房子租给section 8的人?

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youyouzou
楼主 (北美华人网)

能租吗?
如果能租,pros 和 cons 有哪些?
如果以后出了赖账,私自塞人狗这些乱七八糟,赶走section 8的人,是不是特别难?
e
ego
看 有些人section8的人特别不负责任 出点事折腾房东 哭穷 占小便宜 看你运气 但是不用section8 特别是credit好的人明显认真负责更好沟通
约拿
Never ever
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Xinnian
研究过一下,实际是租房子给政府HUD。想想与政府打交道会有啥结果。
小乖媽咪
我之前想买一个投资房 就是租给section 8的 一打开门从门口到每一个房间 满地都是衣服 就像被洗劫过一眼 劝退
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cricketgao
一个朋友讲过 当时因为政府来检查时 一个烟雾报警没装还是坏了的问题 导致政府快半年多没给付房租。当时他成天催政府的人上门检查 后来什么时候付的我就没再follow up了。
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Vicliyz2019
回复 1楼 youyouzou 的帖子
Never ever, can not increase rent.
V
Vicliyz2019
回复 1楼 youyouzou 的帖子
can not kick out
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serena
血泪教训。不要租!政府时不时检查,对owner诸多要求。很容易踩坑租给很烂的房客。
芝士年糕
我们大华府这边很多包租的专门说prefer section 8,这样租客付不起租金的风险有政府给兜底。 各地政府保护租客的程度不一样,地里这篇分析优缺点的帖子可以看
https://www.1point3acres.com/bbs/thread-695828-1-1.html
N
NewID2017
Pros: 1. 由于S8在租房市场遭受歧视,有机会收取比market rent更高的租金。我的S8租金比市场价高10%左右 2. 同样由于S8在租房市场遭受歧视,S8租客对我大多心存感激,好沟通,不大找我麻烦 3. 租金大部分由county承担,每月的第一天就打到账户里,有保障 4. 住的时间比较长,不常搬家 5. 由于房客只付一部分甚至完全不用付租金,涨租时房客一般不会反对。
Cons: 1. 招租时需要county inspection,空置期会长一点 2. 涨租需要county同意。 3、租客素质一般比非S8租客差,房屋维护要差一些
总结:如果S8租金比市场价高10%,我prefer招S8,如果租金没优势,那就招非S8
招S8也要查credit。650+, 有工作的,有些责任感,信用低,没工作,完全不劳而获的不要
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youyouzou

信用分数570左右, 为政府部门工作的,想从烂区换过来为孩子考虑的,这种是不是信用分数太差了根本不可能考虑?我一般信用分数650+租。
我一直和烂租客打交道,上次的租客是离婚重组家庭,600黑人wife,680墨西哥人husband,收入当时是4.5X, 租不出去就租了,结果住了5年准时交房租,买房子搬走了。然后推荐自己的朋友。
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awesomeiris
我家是租给section8的一家人。房租比其他的低2-3百。好处是租金到账非常稳定。疫情期间更是明显优势。租客也不怎么找麻烦。好区房子很少放在section8。 觉得section8要看房租标准。在现在住的地方也看过section8。房租标准差好几千。肯定不行。
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youyouzou
回复 13楼 awesomeiris 的帖子
这一家 有份工作吗? 信用分数如何 ? 政府检查 等麻烦 多吗?
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NewID2017
我家是租给section8的一家人。房租比其他的低2-3百。好处是租金到账非常稳定。疫情期间更是明显优势。租客也不怎么找麻烦。好区房子很少放在section8。 觉得section8要看房租标准。在现在住的地方也看过section8。房租标准差好几千。肯定不行。
awesomeiris 发表于 2025-01-08 10:46

这里可以查询S8房租标准。 https://www.huduser.gov/portal/datasets/fmr/fmrs/FY2025_code/select_Geography.odn

有些区的S8标准低于市场价,有些区却高于市场价。比如这几个炮哥看不上的区(91913,91914,91915),房价只有sd 世界中心carmel valley (92130)的一半,但S8的标准却和92130相当。其中91914的标准甚至超过92130。 这几个地方的出租房租给S8容易拿到比较高的租金



当然实际能拿到什么价格还得取决于当时市场情况,房东要找出三个comparables来justify你要的租金


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youyouzou
回复 15楼 的帖子

那只是估算标准,实际市场上租房,价格怎么可能差不多? 91913 - 91915 VS 92130?
房子成本价格差别超过 2: 1 至少!
B
Bloomwood
我租过,第一年政府付大部分,租户就付几十块。第二年比例巨大调整后租户就不付了。能找到正常租户还是找正常租户。
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youyouzou
回复 17楼 Bloomwood 的帖子
政府第二年巨大调整 是 啥?
(a) 往上调房租,让租客多付差价? (b) 房租微调,租客收入增加了,多付几百?
能分享详细一点的信息吗?
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dalianyin
取决于你以后是否想卖这个房子 如果打算五年内卖掉 不要考虑
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chashaobao
我有一个section 8租户,信用分挺高的,家里收拾的也还行,他们该付的房租都按时交了,暂时也不会搬家。缺点就是确实不灵活,每年调整房租都要把表格送到county的office,然后每年都有一次inspection。
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NewID2017
回复 16楼 youyouzou 的帖子
实际房租差不了太多,90%左右
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mengsui_NJ
Section 8 会非常麻烦 除掉赖账这个不说 你要做很多工作,首先你要搞清楚他的租金构成 比如zf付多少?他付多少?比例 还有是几张房票,qualify几个bed 除掉正常租房子手续还有要他的case worker这道工序 烦的一批 我接了一个,给她打了20个电话,发了n个消息,只有两个list agent愿意搭理,其中一个很rude直接说不行,还有一个问了具体问题比如paperwork 最后也没做成,我是真心想帮这个人 传说中的滥好人吧,我也圣母了一把,可惜没成
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mengsui_NJ
section8其实不差钱 不存在失业被雷就付不起的说法 因为他们一旦失业了,政府就直接全兜底了 比如以前他付20%,得了,失业了,政府全部接管这20%,他一分钱不付了 只不过多很多繁琐的手续,不会差钱的 以上我是从专业角度说的,没有任何脑补
魏大爷的邻居
Bloomwood 发表于 2025-01-08 13:55
我租过,第一年政府付大部分,租户就付几十块。第二年比例巨大调整后租户就不付了。能找到正常租户还是找正常租户。

这租户蠢。不付钱的会失去section8的status,以后租房全部自付。
魏大爷的邻居
chashaobao 发表于 2025-01-08 14:34
我有一个section 8租户,信用分挺高的,家里收拾的也还行,他们该付的房租都按时交了,暂时也不会搬家。缺点就是确实不灵活,每年调整房租都要把表格送到county的office,然后每年都有一次inspection。

加州两年一次inspection
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mengsui_NJ
通常来说,section8的更稳定,不敢轻易跳票 他们的房票得来不容易,一旦de_qualify,就麻烦大了 但是作为agent要多很多工作,所以这就是不受市场欢迎的原因,还有多数人心理不平衡,我们当牛马搬砖你躺吃龙虾。 有个误区,认为section8穷,其实他们租的都是好房子,贵,大。
g
gisclick
尽量不要
c
chashaobao
mengsui_NJ 发表于 2025-01-08 14:41
Section 8 会非常麻烦 除掉赖账这个不说 你要做很多工作,首先你要搞清楚他的租金构成 比如zf付多少?他付多少?比例 还有是几张房票,qualify几个bed 除掉正常租房子手续还有要他的case worker这道工序 烦的一批 我接了一个,给她打了20个电话,发了n个消息,只有两个list agent愿意搭理,其中一个很rude直接说不行,还有一个问了具体问题比如paperwork 最后也没做成,我是真心想帮这个人 传说中的滥好人吧,我也圣母了一把,可惜没成

我们这里不是,房子挂出去section 8想租和其他人一样交申请,房租他们付多少是要county算,但是和房主无关
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happymc
之前买房子看的一个是section 8的人住,根本就赶不走,只能无奈放弃那个房子了
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youyouzou
回复 19楼 dalianyin 的帖子

为啥五年年之内卖掉,不要考虑?
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youyouzou
chashaobao 发表于 2025-01-08 14:34
我有一个section 8租户,信用分挺高的,家里收拾的也还行,他们该付的房租都按时交了,暂时也不会搬家。缺点就是确实不灵活,每年调整房租都要把表格送到county的office,然后每年都有一次inspection。


inspection 麻烦吗? 是不是房子要修这个那个?
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awesomeiris
youyouzou 发表于 2025-01-08 13:04
回复 13楼 awesomeiris 的帖子
这一家 有份工作吗? 信用分数如何 ? 政府检查 等麻烦 多吗?

不算有正经工作,做cleaning lady。见过租客,是decent的人家。没查信用分。他家有个special need的成年人。因为想留在这个房子,政府去检查租客很尽心地帮我们应付。没找过麻烦,要求修的都是必须修的。
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mengsui_NJ
chashaobao 发表于 2025-01-08 15:07
我们这里不是,房子挂出去section 8想租和其他人一样交申请,房租他们付多少是要county算,但是和房主无关

我说的贵,大是人多,比如四五个孩子的单亲黑马 她们起步价就是4bed room 以新泽西来说,初生牛马小夫妻一般三千块钱出头的3bed甚至2bed房子,上面那种4bed或者5bed的section八起步价就是四千了
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youyouzou
mengsui_NJ 发表于 2025-01-08 14:46
section8其实不差钱 不存在失业被雷就付不起的说法 因为他们一旦失业了,政府就直接全兜底了 比如以前他付20%,得了,失业了,政府全部接管这20%,他一分钱不付了 只不过多很多繁琐的手续,不会差钱的 以上我是从专业角度说的,没有任何脑补


专业角度来说,section 8租户的素质很差吗? 就是很烂的那种很难搞吗?
还是 credit score高的section 8例外?
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youyouzou
这租户蠢。不付钱的会失去section8的status,以后租房全部自付。
魏大爷的邻居 发表于 2025-01-08 14:47


问题是,赖在房东房子里不出去,现任房东怎么办? 我在加州,听说过eviction要一年多,最后还要送五千刀搬家费的真实经历故事!
租客欠房东的自负部分,政府怎么知道?政府怎么管?
魏大爷的邻居
youyouzou 发表于 2025-01-08 14:05
回复 17楼 Bloomwood 的帖子
政府第二年巨大调整 是 啥?
(a) 往上调房租,让租客多付差价? (b) 房租微调,租客收入增加了,多付几百?
能分享详细一点的信息吗?

A)往上调,政府付多出的部分,租客的部分不变。 B)房价上涨或下跌,跟租客无关。他的收入提高或降低,需跟政府报备,总之支付大约30%的收入。
房东每年能往上调一点房租,只要给政府部门一封信一张邮票,通过或拒绝。调房租,跟租客的每月上交租金金额没有直接影响。
魏大爷的邻居
youyouzou 发表于 2025-01-08 15:10

inspection 麻烦吗? 是不是房子要修这个那个?

不需要,白菜房,基本住房要求。
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youyouzou
awesomeiris 发表于 2025-01-08 15:12
不算有正经工作,做cleaning lady。见过租客,是decent的人家。没查信用分。他家有个special need的成年人。因为想留在这个房子,政府去检查租客很尽心地帮我们应付。没找过麻烦,要求修的都是必须修的。

这种被逼的section 8,decent的人概率还很大。自己弄孩子已经exhausted, 估计根本没有心情去折腾其他事,包括房子。
魏大爷的邻居

专业角度来说,section 8租户的素质很差吗? 就是很烂的那种很难搞吗?
还是 credit score高的section 8例外?

youyouzou 发表于 2025-01-08 15:13

是的,找credit score高的section 8,700以上,房票得之不易。
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rabbitfl
NewID2017 发表于 2025-01-08 02:59
Pros: 1. 由于S8在租房市场遭受歧视,有机会收取比market rent更高的租金。我的S8租金比市场价高10%左右 2. 同样由于S8在租房市场遭受歧视,S8租客对我大多心存感激,好沟通,不大找我麻烦 3. 租金大部分由county承担,每月的第一天就打到账户里,有保障 4. 住的时间比较长,不常搬家 5. 由于房客只付一部分甚至完全不用付租金,涨租时房客一般不会反对。
Cons: 1. 招租时需要county inspection,空置期会长一点 2. 涨租需要county同意。 3、租客素质一般比非S8租客差,房屋维护要差一些
总结:如果S8租金比市场价高10%,我prefer招S8,如果租金没优势,那就招非S8
招S8也要查credit。650+, 有工作的,有些责任感,信用低,没工作,完全不劳而获的不要

这个10%怎么操作 比如你房子已经在市面上有租金价格 有section 8 的来问 你说我给你涨10%?
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youyouzou
是的,找credit score高的section 8,700以上,房票得之不易。
魏大爷的邻居 发表于 2025-01-08 15:18


明白了,谢谢!
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awesomeiris
youyouzou 发表于 2025-01-08 14:05
回复 17楼 Bloomwood 的帖子
政府第二年巨大调整 是 啥?
(a) 往上调房租,让租客多付差价? (b) 房租微调,租客收入增加了,多付几百?
能分享详细一点的信息吗?

据我所知,每年政府都会评估。有调整租客会去申诉。只要需求到位,都会重新调整。这种情况我们遇到几次了,每次租客自己搞定
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youyouzou
awesomeiris 发表于 2025-01-08 15:20
据我所知,每年政府都会评估。有调整租客会去申诉。只要需求到位,都会重新调整。这种情况我们遇到几次了,每次租客自己搞定


市场价比如4000, 政府手册estimate 比如 4800,列出来比如4100, 政府给的最终价格,会参考哪个?
魏大爷的邻居
youyouzou 发表于 2025-01-08 15:23

市场价比如4000, 政府手册estimate 比如 4800,列出来比如4100, 政府给的最终价格,会参考哪个?

按$4100,或者以上,
魏大爷的邻居
youyouzou 发表于 2025-01-08 15:23

市场价比如4000, 政府手册estimate 比如 4800,列出来比如4100, 政府给的最终价格,会参考哪个?

政府按硬规定办事,只要符合他们表格上的$4800。怎么市场价格会那么低?
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ccang1234
如果你有更好的选择当然不要。
魏大爷的邻居
youyouzou 发表于 2025-01-08 15:23

市场价比如4000, 政府手册estimate 比如 4800,列出来比如4100, 政府给的最终价格,会参考哪个?

申请时,政府官网有表格,需要输入租客的房票,预估房东设定的房价是否能通过。
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youyouzou
魏大爷的邻居 发表于 2025-01-08 15:31
申请时,政府官网有表格,需要输入租客的房票,预估房东设定的房价是否能通过。


通不过的话,政府会给你一个“砍下来的”价格你接受就可以成交?
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NewID2017
youyouzou 发表于 2025-01-08 15:36

通不过的话,政府会给你一个“砍下来的”价格你接受就可以成交?

对。case worker 一般会告诉你最高能approve多少,看你愿不愿意接受
魏大爷的邻居

通不过的话,政府会给你一个“砍下来的”价格你接受就可以成交?
youyouzou 发表于 2025-01-08 15:36

这个网上表格,是自我检测,政府部门不知道的。通不过的话,除非房东降低价格,不然就不要搭理这位申请者了。
自测通过的话,开始走程序。有租户提供的房票号码,在政府网站填房东信息。收到政府回复后,预约上门inspection的时间。通过后跟政府部门签合同,上面明确了政府支付的具体金额,租户支付的具体金额。优点是政府支付的部分每月非常准时从不欠账。
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youyouzou
魏大爷的邻居 发表于 2025-01-08 15:49
这个网上表格,是自我检测,政府部门不知道的。通不过的话,除非房东降低价格,不然就不要搭理这位申请者了。
自测通过的话,开始走程序。有租户提供的房票号码,在政府网站填房东信息。收到政府回复后,预约上门inspection的时间。通过后跟政府部门签合同,上面明确了政府支付的具体金额,租户支付的具体金额。优点是政府支付的部分每月非常准时从不欠账。

通过后跟政府部门签合同,上面明确了政府付%70的具体金额,租户付%30的具体金额。优点是政府支付的部分每月非常准时从不欠账。 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
签合同之前,并不知道政府付多少,房客付多少?
申请之前,case worker 知道 房客付多少比例/每个月几百$ 吗?
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mengsui_NJ
youyouzou 发表于 2025-01-08 15:13

专业角度来说,section 8租户的素质很差吗? 就是很烂的那种很难搞吗?
还是 credit score高的section 8例外?

都section8了,credit score意义不大,主要还是看人品
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synack000
section 8的租客大概率不会短房租,但是素质堪忧,会出各种意想不到的妖蛾子。
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youyouzou
mengsui_NJ 发表于 2025-01-08 15:54
都section8了,credit score意义不大,主要还是看人品


credit score 和 人品 关系 不大?
我本来以为credit score 和 赖账与否的人品 有关系的。
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youyouzou
synack000 发表于 2025-01-08 15:56
section 8的租客大概率不会短房租,但是素质堪忧,会出各种意想不到的妖蛾子。


比如,什么样的幺蛾子?
魏大爷的邻居
youyouzou 发表于 2025-01-08 15:52
通过后跟政府部门签合同,上面明确了政府付%70的具体金额,租户付%30的具体金额。优点是政府支付的部分每月非常准时从不欠账。 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
签合同之前,并不知道政府付多少,房客付多少?
申请之前,case worker 知道 房客付多少比例/每个月几百$ 吗?

我后来修改帖子了。30%,是租户支付他总收入的30%来作为需要支出的房租。他的收入跟房东没关系。
例如,租户的收入是$1000,房租总价$3000,那么,大约政府支付$2700,租户支付$300。检查租户的收入,是政府的工作。
魏大爷的邻居
youyouzou 发表于 2025-01-08 15:52
通过后跟政府部门签合同,上面明确了政府付%70的具体金额,租户付%30的具体金额。优点是政府支付的部分每月非常准时从不欠账。 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
签合同之前,并不知道政府付多少,房客付多少?
申请之前,case worker 知道 房客付多少比例/每个月几百$ 吗?

申请之前,大致上已经知道租户会支付多少。
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NewID2017
youyouzou 发表于 2025-01-08 15:58

credit score 和 人品 关系 不大?
我本来以为credit score 和 赖账与否的人品 有关系的。

我感觉关系挺大的。信用高的赖账可能性小
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awesomeiris
youyouzou 发表于 2025-01-08 15:17
这种被逼的section 8,decent的人概率还很大。自己弄孩子已经exhausted, 估计根本没有心情去折腾其他事,包括房子。

special need 没那么夸张。基本自理。这家人比较会过日子,其实比大多数上班族强。家里收拾得也干净整齐。每年两次欧洲度假。平常网球,购物,朋友小聚。需要钱时就接1-2个cleaning的活,否则就开心玩。哎呀我都好羡慕。
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mymary
这位房东我记得,怎么每次换房客都只有这些选择?你的出租房在差区吗?按理说圣地亚哥租房不应该这么困难啊