楼主有一点说的不对，最好找有律师执照且返点的房产经纪，因为卖家和卖家经纪签的listing合同里，卖房佣金是给卖家经纪的，买家佣金其实是卖家经纪分给买房经纪的，如果你的地产律师没有经纪人执照，没有资格拿到佣金，同理佣金也不会直接给买家自己，最后是卖家经纪就一方拿走全部，卖家实际并没有少付佣金，更不可能直接给减在房价里，除非一开始双方都没有经纪人，sold by owner，但这样房屋曝光率很低，卖不出价格，一方面大部分买房经纪因为没有佣金不会给客户推荐你的房子，一方面sale by owner直接走合同的房子会有很多风险问题，比如卖家隐藏披露等问题，过户后追责困难，买家经纪需要背地做很多功课，因为卖家没有经纪，出了事被告的就是买家经纪自己，没必要为了小钱走这趟浑水砸了饭碗。 实际操作中，没有卖房经纪，最后拿到手的卖价没赚到便宜。没有买房经纪，很多卖家也不愿意和你沟通，最后谈到的价格并不合算。😞只是说我看到的事实。
全让你说中了. 现在我还在继续找经纪, 但是非常小心了. 我见过几个本地经纪,他们说一般情况下,他们作为买家经纪,会给买家提供3个以上的验房师的联系,然后买家每个都联系一下,找一个你觉的诚实的. 而且提供3个以上的验房师的话, 经纪业不知道你最后会用哪个.而且建议在找验房师的时候一定要多话时间认真找, 包括在google上多找几家不一样的,多看review. 有个白人老太太经纪说的原话是"You are making the biggest investment of your life, how could you not spend a few days to find a good inspector?" 因为不花时间和心思, 就会被经纪做局. 防不胜防.
贷款专家 发表于 2025-08-22 14:51 楼主有一点说的不对，最好找有律师执照且返点的房产经纪，因为卖家和卖家经纪签的listing合同里，卖房佣金是给卖家经纪的，买家佣金其实是卖家经纪分给买房经纪的，如果你的地产律师没有经纪人执照，没有资格拿到佣金，同理佣金也不会直接给买家自己，最后是卖家经纪就一方拿走全部，卖家实际并没有少付佣金，更不可能直接给减在房价里，除非一开始双方都没有经纪人，sold by owner，但这样房屋曝光率很低，卖不出价格，一方面大部分买房经纪因为没有佣金不会给客户推荐你的房子，一方面sale by owner直接走合同的房子会有很多风险问题，比如卖家隐藏披露等问题，过户后追责困难，买家经纪需要背地做很多功课，因为卖家没有经纪，出了事被告的就是买家经纪自己，没必要为了小钱走这趟浑水砸了饭碗。 实际操作中，没有卖房经纪，最后拿到手的卖价没赚到便宜。没有买房经纪，很多卖家也不愿意和你沟通，最后谈到的价格并不合算。😞只是说我看到的事实。
第一次看房，说那几个房子都不适合我，当时还挺感谢她，觉的挺诚实的。第二次看房，刚好就是她卖的那个房子。
跟我说这个房子保养的非常的好，之前漏水的地方也全都修好了，卖家非常诚实，绝对不敢撒一点儿谎，卖家不养宠物，虽然是门对门的特殊户型，也没fence，但正对的邻居是个独居老人，很安静，女儿只是偶尔来探望一下。说如果想建fence，那个独居老人非常好，会非常配合的。
实际是，房子保养的极差，极脏，前任房主养了两只猫，马桶下面钢圈是断掉的， 所以是松的，坐上面晃动的，马桶下面是漏水的，已发霉。门对门的邻居是三代人住一起，邻居家小孩经常在院子里玩volleyball，砸到我家房子，窗户，屋顶上，过来捡球时还脸贴着监控视频V字手势做鬼脸。门上装的RING几秒发一个提示音，去和家长们说，家长抱怨我事多，让我suck it up，态度蛮横， 跟小孩说，小孩让我fuck off.
经纪说房子窗户没问题，都不漏气。 然而是只要下大雨，雨水打在玻璃上，雨后窗台就一滩水。房子的问题非常非常多，大的小的，各种各样的。
跟reco投诉了经纪，经纪把责任甩的一干二净，口头说过的一律否认，其余的全推给验房师，reco说验房师刚好在他们的权限范围以外，所以不对经纪做任何处置。
搬进来差不多两年了，隔三岔五的还是会收到经纪的邮件，让我给她介绍新客户。这些邮件令人不适。
我这个经纪的买家经纪佣金是2.25%。就是说我买了这个房子，她拿到了房子sold price的2.25%的钱。提供了上述所谓的“服务”。 经纪实际付出的所有成本大概就是3块多的油钱。
从发现被坑后，就又开始找新的经纪了。但现在很谨慎。
发这个贴，主要是感觉这一系列的经历实在太痛苦了，痛苦到了经常失眠，尤其是每次和邻居交涉完，都有一种祸从天降的感觉。
那天看新闻说kanata那边一户人前院铺砖违规，大家讨论都埋怨city。其实contractor都会铺之前告诉你怎样违规，怎样不违规。有诚信的地产经纪也会告诉你。
分享一些有用的信息，给那些打算买房的人，希望我经历的所有痛苦你们都能避开：
- 如果你以后打算买房子，尽量早早的开始找经纪，越早越好。毕竟你确认好了经纪，你也得观察一阵子。发现经纪不诚实的话，你也有时间继续找下一个经纪。
- 免费注册housesigma, 这个网站比其他的好用，你不仅能看到new listing，还能看到sold的房子情况，还能看到listing history. 其他网站只能看到其中某一项。我买房的时候，经纪跟我说我这个房子周围没有其他房子的listing/sold history，后来在这个网上看到了很多都有。
- 买房子，卖房子，多用的是realtor.ca，这个网有filter功能，也可以选择区域，如果你想买Barrhaven的房子，你可以把你关注的区选好，然后保存网页，每次点一下，就能在左侧看到新的listing，点击进去，就可以看到房子的listing信息和卖家经纪的联系方式。比经纪让你用的那个onehome方便太多了。
举例（这个是Barrhaven区，不filter的情况下）：https://www.realtor.ca/map#ZoomLevel=14&Center=45.266745%2C-75.714269&LatitudeMax=45.28601&LongitudeMax=-75.64766&LatitudeMin=45.24747&LongitudeMin=-75.78087&Sort=6-D&PropertyTypeGroupID=1&TransactionTypeId=2&PropertySearchTypeId=0&Currency=CAD
- 帮我办理closing的律师说，找他买房出offer, 他一个transaction收$350，包括各种修改，但他因为不懂房子，所以给不了任何建议。他说经纪一般都是复制黏贴固定条款，最常见的是financing condition和home inspection condition。除了常见条款，他也可以根据客户的需求customize 或 draft specific conditions，全都包含在$350里面。他说懂房子及价格的人里，很多会找地产律师直接买，买家经纪佣金2.25%可以返还给卖家（如果有bidding的时候），也可以以credit的形式给买家（没bidding的时候) 。但必须写在合同里，不写合同里的不具有法律效应。
- 决定要买房子前，请务必敲门确认邻居情况是否属实，这个是必须的，我之前看房子在一个open house里遇到过一个本地经纪，聊了很久，期间他告诉我，有诚信的本地经纪一般是会花几块钱买一盒cookie，然后敲邻居门送cookie，顺便核实信息，邻居收到cookie没有不开心的。如果发现情况不属实，你马上止损。
我买房没经验，选择了完全信任经纪。卖家90后，经纪说这夫妻俩都是博士，在政府工作，根本不差钱。她自己又是十几年的全职资深地产经纪。验房师也是有十几年经验的博士经纪，大家都是华人，渥太华又小，华人也少，所以不存在中国人骗中国人。这些人把道貌岸然彻底具象化了，我理解不了他们晚上是如何能踏实的入睡的。
入世未深，好人想不出坏人怎么想。 多一点阅历 多一点学习
感谢楼主分享
谢谢回复, 嗯. 是打算move on了, 但是还是希望那些即将买房的人能看到这个帖子. 如果我当时买房时, 能看到这样的贴,我一定早早就的换经纪了. 那时候没有这种信息分享的帖子, 所以我希望买房子的人能搜到我这个贴.
真心换不来真心. 我是个很讲诚信的人, 但是万万没想到地产经纪行业是个完全不讲诚信的行业. 以为他们不用付出劳动就能拿到一大笔钱的情况下, 应该会诚实, 结果发现他们并不会.
买卖都要小心 房产交易非同小可 听她说中国人不坑中国人，然后看你们信了，坑起来得心应手，真是可恶啊。 感谢楼主分享！
你没看她的经济还帮她把房子和周遭环境夸得天花乱坠呢，是不是2.25少了点
那她就是dual agent? 那确实是个雷。我觉得验房师也不是全无责任吧。房子脏，马桶怎么样，这个自己也可以看出来了呀。
验房师和经济都是经济共同体，他们是一伙儿的，普通人哪里会认识很多验房师呢，多数都是自己经济介绍的。 所以验房师的客户来源很多要靠经济给自己介绍生意。当然人家也要回报给经济，在自己不违反规定之内尽量帮经济促成交易。
实际操作中，没有卖房经纪，最后拿到手的卖价没赚到便宜。没有买房经纪，很多卖家也不愿意和你沟通，最后谈到的价格并不合算。😞只是说我看到的事实。
最初经纪劝我别验了，直接加价买，说就算验，也什么也验不出来。 但是我执意要验房，她才说拿就用她十几年的好朋友验房师宋强博士来验吧，说宋强博士是渥太华最好的验房师。 宋强博士确实是什么也验不出来，漏水，发霉一律验不出来，房子好多问题他都没验出来。就来回走走，随便看看，跟经纪愉快的聊天，凑够3个小时就拿钱走人了。宋强博士说换furnace, 空调, 外加attic的保温棉全部除去政府补助, 我只要付差不多1千块左右, 后来联系冷暖公司才知道实际要付7千多除了政府补助. 我向reco投诉的时候, 他们compliance manager打电话跟我解释说这个验房师绝对有问题, 原话是"this inspector absolutely has problems".
一般来说 经济推荐的律师 验房师，contractor 都不要用
全让你说中了.
现在我还在继续找经纪, 但是非常小心了. 我见过几个本地经纪,他们说一般情况下,他们作为买家经纪,会给买家提供3个以上的验房师的联系,然后买家每个都联系一下,找一个你觉的诚实的. 而且提供3个以上的验房师的话, 经纪业不知道你最后会用哪个.而且建议在找验房师的时候一定要多话时间认真找, 包括在google上多找几家不一样的,多看review. 有个白人老太太经纪说的原话是"You are making the biggest investment of your life, how could you not spend a few days to find a good inspector?"
因为不花时间和心思, 就会被经纪做局. 防不胜防.
确实大部分房源能看到，经纪人作用没那么大。但是你自己直接卖家经纪看房或者下offer，他们还是需要你有个经纪人帮你这边做文书，要么你自己找靠谱的人，要么雇他们做dual，要么自己有执照上，反正不可能LA白干两边，尤其现在房产协会法律规定要求看房前需要有明确的书面代理合同确定合作关系。这样的话，买家还是自己找个代表经纪合算。
最好找有律师执照且返点的房产经纪？没有碰到过这样的经纪，我们这里的经纪，入行之前五花八门的，有做美容美甲的，有超市摆货的，有开uber的，有contractor里面的小工，但是目前没碰到过有律师执照且返点的房产经纪。考经纪执照,安省这里是需要过5门课, 几个月时间就够了, 考过了就挂一个brokerage. 我那个律师他就是专职律师。
你在housesigma上，现在都可以看到listing房子的佣金是多少，买家，卖家，经纪全可以看到。所以既然知道了买家经纪佣金是2.25%了, 你在没有经纪的情况下, 就可以要求如何处理这2.25%,前提是没有bidding的情况下。这些是可以谈的，但谈好后必须写在合同里。
律师一个transaction从头到尾只拿$350.
真是这样的. 不能用. 他们都是利益共同体. 他们好像有个圈子, 全是他们自己熟悉的人, 相互间好像是有回佣的. 就好比说你需要修房子,经纪给你介绍一个contractor, 私下里,这个contractor会付给经纪一些回佣, 作为给他介绍客户的感谢. 这是contractor跟我讲的. 但都是华人圈子里的习俗.
当然有这样的经纪，信息差你不知道而已。
你要看listing合同，佣金都是给卖房经纪的，如果没有买房经纪。你请的律师如果没有realtor lic拿不到买房经纪的佣金，mls也不允许。当然你说的减房价，如果有其他带经纪人的差不多的offer，肯定会优先考虑其他人，如果没有其他offer卖家也可以谈，但是实际并不合算，因为卖家会觉得已经给你减价了而不愿意深砍，实际案例里砍价幅度不如找个返点经纪砍价更合算。而且很多卖家会觉得没有买房经纪的买家遇到事情会有更多麻烦，不是很容易work with。
你们可以亲身去实践一下看看我说的对不对。当然，如果不在乎返点不在乎费用只想确保利益，自己另外出钱找个自己的律师把关肯定最稳妥。单说找律师写合同能省房价这个估计不太可行，至少西岸买卖房过户是通过escrow而不是律师，请律师是买家自己额外出钱的。
agent 不应该puffing 房子的各种好，这是职业道德。只能说这个agent过分了。
感谢分享！这么大的事钱房，都不是简单咽口气
归根结底，手续一定要有buyer agent 做的，所有的未知信息（mls）合同 开门都是要agent subcriable 的，也就是加入会员花钱买的。东部要律师，西部不要律师。西部验房报告seller提前准备的，东部不知道。
任何人考过那5门课后都可以成为挂牌经纪。但是5门课只教你基本的交易手续和过程，不教任何有关房子质量，装修，维护之类的东西。
有个经纪跟我说，她对房子的认识都是一点点积累的，大部分是从contractor那里学到的，或者从老经纪那里学到的。老经纪也是从contractor那里学到的。
比如说，你只看5个房子的时候，你可以不太能感觉到关于房子是否保养的好的这个问题，但是，当你看过2千个房子后，你本能，直觉伴随着经验就马上会告诉你，哪个房子保养的好，哪个保养的差，如果2楼都是地毯，买家想换成地板，你之前做过，你就知道，$3-6每个sf.你经验越多，就可以提供给买家的信息越多。这种经验的积累，一年半载的就够了。 大部分信息都知道了后，就是考验诚信的时候了，经纪可以选择把自己知道的全部告诉给买家，或选择性的只告诉一部分，或不问打死也不说，或问了胡编乱造。
我有次在open house遇到一个本地老头经纪，都70多岁了。不打广告，从年轻时开始做的，做了已经几十年了。他认为现在的佣金制度非常不合理，他说80年代那会，都没有网络，好多经纪连车都没有，经纪像个司机一样，拉着客户满城市的看房，还要和政府核实很多卖家的信息，还要协助买家修缮房屋，干不完的活，认认真真的做了所有的事情后，才赚到了2.5%买家经纪佣金。 现在经纪什么都不干，就让客户自己看，然后简单的做个paper work，尤其网络普及了，3D看房，视频，图片应有尽有，他觉得很多经纪配不上佣金。
如果单单的只帮客人看房，联系贷款，过户，写合同，协商。那就是简单的admin工作，怎么可以拿2.25%的佣金。
验房师也仅仅只拿几百块而已. 经纪拿几万,