我这时候联系Britney，只是为了套出目前利率到底是多少，印证Craig是否在撒谎。我发了email，没好意思说实话，就说我目前正在谈offer，想shop around for best interests rate，问她要最低利率和GFE. 她倒是很痛快，直接email给我了她的GFE。 我一看，利率 5.0%，closing cost只有 2000多！
我这时候联系Britney，只是为了套出目前利率到底是多少，印证Craig是否在撒谎。我发了email，没好意思说实话，就说我目前正在谈offer，想shop around for best interests rate，问她要最低利率和GFE. 她倒是很痛快，直接email给我了她的GFE。 我一看，利率 5.0%，closing cost只有 2000多！
★ 发自Android 华人阅览器 5.5
给我的香芋宝贝儿TTT，老白我也进来学习一下～～～～～～～～～～～～～·
恭喜mm顺利买到心爱的房子！
不要吊胃口，mm先贴照片吧
支持，需要这样的帖子
★ 发自Android 华人阅览器 5.6
以下是引用香油菜菜子在7/25/2009 11:33:00 PM的发言：
以下内容需要魅力达到50才可以浏览
虽然锁了利率，但是俺这不仍然有点儿不甘心么，也惦记着再降 0.25我还能re-lock。于是我继续每天紧盯zillow和wells fargo。
这期间我仍然给Craig打电话骚扰，询问利率的事儿。这时候问题就来了，感觉Craig对俺滴热情度那是直线降低了，电话基本不直接回，每次都是转留言信箱，然后也不再回call。email偶尔会一下也拖拉半天。而且每次我跟他说今天wells fargo降了，网上什么什么人说降了，他都说，咱们这里没降，没降，哦，只降到 5.375，不够relock的。。。
大家知道，这个利率瞬息万变地，一天就变三次，broker如果这么拖拉，那你永远也锁不到最低的利率。甚至如果他故意拖拉，趁着利率降的时候拖着不回俺电话，等他回了，利率已经高上去了，不能relock了，那吃亏滴只有我了。而且明明别的地方都降了很多，虽然咱不能跟national rate横向比较，但是national rate是一个sign，别地方都降，那咱这旮瘩基本也是降了的。
我再一想，我如果只跟Craig打听利率，我所有的信息都是他给我的。他就硬跟我说没降，那我有什么办法？时间越拖对我是越不利的。。。
于是我开始 联系其他broker.
这时候俺纯粹是 瞎猫碰死耗子，就直接古狗本地区的Mortgage broker，就狗到了这位，名字叫Britney. 看了她的个人网页，印象不错而已。
我这时候联系Britney，只是为了套出目前利率到底是多少，印证Craig是否在撒谎。我发了email，没好意思说实话，就说我目前正在谈offer，想shop around for best interests rate，问她要最低利率和GFE. 她倒是很痛快，直接email给我了她的GFE。 我一看，利率 5.0%，closing cost只有 2000多！
俺如获至宝列，赶紧回头跟Craig谈判， 要求他match 这个利率。 Craig 一听就不信，说不可能这么低，问我是哪个银行。我连银行也从B那里套来了，再继续跟C交涉。Craig说，嫩要是不信俺滴利率，明天早上俺给你看俺滴rate sheet，你就知道了。俺说，好啊，你给我发来，我等着。
于是第二天他还真给俺发了rate sheet，土人俺第一次看rate sheet，都不懂啊，还现古狗了半天怎么看，算是明白了。于是我看出来，Craig给我的 5.5% 是 有 1%回扣给他的。而如果他给我 5%，回扣就很少很少了。4.875%是零回扣。再降，他就倒贴钱了。我就问，你能给我的最低是 4.875么，为嘛跟我说 5.5%。他说，咱一开始不是说好了我要收1%回扣的么，所以你看rate sheet是要看我收1%以后你最低能拿多少。说实话我也没印象他到底有没说过这话了，但是他这1%也赚忒狠了，别忘了我可是自己交Closing cost的，有的broker还给credti呢。
于是我就要求，你给我5%吧，这样你也有一些回扣，对你也不过分，你也没有倒贴钱。Craig就不同意，说他必须赚到 1%，不然就亏了，blah blah说了一堆。期间只给我打过一次电话，其他都是用手机发email。
我越来越觉得不爽，这时候，我是真心想要换人了。但是我的appraisal也做了，利率也锁了，离closingdate 还有 18天，我还能换人么？
跟Craig交涉到了这地步，我就直接给Britney打电话和盘托出了实情，B很热情很耐心的回答了我的全部问题，也帮我出谋划策怎么跟C交涉。她也很坦率地说她很想拦到这笔生意，也理解我此时万分焦虑的心情。我觉得她很坦率，就直截了当地问她：
你这个 5%的利率看着真的很低，你确定你能锁这么低的利率么？ （我能。）
我的broker同意给我看rate sheet,那你能给我看你的rate sheet么？（sorry ,不能。。。）
我的broker说给5%他就赚不到钱了，那你凭什么可以给我5%，你赚到的钱显示在哪里呢，我没看到你赚的钱反而不放心啊。。。（嫩这问题问的太可爱了，我们公司模式跟其他broker不一样，我们有银行授权做underwriting, funding等手续，所以速度很快，利率也给的低。）
你的closing cost也很低，你确定今后不会再有额外收费么？（确定没有）
我离 closing就只有18天了，你确定你能18天搞定么？（确定能）。
我已经做了appraisal，是不是还得再重新做一遍？(换银行一般是要重新做，或者让原来的代理assign the previous apprailsal to me才可以。不过我会确认一下。确认结果，Craig说不能assign，于是我们重新做了一个)
Britney还嘱咐我，嫩不要急啊，你如果真想换，还是先把你的资料发给我，我把文件给你做好了，你再cancel那边的，不要急着cancel。另外下周一你来我office咱见面详谈你再决定吧。我可以先帮你把利率锁了，允许你一天的时间反悔。这是个周五，俺印象很清楚，她当时就把5%锁了，发了锁利率文件给我，然后让我周一决定换还是不换。
C同时跟我说，可以锁 5.25% no fee,或者 5%但是要交 0.875 Point的费用。我心想，靠，我要是不跟你argue半天，你也不会告诉我现在降够了 0.25可以重锁了。我对C基本不太信任了。
我这时候给 C发了email，说，另外一个broker已经帮我锁了 5%，如果你的确不能match，我只能考虑换人了。C回复，wish you well, 然后说要给我寄processing fee的账单。我k，原来还有一笔processing fee等着我。你收就收呗，我这时候已经拿小计算器 吧吧吧吧算了帐。即使损失 processing fee 400+appraisal fee 450, 我换人以后closing cost就少了 800，而且每月少交 100块利息。
于是，周一跟 Britney见面，商定一切事宜。B说因为我做两次appraisal，所以她愿意给我 200块 credit，我当然很高兴，又少亏200块。
过程中一切顺利，B回复电话和email都非常及时，办事超有效率， 9个工作日以后我收到了closing 文件！这时候距离closing date只有 3个工作日了，我真是佩服她的效率，酱紫的紧迫日程下还可以让我提前3天签文件然后她还有时间再review一遍。签字的时候发现，closing cost比她GFE写的又少了几百块！很开心，我其实一点儿也没有亏钱～～～～～～～～～～
如果当地的童鞋感兴趣，我很愿意跟推荐Britney. She's awesome!
总结经验：选broker一定要shop around;利率一定要自己每天follow盯紧，然后从不同的broker那里quote，每quote一家都要求对方出示GFE，然后再跟自己的broker交涉，要求match。如果他不match而你又有足够的时间，就果断换人。咱们签的application document，不是binding contract，对你没有任何约束效力，你顶多就损失个appraisal 和processing fee。有了这样的心理保证，大家要大胆地shop around,然后跟broker 谈判，不能让他们赚你的钱赚滴太容易列。
P。S。：
这里给新手解释一下 broker靠什么赚钱，那些什么processing fee都是小钱，他们赚的大钱叫做 yield spread premium (YSP).
这里是rate sheet的一个例子：
4.625% 1.375
4.75% 0.5
4.875% -0.125
5.0% -0.5
5.125% -0.75
5.25% -1.25
左边是利率，右边是 loan fee或者 “回扣”。如果是正数，就是咱们申请到这个利率要付的Loan fee，如果是负数，就是这个利率 broker能拿到的回扣，也就是 YSP. 所以可以看出，临界点大约是 4.875% ，如果Craig给我这个利率，他拿 0.125%的回扣。他只肯做 5.25%，这样他可以拿 》1point的回扣。 broker每天就是拿着这么个rate sheet来给咱们quote的，他quote出来给咱的，肯定都不是最好的利率，因为如果给咱们最好的利率，他们就赚不到钱，就少赚。 所以broker跟客户也是有根本性利益冲突的，他给你锁的越高，他赚的回扣越多，所以他会尽量给你锁高，而不是锁低。所以说shop around 很重要，通过不同的broker之间的quote,来强迫他们压低自己的利润。
broker还有一种赚黑心钱的办法，就是骗你说给你锁了，比如他现在给我锁 5%，回扣0.5point。 他实际不真锁。意图是， 如果他听到风声 ，过几天 利率还会降，他就骗你赶紧锁，然后等过几天利率真降了，他再给你锁5%，这时候实际利率可能已经是 5% +回扣 1point了，他得到的回扣就更多了。但是这样的风险是，利率可不听人使唤，过几天利率竟然升了，broker就傻眼了，现在锁5%变成要缴纳 0.5loan fee了。没有哪个broker会替你缴纳这些费用的。所以他要么就要多收你钱，要么就跟你说“没锁住，close不了了。”倒霉的就是客户了。 其实，根本没有什么“锁不住” “没锁成”这一说，所谓的“没锁成”，其实就是broker想赚黑心钱，结果利率不降反升，他们傻眼了，就把风险损失再转嫁给客户。
当然也会有新手考虑到底是找broker好还是跟银行直接做更好。这个问题不好说，完全看你有没有找对人。一般来说broker给的利率低，是wholesale利率，比如我这个是跟chase拿的，但是跟chase直接要肯定要不到 5%，只有broker才能要到5%。而且银行的processor一般来说效率比较低，你还得每天打电话催着，很烦人。broker手下的processor直接对他负责，一般就是mortgage group自己人，手续就全都帮你办了，比较省心。我还是建议大家多quote几家，把broker和银行给的利率/closing cost拿来做个比较，再决定跟谁做吧，原则上反正是谁便宜就跟谁做。
希望这些知识对新手mm们有一些帮助。
俺就唐这么多了，谢谢大家鼓励！也希望所有姐妹的房子都能顺利close！
------------------------------
补充一些有用的网站：
mortgage calculator我用这个，很方便，尤其可以比较你是否应该买point什么的： http://mortgage.chase.com/pages/refinance/rtools_landing.jsp
http://homebuying.about.com/ 这个网站里有关于买房的很多科普文章，我的关于inspection, loan的很多初步知识是从这里看来的。
http://www.servicemagic.com 找contractor/inspector的网站，按具体的Project找，即使不用他们，也能问到个quote，了解行情。
[此贴子已经被疏影暗香于2010/1/8 0:43:52编辑过]
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so useful!!!!!!!!!!Thx!!!
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虽然锁了利率，但是俺这不仍然有点儿不甘心么，也惦记着再降 0.25我还能re-lock。于是我继续每天紧盯zillow和wells fargo。
这期间我仍然给Craig打电话骚扰，询问利率的事儿。这时候问题就来了，感觉Craig对俺滴热情度那是直线降低了，电话基本不直接回，每次都是转留言信箱，然后也不再回call。email偶尔会一下也拖拉半天。而且每次我跟他说今天wells fargo降了，网上什么什么人说降了，他都说，咱们这里没降，没降，哦，只降到 5.375，不够relock的。。。
大家知道，这个利率瞬息万变地，一天就变三次，broker如果这么拖拉，那你永远也锁不到最低的利率。甚至如果他故意拖拉，趁着利率降的时候拖着不回俺电话，等他回了，利率已经高上去了，不能relock了，那吃亏滴只有我了。而且明明别的地方都降了很多，虽然咱不能跟national rate横向比较，但是national rate是一个sign，别地方都降，那咱这旮瘩基本也是降了的。
我再一想，我如果只跟Craig打听利率，我所有的信息都是他给我的。他就硬跟我说没降，那我有什么办法？时间越拖对我是越不利的。。。
于是我开始 联系其他broker.
这时候俺纯粹是 瞎猫碰死耗子，就直接古狗本地区的Mortgage broker，就狗到了这位，名字叫Britney. 看了她的个人网页，印象不错而已。
我这时候联系Britney，只是为了套出目前利率到底是多少，印证Craig是否在撒谎。我发了email，没好意思说实话，就说我目前正在谈offer，想shop around for best interests rate，问她要最低利率和GFE. 她倒是很痛快，直接email给我了她的GFE。 我一看，利率 5.0%，closing cost只有 2000多！
俺如获至宝列，赶紧回头跟Craig谈判， 要求他match 这个利率。 Craig 一听就不信，说不可能这么低，问我是哪个银行。我连银行也从B那里套来了，再继续跟C交涉。Craig说，嫩要是不信俺滴利率，明天早上俺给你看俺滴rate sheet，你就知道了。俺说，好啊，你给我发来，我等着。
于是第二天他还真给俺发了rate sheet，土人俺第一次看rate sheet，都不懂啊，还现古狗了半天怎么看，算是明白了。于是我看出来，Craig给我的 5.5% 是 有 1%回扣给他的。而如果他给我 5%，回扣就很少很少了。4.875%是零回扣。再降，他就倒贴钱了。我就问，你能给我的最低是 4.875么，为嘛跟我说 5.5%。他说，咱一开始不是说好了我要收1%回扣的么，所以你看rate sheet是要看我收1%以后你最低能拿多少。说实话我也没印象他到底有没说过这话了，但是他这1%也赚忒狠了，别忘了我可是自己交Closing cost的，有的broker还给credti呢。
于是我就要求，你给我5%吧，这样你也有一些回扣，对你也不过分，你也没有倒贴钱。Craig就不同意，说他必须赚到 1%，不然就亏了，blah blah说了一堆。期间只给我打过一次电话，其他都是用手机发email。
我越来越觉得不爽，这时候，我是真心想要换人了。但是我的appraisal也做了，利率也锁了，离closingdate 还有 18天，我还能换人么？
跟Craig交涉到了这地步，我就直接给Britney打电话和盘托出了实情，B很热情很耐心的回答了我的全部问题，也帮我出谋划策怎么跟C交涉。她也很坦率地说她很想拦到这笔生意，也理解我此时万分焦虑的心情。我觉得她很坦率，就直截了当地问她：
你这个 5%的利率看着真的很低，你确定你能锁这么低的利率么？ （我能。）
我的broker同意给我看rate sheet,那你能给我看你的rate sheet么？（sorry ,不能。。。）
我的broker说给5%他就赚不到钱了，那你凭什么可以给我5%，你赚到的钱显示在哪里呢，我没看到你赚的钱反而不放心啊。。。（嫩这问题问的太可爱了，我们公司模式跟其他broker不一样，我们有银行授权做underwriting, funding等手续，所以速度很快，利率也给的低。）
你的closing cost也很低，你确定今后不会再有额外收费么？（确定没有）
我离 closing就只有18天了，你确定你能18天搞定么？（确定能）。
我已经做了appraisal，是不是还得再重新做一遍？(换银行一般是要重新做，或者让原来的代理assign the previous apprailsal to me才可以。不过我会确认一下。确认结果，Craig说不能assign，于是我们重新做了一个)
Britney还嘱咐我，嫩不要急啊，你如果真想换，还是先把你的资料发给我，我把文件给你做好了，你再cancel那边的，不要急着cancel。另外下周一你来我office咱见面详谈你再决定吧。我可以先帮你把利率锁了，允许你一天的时间反悔。这是个周五，俺印象很清楚，她当时就把5%锁了，发了锁利率文件给我，然后让我周一决定换还是不换。
C同时跟我说，可以锁 5.25% no fee,或者 5%但是要交 0.875 Point的费用。我心想，靠，我要是不跟你argue半天，你也不会告诉我现在降够了 0.25可以重锁了。我对C基本不太信任了。
我这时候给 C发了email，说，另外一个broker已经帮我锁了 5%，如果你的确不能match，我只能考虑换人了。C回复，wish you well, 然后说要给我寄processing fee的账单。我k，原来还有一笔processing fee等着我。你收就收呗，我这时候已经拿小计算器 吧吧吧吧算了帐。即使损失 processing fee 400+appraisal fee 450, 我换人以后closing cost就少了 800，而且每月少交 100块利息。
于是，周一跟 Britney见面，商定一切事宜。B说因为我做两次appraisal，所以她愿意给我 200块 credit，我当然很高兴，又少亏200块。
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这里给新手解释一下 broker靠什么赚钱，那些什么processing fee都是小钱，他们赚的大钱叫做 yield spread premium (YSP).
这里是rate sheet的一个例子：
4.625% 1.375
4.75% 0.5
4.875% -0.125
5.0% -0.5
5.125% -0.75
5.25% -1.25
左边是利率，右边是 loan fee或者 “回扣”。如果是正数，就是咱们申请到这个利率要付的Loan fee，如果是负数，就是这个利率 broker能拿到的回扣，也就是 YSP. 所以可以看出，临界点大约是 4.875% ，如果Craig给我这个利率，他拿 0.125%的回扣。他只肯做 5.25%，这样他可以拿 》1point的回扣。 broker每天就是拿着这么个rate sheet来给咱们quote的，他quote出来给咱的，肯定都不是最好的利率，因为如果给咱们最好的利率，他们就赚不到钱，就少赚。 所以broker跟客户也是有根本性利益冲突的，他给你锁的越高，他赚的回扣越多，所以他会尽量给你锁高，而不是锁低。所以说shop around 很重要，通过不同的broker之间的quote,来强迫他们压低自己的利润。
broker还有一种赚黑心钱的办法，就是骗你说给你锁了，比如他现在给我锁 5%，回扣0.5point。 他实际不真锁。意图是， 如果他听到风声 ，过几天 利率还会降，他就骗你赶紧锁，然后等过几天利率真降了，他再给你锁5%，这时候实际利率可能已经是 5% +回扣 1point了，他得到的回扣就更多了。但是这样的风险是，利率可不听人使唤，过几天利率竟然升了，broker就傻眼了，现在锁5%变成要缴纳 0.5loan fee了。没有哪个broker会替你缴纳这些费用的。所以他要么就要多收你钱，要么就跟你说“没锁住，close不了了。”倒霉的就是客户了。 其实，根本没有什么“锁不住” “没锁成”这一说，所谓的“没锁成”，其实就是broker想赚黑心钱，结果利率不降反升，他们傻眼了，就把风险损失再转嫁给客户。
当然也会有新手考虑到底是找broker好还是跟银行直接做更好。这个问题不好说，完全看你有没有找对人。一般来说broker给的利率低，是wholesale利率，比如我这个是跟chase拿的，但是跟chase直接要肯定要不到 5%，只有broker才能要到5%。而且银行的processor一般来说效率比较低，你还得每天打电话催着，很烦人。broker手下的processor直接对他负责，一般就是mortgage group自己人，手续就全都帮你办了，比较省心。我还是建议大家多quote几家，把broker和银行给的利率/closing cost拿来做个比较，再决定跟谁做吧，原则上反正是谁便宜就跟谁做。
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补充一些有用的网站：
mortgage calculator我用这个，很方便，尤其可以比较你是否应该买point什么的： http://mortgage.chase.com/pages/refinance/rtools_landing.jsp
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很详细，谢谢！
顶好贴！
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