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将房产直接转到孩子名下可能会触发赠与税。具体税务影响取决于当地的税法。

你房子多少钱… …

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你以后如果想卖房， 你成年的孩子不同意或者你不愿意平分卖方所得， 有一方不签字， 你的房子是不可以卖的。 何必呢？ 自己的钱自己控制不好吗？

假设，一对夫妻现在以个人名义买了50万的房子，五十年后父母去世后孩子继承房产，如果按照4.7%的年增长率来计算，50年后，这套房产的市价已经涨到了500万。 那子女继承了这套房子之后，会不会需要交资产增值税呢？答案是不用。 因为IRS税法里有一个Step-Up in Basis的规则，就是说子女在继承父母留下的增值资产（appreciated assets) 例如房产、股票的时候，可以一次性提高资产的基础成本（cost basis）。 那么，这套房产的cost basis，就一次性地从50万，step up到了500万。也就是说，这套房产在父母生前持有期间涨出来的450万，因为Step-Up in Basis 的规则，被IRS直接一笔勾销了，子女在继承以后就不用再交这450万的资产增值税 (capital gains tax)了！ 划重点来了！ Tip 1: 不要在过世之前把房子给子女，因为生前产权的变更不能Step-Up Basis，子女之后再卖掉房子的时候就会面临巨额的资产增值税 (capital gains tax)。 Tip 2: 虽然Step-Up in Basis 可以让子女在继承房子的时候，避免高额capital gains tax。但是却无法完全躲开遗产税。要知道美国联邦遗产税税率最高可以到达40%呀！好消息是，懂王在2018年税改的时候直接把遗产税的免税额度给double了，今年（2022）的免税额度是个人12.06million，夫妻双方是24.12million。 坏消息是，这项政策会在2025年底结束，也就是说从2026年开始，遗产税的免税额度又将回到个人500万，夫妻1000万。考虑到资产增值和时间复利效应的话，湾区很多家庭都非常有可能直接用光这个额度，好不容易一辈子积累下的财富，在把资产留给子女的时候，又被IRS狠狠砍一刀。 那么有什么方法可以规避遗产税呢？那就要提到美国富人都知道的资产传承和避税神器：ILIT 不可撤销人寿保险信托（Irrevocable Life Insurance Trust），这是一个可以同时规避资产增值税和遗产税，同时有可以保护隐私和法律诉讼并且控制资产传承的全方位solution。 Tip 3: 如果你家总资产没有达到遗产税的免税额度，不用担心遗产税的问题，那在传承房产的时候还会遇到什么问题呢？那就不得不提法庭遗产清算认证Court Estate probate 。这是一个非常耗时耗力耗钱的过程。不幸的是，如果房子是以个人名义持有，那就属于probatable asset，子女继承的时候会有一个非常麻烦的court probate过程。那要如何避免probate呢？那就要提到另外一个资产传承神器：生前信托Living Trust 了。具体操作就是建立一个生前信托，把房子的title改为由信托持有，然后在信托中制定好传承规则。 信托简单来解释说，就是父母设立一个没有实体不做经营的公司，将财产都放进这个信托里面，然后这个信托交给委托人Trustee管理，而受益人为自己的孩子. 如果父母直接给孩子，那么大资产的税收自然不少；而交给委托人，委托人会将资产分解，一部分一部分给到孩子，那么小资产的税收相对少，属于变相降低遗产税和赠予税的成本。如果房产价值没有太高，又想达到最佳省税效果，用可撤销信托作为继承的方式是最省时省力也省税的。如果房产价值非常大，又怕因为官司等不确定因素被别人拿走，也可以采用不可更改信托的方式。 信托方式的传承也是美国大多数中产的选择，规避了法庭认证的程序，能让遗产按照屋主的意愿去分配。缺点是会花费一些小的费用，需要有个靠谱的律师帮你设立信托，并定期维护你的信托。 事实上所有方法都是各有利弊，关键是要事先了解，做好规划。在购买房地产及转换产权之前，请先咨询专业的地产经纪、税务和法律顾问。
https://cn.lightupfinancial.com/%E6%83%B3%E6%8A%8A%E7%BE%8E%E5%9B%BD%E6%88%BF%E4%BA%A7%E7%95%99%E7%BB%99%E5%AD%A9%E5%AD%90%EF%BC%8C%E4%B8%8D%E6%83%B3%E5%A4%9A%E7%BC%B4%E7%A8%8E%E6%80%8E%E4%B9%88%E5%8A%9E%EF%BC%9F/

马克一个慢慢研究

mark~~~~~~~~~~~~~

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Mark

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谢谢详细的信息。关于那个cost basis，比如那个50万到500 万的例子，如果孩子继承房产的时候价值是500万，2年之后孩子把房子卖了600 万，是不是说他们只需要对这差价100万来交税，而不是600-50=550万来交税？

回复 9楼 parents 的帖子
还有关于卖房子的增值税的问题，据说目前税法是说自住房增值超过50万才需要交增值税。那么这个增值是怎么算的呢，包括房贷吗？ 比如某人10年前买了房子花了20万，贷款10万。现在卖了70万，但是还有5万贷款没有付清。那么他的增值是70-20万=50万呢？还是70-20-5=45万呢？如果未付清的贷款可以算进去抵消增值，那是不是意味着房子贷款不要赶紧付清更好？

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这样并不会省税，你写他们名字时，就赠与了他们各1/4的房产价值，去世时，又各自继承1/4的当时房产价值。

mark

parents 发表于 2024-08-27 13:20
回复 9楼 parents 的帖子
还有关于卖房子的增值税的问题，据说目前税法是说自住房增值超过50万才需要交增值税。那么这个增值是怎么算的呢，包括房贷吗？ 比如某人10年前买了房子花了20万，贷款10万。现在卖了70万，但是还有5万贷款没有付清。那么他的增值是70-20万=50万呢？还是70-20-5=45万呢？如果未付清的贷款可以算进去抵消增值，那是不是意味着房子贷款不要赶紧付清更好？

还有这个trick？都没有听说过。谁来讲讲，看看是不是对的？

回复 9楼 parents 的帖子
不负责任搬运：
只要房产在1000万以下都不需要缴税，所以对于赠送的父母是没有差别的。不过对于接受房产的子女来讲是有很大差别的，因 为接手房产的子女如果要把这房产卖掉，要缴一个各人所得税，这个所得税怎么算就要看父母是以哪种方法把房产转给子女。 赠与和遗产税都是送钱一方交的税如果是父母生前赠送给子女的方式：若将来子女把父母送的房产卖给他人， 那么子女从这房产里得到的利益就要缴税。如果只说概念大家未免觉得难以理解，这里专家举了一个例子，清楚的说明了赠与和继承的区别，举例来讲，父母买这栋 房子时花了10万美金，以赠与的方式给儿子，之后儿子卖给他人100万美金，那么其所得的卖的100万减去父母当时买的10万， 儿子就有90万的基本收益就是需要报税的。 但是如果是以继承的方式呢，房产成本价值是以父母去世时的市场价值来算的，还是刚刚那个房产，父母买时10万，儿子继承时房价是80万,儿子卖掉房子时以100万 卖掉，那他所得利益就是100万减去80万，所得利益就是20万， 比之前赠与的方式少了70万，例如子女要缴个人所得税30%,他就省了21万 的税。  http://welakeside.com/01_InfoOthers/InheritTax_02.html

parents 发表于 2024-08-27 13:20
回复 9楼 parents 的帖子
还有关于卖房子的增值税的问题，据说目前税法是说自住房增值超过50万才需要交增值税。那么这个增值是怎么算的呢，包括房贷吗？ 比如某人10年前买了房子花了20万，贷款10万。现在卖了70万，但是还有5万贷款没有付清。那么他的增值是70-20万=50万呢？还是70-20-5=45万呢？如果未付清的贷款可以算进去抵消增值，那是不是意味着房子贷款不要赶紧付清更好？

增值和贷款没有任何关系的。买时20万，卖时70万，增值就是50万。至于你贷多少款，还多少，还是不贷款，完全没影响。

no

Mark 一个什么特别的deed 也可以做类似的

收藏了 谢谢分享

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Mark 一下慢慢研究，感觉我不太可能有500万资产让娃们继承，所以可能也不太需要研究了

我看到房产记录一块钱的交易 是不是老人把房产一块钱卖给孩子？

孩子结婚了也是一个问题

好贴 mark

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mark

弊大于利。如果子女将来离婚或者遇到经济问题, 你们的房子可能会保不住。就算这些事都不会发生，子女还要多付capital gain tax, 也不划算。

加孩子进deed，父母去世后step up 不是100%，这点考虑不太划算

先Mark 一下，慢慢研究

万一万一需要卖房，得给一个孩子请一个律师代表他们同意卖房，如果任何一个不同意，就不能卖。

bbalyssa 发表于 2024-08-27 12:20
假设，一对夫妻现在以个人名义买了50万的房子，五十年后父母去世后孩子继承房产，如果按照4.7%的年增长率来计算，50年后，这套房产的市价已经涨到了500万。 那子女继承了这套房子之后，会不会需要交资产增值税呢？答案是不用。 因为IRS税法里有一个Step-Up in Basis的规则，就是说子女在继承父母留下的增值资产（appreciated assets) 例如房产、股票的时候，可以一次性提高资产的基础成本（cost basis）。 那么，这套房产的cost basis，就一次性地从50万，step up到了500万。也就是说，这套房产在父母生前持有期间涨出来的450万，因为Step-Up in Basis 的规则，被IRS直接一笔勾销了，子女在继承以后就不用再交这450万的资产增值税 (capital gains tax)了！ 划重点来了！ Tip 1: 不要在过世之前把房子给子女，因为生前产权的变更不能Step-Up Basis，子女之后再卖掉房子的时候就会面临巨额的资产增值税 (capital gains tax)。 Tip 2: 虽然Step-Up in Basis 可以让子女在继承房子的时候，避免高额capital gains tax。但是却无法完全躲开遗产税。要知道美国联邦遗产税税率最高可以到达40%呀！好消息是，懂王在2018年税改的时候直接把遗产税的免税额度给double了，今年（2022）的免税额度是个人12.06million，夫妻双方是24.12million。 坏消息是，这项政策会在2025年底结束，也就是说从2026年开始，遗产税的免税额度又将回到个人500万，夫妻1000万。考虑到资产增值和时间复利效应的话，湾区很多家庭都非常有可能直接用光这个额度，好不容易一辈子积累下的财富，在把资产留给子女的时候，又被IRS狠狠砍一刀。 那么有什么方法可以规避遗产税呢？那就要提到美国富人都知道的资产传承和避税神器：ILIT 不可撤销人寿保险信托（Irrevocable Life Insurance Trust），这是一个可以同时规避资产增值税和遗产税，同时有可以保护隐私和法律诉讼并且控制资产传承的全方位solution。 Tip 3: 如果你家总资产没有达到遗产税的免税额度，不用担心遗产税的问题，那在传承房产的时候还会遇到什么问题呢？那就不得不提法庭遗产清算认证Court Estate probate 。这是一个非常耗时耗力耗钱的过程。不幸的是，如果房子是以个人名义持有，那就属于probatable asset，子女继承的时候会有一个非常麻烦的court probate过程。那要如何避免probate呢？那就要提到另外一个资产传承神器：生前信托Living Trust 了。具体操作就是建立一个生前信托，把房子的title改为由信托持有，然后在信托中制定好传承规则。 信托简单来解释说，就是父母设立一个没有实体不做经营的公司，将财产都放进这个信托里面，然后这个信托交给委托人Trustee管理，而受益人为自己的孩子. 如果父母直接给孩子，那么大资产的税收自然不少；而交给委托人，委托人会将资产分解，一部分一部分给到孩子，那么小资产的税收相对少，属于变相降低遗产税和赠予税的成本。如果房产价值没有太高，又想达到最佳省税效果，用可撤销信托作为继承的方式是最省时省力也省税的。如果房产价值非常大，又怕因为官司等不确定因素被别人拿走，也可以采用不可更改信托的方式。 信托方式的传承也是美国大多数中产的选择，规避了法庭认证的程序，能让遗产按照屋主的意愿去分配。缺点是会花费一些小的费用，需要有个靠谱的律师帮你设立信托，并定期维护你的信托。 事实上所有方法都是各有利弊，关键是要事先了解，做好规划。在购买房地产及转换产权之前，请先咨询专业的地产经纪、税务和法律顾问。
https://cn.lightupfinancial.com/%E6%83%B3%E6%8A%8A%E7%BE%8E%E5%9B%BD%E6%88%BF%E4%BA%A7%E7%95%99%E7%BB%99%E5%AD%A9%E5%AD%90%EF%BC%8C%E4%B8%8D%E6%83%B3%E5%A4%9A%E7%BC%B4%E7%A8%8E%E6%80%8E%E4%B9%88%E5%8A%9E%EF%BC%9F/

Mark

学习了

bbalyssa 发表于 2024-08-27 12:20
假设，一对夫妻现在以个人名义买了50万的房子，五十年后父母去世后孩子继承房产，如果按照4.7%的年增长率来计算，50年后，这套房产的市价已经涨到了500万。 那子女继承了这套房子之后，会不会需要交资产增值税呢？答案是不用。 因为IRS税法里有一个Step-Up in Basis的规则，就是说子女在继承父母留下的增值资产（appreciated assets) 例如房产、股票的时候，可以一次性提高资产的基础成本（cost basis）。 那么，这套房产的cost basis，就一次性地从50万，step up到了500万。也就是说，这套房产在父母生前持有期间涨出来的450万，因为Step-Up in Basis 的规则，被IRS直接一笔勾销了，子女在继承以后就不用再交这450万的资产增值税 (capital gains tax)了！ 划重点来了！ Tip 1: 不要在过世之前把房子给子女，因为生前产权的变更不能Step-Up Basis，子女之后再卖掉房子的时候就会面临巨额的资产增值税 (capital gains tax)。 Tip 2: 虽然Step-Up in Basis 可以让子女在继承房子的时候，避免高额capital gains tax。但是却无法完全躲开遗产税。要知道美国联邦遗产税税率最高可以到达40%呀！好消息是，懂王在2018年税改的时候直接把遗产税的免税额度给double了，今年（2022）的免税额度是个人12.06million，夫妻双方是24.12million。 坏消息是，这项政策会在2025年底结束，也就是说从2026年开始，遗产税的免税额度又将回到个人500万，夫妻1000万。考虑到资产增值和时间复利效应的话，湾区很多家庭都非常有可能直接用光这个额度，好不容易一辈子积累下的财富，在把资产留给子女的时候，又被IRS狠狠砍一刀。 那么有什么方法可以规避遗产税呢？那就要提到美国富人都知道的资产传承和避税神器：ILIT 不可撤销人寿保险信托（Irrevocable Life Insurance Trust），这是一个可以同时规避资产增值税和遗产税，同时有可以保护隐私和法律诉讼并且控制资产传承的全方位solution。 Tip 3: 如果你家总资产没有达到遗产税的免税额度，不用担心遗产税的问题，那在传承房产的时候还会遇到什么问题呢？那就不得不提法庭遗产清算认证Court Estate probate 。这是一个非常耗时耗力耗钱的过程。不幸的是，如果房子是以个人名义持有，那就属于probatable asset，子女继承的时候会有一个非常麻烦的court probate过程。那要如何避免probate呢？那就要提到另外一个资产传承神器：生前信托Living Trust 了。具体操作就是建立一个生前信托，把房子的title改为由信托持有，然后在信托中制定好传承规则。 信托简单来解释说，就是父母设立一个没有实体不做经营的公司，将财产都放进这个信托里面，然后这个信托交给委托人Trustee管理，而受益人为自己的孩子. 如果父母直接给孩子，那么大资产的税收自然不少；而交给委托人，委托人会将资产分解，一部分一部分给到孩子，那么小资产的税收相对少，属于变相降低遗产税和赠予税的成本。如果房产价值没有太高，又想达到最佳省税效果，用可撤销信托作为继承的方式是最省时省力也省税的。如果房产价值非常大，又怕因为官司等不确定因素被别人拿走，也可以采用不可更改信托的方式。 信托方式的传承也是美国大多数中产的选择，规避了法庭认证的程序，能让遗产按照屋主的意愿去分配。缺点是会花费一些小的费用，需要有个靠谱的律师帮你设立信托，并定期维护你的信托。 事实上所有方法都是各有利弊，关键是要事先了解，做好规划。在购买房地产及转换产权之前，请先咨询专业的地产经纪、税务和法律顾问。
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多谢详细讲解， Mark一下，发财了再来研究！

bbalyssa 发表于 2024-08-27 12:20
假设，一对夫妻现在以个人名义买了50万的房子，五十年后父母去世后孩子继承房产，如果按照4.7%的年增长率来计算，50年后，这套房产的市价已经涨到了500万。 那子女继承了这套房子之后，会不会需要交资产增值税呢？答案是不用。 因为IRS税法里有一个Step-Up in Basis的规则，就是说子女在继承父母留下的增值资产（appreciated assets) 例如房产、股票的时候，可以一次性提高资产的基础成本（cost basis）。 那么，这套房产的cost basis，就一次性地从50万，step up到了500万。也就是说，这套房产在父母生前持有期间涨出来的450万，因为Step-Up in Basis 的规则，被IRS直接一笔勾销了，子女在继承以后就不用再交这450万的资产增值税 (capital gains tax)了！ 划重点来了！ Tip 1: 不要在过世之前把房子给子女，因为生前产权的变更不能Step-Up Basis，子女之后再卖掉房子的时候就会面临巨额的资产增值税 (capital gains tax)。 Tip 2: 虽然Step-Up in Basis 可以让子女在继承房子的时候，避免高额capital gains tax。但是却无法完全躲开遗产税。要知道美国联邦遗产税税率最高可以到达40%呀！好消息是，懂王在2018年税改的时候直接把遗产税的免税额度给double了，今年（2022）的免税额度是个人12.06million，夫妻双方是24.12million。 坏消息是，这项政策会在2025年底结束，也就是说从2026年开始，遗产税的免税额度又将回到个人500万，夫妻1000万。考虑到资产增值和时间复利效应的话，湾区很多家庭都非常有可能直接用光这个额度，好不容易一辈子积累下的财富，在把资产留给子女的时候，又被IRS狠狠砍一刀。 那么有什么方法可以规避遗产税呢？那就要提到美国富人都知道的资产传承和避税神器：ILIT 不可撤销人寿保险信托（Irrevocable Life Insurance Trust），这是一个可以同时规避资产增值税和遗产税，同时有可以保护隐私和法律诉讼并且控制资产传承的全方位solution。 Tip 3: 如果你家总资产没有达到遗产税的免税额度，不用担心遗产税的问题，那在传承房产的时候还会遇到什么问题呢？那就不得不提法庭遗产清算认证Court Estate probate 。这是一个非常耗时耗力耗钱的过程。不幸的是，如果房子是以个人名义持有，那就属于probatable asset，子女继承的时候会有一个非常麻烦的court probate过程。那要如何避免probate呢？那就要提到另外一个资产传承神器：生前信托Living Trust 了。具体操作就是建立一个生前信托，把房子的title改为由信托持有，然后在信托中制定好传承规则。 信托简单来解释说，就是父母设立一个没有实体不做经营的公司，将财产都放进这个信托里面，然后这个信托交给委托人Trustee管理，而受益人为自己的孩子. 如果父母直接给孩子，那么大资产的税收自然不少；而交给委托人，委托人会将资产分解，一部分一部分给到孩子，那么小资产的税收相对少，属于变相降低遗产税和赠予税的成本。如果房产价值没有太高，又想达到最佳省税效果，用可撤销信托作为继承的方式是最省时省力也省税的。如果房产价值非常大，又怕因为官司等不确定因素被别人拿走，也可以采用不可更改信托的方式。 信托方式的传承也是美国大多数中产的选择，规避了法庭认证的程序，能让遗产按照屋主的意愿去分配。缺点是会花费一些小的费用，需要有个靠谱的律师帮你设立信托，并定期维护你的信托。 事实上所有方法都是各有利弊，关键是要事先了解，做好规划。在购买房地产及转换产权之前，请先咨询专业的地产经纪、税务和法律顾问。
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markkk

bbalyssa 发表于 2024-08-27 12:20
假设，一对夫妻现在以个人名义买了50万的房子，五十年后父母去世后孩子继承房产，如果按照4.7%的年增长率来计算，50年后，这套房产的市价已经涨到了500万。 那子女继承了这套房子之后，会不会需要交资产增值税呢？答案是不用。 因为IRS税法里有一个Step-Up in Basis的规则，就是说子女在继承父母留下的增值资产（appreciated assets) 例如房产、股票的时候，可以一次性提高资产的基础成本（cost basis）。 那么，这套房产的cost basis，就一次性地从50万，step up到了500万。也就是说，这套房产在父母生前持有期间涨出来的450万，因为Step-Up in Basis 的规则，被IRS直接一笔勾销了，子女在继承以后就不用再交这450万的资产增值税 (capital gains tax)了！ 划重点来了！ Tip 1: 不要在过世之前把房子给子女，因为生前产权的变更不能Step-Up Basis，子女之后再卖掉房子的时候就会面临巨额的资产增值税 (capital gains tax)。 Tip 2: 虽然Step-Up in Basis 可以让子女在继承房子的时候，避免高额capital gains tax。但是却无法完全躲开遗产税。要知道美国联邦遗产税税率最高可以到达40%呀！好消息是，懂王在2018年税改的时候直接把遗产税的免税额度给double了，今年（2022）的免税额度是个人12.06million，夫妻双方是24.12million。 坏消息是，这项政策会在2025年底结束，也就是说从2026年开始，遗产税的免税额度又将回到个人500万，夫妻1000万。考虑到资产增值和时间复利效应的话，湾区很多家庭都非常有可能直接用光这个额度，好不容易一辈子积累下的财富，在把资产留给子女的时候，又被IRS狠狠砍一刀。 那么有什么方法可以规避遗产税呢？那就要提到美国富人都知道的资产传承和避税神器：ILIT 不可撤销人寿保险信托（Irrevocable Life Insurance Trust），这是一个可以同时规避资产增值税和遗产税，同时有可以保护隐私和法律诉讼并且控制资产传承的全方位solution。 Tip 3: 如果你家总资产没有达到遗产税的免税额度，不用担心遗产税的问题，那在传承房产的时候还会遇到什么问题呢？那就不得不提法庭遗产清算认证Court Estate probate 。这是一个非常耗时耗力耗钱的过程。不幸的是，如果房子是以个人名义持有，那就属于probatable asset，子女继承的时候会有一个非常麻烦的court probate过程。那要如何避免probate呢？那就要提到另外一个资产传承神器：生前信托Living Trust 了。具体操作就是建立一个生前信托，把房子的title改为由信托持有，然后在信托中制定好传承规则。 信托简单来解释说，就是父母设立一个没有实体不做经营的公司，将财产都放进这个信托里面，然后这个信托交给委托人Trustee管理，而受益人为自己的孩子. 如果父母直接给孩子，那么大资产的税收自然不少；而交给委托人，委托人会将资产分解，一部分一部分给到孩子，那么小资产的税收相对少，属于变相降低遗产税和赠予税的成本。如果房产价值没有太高，又想达到最佳省税效果，用可撤销信托作为继承的方式是最省时省力也省税的。如果房产价值非常大，又怕因为官司等不确定因素被别人拿走，也可以采用不可更改信托的方式。 信托方式的传承也是美国大多数中产的选择，规避了法庭认证的程序，能让遗产按照屋主的意愿去分配。缺点是会花费一些小的费用，需要有个靠谱的律师帮你设立信托，并定期维护你的信托。 事实上所有方法都是各有利弊，关键是要事先了解，做好规划。在购买房地产及转换产权之前，请先咨询专业的地产经纪、税务和法律顾问。
https://cn.lightupfinancial.com/%E6%83%B3%E6%8A%8A%E7%BE%8E%E5%9B%BD%E6%88%BF%E4%BA%A7%E7%95%99%E7%BB%99%E5%AD%A9%E5%AD%90%EF%BC%8C%E4%B8%8D%E6%83%B3%E5%A4%9A%E7%BC%B4%E7%A8%8E%E6%80%8E%E4%B9%88%E5%8A%9E%EF%BC%9F/

mark

ｍａｒｋ

回复 5楼 bbalyssa 的帖子
Mark一下将来研究

好帖，同时问一下如果是账号里股票留给孩子呢？税务上有好处吗？

warmwinter 发表于 2024-08-28 15:28
好帖，同时问一下如果是账号里股票留给孩子呢？税务上有好处吗？

孩子也是step up继承