该不该卖了投资房换大盘

手里有投资房买的时候30万左右，现在值120-130.贷款已经付清了，房租3000出头。 很多年前买房子时候也没想到房子会涨这么多，只是一个防止通胀的投资手段。 但是现在各种保险地税维修涨的越来越厉害，如果当年买大盘或者QQQ 可能更省心吧。
不卖呢，每月有固定现金流，退休后有固定收入。 但是操的心会比买大盘多，而且各种税和维修随着通胀大幅上涨。当然房租也可以涨点，但是只有换房客时候可以多涨点。 卖呢，第一要交税（这个实在是头疼），第二现在大盘或者QQQ的DIVIDEND 比房租还是差了一些。
本来觉得投资要分散，流动资产固定资产都有点。但是对于将来步入退休的人来讲，是收房租用来养老好呢，还是买大盘不操心好呢？就是对于成本低的投资房，留着还是卖了？

不知道是什么地区，房租有点低

卖了投资房得交多少税？感觉不如1031换一个现金流好一些的

做1031 Exchange,买十几套房，雇人管理，花着现金流，房子还升值。

ego 发表于 2025-07-15 17:05
卖了投资房得交多少税？感觉不如1031换一个现金流好一些的

20%, 但是也要付DEPPRECIATION 的税。 其实没有需求卖，也不想交税。 就是想着退休后还要打理房子，还有不可控的各种税还有维修涨幅。
你按市价觉得房租低现金流差，但是成本低啊。老破小大地SFH。 换成现金流好的CONDON TH? 那房子不值钱，地值钱啊。而且房市跌也是SFH 抗跌。 CONDON TH 也避免不了HOA, SPECIAL ASSESMENT 和维修

BRRRR 发表于 2025-07-15 17:10
做1031 Exchange,买十几套房，雇人管理，花着现金流，房子还升值。

你这十几套房要去其他州了，本州没这么便宜的。而且我回了上一个楼主的贴，各种税费维修一样逃不了。雇人管理有时是个大坑，交了钱还管不好。所以目前没考虑过1031. 有个想法就是孩子大了如果在外州工作，可以1031 一个房子给他住，少受点租金，或者我认了，就按正常租金报税好了

你这个无论从30万还是130万算，每月3千，投资回报率是非常低的。毫无疑问大盘更高，但是你的确面对交税的问题。

130万的房子月租3000？这留着干啥。

哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈，按大妈的想法美国政府应该发100万亿的国债买大盘

LovlyBone 发表于 2025-07-15 17:29
你这个无论从30万还是130万算，每月3千，投资回报率是非常低的。毫无疑问大盘更高，但是你的确面对交税的问题。

现在的点入大盘哪里高了？ 难道你觉得大盘会无限上涨，而房子不涨或者跌？
我现在不求回报率，卖的话，考虑的是大盘的DIVIDEND 比房租少，大盘和房价能涨多少不在我考虑内。只有房租和DIVIDEND 是实打实拿到手的钱。 房价和股价都是纸面上的，可涨可跌。

阿呆啦 发表于 2025-07-15 17:35
130万的房子月租3000？这留着干啥。

在高房价地区都是这样的啊，加州两百万的也只租4000 啊。 北京上海租售比太差。我买的早价格低所以我不在乎啊，我要的房租也偏低。

50cents 发表于 2025-07-15 17:39
哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈，按大妈的想法美国政府应该发100万亿的国债买大盘

等股市暴跌时候她们就不这么说了，也许我问的不是时候。暴跌时候肯定倾向有变化。
我现在只比较大盘的DIVIDEND 和房租，不是他们的价格或者涨势增幅

只比较dividend 和房租，不计较本金涨跌的，难道不是买长期美债就好啦？

留着出租房就是修修补补的时候难得找工人

我觉得分散一点更稳妥

考虑买大盘，楼主应该也是看重涨跌吧？按照版上经常贴YouTube 短视频的那个ID说，不需要只看重股息，需要钱的时候可以卖少量share，只要大盘涨的幅度够大，本金还是会有增长的。

crystal006 发表于 2025-07-15 17:51
在高房价地区都是这样的啊，加州两百万的也只租4000 啊。 北京上海租售比太差。我买的早价格低所以我不在乎啊，我要的房租也偏低。

人家50万租三四千。你这130万太那啥了。 不如买点分红很高的稳健股？比如烟草啥的。买短期美债都比这强啊

qifei 发表于 2025-07-15 18:04
考虑买大盘，楼主应该也是看重涨跌吧？按照版上经常贴YouTube 短视频的那个ID说，不需要只看重股息，需要钱的时候可以卖少量share，只要大盘涨的幅度够大，本金还是会有增长的。

说的是我吧。
对的。很多人投资股票非要追求高dividend，直接把价格增长排除在外，除了在心理上觉得价格老是波动，忽涨忽跌，没有dividend可靠以外，就是直接把房产投资经验不加思考的直接迁移到股票投资上：
投资股票回报 = 股价增长 + dividend 投资房产回报 = 房价增长 + 房租
最大的区别在于，投资房产的话，持有房子期间，房价增长的部分拿不出来，只能选择无视，只能依靠房租做现金流。虽然房子不能一点点卖，但股票可以！随便卖出一点点就是现金流，只要卖完省下的部分继续增长就好。

回复 1楼 crystal006 的帖子
换成现金，光利息都有五万多了...这房租三千图啥啊

feo 发表于 2025-07-15 18:20
回复 1楼 crystal006 的帖子
换成现金，光利息都有五万多了...这房租三千图啥啊

会降息的啊。 房租是不断涨的，10年前不到2000， 现在3000多。 CD 肯定是不行的，国债我没研究过长期国债本金会不会跌，5%利息只考虑长期不变而且本金不变的选择。

QuantumWorld 发表于 2025-07-15 18:13
说的是我吧。
对的。很多人投资股票非要追求高dividend，直接把价格增长排除在外，除了在心理上觉得价格老是波动，忽涨忽跌，没有dividend可靠以外，就是直接把房产投资经验不加思考的直接迁移到股票投资上：
投资股票回报 = 股价增长 + dividend 投资房产回报 = 房价增长 + 房租
最大的区别在于，投资房产的话，持有房子期间，房价增长的部分拿不出来，只能选择无视，只能依靠房租做现金流。虽然房子不能一点点卖，但股票可以！随便卖出一点点就是现金流，只要卖完省下的部分继续增长就好。

我不需要卖房子增值部分生活，因为我也有股票。当然如果房租和DIVIDEND的收入就够养老生活是最好的情形，既不需要卖股票也不需要卖房子哈哈。

几年前利息低的时候cash out买大盘，你就赚翻了 那时候投资房可以做到30年3%的贷款

1031置换吧

回复 4楼 BRRRR 的帖子
1031？ 你这瞎得瑟害人啊…

我不在加州，但我所在的区域也是高房价，从没见过130万的房子租三千多。 你一个月租三千，地税、保险、维护产生的费用，应该也带不来什么太多现金流。你不在乎现金流那当然就另说了。 越是要步入老年，感觉越是不适合打理出租房。和租客打交道，找工人维修很烦。3000一个月（真正到手的还没这么多）不值得花那么多精力。

回复 24楼 yayamakeawish 的帖子
你看他id就知道干啥的了。在哪个帖子里都鼓吹买一堆便宜房子出租。好像维护、打理以及和租客打交道的时间、精力不用考虑似的。

回复 1楼 crystal006 的帖子
卖掉到手1m,基数大，直接买1m的20年bond,每年拿利息近五万，还免州税

看来楼主也不等钱用，那就把房子留在手上，作为遗产，留给孩子step up base后再卖就不用交税啦。这期间如果利息降，就做cash out refi,拿钱出来买大盘或其它投资。

这得看你这个房子在你的networth allocation中占多少？你的收入多少？退休没有？房子状态如何？不是一句话就可以说清楚的。
一买一卖房子cost很高，所以慎重。

Summer20 发表于 2025-07-15 19:06
回复 1楼 crystal006 的帖子
卖掉到手1m,基数大，直接买1m的20年bond,每年拿利息近五万，还免州税

卖掉要交一大笔税，到手没有1个米估计能有80万吧。

qifei 发表于 2025-07-15 19:09
看来楼主也不等钱用，那就把房子留在手上，作为遗产，留给孩子step up base后再卖就不用交税啦。这期间如果利息降，就做cash out refi,拿钱出来买大盘或其它投资。

知道这是最好的选择，但是还是要当房东当到死啊。 现在维修啥的不比以前了，房东要比较HANDY 才行，至少要比较懂房子，否则随便一个维修CONTRACTOR就可以狮子大开口。 比如FIREPLACE 要价7000，我老公后来找了个人200修好。
娃还没上大学，不知道能不能，愿不愿意早点继承衣钵管理出租房，因为也不是只有一套。否则一把年级还要管理么？当然现在已经开始教育他们了，市场不好，再加上AI， 说不定以后找不到工作只能吃房租啊。

这得看你这个房子在你的networth allocation中占多少？你的收入多少？退休没有？房子状态如何？不是一句话就可以说清楚的。
一买一卖房子cost很高，所以慎重。


honeybunch 发表于 2025-07-15 19:09

这个房子不多，因为不止一套。基本出租和股票是一半一半。 知道卖COST 高，但是留在手里觉得年纪大了管理也麻烦。感觉烫手山芋。卖也不是，留着么，怕年纪大了管不了。确实房子增值多了后不如股票灵活。 当然有稳定现金流还是好的。

1031换成很多小房子，一年卖一个，降低税基

回复 30楼 Summerxs 的帖子
美帝税法非常成熟，所以不用想着有什么门路省税，你的成本那么低，交税也开心啊

你如果觉得房子还能涨就留着，涨到头了就卖掉。高房价地区不是靠租金赚钱的，而是靠房子的增长赚钱。

原来是有钱人的烦恼。人是不可能赚到最后一个铜板的。出租房维护麻烦的话，就花点钱给专业管理公司管理吧。

说 发表于 2025-07-15 19:22
1031换成很多小房子，一年卖一个，降低税基

不可能的，1031换的房子再卖，税基要重新算的，好像很复杂。

不想交税的话，坚持到孩子们大了，置换一人一个好点的房子，剩下还有出租房的话，买个好点的自住房，把现在的自住房卖了，可以少交点税。以后收入的盈余和娃们的收入盈余都买qqq，不要再买房子了。当然如果在加州的话，这么置换地税肯定要上去很多的，那也没有办法了，算是交智商税了，我家也有类似问题，不是说楼主。

哪里的房子租售比这么差啊？看到了不止一套出租房，股票和房产一半对一半。那这个租售比，还是卖了吧。

大盘省心，投资房要想少交税，只能以后孩子继承后卖了

回复 1楼 crystal006 的帖子
1031 exchange to Real estate trust fund. around 5% return

如果是我，就卖了租售比差的那套，置换成租售比高的产业。可以考虑外州房产请人打理，不是非得买在本地自己管的啊。房产股票一半一半，那可以再增加bond的比例，买短债，增加资产流动性。

crystal006 发表于 2025-07-15 16:46
手里有投资房买的时候30万左右，现在值120-130.贷款已经付清了，房租3000出头。 很多年前买房子时候也没想到房子会涨这么多，只是一个防止通胀的投资手段。 但是现在各种保险地税维修涨的越来越厉害，如果当年买大盘或者QQQ 可能更省心吧。
不卖呢，每月有固定现金流，退休后有固定收入。 但是操的心会比买大盘多，而且各种税和维修随着通胀大幅上涨。当然房租也可以涨点，但是只有换房客时候可以多涨点。 卖呢，第一要交税（这个实在是头疼），第二现在大盘或者QQQ的DIVIDEND 比房租还是差了一些。
本来觉得投资要分散，流动资产固定资产都有点。但是对于将来步入退休的人来讲，是收房租用来养老好呢，还是买大盘不操心好呢？就是对于成本低的投资房，留着还是卖了？

美国哪有120万房子租三千的呀。好多州120万房子地税就两千多一个月了

crystal006 发表于 2025-07-15 16:46
手里有投资房买的时候30万左右，现在值120-130.贷款已经付清了，房租3000出头。 很多年前买房子时候也没想到房子会涨这么多，只是一个防止通胀的投资手段。 但是现在各种保险地税维修涨的越来越厉害，如果当年买大盘或者QQQ 可能更省心吧。
不卖呢，每月有固定现金流，退休后有固定收入。 但是操的心会比买大盘多，而且各种税和维修随着通胀大幅上涨。当然房租也可以涨点，但是只有换房客时候可以多涨点。 卖呢，第一要交税（这个实在是头疼），第二现在大盘或者QQQ的DIVIDEND 比房租还是差了一些。
本来觉得投资要分散，流动资产固定资产都有点。但是对于将来步入退休的人来讲，是收房租用来养老好呢，还是买大盘不操心好呢？就是对于成本低的投资房，留着还是卖了？

即使不投大盘，120-130万放money market，现在利息一个月也有三千多近四千。

发抖，又见华人股市风向标

jc255 发表于 2025-07-15 23:51
即使不投大盘，120-130万放money market，现在利息一个月也有三千多近四千。

卖了要交20%的税，还有卖房手续费，到手就少2，30万

德州吗

哇大家都好厉害，房子都涨这么多

crystal006 发表于 2025-07-15 17:52
等股市暴跌时候她们就不这么说了，也许我问的不是时候。暴跌时候肯定倾向有变化。
我现在只比较大盘的DIVIDEND 和房租，不是他们的价格或者涨势增幅

如果实在没精力就卖，否则还是分散投资吧

德州吗
oliveandlemon 发表于 2025-07-16 00:23

达拉斯北部， 大地块房子，的确可以在过去几年增长100万。 我同意好地段的地块更加值钱。

达拉斯租金挺不错。北加一套死贵的house，租金也就是4000刀往上一点一个月。

不想交税的话，坚持到孩子们大了，置换一人一个好点的房子，剩下还有出租房的话，买个好点的自住房，把现在的自住房卖了，可以少交点税。以后收入的盈余和娃们的收入盈余都买qqq，不要再买房子了。当然如果在加州的话，这么置换地税肯定要上去很多的，那也没有办法了，算是交智商税了，我家也有类似问题，不是说楼主。
hanvin 发表于 2025-07-15 19:50

我有个同事， 两口子没孩子， 也不知道有几个出租房。现在两年住一个然后卖掉， 她说都卖完了就退休。：）

回复 13楼 qifei 的帖子
他不想现在卖房缴税

把钱refinance出来，部分投资大盘，部分买别的投资房。现在你卖房子，要交太多的tax。