高盛：国内楼市有望2027年触底，以史为鉴

国内这轮房价何时止跌?租房好还是买房好？非常纠结国内的房产要不要处理掉

今天带大家深度解读一份来自全球顶尖投资银行高盛在 2025 年6月发布的研报，以史为鉴，对比全球经验，看懂中国楼市的未来。
这份报告的专业性在于，它不是简单的市场评论，而是对过去 60 年全球 15 个经济体 21 次房地产危机的全面梳理和分析。可以说，它为我们提供了一个参考性很强的模板，读懂它，你将能够判断当前楼市的真实情况，看清未来房价的大致走向，并最终为你家庭的置业计划做出更理性的选择。
为了不浪费大家时间，我先给大家上研报的结论，这篇报告通过严格的数据处理，给出了三个核心预测。
第一，房价什么时候触底？高盛对比了从 1960 年以后 15 个国家总共 21 次房价下行的案例，其中包括美国、德国和日本，发现房价从最高点降到最低点平均要持续 6 年，我们的房价在 2021 年达到最高点，如果参考 6 年这个数据，房价可能要到 27 年才会在全国范围内触底稳定。
第二，下跌幅度是多少？高盛测算中国的实际房价在过去四年已经下跌了20%。其实高盛还是比较保守的，实际上可能不止20%，我们先按照报告的 20% 来算。按照全球楼市规律，一次典型的房价下跌，下跌幅度通常会达到30%，而国内目前跌了20%，这意味着未来可能还存在 10% 的下跌空间。而最新的数据也验证了这个观点。就在刚刚过去的 7 月份，据《南方都市报》8月15日新闻，国家统计局公布的数据显示，全国 70 个大中城市里面，60个城市新房价格环比下降；68个城市二手房价格下跌。

第三，全国房价不会一刀切地下跌或者复苏，每个地方的情况是很不一样的。比如说每个城市的人均GDP、经济增速、城市等级还有人口变动的情况都不一样，所以在房价触底之后一定会呈现出分层复苏的状态。
首先，一线城市因为经济实力雄厚，企业多，还有外来人口的持续流入，预计会在 2026 年底前后率先触底稳定。但是对于三四五线城市产业不够发达，人口还持续流出，所以它的调整周期可能会漫长得多。
听完上面三个结论，部分想买房的朋友可能会头皮发麻。但是，廖先生给大家解读这份研报，不是为了徒增焦虑，而是为了让大家更好地规划自己的置业。

高盛预测房价 2027 年触底，这意味着楼市的投资属性要在未来几年被极大地削弱。如果你是刚需，就请你把关注点从我买房子还能涨多少，转移到它是否能满足我未来 5 ~ 10 年真正的居住需求，比如它的通勤时间、医疗和生活配套、教育配套，这些才是真正穿越周期的价值。把房子从一个金融产品还原成一个耐用消费品，你的心态会从容很多。
报告的最后，高盛还讲了各国是用何种政策应对地产下行周期的。
在全球其他案例中，政府通常会在一开始就进行激进的货币宽松。什么意思呢？可以简单理解为大量印钞，大幅做降低利率来刺激市场去多买房。但是我们这次的应对政策明显更加谨慎，更加循序渐进。相比于其他的 21 个国际经验来看，我们采取的挽救措施明显少于其他国家，这并非反应迟钝，而是一种更加深思熟虑的选择。

高盛认为，我们的政策更加温和，背后有三重逻辑：
逻辑一：这次房地产市场下行起点是 2021 年开始的，一系列主动调控政策，包括房地产三道红线，当时国家主要是想给过热的楼市降温，一方面管住房企，不让他们负债太多，另一方面打击炒房客，保护真正买房去住的老百姓的利益。打个比方，这更像是一场主动进行的手术，目的是去除病灶，而如果进行激进的货币宽松，就仅仅是吃止疼药，治标不治本，所以我们不会选择用这种很激进的货币宽松来掩盖问题。
逻辑二：我们吸取了历史的经验教训。大家可能还记得 2008 年的情况，当时为了应对全球金融危机，国家投入了大量资金来刺激经济，也就是著名的四万亿计划，这个计划效果很直接，很快就稳。出了经济，但也留下了一些后遗症，比如各地拿这些钱建了很多工厂，导致一些行业的产品造得太多，后来卖不掉，也就是我们常说的产能过剩，正是因为有过这样的经验，现在变得更加谨慎，不会用一个更大的泡沫去覆盖之前的泡沫。
逻辑三：我们高层做决策，不仅要考虑自己的情况，还要看看周围邻居们在干什么。过去几年，全球主要经济体，尤其是美国一直都在快速加息。当时美国存款利率超过了5%，如果我们为了稳住楼市，大幅降低利率，比如说直接降到了1%，那么就会有很多钱跑到国外存起来，因为美国给的利率更高。而且我们的汇率也会受到比较大的波动，所以整体来说我们目前采取的措施是比较克制的，这也带来了一个很大的好处，就是我们还有很大的政策空间，比方说历史上碰到这类房价下行事件，一般会将政策利率降低3%，而从我们目前的情况来看，全国首套房的贷款利率降低了2.2%，也就是说我们还有 0.8% 左右的下降空间。

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