如果70岁了，自住房付清，银行没钱，如何养老？

上面说的骗子应该是国内的（以房养老）美国没有这种事。

回复 85楼 poppyjasper 的帖子
为什么

抵押贷款（ HOME EQUITY LOAN ) 不如逆向贷款的地方是：1. 贷款额度低（通常十几万） 2. 每月要付月供，逆向贷款可以用房价的百分之四十，（4、5十万）不必付月供，也同样可以用时拿不用不拿（不用的部分不算利息）
清月随风 发表于 2025-03-29 21:01

HELOC利息越付越少，反向按揭利息越积越多
不用脑子用屁股想想，就知道反向按揭不靠谱
大家都吃定了没钱（有房）老年人

麦芽糖仔 发表于 2025-03-29 20:49
两人一个月2800也申请不了什么福利的

两人一个月2800，不常吃龙虾的话，也够花了啊

poppyjasper 发表于 2025-03-29 21:14

HELOC利息越付越少，反向按揭利息越积越多
不用脑子用屁股想想，就知道反向按揭不靠谱
大家都吃定了没钱（有房）老年人

没错！每月付月供当然利息越付越少，逆向贷款的人没有能力付月供（这同时也是逆贷的优点）所以利息会滚动增加，但是办理逆向贷款的人，一直住到去世，也没有人让你还贷，所以再多的利息，也只是摆放在那里的一个数字而已，更不用说几十年后，这个房子升值的部分，很可能还会抵消掉银行的利息。

举例： 现在房子一百万，办理逆向贷款拿出四十万来用，最后连拿带利息二十年后你欠银行120 万， 可二十年后，房子升值到 180 万，你算算你亏了还是赚了呢？

即使二十年后房子贬值，你住到去世还是一分钱不用付，最多你死后孩子没有的拿而已。

身体搞好，又有Medicare，养老没问题吧？

如果靠借贷（抵押贷款）可以养老，那人们都去借信用卡了，别忘了，那些每月是要还的，而逆向贷款一辈子都不用还，那才真的是救急的钱。

freeskylar 发表于 2025-03-29 11:43
回复 16楼 Sun408 的帖子
穷成这样还要想到给孩子留什么，难怪华人一辈子苦啊……

爬完楼再发表意见吧。。。唉

即使二十年后房子贬值，你住到去世还是一分钱不用付，最多你死后孩子没有的拿而已。
清月随风 发表于 2025-03-29 21:27

需要反向按揭的都是没啥文化，不太灵光之人
这些人二院都不会care，而且老年人，年轻时期吃苦，老了把所有财富吐出来，才是好的老年人吧？
需要反向按揭的都是穷人，年轻时候太辛苦，寿命不长的
upfront 花费太多，每月保险服务费也很多，骗穷人的

谈到抵押贷款，我很多年前做过，月供很高的，我借十五万，每月需付一千多点，后来我还了还剩一万多，每月还是要我付七八百，和信用卡完全不一样，请问退休金少的人怎么有这种能力？

Mark

谈到抵押贷款，我很多年前做过，月供很高的，我借十五万，每月需付一千多点，后来我还了还剩一万多，每月还是要我付七八百，和信用卡完全不一样，请问退休金少的人怎么有这种能力？
清月随风 发表于 2025-03-29 21:45

我的HELOC，还有1万多，利息63元，每月还100元（minumum monthly payment，实际上不用100)

办理逆向贷款的也并不是穷人，可能是做餐馆的，或者做生意的，保税少而已，哪里都像马公报那么高的税，每月退休金都是三四千以上的。

清月随风 发表于 2025-03-29 20:05

我刚好要谈这个，在你办理逆向贷款之前五年，先要办理信托，把你的房子和财产全都放进信托里，五年以后申请白卡，凡是在信托里的财产政府都无权追讨。
信托里的指定继承人或受益人得到的财产也无需缴纳遗产税。

这个是因为查就最多回肃5年, 跟资产转移给下一代没差别吧?

Dadaobz 发表于 2025-03-29 22:27
这个是因为查就最多回肃5年, 跟资产转移给下一代没差别吧?

转移资产给下一代我不太了解，但是回溯五年确实是的。

我也算过，我家情况在湾区，单码，50+了，我们来美国比较晚，国内二线城市房子没有啥增值，前几年拿出所有积蓄现金买了湾区房子，无房屋贷款，考虑接近退休后建ADU（mother in law小屋），住到里面去，在加州700尺要30万，独立屋出租，，可以有$2000美金入账，401K只有80万，可以月拿出$1800，再工作7-8年后社保双人有$2000，所有以上收入有$5800一个月了，就是住ADU有点挤。 就当是住小公寓的。这个收入也可以回国退休。

这种情况不申请福利等啥，你们是真的有困难，比那些弄虚作假的要强百倍

回复 21楼 xhyun 的帖子
bless LZ，希望孩子能恢复。最坏的情形，孩子是残疾，可以申请残疾社安金和医疗保险。楼主夫妻可以缓一缓申请退休金，按楼上建议的，自助房千万不要卖，给自己和孩子一个安身之处。

回复 48楼 xhyun 的帖子
yes

清月随风 发表于 2025-03-29 12:41
逆向贷款房子不会被收走，可以一直住到去世，去世之后配偶还可以接着住（如果房子是两人名字而且配偶还活着的话）
虽然说钱用完了且欠银行利息，但几十年期间，房价也不停在升值，升值那部分应该可以抵消银行利息了，这样去世后孩子还可以卖房拿回多余的一部分（在还清银行债务以后）
即使在这几十年房价跌了，资不抵债，也因为有政府的保险，父母去世后子女不必偿还。
绝对不要卖房，房子卖了就成为你的资产，自住房不算你的财产，各种福利都有你的份，退休金外加逆向贷款足够你养老了。

mark

new_bie 发表于 2025-03-29 14:46
这样操作行不行？
请中介出租并管理房子，不全租，给自己留一间。然后回国，2800刀用起来会很不错的。如果需要回美国短住，就不用担心没地方。
当然雇中介你的收入就少了，但是你的主要目的是自己有住处，还得有个报税的地址。如果国内也没有房子，就可能有点麻烦。很多国内房主不愿意租给老人，这得看运气和人缘。
如果已经入籍，就只能买商业保险，而且身份问题有点不好解决。如果是绿卡，有中国户口，就很容易了。可以买城市居民保险，几百块人民币一年。

但是绿卡要每半年回来报道，否则你的ssn就停了
所以回国的话必须入籍，买商业保险

lilychen4200 发表于 2025-03-29 22:43
我也算过，我家情况在湾区，单码，50+了，我们来美国比较晚，国内二线城市房子没有啥增值，前几年拿出所有积蓄现金买了湾区房子，无房屋贷款，考虑接近退休后建ADU（mother in law小屋），住到里面去，在加州700尺要30万，独立屋出租，，可以有$2000美金入账，401K只有80万，可以月拿出$1800，再工作7-8年后社保双人有$2000，所有以上收入有$5800一个月了，就是住ADU有点挤。 就当是住小公寓的。这个收入也可以回国退休。

湾区独立屋租金哪会只$2000？

湾区独立屋租金4500，要交2400水和保险，还有ADU地 税也要280元一个月，还有其它房屋维护，真的到手大概只有1500美金入账。

要是可以吃福利为什么不？那么多身强力壮壮的年轻人都在理直气壮地吃福利

清月随风 发表于 2025-03-29 12:41
逆向贷款房子不会被收走，可以一直住到去世，去世之后配偶还可以接着住（如果房子是两人名字而且配偶还活着的话）
虽然说钱用完了且欠银行利息，但几十年期间，房价也不停在升值，升值那部分应该可以抵消银行利息了，这样去世后孩子还可以卖房拿回多余的一部分（在还清银行债务以后）
即使在这几十年房价跌了，资不抵债，也因为有政府的保险，父母去世后子女不必偿还。
绝对不要卖房，房子卖了就成为你的资产，自住房不算你的财产，各种福利都有你的份，退休金外加逆向贷款足够你养老了。

Great idea

谈谈《 逆向贷款的缺点 》

系统提示：若遇到视频无法播放请点击下方链接
https://www.youtube.com/embed/3tYOddDcDxQ?si=G0cpaGuZn2H63zoH
其实上面说的也不算什么缺点，抵押贷款同样也是浮动利率，还是那句话，在逆向贷款里，无论欠钱多少，都是不用偿还的，是给老年人一个非常好的保障。

还有一点忘了说，就是贷款金额每年会以百分之二的比例增加，比如说你的房子一百万，那么你只能借出百分之四十（四十万）但是到第二年就变成了42 万，第三年44 万，以此类推…….

所以我认为逆向贷款的四大好处是：1. 即使老了没钱也不必卖房一直住下去（生活品质保持不变）2. 可以把钱借出来花 ，名义上是借出来实际上是拿出来，（因为不用偿还 ）3. 这样操作你仍然是穷人（因为自住房不算财产）符合申请福利的资格，4. 如果几十年房价涨了（通常都是涨的，即使是通货膨胀的缘故）几乎可以抵消银行利息，等于你借的钱白用了（没有利息）死后子女还能得到一部分。

freeskylar 发表于 2025-03-29 11:43
回复 16楼 Sun408 的帖子
穷成这样还要想到给孩子留什么，难怪华人一辈子苦啊……

正想说

Bless楼主一家，房子卖了，搬去稍微暖和点的地方吧，比如你自己房子能卖90万，有的地方30-40万就能买不错的。北卡 南卡啥的。 余下钱省着点用也够的，放银行吃利息一年也有2万了。

Spring2025 发表于 2025-03-30 02:52
要是可以吃福利为什么不？那么多身强力壮壮的年轻人都在理直气壮地吃福利

还没到70, 还有些储蓄，所以目前吃不到福利。因为实在找不到工作，所以计算一下钱花光了怎么办。

xhyun 发表于 2025-03-30 10:35
还没到70, 还有些储蓄，所以目前吃不到福利。因为实在找不到工作，所以计算一下钱花光了怎么办。

我们所说的吃福利，不是去领什么粮食卷之类的，你比如减地税，低收入政府补助奥巴马医疗保险，申请减免学生贷款（如果你或你的孩子有的话）等等，这些以你的情况是完全符合资格的。

比如低收入奥巴马医疗保险是专门给年收入3-4万人群的，整个保险免费，只是看病拿药需要付一点点CO-PAY。

清月随风 发表于 2025-03-29 12:41
逆向贷款房子不会被收走，可以一直住到去世，去世之后配偶还可以接着住（如果房子是两人名字而且配偶还活着的话）
虽然说钱用完了且欠银行利息，但几十年期间，房价也不停在升值，升值那部分应该可以抵消银行利息了，这样去世后孩子还可以卖房拿回多余的一部分（在还清银行债务以后）
即使在这几十年房价跌了，资不抵债，也因为有政府的保险，父母去世后子女不必偿还。
绝对不要卖房，房子卖了就成为你的资产，自住房不算你的财产，各种福利都有你的份，退休金外加逆向贷款足够你养老了。

reverse mortgage 一般能贷到房价的多少 % ？

Captaintoo 发表于 2025-03-30 10:47
reverse mortgage 一般能贷到房价的多少 % ？

百分之四十！然后每年以百分之二递增。

清月随风 发表于 2025-03-30 10:40

我们所说的吃福利，不是去领什么粮食卷之类的，你比如减地税，低收入政府补助奥巴马医疗保险，申请减免学生贷款（如果你或你的孩子有的话）等等，这些以你的情况是完全符合资格的。

谢谢你！

逆向贷款无论是银行一次性费用、贷款保险费用、过户费用、贷款利息等等，全部都是从贷款里面扣除，你不需拿一分钱，（当然律师费房子估价费另付，不过很少）还是那句话，如果不用偿还，这些开销都对你来说只不过是一个数字。

如果地点方便，租出几间房补贴生活。搬到新地方，年纪大了很难适应。

freeskylar 发表于 2025-03-29 11:43
回复 16楼 Sun408 的帖子
穷成这样还要想到给孩子留什么，难怪华人一辈子苦啊……

父母虽穷，也心疼孩子。 有什么错吗？ 说这话的在更有钱人的眼中也是loser吧。

一声叹息

悲哀

回复 136楼 清月随风 的帖子
我就一个问题，如果不用偿还，银行怎么赚钱？

清月随风 发表于 2025-03-30 10:47
比如低收入奥巴马医疗保险是专门给年收入3-4万人群的，整个保险免费，只是看病拿药需要付一点点CO-PAY。

已经（或者超过65岁）拿SS check了，ACA可以买，但完全没有任何补贴

本身有点存款，70岁，孩子需要照顾，更加不能用反向按揭了
参众二院，根本没有为这批人说话的，所以法规流程，都是对这批人最不利的
除了要付重新贷款一样的所有费用，还有0.5% - 2.0%房子估值费用（一次性），然后除了利息与日俱增，每年要付0.5%的贷款保险
这油灯会迅速枯萎的，bright moon知道得那么多，很可能是推销反向按揭的专业人员
对吗？

phstat 发表于 2025-03-30 16:48
回复 136楼 清月随风 的帖子
我就一个问题，如果不用偿还，银行怎么赚钱？

无论房子升值或贬值，银行的利息都照收不误，贷款保险就是专为银行担保的，这个保险公司可不是私人的，是美国政府的官方保险公司，这就是为什么规定必须62岁才能提出申请。

poppyjasper 发表于 2025-03-30 17:09

本身有点存款，70岁，孩子需要照顾，更加不能用反向按揭了
参众二院，根本没有为这批人说话的，所以法规流程，都是对这批人最不利的
除了要付重新贷款一样的所有费用，还有0.5% - 2.0%房子估值费用（一次性），然后除了利息与日俱增，每年要付0.5%的贷款保险
这油灯会迅速枯萎的，bright moon知道得那么多，很可能是推销反向按揭的专业人员
对吗？

我好心好意的帮助大家解释逆向贷款，你一会说我是骗子，一会说我是贷款专业人员，你是成心和我过不去，😅😅😅 我为什么了解那么多，我实话告诉你吧？我就是准备办理这个，你是非逼着我暴露我的隐私！唉！

回复 145楼 清月随风 的帖子
如果领了几年钱 有别的方案了 能半截终止吗

该留给孩子的另外有，我就是准备把这个房子吃空，绝不留给政府！钱是为人服务的，绝不能落得个：人在天堂，钱在银行！

hq50 发表于 2025-03-30 17:31
回复 145楼 清月随风 的帖子
如果领了几年钱 有别的方案了 能半截终止吗

当然可以，随时停止，把欠银行的钱还清就可以CLOSED

看看长岛有多少富人的花园，因为子女付不起地税，最后都沦为公共花园被政府充公了。

卖现在的房子换小一点的，有一套自住房不影响福利的申请．

清月随风 发表于 2025-03-30 17:34
该留给孩子的另外有，我就是准备把这个房子吃空，绝不留给政府！钱是为人服务的，绝不能落得个：人在天堂，钱在银行！

你白蚁啊？房子也能吃？

poppyjasper 发表于 2025-03-31 00:19
你白蚁啊？房子也能吃？

我说你是听不懂人话吗！还是没事找事？吃多了吧？逆向贷款伤着你哪根筋了？你这么没命的拦着？

dinglingling 发表于 2025-03-30 20:47
卖现在的房子换小一点的，有一套自住房不影响福利的申请．

这个不行的，房子卖了首先生活品质下降，其次房子以大换小，多出来的钱你放在哪里？有这么多钱是没有资格领福利的。

我看有些人是葛朗台，把钱看得死死的，到死都不舍财，拼命的抓住钱财，我可不是那样想，钱是为人服务的，生不带来 死不带去，活着就要好好享受，不能本末倒置，做金钱的奴隶。

听起来几乎没有缺点，房价涨跌和你没关系，利息涨跌也没关系

回复 56楼 xhyun 的帖子
楼主，你们要坚强，不要太悲观，哪怕只是粗茶淡饭平淡稍稍拮据的生活，你们仍然是不能自立的孩子心中的中流砥柱。

SweetHomes 发表于 2025-03-31 04:12
听起来几乎没有缺点，房价涨跌和你没关系，利息涨跌也没关系

因为这不是普通你和银行的私人贷款关系（好比买房）房价涨了跌了你都得认命, 这是美国政府给老年人的一种福利，门槛是62岁才可以申请，由美国政府保险公司介入的政府行为。
我获得了整个纽约州办理逆向贷款的所有机构的资料，几百家机构办理这种贷款你几乎从中找不到一家银行，（只有一家银行 BANK OF AMERICA 办理这种 ）百分之九十九都是金融公司受理这种贷款，很多银行不愿意做这种，因为这种直到老人去世以后他们才能拿到钱。

如果是私人买房贷款，银行可以立刻获利。