lz221476 发表于 2025-07-01 13:49 前租客发律师函说我没有及时处理好mold issues 要求赔偿损失$40K. 我现在出门休假中，一时半刻回不去，律师函要求我7月14号之前回复。刚自己在yelp上找了一个律师聊了下，都没问我具体情况，就建议我和对方律师商量一下，还个价，给个$10K了事。说真要对簿公堂费用更贵，而且如果用保险偿付律师费用的话，接下来我名下的所有房屋保险可能会翻三倍，车险也会受影响。 我听了觉得还挺怄气的，从租客第一次给我发信息说可能长霉了之后，我都有及时回复，立马找了不同的公司去检查和测试，租客要求把annual contract 改成month to month,我也无条件同意了，后来要求搬走deposit 我也爽快全部退还，并没有为难他们。 第一次发现有可疑点的时候，面积很小，我找了technician 去检查。但是租客已经用醋把可疑点擦掉了，没法取样。另外找的plumber 和 roofer 都说没发现有water leaking. 当时就和租客说了，先观察如果再发现及时告诉我们。 第二次report 的时候，当天就找人去取样了和测空气质量。后来结果出来确定是霉之后也如实告诉了他们。随即就找了除霉公司除霉。 从确定有霉到最后拆墙除霉，也就1个月的时间，我觉得也算尽到责任了。结果还是出了这事。 大家见多识广给我一点建议吧。请轻拍 补充一点：我们给rental property 买的是fire insurance,另外还买了一个umbrella insurance. 如果要claim insurance的话，用哪个比较好？
herolover 发表于 2025-07-01 19:12 正常情况下律师费用出租房保险会付，所以大胆地找律师应诉。听听律师的意见，多问几个。当然费心费力就是了。 我的建议是应诉，不要轻易赔偿。当然这是我个人意见不专业。
lz221476 发表于 2025-07-01 14:48 回复 6楼 的帖子 拆墙除霉是因为不确定长霉的原因，以防万一。 事实上后来拆墙发现，墙里面根本没有霉，只是外墙表面长了一点霉。根本没有任何water intrusion的痕迹。除霉公司的人说长霉很有可能是因为空气不流通，房间里开了加湿器或者什么导致空气中的湿度太高引起的。换句话说很有可能是租客自己引起的长霉。
lz221476 发表于 2025-07-01 18:49回复 11楼 Dida123 的帖子 他们现在是要求赔偿误工费，精神损失费，因为霉菌扔掉的财产损失，退还他们的租金和其他杂费。
金华火腿 发表于 2025-07-01 19:25 你这个出租房有没有买出租insurance？（SFH-home owner insurance 要表明出租，或condo, TH-condo insurance), 这很重要，如果买了，非常可能你无需自己请律师，对于这个liability的claim，是保险公司支付的，因此他们会出面对付租客提诉的法律纠纷。 我的一个condo 7年前由于墙内爆管，水淹了地板，因为是墙内，属于HOA责任，他们负责修理和换了整个地板，但租客被迫住旅馆2个月（我的保险公司付的），后来租客请了律师发函给我，要求赔偿5万，说inconvenience，mental suffering， property damages，我的保险公司legal dept 出面与他的律师交涉，一个星期就摆平再也没搞事，因为landlord无错，没有liability的责任。很多时候是租客敲诈，但提出赔偿诉求很麻烦，所以有保险公司是法律上的很好保护。 如果你在发霉事件后做了所有你该做的事，一一准备好证据，你有买保险的话可能你无需请律师，你的保险公司能为你出面，即使你有liability的责任，可能也没4万那么高（因为最后是保险公司支付，他们会全力保护他们自己）。
lz221476 发表于 2025-07-01 19:47回复 30楼 JohnChan 的帖子 扔了是不行的，等于变成了default judgement,还是要回复的
lz221476 发表于 2025-07-01 19:59回复 29楼 livetree 的帖子 有的,这是其中一段
一群疯子 发表于 2025-07-01 18:46回复 1楼 lz221476 的帖子 估计就是有枣没枣，打一杆子。你就不要理，等他正式起诉你再说。你把你的证据和他交流的证据整理好，估计律师也不愿意花时间搞这种没把握的案子，除非对方花律师费，但是估计对方也花不起。 以不变应万变，静观其变。
lz221476 发表于 2025-07-01 18:27回复 17楼 leilei 的帖子 公司提供的legal plan做做estate planning 和trust 还行，其他的完全不行，他们估计嫌弃价格太低，打电话问了协议内的几家留了语音都无人回复。
金华火腿 发表于 2025-07-01 20:58回复 32楼 livetree 的帖子 回答：“分享下用的什么landlord insurance?” 我们买的房屋insurance最通常的就是保property的火险，水灾等对property造成的损失，但如果是出租房的话，我们除了买这样的财产保险，一定还要买为出租的liability（责任）的保险，即不是保财物的损失，而是保责任险，如有租客触电，门槛绊倒摔跤，灯砸下来受伤，房屋发霉等等任何房主有责任的赔偿，这种liability的赔偿往往是巨大的可以轻易比财产损失更大赔偿，因为一旦出租，房主就无法确定租客会给屋主带来什么样的赔偿风险，很多时候甚至是恶意的无中生有的。 那么condo insurance（condo和TH)和landlord insurance（SFH), 都是保出租带来的liability的风险， 既然有自住房了，还拥有出租房，最好还买个伞险，伞险不是property insurance, 它就是liability insurance，它保你自住房，出租房，汽车等等的更高额的责任险。
livetree 发表于 2025-07-01 22:09 理解 哪一家保险公司卖的landlord insurance
lz221476 发表于 2025-07-01 18:22回复 14楼 livetree 的帖子 目前只是威胁信，我是不想给钱的，我也不想一来就认怂。是我咨询的律师让我权衡利弊。他说打官司的经济价值低，花钱更多。你以前找的律师是湾区的吗？
livetree 发表于 2025-07-01 19:22 这个需要保险是landlord insurance,很多伞险是不包括这种dispute的，要看伞险的underlying insurance 是什么
我听了觉得还挺怄气的，从租客第一次给我发信息说可能长霉了之后，我都有及时回复，立马找了不同的公司去检查和测试，租客要求把annual contract 改成month to month,我也无条件同意了，后来要求搬走deposit 我也爽快全部退还，并没有为难他们。
第一次发现有可疑点的时候，面积很小，我找了technician 去检查。但是租客已经用醋把可疑点擦掉了，没法取样。另外找的plumber 和 roofer 都说没发现有water leaking. 当时就和租客说了，先观察如果再发现及时告诉我们。
第二次report 的时候，当天就找人去取样了和测空气质量。后来结果出来确定是霉之后也如实告诉了他们。随即就找了除霉公司除霉。
从确定有霉到最后拆墙除霉，也就1个月的时间，我觉得也算尽到责任了。结果还是出了这事。
大家见多识广给我一点建议吧。请轻拍 补充一点：我们给rental property 买的是fire insurance,另外还买了一个umbrella insurance. 如果要claim insurance的话，用哪个比较好？
疫情期间我也遇到奇葩租客，其实我上班很忙没精力去折腾出租房之类的，当时疫情期间我们自己搬家了，就把原来自住房出租了，结果遇到的第一个租客就是个奇葩，疫情半年多不付房租，其实有钱但是因为当时政策容许， 所以他就耍赖不付了，后来好不容易好说歹说，欠了半年多房租也不提了，终于答应搬走了， 走之前把我的房子 的墙上砸了好多洞， 我那房子还是一手房，我从 builder 那买的， 我们是第一任房主，住了没几年，因为不清楚那些 paint color code， 就联系了 Builder 讲了我遇到的情况， 结果 builder 意外的 大发善心，主要也是同一个 builder 还在我们那附近继续开发 后续其他新房，都在一个 zip code， 于是 builder 说派人上门看看再说，后来上门的工头非常好，免费帮我修了 drywall + paint， 他们正好附近还有在建的工地，材料啥的有现成的，工人也是找了两个工地上的，也算是 遇到了 恶劣的租客， 所幸原来的builder 还出奇的厚道 帮了我。
you better have all the document on hand, your tenant just want the money, using 保险偿付律师费用.
没有放在LLC 下面，因为就这么一个投资房，觉得麻烦，就没有考虑过。
事实上后来拆墙发现，墙里面根本没有霉，只是外墙表面长了一点霉。根本没有任何water intrusion的痕迹。除霉公司的人说长霉很有可能是因为空气不流通，房间里开了加湿器或者什么导致空气中的湿度太高引起的。换句话说很有可能是租客自己引起的长霉。
我觉得楼主可以应诉，当然我也不是专业人士我是自己的想法
问一下同事，看看双方的公司有没有提供法律咨询。一般是前半小时免费。
到Reddit/文学城的法律咨询，房地产经发帖。文学城上老地主多，律师也冒泡
目前只是威胁信，我是不想给钱的，我也不想一来就认怂。是我咨询的律师让我权衡利弊。他说打官司的经济价值低，花钱更多。你以前找的律师是湾区的吗？
公司提供的legal plan做做estate planning 和trust 还行，其他的完全不行，他们估计嫌弃价格太低，打电话问了协议内的几家留了语音都无人回复。
除霉公司除霉之后，我又找了其他公司的人给我取样测空气质量，确保除霉成功，没有霉菌继续繁殖的现象。
估计就是有枣没枣，打一杆子。你就不要理，等他正式起诉你再说。你把你的证据和他交流的证据整理好，估计律师也不愿意花时间搞这种没把握的案子，除非对方花律师费，但是估计对方也花不起。 以不变应万变，静观其变。
他们现在是要求赔偿误工费，精神损失费，因为霉菌扔掉的财产损失，退还他们的租金和其他杂费。
正常情况下律师费用出租房保险会付，所以大胆地找律师应诉。听听律师的意见，多问几个。当然费心费力就是了。 我的建议是应诉，不要轻易赔偿。当然这是我个人意见不专业。
这个需要保险是landlord insurance,很多伞险是不包括这种dispute的，要看伞险的underlying insurance 是什么
这个很有利，你有这段话的书面证据吗？
给几百块误工费我觉得可以接受，其他的都没谱，也没证据啊，扔掉的财产有什么证据啊。
还是去文学城里问问吧。
分享下用的什么landlord insurance?
扔了是不行的，等于变成了default judgement,还是要回复的
有的,这是其中一段
这连官司都不是，哪来的default judgement.真是无语。
这是job完成的 report 里的他写的，还是给你私人发的短信/邮件？
回复我的短信，他并没有给我书面的report. 给我都是现场检测录像和短信。
估计他们自己搞的。
回答：“分享下用的什么landlord insurance?” 我们买的房屋insurance最通常的就是保property的火险，水灾等对property造成的损失，但如果是出租房的话，我们除了买这样的财产保险，一定还要买为出租的liability（责任）的保险，即不是保财物的损失，而是保责任险，如有租客触电，门槛绊倒摔跤，灯砸下来受伤，房屋发霉等等任何房主有责任的赔偿，这种liability的赔偿往往是巨大的可以轻易比财产损失更大赔偿，因为一旦出租，房主就无法确定租客会给屋主带来什么样的赔偿风险，很多时候甚至是恶意的无中生有的。 那么condo insurance（condo和TH)和landlord insurance（SFH), 都是保出租带来的liability的风险， 既然有自住房了，还拥有出租房，最好还买个伞险，伞险不是property insurance, 它就是liability insurance，它保你自住房，出租房，汽车等等的更高额的责任险。
这个说得对，就是想讹诈你们一下，一封信，什么都不算，没什么实质的行动，真的收到法庭的信息，你再找律师去跟他们扯皮做来得及，而且大概率他们也没钱，没金钱真的请律师正式告你们，只是随便找个律师，发封信而已，吓唬你一下而已，真有钱也不会这么讹诈你们了。 你有除霉公司的报告和收据，真的上了法庭也不怕他们。退一万步讲，真到了法庭上，再协商也就是要4万赔1万啊，这么早投降干嘛。何况大概率都走不到那一步。
而且房客已搬走，这就是利好楼主。
我不会理这个前房客。 除非收到法庭传票。
Legal plan does not cover rental properties.
理解 哪一家保险公司卖的landlord insurance
这种租客，宁愿损失钱财，也要跟他法庭见呀，不能惯着
google landlord insurance就有了
你这个需要找专门检测霉菌的公司出report，要有正式的report，自己google就有了。
先排除一下是租客自己冒充律师写的信
有这种人
既然是这样，我觉得你应该叫租客赔偿拆墙的费用。但是需要除霉公司的证明。
我觉得你这个官司不会输，让拆墙公司把拆墙的结果写很清楚，墙里面没有漏水和霉，可能是房客自己使用加湿器造成的。而且还造成了你的损失，去拆墙。找个律师写一封很正式的信给对方律师，我觉得你不用赔钱。
这个律师不好，换人
我是通过Farmers买的，除了伞险，出租房只有一种保险，Rental property insurance，保火水人，以及有reliability，没有买两种。可能不同保险公司不同策略。
有人故意整天弄湿你的房屋墙面活着地面，然后索赔，房主很难胜诉，他们专业坑人的。
Mark.
这个非常有用