德州的地税太可怕了，房子被烧了都不能减免。还是说美国都这样？

在小红书上看到一个奥斯汀华人的帖子，说自己的房子二月被烧了。不但地税没有减免，还比去年增加2%，同期奥斯汀房价平均还降了20%。去抗税完全没人理睬，说是德州的法律就是以一月一号定的，哪怕是晚一天房子烧毁了也一分不能少。 问了ChatGPT, 居然真有这个法律。除非当地宣布natural disaster才有可能减免，而且要当地的征税机关同意才行。 这也太邪恶了吧？房子被烧了不但要花钱修，还要租房子，然后还要按烧前的房产价值支付当年全额地产税！知道洛杉矶大火烧了也需要交税，但是没想到德州连减免都没有。美国其它州也是这样的吗？
Update: 给大家普及一下几个时间点的区别：今年十月收到的税单和明年一月前要交的2025年的税，是基于今年一月一号的房产评估价。
In Texas, a property tax appraisal made on January 1, 2025, is for the 2025 tax year.  Explanation: Texas law mandates that all taxable property be appraised at its market value as of January 1st of the tax year. Therefore, a January 1, 2025 appraisal is used to determine the property''s value for the 2025 tax year, which directly impacts the amount of property taxes you''ll owe for that year. Your local appraisal district assesses the value on this date, and your tax bill will be based on that assessment.  In summary: The January 1, 2025 appraisal date sets the property''s value for calculating the 2025 property taxes. 

d682la 发表于 2025-07-04 11:49
在小红书上看到一个奥斯汀华人的帖子，说自己的房子二月被烧了。不但地税没有减免，还比去年增加2%，同期奥斯汀房价平均还降了20%。去抗税完全没人理睬，说是德州的法律就是以一月一号定的，哪怕是晚一天房子烧毁了也一分不能少。 问了ChatGPT, 居然真有这个法律。除非当地宣布natural disaster才有可能减免，而且要当地的征税机关同意才行。 这也太邪恶了吧？房子被烧了不但要花钱修，还要租房子，然后还要按烧钱的房产价值支付当年全额地产税！知道洛杉矶大火烧了也需要交税，但是没想到德州连减免都没有。美国其它州也是这样的吗？

德州没有州税。。。

公用马甲43 发表于 2025-07-04 11:51
德州没有州税。。。

德州的地税是联邦收吗？

公用马甲43 发表于 2025-07-04 11:51
德州没有州税。。。

好像德州的房产税也不是州里收的，而是由local tax authorities收，所以地方有那么大的征税权。

晚一天烧可以明年去抗税

德州的模式，local政府就是一个巨大的HOA

所以德州房子不值得买，投资

德州收房产税怎么收的？2025年1月是收2024年房产税，还是收2025年的房产税

德州收房产税怎么收的？2025年1月是收2024年房产税，还是收2025年的房产税
xiaoyiyue 发表于 2025-07-04 12:46

我查过，2025-01-01是给今年定房产价值，就是2025年全年的税基，2026-01-01前交就可以。 所以比较震惊哪怕是今年一月二号房子被烧，你也要交2025年的全额地产税。

房地产税是所在的County and city收的，大部分用于公立学校，还有就是用于公共服务和维持政府部门运转等等

得去county申请要求减税吧，

回复 11楼 Dida123 的帖子
事主去申请了，人理都不理就丢出Texas这个Code。所以我好奇其它州是不是也这样。

很正常啊.逻辑就是只管1/1号啊.
2024年死的人可以不报2024的税吗?
地产税付的是去年的.不是今年的.
房子二月被烧了要缴税.但房子二月造的就不缴税啊

回复 13楼 fredman 的帖子
你搞错了。 In Texas, a property tax appraisal made on January 1, 2025, is for the 2025 tax year.  Explanation: Texas law mandates that all taxable property be appraised at its market value as of January 1st of the tax year. Therefore, a January 1, 2025 appraisal is used to determine the property's value for the 2025 tax year, which directly impacts the amount of property taxes you'll owe for that year. Your local appraisal district assesses the value on this date, and your tax bill will be based on that assessment.  In summary: The January 1, 2025 appraisal date sets the property's value for calculating the 2025 property taxes. 

德州地产税是年末支付，从年末到下一年的1/31前都可以。

鉴于德州没有州税，德州人民还是忍忍吧。 其他高州税的州，地税也不见得低，州税轻松还是地税2-3倍以上

syww 发表于 2025-07-04 13:35
鉴于德州没有州税，德州人民还是忍忍吧。 其他高州税的州，地税也不见得低，州税轻松还是地税2-3倍以上

不是地税高低的问题，是觉得这样的法律太可怕了。房子都不能住了少交点至少还说得过去，按全额缴完全就是抢钱了。

因为没有州税， 钱能从哪里来呢。 据说每个州的第二大收入是罚单

房子烧了难道不走保险重建？房子的价值就没有变过，甚至可能会因为重建可能升值明年交的税更多。这个属于特殊情况，税法也不可能专门有条款豁免每一种特殊情况。

Qqqqzj 发表于 2025-07-04 14:18
房子烧了难道不走保险重建？房子的价值就没有变过，甚至可能会因为重建可能升值明年交的税更多。这个属于特殊情况，税法也不可能专门有条款豁免每一种特殊情况。

不清楚德州如何操作，理论上应该允许屋主argue, 当年减掉一部分。 不过可能也便宜不了太多，毕竟很多地税大头在地上 - 至少我们70%-80%在地上。

房子烧了难道不走保险重建？房子的价值就没有变过，甚至可能会因为重建可能升值明年交的税更多。这个属于特殊情况，税法也不可能专门有条款豁免每一种特殊情况。
Qqqqzj 发表于 2025-07-04 14:18

这就是这个税法的邪恶之处啊，正常人肯定得走保险去重建或修理房子了，明年再申请抗税说不定要缴更多了。但是这一年肯定住不了得租房，保险也不会cover你所有重建的费用，然后还要缴全额高额地税。三重暴击。 你的房子第二天就不能住了，为什么仍然要为今年剩下来的364天按房产没有被烧之前的价值交税？难道不是12/31定税基更合理吗？这个楼里就有好几个以为这个税基是针对上一年的。

syww 发表于 2025-07-04 14:21
不清楚德州如何操作，理论上应该允许屋主argue, 当年减掉一部分。 不过可能也便宜不了太多，毕竟很多地税大头在地上 - 至少我们70%-80%在地上。

德州的地大多数地方都不值钱，主要是房屋建筑主体的价值。

德州这种垃圾地方，我是绝对不会去的

回复 3楼 generalB 的帖子
怎么可能联邦收？地税地税，肯定是当地政府收的。

德州交地税是来年的 1月。 先把事情事实搞清楚了在激动

因为地税的assessment和bill是前一年的10🈷️定的，二月份烧了下一年就不会是一样的钱了，除非10月前他又修好了

新泽西人民笑而不语。欢迎来感受感受！

d682la 发表于 2025-07-04 14:29
这就是这个税法的邪恶之处啊，正常人肯定得走保险去重建或修理房子了，明年再申请抗税说不定要缴更多了。但是这一年肯定住不了得租房，保险也不会cover你所有重建的费用，然后还要缴全额高额地税。三重暴击。 你的房子第二天就不能住了，为什么仍然要为今年剩下来的364天按房产没有被烧之前的价值交税？难道不是12/31定税基更合理吗？这个楼里就有好几个以为这个税基是针对上一年的。

说实话，有的保险是会cover 你所有重建的费用+重建的时候的住宿费。比如chubb.

什么保险不管重建期间租房费？

Futurelife 发表于 2025-07-04 19:14
德州交地税是来年的 1月。 先把事情事实搞清楚了在激动

你就没看懂来年一月交地税和今年一月一号算税基的区别。你十月收到的税单和明年一月前要交的2025年的税，是基于今年一月一号的房产评估价。
看不懂前面贴的英文解释吗？还先把事情搞清楚再激动呢😄

因为地税的assessment和bill是前一年的10🈷️定的，二月份烧了下一年就不会是一样的钱了，除非10月前他又修好了
wsher 发表于 2025-07-04 19:53

你十月收到的税单和明年一月前要交的2025年的税，是基于今年一月一号的房产评估价。 建议你去看看前面贴的英文条例，不要想当然。

d682la 发表于 2025-07-04 12:03
好像德州的房产税也不是州里收的，而是由local tax authorities收，所以地方有那么大的征税权。

都是每个county自己收。钱都进county

说实话，有的保险是会cover 你所有重建的费用+重建的时候的住宿费。比如chubb.
大衣被禁 发表于 2025-07-04 20:05

那肯定有，不过羊毛出在羊身上。要不保费高，要不deductible高，然后明年的保费大涨，保险公司也不是慈善。 这下看来，火灾险，洪水险，地震险，各种极端气候险都不能少买。

其他州这情况法律规定怎么处理？

回复 34楼 boxwood 的帖子
不知道，德州专门对这个出的条例，所以肯定各州不一样。 反正加州大火后也是要交税，但是有减免，具体怎么操作的不知道。

d682la 发表于 2025-07-04 20:25
那肯定有，不过羊毛出在羊身上。要不保费高，要不deductible高，然后明年的保费大涨，保险公司也不是慈善。

对啊。本来就是自己保险啊。要不然呢？天灾人祸本来就是这样的啊。要不然你可以选择年年被小击，要不然你可以选择一年被重击。难道还可以发生天灾了，你不受打击？被打击天经地义的啊。没啥好抱怨的啊。

大衣被禁 发表于 2025-07-04 20:33
对啊。本来就是自己保险啊。要不然呢？天灾人祸本来就是这样的啊。要不然你可以选择年年被小击，要不然你可以选择一年被重击。难道还可以发生天灾了，你不受打击？被打击天经地义的啊。没啥好抱怨的啊。

我这个帖子又不是抱怨保险，是对这种完全不可理喻的征税地税法例表示震惊。

d682la 发表于 2025-07-04 20:15
你就没看懂来年一月交地税和今年一月一号算税基的区别。你十月收到的税单和明年一月前要交的2025年的税，是基于今年一月一号的房产评估价。
看不懂前面贴的英文解释吗？还先把事情搞清楚再激动呢😄

你不知道是可以上诉的吗。

Futurelife 发表于 2025-07-04 21:22
你不知道是可以上诉的吗。

你都不看帖子了吗？刚给你解释完一件事，你又跳出来换个话题，还那么自信。😄 我不是事主。事主去上诉了，人家根本不理她，就丢出一个Code。

不懂

总要有一天做为算税率的基点。那不是有上诉的程序吗。提供证据上诉啊。

用在德州，也是周边在卖房子价格降了不少。地产税上估的价格虚高不少。去抗税，告诉我我们是按照去年2月到今年2月来估算的地产税。但是你可以明天试着再来😢

地产税是按county来的吧。看了这个贴子，特意去看了一下虽然年底交前一年的房产税，但是房产税apprisal是提前早早定下的。我们这里差不多三月左右出来，有一个月左右的时间可以challenge。deadline之前有个结果，年底交税。至于房子烧了这种情况就不知道了。

地产税是按county来的吧。看了这个贴子，特意去看了一下虽然年底交前一年的房产税，但是房产税apprisal是提前早早定下的。我们这里差不多三月左右出来，有一个月左右的时间可以challenge。deadline之前有个结果，年底交税。至于房子烧了这种情况就不知道了。


NKlaker 发表于 2025-07-04 22:43

对啊，就是讨论的这个。Appraisal是早早定下的（每年一月一号), 之后发生火灾也不管你了，然后年底按年初定的税基交税 一堆人有阅读障碍，在这里杠。

d682la 发表于 2025-07-04 22:50
对啊，就是讨论的这个。Appraisal是早早定下的（每年一月一号), 之后发生火灾也不管你了，然后年底按年初定的税基交税 一堆人有阅读障碍，在这里杠。

正常吧，我第一反应也是当时交的前一年的税。看了讨论就去查了一下county的记录才捋顺时间线。平时没人会注意。

NKlaker 发表于 2025-07-04 22:53
正常吧，我第一反应也是当时交的前一年的税。看了讨论就去查了一下county的记录才捋顺时间线。平时没人会注意。

是正常，像你这样会求证的都是好的。 就怕一些人不懂装懂，还误导其他人，错了也不承认的。

d682la 发表于 2025-07-04 11:49
在小红书上看到一个奥斯汀华人的帖子，说自己的房子二月被烧了。不但地税没有减免，还比去年增加2%，同期奥斯汀房价平均还降了20%。去抗税完全没人理睬，说是德州的法律就是以一月一号定的，哪怕是晚一天房子烧毁了也一分不能少。 问了ChatGPT, 居然真有这个法律。除非当地宣布natural disaster才有可能减免，而且要当地的征税机关同意才行。 这也太邪恶了吧？房子被烧了不但要花钱修，还要租房子，然后还要按烧前的房产价值支付当年全额地产税！知道洛杉矶大火烧了也需要交税，但是没想到德州连减免都没有。美国其它州也是这样的吗？
Update: 给大家普及一下几个时间点的区别：今年十月收到的税单和明年一月前要交的2025年的税，是基于今年一月一号的房产评估价。
In Texas, a property tax appraisal made on January 1, 2025, is for the 2025 tax year.  Explanation: Texas law mandates that all taxable property be appraised at its market value as of January 1st of the tax year. Therefore, a January 1, 2025 appraisal is used to determine the property''s value for the 2025 tax year, which directly impacts the amount of property taxes you''ll owe for that year. Your local appraisal district assesses the value on this date, and your tax bill will be based on that assessment.  In summary: The January 1, 2025 appraisal date sets the property''s value for calculating the 2025 property taxes. 

德州没有收入税，主要收入来源就是地税。你在其他州房子没了，州税不是照样交。

d682la 发表于 2025-07-04 21:40
你都不看帖子了吗？刚给你解释完一件事，你又跳出来换个话题，还那么自信。😄 我不是事主。事主去上诉了，人家根本不理她，就丢出一个Code。

我哪一个说的不对。你又不是事主，你怎么知道他她告诉你全部的事情。别那么激动。

就是每年都是以1月1号的home value 作为这一年的税基。这之后你的房子价值涨了还是跌了都不会改变这一年的assessment value 了。楼主的例子就是极端情况。如果到明年1/1 好还没有重建好，明年的assessment value 就会很低，哪怕你1/2号就建好了。如果房价一直涨，理论上是homeowner 占便宜的。

d682la 发表于 2025-07-04 11:49
在小红书上看到一个奥斯汀华人的帖子，说自己的房子二月被烧了。不但地税没有减免，还比去年增加2%，同期奥斯汀房价平均还降了20%。去抗税完全没人理睬，说是德州的法律就是以一月一号定的，哪怕是晚一天房子烧毁了也一分不能少。 问了ChatGPT, 居然真有这个法律。除非当地宣布natural disaster才有可能减免，而且要当地的征税机关同意才行。 这也太邪恶了吧？房子被烧了不但要花钱修，还要租房子，然后还要按烧前的房产价值支付当年全额地产税！知道洛杉矶大火烧了也需要交税，但是没想到德州连减免都没有。美国其它州也是这样的吗？
Update: 给大家普及一下几个时间点的区别：今年十月收到的税单和明年一月前要交的2025年的税，是基于今年一月一号的房产评估价。
In Texas, a property tax appraisal made on January 1, 2025, is for the 2025 tax year.  Explanation: Texas law mandates that all taxable property be appraised at its market value as of January 1st of the tax year. Therefore, a January 1, 2025 appraisal is used to determine the property''s value for the 2025 tax year, which directly impacts the amount of property taxes you''ll owe for that year. Your local appraisal district assesses the value on this date, and your tax bill will be based on that assessment.  In summary: The January 1, 2025 appraisal date sets the property''s value for calculating the 2025 property taxes. 

知道问chat gpt.也要会问问题。应该问问如何赢得上诉 我好心帮你问了问

在小红书上看到一个奥斯汀华人的帖子，说自己的房子二月被烧了。不但地税没有减免，还比去年增加2%，同期奥斯汀房价平均还降了20%。去抗税完全没人理睬，说是德州的法律就是以一月一号定的，哪怕是晚一天房子烧毁了也一分不能少。 问了ChatGPT, 居然真有这个法律。除非当地宣布natural disaster才有可能减免，而且要当地的征税机关同意才行。 这也太邪恶了吧？房子被烧了不但要花钱修，还要租房子，然后还要按烧前的房产价值支付当年全额地产税！知道洛杉矶大火烧了也需要交税，但是没想到德州连减免都没有。美国其它州也是这样的吗？
Update: 给大家普及一下几个时间点的区别：今年十月收到的税单和明年一月前要交的2025年的税，是基于今年一月一号的房产评估价。
In Texas, a property tax appraisal made on January 1, 2025, is for the 2025 tax year.  Explanation: Texas law mandates that all taxable property be appraised at its market value as of January 1st of the tax year. Therefore, a January 1, 2025 appraisal is used to determine the property''s value for the 2025 tax year, which directly impacts the amount of property taxes you''ll owe for that year. Your local appraisal district assesses the value on this date, and your tax bill will be based on that assessment.  In summary: The January 1, 2025 appraisal date sets the property''s value for calculating the 2025 property taxes. 
d682la 发表于 2025-07-04 11:49

自己上诉不成功，应该请专业人士。

Futurelife 发表于 2025-07-05 00:02
我哪一个说的不对。你又不是事主，你怎么知道他她告诉你全部的事情。别那么激动。

哈哈，又不是我的房子，我激动啥？看你比较激动😄 好好好，你说的也没错。你就是没搞懂这里在讨论什么，我就不再解释了。

XDKS2023 发表于 2025-07-05 00:17
就是每年都是以1月1号的home value 作为这一年的税基。这之后你的房子价值涨了还是跌了都不会改变这一年的assessment value 了。楼主的例子就是极端情况。如果到明年1/1 好还没有重建好，明年的assessment value 就会很低，哪怕你1/2号就建好了。如果房价一直涨，理论上是homeowner 占便宜的。

你这么说还有点道理，但是德州作为自然灾害频发的州，大概率Homeowners是受损的。之前就有大规模的Hurricane和Freeze，怎么说也不是极端的例子。华人在德州才多少人啊，这不都有人到小红书上现身说法了。我查下来德州有不少针对这种情况的提案，最后都不了了之一刀切，因为地方税务机构不愿意放过这块到嘴的肥肉。

如果是自然灾害造成房屋毁损，地税是可以exempt的，像Harvey, Beryl.

xiaohaot1 发表于 2025-07-05 01:12
如果是自然灾害造成房屋毁损，地税是可以exempt的，像Harvey, Beryl.

不一定，需要当地宣布natural disaster, 还需要当地税务征收机关同意才行。 如果倒霉是当地零星几个受灾的，大概率就像小红书这位了。