是内部管道系统的问题，至今都没有修好。
我还听说朋友买的楼，入住一年多以后，发现有一侧的整体墙面都没有安防水层，赶上雨水大的夏天，那面墙漏水能漏出小瀑布来，他们现在要修理，少则一家摊几千块，多则好几万。几千那种指标不治本，能不能完全解决问题都还不知道。他们那个楼发现问题的时候，还过了一年的保修期。
按理说，纽约市的new construction condo在销售前都需要得到市里的质量审批，实在不能理解这种楼是怎么通过审批的，估计也有很多乱七八糟的内幕。
所以mm你们打算要买，一定要注意几点，要和builder问清楚。这些都是我后来才知道的，买之前都不太清楚.......
1。楼底下有没有以前埋的油罐。williamsburg以前是工业区，有些地方的地方下几十米深的地方埋有油罐。这些油罐现在有些开始渗漏了，属于污染，有多严重我不知道。所以一定要确定你想买的楼的楼下没有这种东西。还有些地段以前是工业废料堆放处，这种地点我也觉得不好，那些污染什么的，应该没那么容易消除。这些你都要好好问builder，这片地方以前是什么。
2。builder能否出据证明，说明这个楼的建筑质量过关。一个是物理质量，还有化学质量（用的材料是否安全达标，各种化学废气不超标）。这是我们楼里一个以前做建筑工程的住户后来和我们说的，我们这里找专人来检查过，一切还好。我们买的时候都不知道，也没问过，再汗一次。
3。所有楼都有一年的builder保修期，入住后，home association 一定要组织大家一起集资（如果hoa有余款也可以用），请专门的人来检查建筑质量，在这一年内找到的问题，builder都要负责修理，过了这一年，builder就可以扯皮了。
说点正面的，呵呵。williamsburg的发展前景还是应该不错，我问appraiser和出租房子的broker，他们都说这里会是以后的greenwich village，会比park slope／dumbo的房价高、发展好，甚至有可能在价格和发展上都超过lower east side。
现在这边的pub里面都好多人，很多都是全满，要排队等位才能进，很多人都从曼哈顿过来玩儿。去年经济这么差，还有很多新开的酒吧、餐馆，williamsburg music hall也有很多大牌乐队和indi band的演出，那些年轻的model也都搬来这边住了，我还在bedford看到过好几次现在当红乐队的成员。还有一家保龄球馆，现在好红。刚开张的时候，我们和朋友去过一次，那时候还不至于等位。现在再去，起码排队几个小时，但是也有人排，还有很多名人、明星、名模都去那里玩儿。所以mm你们如果喜欢热闹的话，这里会越来越好玩儿的。
young kids from all over the nation, all over the world just flock here. 现在L train到brooklyn这边6、7站远的地方都有很多hipster在住了。但是不是特别适合family，比较适合单身无娃的。
你要是愿意，我把我的broker的联系方式发给你，他在这边住了好几年，对这个区域很了解，让他给你推荐。
多谢MM的经验分享，我们现在就在看新建的高楼，还是一个LOCAL BUILDER建造的，看到MM这么说我打算放弃了。买CONDO真的是需要勇气的，我看到的一个CONDO，10年后发现有FOUNDATION ISSUE，整个楼在往下慢慢的沉，现在HOA在和过去的BUILDER打官司，里面所有的UNIT都卖不出去了，这场官司已经两年了，还没有结果，太吓人了。
还有一个老的BUILDING，在FORT LEE，去年在那么的经济危机下，居然HOA通过了装修大堂的方案，每家每户摊到2万-3万，这还是一期工程的钱，居然还有两期（改建管道），三期，装修HALLWAY。需要另外筹，吓得我们都不敢买了，里面的UNIT损失最惨重，市场上的都降价10万以上。
[此贴子已经被菜菩头小囡于2010/2/12 12:21:15编辑过]
我前面说漏水的那个楼，只有16户，要彻底修好，需要50万左右，分摊下来一家就3万了。他们要和bulider打官司也是这样，请律师的费用至少几万，分摊到一家也几千了，所以也是一直拖着。
一家摊2－－3万，这么多，他们楼里面unit的总数不多吧。我觉得买condo不要买unit太少的，否则出点问题，分摊给一家就特别多。
我前面说漏水的那个楼，只有16户，要彻底修好，需要50万左右，分摊下来一家就3万了。他们要和bulider打官司也是这样，请律师的费用至少几万，分摊到一家也几千了，所以也是一直拖着。
哇，我原来以为condo问题比普通house要少很多毕竟那么大幢楼呢质检一定很严格。看来不是这样的啊，不良builder哪里都有啊
哇，我原来以为condo问题比普通house要少很多毕竟那么大幢楼呢质检一定很严格。看来不是这样的啊，不良builder哪里都有啊
买sfh的话，肯定回请人来仔细检查一下。买condo，尤其是这种新楼，大家都觉得市里会有整体的质量检查和审核，所以就放心，只看自己买的那一户有没有问题。现在我觉得市里的检查一点都不可靠。
而且要检查这种大楼的质量，请专业人员很贵。我们这里请来看过，两个人，一个检查物理质量，一个检查化学质量，每人5000，这还是很便宜的价格了。
买sfh的话，肯定回请人来仔细检查一下。买condo，尤其是这种新楼，大家都觉得市里会有整体的质量检查和审核，所以就放心，只看自己买的那一户有没有问题。现在我觉得市里的检查一点都不可靠。
而且要检查这种大楼的质量，请专业人员很贵。我们这里请来看过，两个人，一个检查物理质量，一个检查化学质量，每人5000，这还是很便宜的价格了。
哇，这结果好还好，结果要是不好的话撤回offer岂不是检查费要打水漂了吗真心疼啊
一家摊2－－3万，这么多，他们楼里面unit的总数不多吧。我觉得买condo不要买unit太少的，否则出点问题，分摊给一家就特别多。
我前面说漏水的那个楼，只有16户，要彻底修好，需要50万左右，分摊下来一家就3万了。他们要和bulider打官司也是这样，请律师的费用至少几万，分摊到一家也几千了，所以也是一直拖着。
这正是我比较SURPRISED的地方，这个楼很高，好象有400个UNITS，THE NAME IS RIVER EDGE， 我的AGENT说BOYANCE AND JZ曾经也住那里。我发现（个人观点），UNIT越是多的楼，HOA越高，不知道为什么？
哇，这结果好还好，结果要是不好的话撤回offer岂不是检查费要打水漂了吗真心疼啊
我们是都入住以后才请人来看的，还是邻居里有经验的童鞋提议的，汗.......
一年内发现的问题，builder都要负责修好，所以入住一年内，一定要找专人来检查
我们两个真是啥也不懂，还好邻居里有人愿意管理这些事情，我们也从这个过程学了不少
[此贴子已经被作者于2010/2/12 19:05:41编辑过]
这正是我比较SURPRISED的地方，这个楼很高，好象有400个UNITS，THE NAME IS RIVER EDGE， 我的AGENT说BOYANCE AND JZ曾经也住那里。我发现（个人观点），UNIT越是多的楼，HOA越高，不知道为什么？
也不一定，要看楼里有多少amentities。也和面积有关，面积越大负担的就越多。比如我们这个unit比我们这里最小的studio，每个月的hoa高了一倍还要多。
他们这种情况，可能是有owner有renter，这种修理项目renter不用负责，所以由owner来平分？就算200个owner，每家2－3万，装修大堂要400－600万美元？这也太多了，是不是还有其他需要修的，比如外墙啥的？
我也是今年年初的时候有时间，就在那里折腾refi的事情，要是赶最近这一阵，也没那么多精力顾及这么多了
纽约的确比较难一些，我当时是想找个0 closing cost的，硬是没有找到。整个过程也算是摸着石头过河，磕磕绊绊地总算办下来了，结果比预计的还好，总算辛苦没白费
今天broker和我说，因为appraisal结果好，他愿意给我降1.5个点，再少算我1000块的closing cost。真是很满意了，不打算继续push，想着赶紧close
我现在也挺奇怪的，为什么appraisal结果好，就能给更好的rate呢？因为银行那边会比较容易交涉？
其实我也想过, 肯定是羊毛出在羊身上, 0 closing cost的话rate肯定就不会那么好, 你想啊, 那个律师费, apprraisal fee, recording fee, 等等一大堆的钱, 不都是银行能控制的, 肯定是偷偷打在新贷款里, 只不过在close的时候不交那么多钱, 感觉上好一些. 但那笔钱也要付利息的话, 倒不如交点钱有个好rate的好. 当然如果都有就最好了.
我也不明白为什么appraisal结果好，就能给更好的rate, 因为原则上rate跟appraisal没什么关系的啊。唯一可以解释的是，appraisal好的话，新的principle占房子总额的percentage就少了，所以credit好，就能得个好rate?
不管怎么样，做了re-finance感觉还是挺好的哈。祝MM新年快乐！
其实我也想过, 肯定是羊毛出在羊身上, 0 closing cost的话rate肯定就不会那么好, 你想啊, 那个律师费, apprraisal fee, recording fee, 等等一大堆的钱, 不都是银行能控制的, 肯定是偷偷打在新贷款里, 只不过在close的时候不交那么多钱, 感觉上好一些. 但那笔钱也要付利息的话, 倒不如交点钱有个好rate的好. 当然如果都有就最好了.
我也不明白为什么appraisal结果好，就能给更好的rate, 因为原则上rate跟appraisal没什么关系的啊。唯一可以解释的是，appraisal好的话，新的principle占房子总额的percentage就少了，所以credit好，就能得个好rate?
不管怎么样，做了re-finance感觉还是挺好的哈。祝MM新年快乐！
感觉这个有道理
问问LZ，上哪些网站可以比较rate和closing cost呢。
我们比较懒，两次都用同一个broker，朋友推荐的。
虽然这次还是很有可能用她，不过想比较一下她给的rate跟其他地方的比较差多少。
如果有别的地方比她更低的话，看她能不能给match.
谢谢mm先。
其实我也想过, 肯定是羊毛出在羊身上, 0 closing cost的话rate肯定就不会那么好, 你想啊, 那个律师费, apprraisal fee, recording fee, 等等一大堆的钱, 不都是银行能控制的, 肯定是偷偷打在新贷款里, 只不过在close的时候不交那么多钱, 感觉上好一些. 但那笔钱也要付利息的话, 倒不如交点钱有个好rate的好. 当然如果都有就最好了.
我也不明白为什么appraisal结果好，就能给更好的rate, 因为原则上rate跟appraisal没什么关系的啊。唯一可以解释的是，appraisal好的话，新的principle占房子总额的percentage就少了，所以credit好，就能得个好rate?
不管怎么样，做了re-finance感觉还是挺好的哈。祝MM新年快乐！
mm新年快乐，拜晚年啦
我最近都忙晕了，也没怎么来看这个贴子 ：）
我也觉得是占的percentage少了，所以能给个好一点的rate
真是好贴，收藏了。
问问LZ，上哪些网站可以比较rate和closing cost呢。
我们比较懒，两次都用同一个broker，朋友推荐的。
虽然这次还是很有可能用她，不过想比较一下她给的rate跟其他地方的比较差多少。
如果有别的地方比她更低的话，看她能不能给match.
谢谢mm先。
mm，不用客气，我是在这里看 bankrate.com，也是坛子上的其他mm推荐过的
可以选地区、贷款额、贷款类型（30年、15年等等），然后能出现好几家银行的rate
REFINANCE的话APPRAISAL只要不要太差对于贷款没有影响就好了吧。我不明白这个时候出来高价，有啥用出啊。
倒是如果RELOCATION要卖的时候，APPRAISAL出来好价钱的话，按照那个价格卖给RELOC公司，就很不一样了。我知道印象分有用的，但是查了一些帖子，很多说基本上也是看最近市场是附近卖掉的房子价格来决定的，估计那个才是最主要的。当然那个自己没有控制，自己能控制的部分，飞飞的经历非常好的参考。
我也是今年年初的时候有时间，就在那里折腾refi的事情，要是赶最近这一阵，也没那么多精力顾及这么多了
纽约的确比较难一些，我当时是想找个0 closing cost的，硬是没有找到。整个过程也算是摸着石头过河，磕磕绊绊地总算办下来了，结果比预计的还好，总算辛苦没白费
今天broker和我说，因为appraisal结果好，他愿意给我降1.5个点，再少算我1000块的closing cost。真是很满意了，不打算继续push，想着赶紧close
我现在也挺奇怪的，为什么appraisal结果好，就能给更好的rate呢？因为银行那边会比较容易交涉？
co-不懂啊。。。
应该是只要出来价值不低于EQUITY+贷款额度，就好了呀。
这正是我比较SURPRISED的地方，这个楼很高，好象有400个UNITS，THE NAME IS RIVER EDGE， 我的AGENT说BOYANCE AND JZ曾经也住那里。我发现（个人观点），UNIT越是多的楼，HOA越高，不知道为什么？
的确是 估计管理的人多吧。。。
谢谢陆飞飞分享，原来里边门道这么多啊。