以下是引用 香油菜菜子 的发言： 嘻嘻。。。。昨天和我的agent, escrow agent，一起签了贷款文件，下周二就要close。历时两个月的买房征程终于要告一段落，无数个夜不能眠的日子现在回想起来都有点........ ★ Sent from iPhone App: i-Reader Huaren Lite 7.38
在锁利率之前，我又跟Craig确认了几个问题。我是email问的，确保有个written evidence.括号里是他的回答，给大家参考 ： - Could you start to make written loan application for me right now, but keep a "float down" option for me so that we can have the rate locked later before the closing date? (yes we can).
- After having locked the rate, would you accept locking a lower rate if there is a lower rate available later? (If the rate drops .25% or more we can float you down.)
- Do you charge a fee to lock my interest rate? (no)
- Does the lock-in protect all the loan costs as they are in the GFE you gave to me? (yes)
- For how long will you lock the rate? (usually 30 days)
- Will you give me the loan lock in writing? (yes)
- If we want to relock but don't switch between lenders, do you stilll need to do a new appraisal? (no)
我这时候联系Britney，只是为了套出目前利率到底是多少，印证Craig是否在撒谎。我发了email，没好意思说实话，就说我目前正在谈offer，想shop around for best interests rate，问她要最低利率和GFE. 她倒是很痛快，直接email给我了她的GFE。 我一看，利率 5.0%，closing cost只有 2000多！
Thanks for sharing!!
以下是引用 香油菜菜子 的发言：
嘻嘻。。。。昨天和我的agent, escrow agent，一起签了贷款文件，下周二就要close。历时两个月的买房征程终于要告一段落，无数个夜不能眠的日子现在回想起来都有点........
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好贴，长知识。
好贴，长知识。
好贴，MARK以后慢慢学习
★ 发自Android 华人阅览器 4.0.7
这层说说贷款吧，一波三折，最后果断滴炒掉了原来的broker，换了新滴broker，非常惊险。
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贷款其实比买房子还麻烦，那一阵子，俺真是每天打超过10个电话，像个热锅上的蚂蚁团团转，不仅脑子累而且心也累，现在终于消停了，把我的经验教训也跟大家分享一下。
话说 我从一开始就让jerry推荐 mortgage broker给我。他推荐了 两个熟人。于是，我在看中美貌房准备下offer的过程中，就已经开始联系broker了。 联系的过程就是先打电话，打听一下对方的情况，能给多少利率，closing cost大致多少，close时间能不能保证。然后约一个时间见面。对方是可以来你家见你的，但我每次都是要求去对方的office 见面，这样好处是你可以了解对方公司的规模，确定你不是在跟一个野鸡作坊打交道。 另外我找的都是local broker，也是为了能抓到人，网上的我总觉得不放心。
面试中，我把电话中的问题又问了一遍，然后就是看对方谈话的感觉是不是让你舒服，做事感觉有没有效率，讲话是否坦诚，等等。 我们面试的第一位叫做craig，是和jerry做过好几笔买卖的broker, 每次都能确保准时close，所以jerry推荐他。 craig给我感觉是很能白呼，说话很快很大方滴样子。 我们第一次见面，就带了我们的文件，说好了让他帮忙开pre approval letter。
总结经验： 这里说一下，pre approval letter是免费的，遇到收钱的（比如BOA）你就不要理他们，找免费的做。 开pre approval letter的broker跟 buyer agent关系好的好处就是，电话联系起来好说话，buyer agent 什么时候说需要letter，随时打电话过去 那边就给你开好了传真过来，让开多少钱就开多少，可以同时开好几份 不同数额的给不同的offer用，比较有效率。
另外，我们是下offer 时候给卖家出示的pre approval letter, 签订合同以后才缴纳了earnest money。看到有人在问的，这个earnest money不要提前给，而且是交给escrow company保存作为closing cost一部分的，不要让agent自己兑现。
同时，我们也向craig要了 good faith estimate，然后请他详细解释 每一项的费用都是什么意思，每项费用是给谁的，broker赚到的是哪一笔费用。 craig解释的很详细，我们俩当时纯粹俩无知菜鸟，不过这玩意儿，你看懂了一份，以后无数份GFE你就都可以自己看了。 他给的closing cost是 3000多，还可以接受。
我们然后又面试了jerry推荐的另一个人，是local一个小credit union的人，他给的利率比craig高。我们也要了一份GFE，作为比较。另外还直接电话要了wells fargo的某代理的GFE，也是纯粹为了比较。 但是我们已经基本决定在Craig这里做了。
总结经验：broker要多问几家，每次问都一定要对方出示GFE，这个东西一定要，而且不明白的项目要求对方解释，不合理的收费要砍价，问对方最低利率可以给多少，会不会到时候又反悔说close不了，会不会到时候再涨价额外乱收费，这些问题 客户都直截了当滴 当面问，千万不要不好意思。你问了，他才能看出来，你做过research，是懂行的，他才不敢蒙你。并且嫩一定要让对方知道你在shop around，你在寻找最低的利率，不要让他以为你就非他不可了。
我们 合同签订以后，有一个 5天的期限要正式开始申请贷款，于是我们就签署了正式申请的那一大堆文件。 等到inspection结果出来 并最后商定卖家修理+给credit的条款以后，我们才开始order appraisal 和考虑锁利率。 这个不要急，因为inspection可能出问题，讨价还价结果不爽的话 买主是可以毁约滴，所以一般要等过了inspection contingency期限以后，purchase agreement上所有条款都确定了以后，才开始正式做loan。
在锁利率之前，我又跟Craig确认了几个问题。我是email问的，确保有个written evidence.括号里是他的回答，给大家参考 ：
- Could you start to make written loan application for me right now, but keep a "float down" option for me so that we can have the rate locked later before the closing date? (yes we can).
- After having locked the rate, would you accept locking a lower rate if there is a lower rate available later? (If the rate drops .25% or more we can float you down.)
- Do you charge a fee to lock my interest rate? (no)
- Does the lock-in protect all the loan costs as they are in the GFE you gave to me? (yes)
- For how long will you lock the rate? (usually 30 days)
- Will you give me the loan lock in writing? (yes)
- If we want to relock but don't switch between lenders, do you stilll need to do a new appraisal? (no)
总结经验：提醒新手mm，这些问题一定要问清楚再决定 用哪个broker，再决定锁还是不锁。
那段时间很难熬，每天早上第一件事情就是开zillow.com看当天利率涨了还是降了。这里给大家推荐zillow.com，不过要记得点进去看每个州的利率，每个州都不一样，看national rate没意义。 我们州总是比National rate高，所以买卖提上大家每天报那最低利率我总是看着眼红，但是自己拿不到。我也几乎每天电话骚扰Craig，问他今天最低利率多少。另外我还订阅了wells fargo的interest rate email alert。这个也挺好的，他给的利率是有1% origination fee的；不过我发现，这个利率，基本就是我能从broker手里拿到的没有附加手续费的最低利率了。
后来等不下去了，我就让Craig 锁了 5.5%，他也总是催我锁，说的我都心慌慌的。 不是特别满意，不过也可以接受。然后就是又签了一遍那些申请文件，签署锁利率的文件（就一张纸，不过很重要），做appraisal。 appraisal结果我还没拿到，seller agent已经来电话抱怨：结果比卖价高，我们卖亏了。哈哈，俺们当然很得意。
下转 第11楼。
此贴子已经被疏影暗香于2010/1/8 0:42:08编辑过]
xue xi
值得学习
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虽然锁了利率，但是俺这不仍然有点儿不甘心么，也惦记着再降 0.25我还能re-lock。于是我继续每天紧盯zillow和wells fargo。
这期间我仍然给Craig打电话骚扰，询问利率的事儿。这时候问题就来了，感觉Craig对俺滴热情度那是直线降低了，电话基本不直接回，每次都是转留言信箱，然后也不再回call。email偶尔会一下也拖拉半天。而且每次我跟他说今天wells fargo降了，网上什么什么人说降了，他都说，咱们这里没降，没降，哦，只降到 5.375，不够relock的。。。
大家知道，这个利率瞬息万变地，一天就变三次，broker如果这么拖拉，那你永远也锁不到最低的利率。甚至如果他故意拖拉，趁着利率降的时候拖着不回俺电话，等他回了，利率已经高上去了，不能relock了，那吃亏滴只有我了。而且明明别的地方都降了很多，虽然咱不能跟national rate横向比较，但是national rate是一个sign，别地方都降，那咱这旮瘩基本也是降了的。
我再一想，我如果只跟Craig打听利率，我所有的信息都是他给我的。他就硬跟我说没降，那我有什么办法？时间越拖对我是越不利的。。。
于是我开始 联系其他broker.
这时候俺纯粹是 瞎猫碰死耗子，就直接古狗本地区的Mortgage broker，就狗到了这位，名字叫Britney. 看了她的个人网页，印象不错而已。
我这时候联系Britney，只是为了套出目前利率到底是多少，印证Craig是否在撒谎。我发了email，没好意思说实话，就说我目前正在谈offer，想shop around for best interests rate，问她要最低利率和GFE. 她倒是很痛快，直接email给我了她的GFE。 我一看，利率 5.0%，closing cost只有 2000多！
俺如获至宝列，赶紧回头跟Craig谈判， 要求他match 这个利率。 Craig 一听就不信，说不可能这么低，问我是哪个银行。我连银行也从B那里套来了，再继续跟C交涉。Craig说，嫩要是不信俺滴利率，明天早上俺给你看俺滴rate sheet，你就知道了。俺说，好啊，你给我发来，我等着。
于是第二天他还真给俺发了rate sheet，土人俺第一次看rate sheet，都不懂啊，还现古狗了半天怎么看，算是明白了。于是我看出来，Craig给我的 5.5% 是 有 1%回扣给他的。而如果他给我 5%，回扣就很少很少了。4.875%是零回扣。再降，他就倒贴钱了。我就问，你能给我的最低是 4.875么，为嘛跟我说 5.5%。他说，咱一开始不是说好了我要收1%回扣的么，所以你看rate sheet是要看我收1%以后你最低能拿多少。说实话我也没印象他到底有没说过这话了，但是他这1%也赚忒狠了，别忘了我可是自己交Closing cost的，有的broker还给credti呢。
于是我就要求，你给我5%吧，这样你也有一些回扣，对你也不过分，你也没有倒贴钱。Craig就不同意，说他必须赚到 1%，不然就亏了，blah blah说了一堆。期间只给我打过一次电话，其他都是用手机发email。
我越来越觉得不爽，这时候，我是真心想要换人了。但是我的appraisal也做了，利率也锁了，离closingdate 还有 18天，我还能换人么？
跟Craig交涉到了这地步，我就直接给Britney打电话和盘托出了实情，B很热情很耐心的回答了我的全部问题，也帮我出谋划策怎么跟C交涉。她也很坦率地说她很想拦到这笔生意，也理解我此时万分焦虑的心情。我觉得她很坦率，就直截了当地问她：
你这个 5%的利率看着真的很低，你确定你能锁这么低的利率么？ （我能。）
我的broker同意给我看rate sheet,那你能给我看你的rate sheet么？（sorry ,不能。。。）
我的broker说给5%他就赚不到钱了，那你凭什么可以给我5%，你赚到的钱显示在哪里呢，我没看到你赚的钱反而不放心啊。。。（嫩这问题问的太可爱了，我们公司模式跟其他broker不一样，我们有银行授权做underwriting, funding等手续，所以速度很快，利率也给的低。）
你的closing cost也很低，你确定今后不会再有额外收费么？（确定没有）
我离 closing就只有18天了，你确定你能18天搞定么？（确定能）。
我已经做了appraisal，是不是还得再重新做一遍？(换银行一般是要重新做，或者让原来的代理assign the previous apprailsal to me才可以。不过我会确认一下。确认结果，Craig说不能assign，于是我们重新做了一个)
Britney还嘱咐我，嫩不要急啊，你如果真想换，还是先把你的资料发给我，我把文件给你做好了，你再cancel那边的，不要急着cancel。另外下周一你来我office咱见面详谈你再决定吧。我可以先帮你把利率锁了，允许你一天的时间反悔。这是个周五，俺印象很清楚，她当时就把5%锁了，发了锁利率文件给我，然后让我周一决定换还是不换。
C同时跟我说，可以锁 5.25% no fee,或者 5%但是要交 0.875 Point的费用。我心想，靠，我要是不跟你argue半天，你也不会告诉我现在降够了 0.25可以重锁了。我对C基本不太信任了。
我这时候给 C发了email，说，另外一个broker已经帮我锁了 5%，如果你的确不能match，我只能考虑换人了。C回复，wish you well, 然后说要给我寄processing fee的账单。我k，原来还有一笔processing fee等着我。你收就收呗，我这时候已经拿小计算器 吧吧吧吧算了帐。即使损失 processing fee 400+appraisal fee 450, 我换人以后closing cost就少了 800，而且每月少交 100块利息。
于是，周一跟 Britney见面，商定一切事宜。B说因为我做两次appraisal，所以她愿意给我 200块 credit，我当然很高兴，又少亏200块。
过程中一切顺利，B回复电话和email都非常及时，办事超有效率， 9个工作日以后我收到了closing 文件！这时候距离closing date只有 3个工作日了，我真是佩服她的效率，酱紫的紧迫日程下还可以让我提前3天签文件然后她还有时间再review一遍。签字的时候发现，closing cost比她GFE写的又少了几百块！很开心，我其实一点儿也没有亏钱～～～～～～～～～～
如果当地的童鞋感兴趣，我很愿意跟推荐Britney. She's awesome!
总结经验：选broker一定要shop around;利率一定要自己每天follow盯紧，然后从不同的broker那里quote，每quote一家都要求对方出示GFE，然后再跟自己的broker交涉，要求match。如果他不match而你又有足够的时间，就果断换人。咱们签的application document，不是binding contract，对你没有任何约束效力，你顶多就损失个appraisal 和processing fee。有了这样的心理保证，大家要大胆地shop around,然后跟broker 谈判，不能让他们赚你的钱赚滴太容易列。
P。S。：
这里给新手解释一下 broker靠什么赚钱，那些什么processing fee都是小钱，他们赚的大钱叫做 yield spread premium (YSP).
这里是rate sheet的一个例子：
4.625% 1.375
4.75% 0.5
4.875% -0.125
5.0% -0.5
5.125% -0.75
5.25% -1.25
左边是利率，右边是 loan fee或者 “回扣”。如果是正数，就是咱们申请到这个利率要付的Loan fee，如果是负数，就是这个利率 broker能拿到的回扣，也就是 YSP. 所以可以看出，临界点大约是 4.875% ，如果Craig给我这个利率，他拿 0.125%的回扣。他只肯做 5.25%，这样他可以拿 》1point的回扣。 broker每天就是拿着这么个rate sheet来给咱们quote的，他quote出来给咱的，肯定都不是最好的利率，因为如果给咱们最好的利率，他们就赚不到钱，就少赚。 所以broker跟客户也是有根本性利益冲突的，他给你锁的越高，他赚的回扣越多，所以他会尽量给你锁高，而不是锁低。所以说shop around 很重要，通过不同的broker之间的quote,来强迫他们压低自己的利润。
broker还有一种赚黑心钱的办法，就是骗你说给你锁了，比如他现在给我锁 5%，回扣0.5point。 他实际不真锁。意图是， 如果他听到风声 ，过几天 利率还会降，他就骗你赶紧锁，然后等过几天利率真降了，他再给你锁5%，这时候实际利率可能已经是 5% +回扣 1point了，他得到的回扣就更多了。但是这样的风险是，利率可不听人使唤，过几天利率竟然升了，broker就傻眼了，现在锁5%变成要缴纳 0.5loan fee了。没有哪个broker会替你缴纳这些费用的。所以他要么就要多收你钱，要么就跟你说“没锁住，close不了了。”倒霉的就是客户了。 其实，根本没有什么“锁不住” “没锁成”这一说，所谓的“没锁成”，其实就是broker想赚黑心钱，结果利率不降反升，他们傻眼了，就把风险损失再转嫁给客户。
当然也会有新手考虑到底是找broker好还是跟银行直接做更好。这个问题不好说，完全看你有没有找对人。一般来说broker给的利率低，是wholesale利率，比如我这个是跟chase拿的，但是跟chase直接要肯定要不到 5%，只有broker才能要到5%。而且银行的processor一般来说效率比较低，你还得每天打电话催着，很烦人。broker手下的processor直接对他负责，一般就是mortgage group自己人，手续就全都帮你办了，比较省心。我还是建议大家多quote几家，把broker和银行给的利率/closing cost拿来做个比较，再决定跟谁做吧，原则上反正是谁便宜就跟谁做。
希望这些知识对新手mm们有一些帮助。
俺就唐这么多了，谢谢大家鼓励！也希望所有姐妹的房子都能顺利close！
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补充一些有用的网站：
mortgage calculator我用这个，很方便，尤其可以比较你是否应该买point什么的： http://mortgage.chase.com/pages/refinance/rtools_landing.jsp
http://homebuying.about.com/ 这个网站里有关于买房的很多科普文章，我的关于inspection, loan的很多初步知识是从这里看来的。
http://www.servicemagic.com 找contractor/inspector的网站，按具体的Project找，即使不用他们，也能问到个quote，了解行情。
mark,写得太好了,谢谢lz
[此贴子已经被疏影暗香于2010/1/8 0:43:52编辑过]
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不过我觉得看房就像找对象，一见钟情很重要啊，哈哈
果断mark之
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Thanks for sharing. too late to see the pictures, but I bet it is a very pretty house.
me too, no pics. too late
感谢，LZ写的真详细，帮助很大
谢谢，很实用。