硅谷商用办公室乏人问津 工业空间抢手租金仍下滑

硅谷商业地产市场呈现「供过于求、租金下滑、建设放缓」的态势。（记者徐蓓蓓╱摄影）
硅谷地区2025年首季商业地产报告日前出炉，尽管新建案面积创下自2002年以来最强首季纪录，整体市场仍面临建设趋缓、空置率上升与租金下跌的多重挑战。由硅谷联合创投（Joint Venture Silicon Valley）与JLL共同发布的这一报告指出，商业地产发展正从过去十年的办公室导向转向实验室与工业用途。
根据报告，2025年第一季硅谷共添加242万平方呎商业空间，为近23年来最强首季。其中实验室空间占比高达65%，成为主力推手，反映生技与先进制造需求强劲。相比之下，办公室新建案仅为26万平方呎，为十多年来最低水准。报告也警示，目前在建中的商业空间总量仅660万平方呎，为12年来新低，与2020年高峰相比锐减68%。
在租赁市场方面，硅谷第一季租赁总面积达623万平方呎，若全年持续此趋势，将创下自2018年以来最高水准。其中办公室占25%，工业与研发空间分别占31%与33%，显示企业对非办公室类型的需求日增。值得注意的是，当季签订的租赁交易共计288笔，略低于去年同期，但仍高于疫情初期三年平均水准。
然而，市场整体空置率仍持续上升，为连续第三年攀高。截至首季底，办公室空置率已超过22%，几乎为疫情前的两倍；实验室空置率更创下33.9%历史新高。研究指出，办公空置上升主因为远距工作持续影响租户需求，而实验室则因近年新建案大量释出所致。唯有工业空间维持紧俏，空置率仅6%。
租金方面，通膨调整后的平均租金较去年同期下跌6%，降至2015年以来新低。其中实验室空间尽管租金下滑，但仍以每平方呎月租6元居四类型之冠。办公室平均租金为5.39元，研发空间为2.84元，工业空间则为1.67元。分析指出，尽管近期租金回落，实验室类型租金与15年前相比仍成长逾一倍，反映长期需求韧性。
报告亦指出，邻近公共交通的办公空间虽租金溢价高达66%，但空置率却高于非邻近地区（28%对22%），显示交通便利已不足以挽回企业租用意愿。
综合来看，硅谷商业地产市场呈现「供过于求、租金下滑、建设放缓」的态势。未来走势将取决于企业对实体空间的重新评估，以及政府与开发商如何调整策略以回应新兴产业与混合办公型态的长期需求。