经济危机是最好的买房时机？？

重点聊美国房地产
研究各种经济指标，美国过几年会有严重的经济危机。 这种时候，是不是最好的买房时机？？
1.经济危机可能工作不稳，有贷款的买房，不是好时机？？ 2.全款投资房产，经济危机是个买房好机会？？ 3.改善自住房的情况，经济危机与否不重要，因为自住房也会在经济危机时贬值？？ 所以改善自住房的情况，早买早享受？？不用考虑宏观经济太多？？ (自住房=卖了旧房子,立马买新房) 4.如果有的房子什么都很满意，就是小了点，家人几十年前买的房子，地税才几百元，是不是永远都不卖？？
我分析的对吗？？请聪明人指点一二。

我不清楚，但是2年前就喊2年后要经济危机，到底狼什么时候来是个问题。

是的，如果你有 lot of cash. 好多人经济危机的时候，家里也经济危机。

是的
1）经济危机会裁员，导致有些人不得不甩卖 2）经济危机时候央行会降息，导致房贷利率下降

只有房价低才是好时机

房价不跌直播吃shit

不是说soft landing 吗

还要过几年？老早就说2024年底危机，后来慢慢一切逐步向好，soft landing到底有没有发生

回复 1楼 catakiri 的帖子
当然了，但是08，09年你有现金吗？

经济危机房子便宜买好几个但是大家都没工作租给谁呢 感觉还是要买白人区 不好的区估计收入影响更大

经济危机有钱有工作当然是置业的好时机 可是很多人工作都没了怎么买

经济危机都是老一代太有责任感，不懂变通，才有的。现在只要开动印钞机，让老百姓手里的钱贬值个一半，哪可能有什么经济危机

经济危机时确实是买房的好时机。
跟大家讲一下我家做商业地产的大概流程。类似的概念套到住宅上也可以成立。
流程的首步是有一笔现金或pre-qualified financing。当经济热到最高峰，也是利息最高点，因为央行是利用高利息来压制经济。而当实际开始转冷时，市场上会有不少杠杆开太大，或过于乐观的人，因为太高的利息而无法承受压力。必须将手中资产脱手。 当然在这之前就要做好功课，把自己要买的区域或项目锁定好。这段时间会有很多很多的listing。而我们就是每个我们认为可以买的项目都直接50% off market price, no condition/cash offer （也就是只要卖家同意了，deal就成交了）。
一般来说会把offer validity跟closing会开的很短。一两个礼拜，甚至当天有效，一周内成交的offer都有。下这样的offer不是想要只花50%市价来买，而是去市场上找那群必须脱手的人。
通常这样的人，一定会给counter offer。然后就开始讲价。基本上都是以市价大概60-70%左右成交。而我们一般来说，以商业地产都大概在8-12%的cap rate算是good deal. 也有可能拿到15%甚至25%cap的都有。
买到手以后，就把每年收到的租金存起来或假如有贷款的话，以最快速度还清。假如买了一个10% cap的项目，利息7%... 那还会有多馀的3%来付本金。
然后央行开始降息，利息越来越低。还款速度越来越快或假如是全款买的话，机会成本越来越小。降到相对最低时（像之前0-0.25%, 基本不可能更低了），这时资产的nominal价值也达到最高点，re-finance然后lock-in在最低利息里面，把现金套出来，等央行开始升息，然后rinse and repeat. 唯一差别是现在有两个项目提供现金流来偿还贷款。
最后这个步骤假如是套在住家的例子上的话，那就是看要move-up还是现金去买现在利息很高的国债来养房子，都可以。但主要概念是把当初投入房子的钱利益最大化的转出来。
一辈子只要做了两三单这样的事，基本上就可以退休了。

50cents 发表于 2024-07-29 14:54
房价不跌直播吃shit

哈哈哈哈

azenis 发表于 2024-07-30 02:48
经济危机时确实是买房的好时机。
跟大家讲一下我家做商业地产的大概流程。类似的概念套到住宅上也可以成立。
流程的首步是有一笔现金或pre-qualified financing。当经济热到最高峰，也是利息最高点，因为央行是利用高利息来压制经济。而当实际开始转冷时，市场上会有不少杠杆开太大，或过于乐观的人，因为太高的利息而无法承受压力。必须将手中资产脱手。 当然在这之前就要做好功课，把自己要买的区域或项目锁定好。这段时间会有很多很多的listing。而我们就是每个我们认为可以买的项目都直接50% off market price, no condition/cash offer （也就是只要卖家同意了，deal就成交了）。
一般来说会把offer validity跟closing会开的很短。一两个礼拜，甚至当天有效，一周内成交的offer都有。下这样的offer不是想要只花50%市价来买，而是去市场上找那群必须脱手的人。
通常这样的人，一定会给counter offer。然后就开始讲价。基本上都是以市价大概60-70%左右成交。而我们一般来说，以商业地产都大概在8-12%的cap rate算是good deal. 也有可能拿到15%甚至25%cap的都有。
买到手以后，就把每年收到的租金存起来或假如有贷款的话，以最快速度还清。假如买了一个10% cap的项目，利息7%... 那还会有多馀的3%来付本金。
然后央行开始降息，利息越来越低。还款速度越来越快或假如是全款买的话，机会成本越来越小。降到相对最低时（像之前0-0.25%, 基本不可能更低了），这时资产的nominal价值也达到最高点，re-finance然后lock-in在最低利息里面，把现金套出来，等央行开始升息，然后rinse and repeat. 唯一差别是现在有两个项目提供现金流来偿还贷款。
最后这个步骤假如是套在住家的例子上的话，那就是看要move-up还是现金去买现在利息很高的国债来养房子，都可以。但主要概念是把当初投入房子的钱利益最大化的转出来。
一辈子只要做了两三单这样的事，基本上就可以退休了。

不明觉厉，等我多读几遍，好好体会一下。是不是说住宅的话， 第一套房子的贷款，lock低利息。套钱出来做第二套第三套的首付，再贷银行钱。基本就是要用银行的房贷杠杆的增值的部分。

回复 12楼 calrose 的帖子
如果那么简单就好了。老白姓手里的钱贬一半，消费下行，商品卖不出去。贫富差距增大的结果，还是经济危机，而且爆发的力量更大。
还有人说，趁经济危机抄底房子。嗯，有稳定工作能贷款，有余钱的，在危机中是香饽饽，抄底啥都可以发财。

azenis 发表于 2024-07-30 02:48
经济危机时确实是买房的好时机。
跟大家讲一下我家做商业地产的大概流程。类似的概念套到住宅上也可以成立。
流程的首步是有一笔现金或pre-qualified financing。当经济热到最高峰，也是利息最高点，因为央行是利用高利息来压制经济。而当实际开始转冷时，市场上会有不少杠杆开太大，或过于乐观的人，因为太高的利息而无法承受压力。必须将手中资产脱手。 当然在这之前就要做好功课，把自己要买的区域或项目锁定好。这段时间会有很多很多的listing。而我们就是每个我们认为可以买的项目都直接50% off market price, no condition/cash offer （也就是只要卖家同意了，deal就成交了）。
一般来说会把offer validity跟closing会开的很短。一两个礼拜，甚至当天有效，一周内成交的offer都有。下这样的offer不是想要只花50%市价来买，而是去市场上找那群必须脱手的人。
通常这样的人，一定会给counter offer。然后就开始讲价。基本上都是以市价大概60-70%左右成交。而我们一般来说，以商业地产都大概在8-12%的cap rate算是good deal. 也有可能拿到15%甚至25%cap的都有。
买到手以后，就把每年收到的租金存起来或假如有贷款的话，以最快速度还清。假如买了一个10% cap的项目，利息7%... 那还会有多馀的3%来付本金。
然后央行开始降息，利息越来越低。还款速度越来越快或假如是全款买的话，机会成本越来越小。降到相对最低时（像之前0-0.25%, 基本不可能更低了），这时资产的nominal价值也达到最高点，re-finance然后lock-in在最低利息里面，把现金套出来，等央行开始升息，然后rinse and repeat. 唯一差别是现在有两个项目提供现金流来偿还贷款。
最后这个步骤假如是套在住家的例子上的话，那就是看要move-up还是现金去买现在利息很高的国债来养房子，都可以。但主要概念是把当初投入房子的钱利益最大化的转出来。
一辈子只要做了两三单这样的事，基本上就可以退休了。

问题是目前面临一个大概率的房价调整

这种机会一辈子也就2，3次

回复 13楼 azenis 的帖子
谢谢指教！

爱hoa 发表于 2024-07-29 15:49
经济危机房子便宜买好几个但是大家都没工作租给谁呢 感觉还是要买白人区 不好的区估计收入影响更大

确实 老美都是月光族 没工作了 房租都付不起

azenis 发表于 2024-07-30 02:48
经济危机时确实是买房的好时机。
跟大家讲一下我家做商业地产的大概流程。类似的概念套到住宅上也可以成立。
流程的首步是有一笔现金或pre-qualified financing。当经济热到最高峰，也是利息最高点，因为央行是利用高利息来压制经济。而当实际开始转冷时，市场上会有不少杠杆开太大，或过于乐观的人，因为太高的利息而无法承受压力。必须将手中资产脱手。 当然在这之前就要做好功课，把自己要买的区域或项目锁定好。这段时间会有很多很多的listing。而我们就是每个我们认为可以买的项目都直接50% off market price, no condition/cash offer （也就是只要卖家同意了，deal就成交了）。
一般来说会把offer validity跟closing会开的很短。一两个礼拜，甚至当天有效，一周内成交的offer都有。下这样的offer不是想要只花50%市价来买，而是去市场上找那群必须脱手的人。
通常这样的人，一定会给counter offer。然后就开始讲价。基本上都是以市价大概60-70%左右成交。而我们一般来说，以商业地产都大概在8-12%的cap rate算是good deal. 也有可能拿到15%甚至25%cap的都有。
买到手以后，就把每年收到的租金存起来或假如有贷款的话，以最快速度还清。假如买了一个10% cap的项目，利息7%... 那还会有多馀的3%来付本金。
然后央行开始降息，利息越来越低。还款速度越来越快或假如是全款买的话，机会成本越来越小。降到相对最低时（像之前0-0.25%, 基本不可能更低了），这时资产的nominal价值也达到最高点，re-finance然后lock-in在最低利息里面，把现金套出来，等央行开始升息，然后rinse and repeat. 唯一差别是现在有两个项目提供现金流来偿还贷款。
最后这个步骤假如是套在住家的例子上的话，那就是看要move-up还是现金去买现在利息很高的国债来养房子，都可以。但主要概念是把当初投入房子的钱利益最大化的转出来。
一辈子只要做了两三单这样的事，基本上就可以退休了。

不明觉厉

azenis 发表于 2024-07-30 02:48
经济危机时确实是买房的好时机。
跟大家讲一下我家做商业地产的大概流程。类似的概念套到住宅上也可以成立。
流程的首步是有一笔现金或pre-qualified financing。当经济热到最高峰，也是利息最高点，因为央行是利用高利息来压制经济。而当实际开始转冷时，市场上会有不少杠杆开太大，或过于乐观的人，因为太高的利息而无法承受压力。必须将手中资产脱手。 当然在这之前就要做好功课，把自己要买的区域或项目锁定好。这段时间会有很多很多的listing。而我们就是每个我们认为可以买的项目都直接50% off market price, no condition/cash offer （也就是只要卖家同意了，deal就成交了）。
一般来说会把offer validity跟closing会开的很短。一两个礼拜，甚至当天有效，一周内成交的offer都有。下这样的offer不是想要只花50%市价来买，而是去市场上找那群必须脱手的人。
通常这样的人，一定会给counter offer。然后就开始讲价。基本上都是以市价大概60-70%左右成交。而我们一般来说，以商业地产都大概在8-12%的cap rate算是good deal. 也有可能拿到15%甚至25%cap的都有。
买到手以后，就把每年收到的租金存起来或假如有贷款的话，以最快速度还清。假如买了一个10% cap的项目，利息7%... 那还会有多馀的3%来付本金。
然后央行开始降息，利息越来越低。还款速度越来越快或假如是全款买的话，机会成本越来越小。降到相对最低时（像之前0-0.25%, 基本不可能更低了），这时资产的nominal价值也达到最高点，re-finance然后lock-in在最低利息里面，把现金套出来，等央行开始升息，然后rinse and repeat. 唯一差别是现在有两个项目提供现金流来偿还贷款。
最后这个步骤假如是套在住家的例子上的话，那就是看要move-up还是现金去买现在利息很高的国债来养房子，都可以。但主要概念是把当初投入房子的钱利益最大化的转出来。
一辈子只要做了两三单这样的事，基本上就可以退休了。

商业地产现在交的税租金能cover 吗

azenis 发表于 2024-07-30 02:48
经济危机时确实是买房的好时机。
跟大家讲一下我家做商业地产的大概流程。类似的概念套到住宅上也可以成立。
流程的首步是有一笔现金或pre-qualified financing。当经济热到最高峰，也是利息最高点，因为央行是利用高利息来压制经济。而当实际开始转冷时，市场上会有不少杠杆开太大，或过于乐观的人，因为太高的利息而无法承受压力。必须将手中资产脱手。 当然在这之前就要做好功课，把自己要买的区域或项目锁定好。这段时间会有很多很多的listing。而我们就是每个我们认为可以买的项目都直接50% off market price, no condition/cash offer （也就是只要卖家同意了，deal就成交了）。
一般来说会把offer validity跟closing会开的很短。一两个礼拜，甚至当天有效，一周内成交的offer都有。下这样的offer不是想要只花50%市价来买，而是去市场上找那群必须脱手的人。
通常这样的人，一定会给counter offer。然后就开始讲价。基本上都是以市价大概60-70%左右成交。而我们一般来说，以商业地产都大概在8-12%的cap rate算是good deal. 也有可能拿到15%甚至25%cap的都有。
买到手以后，就把每年收到的租金存起来或假如有贷款的话，以最快速度还清。假如买了一个10% cap的项目，利息7%... 那还会有多馀的3%来付本金。
然后央行开始降息，利息越来越低。还款速度越来越快或假如是全款买的话，机会成本越来越小。降到相对最低时（像之前0-0.25%, 基本不可能更低了），这时资产的nominal价值也达到最高点，re-finance然后lock-in在最低利息里面，把现金套出来，等央行开始升息，然后rinse and repeat. 唯一差别是现在有两个项目提供现金流来偿还贷款。
最后这个步骤假如是套在住家的例子上的话，那就是看要move-up还是现金去买现在利息很高的国债来养房子，都可以。但主要概念是把当初投入房子的钱利益最大化的转出来。
一辈子只要做了两三单这样的事，基本上就可以退休了。

谢谢分享

是的，都等了16年了....08那輪投進去的房子算到現在光租金都把本金回的七七八八了,就等下一輪了

centenario 发表于 2024-07-30 04:53
这种机会一辈子也就2，3次

哈哈是啊，一般人等到有钱有闲有觉悟了就只剩那第三次了

4.如果有的房子什么都很满意，就是小了点，家人几十年前买的房子，地税才几百元，是不是永远都不卖？？ 答：每年会根据周围的均价涨1-2% 十年差不多就要翻倍 价值高的房子不可能几百元的地税 我的地税十几年从5000都涨到了9000了

azenis 发表于 2024-07-30 02:48
经济危机时确实是买房的好时机。
跟大家讲一下我家做商业地产的大概流程。类似的概念套到住宅上也可以成立。
流程的首步是有一笔现金或pre-qualified financing。当经济热到最高峰，也是利息最高点，因为央行是利用高利息来压制经济。而当实际开始转冷时，市场上会有不少杠杆开太大，或过于乐观的人，因为太高的利息而无法承受压力。必须将手中资产脱手。 当然在这之前就要做好功课，把自己要买的区域或项目锁定好。这段时间会有很多很多的listing。而我们就是每个我们认为可以买的项目都直接50% off market price, no condition/cash offer （也就是只要卖家同意了，deal就成交了）。
一般来说会把offer validity跟closing会开的很短。一两个礼拜，甚至当天有效，一周内成交的offer都有。下这样的offer不是想要只花50%市价来买，而是去市场上找那群必须脱手的人。
通常这样的人，一定会给counter offer。然后就开始讲价。基本上都是以市价大概60-70%左右成交。而我们一般来说，以商业地产都大概在8-12%的cap rate算是good deal. 也有可能拿到15%甚至25%cap的都有。
买到手以后，就把每年收到的租金存起来或假如有贷款的话，以最快速度还清。假如买了一个10% cap的项目，利息7%... 那还会有多馀的3%来付本金。
然后央行开始降息，利息越来越低。还款速度越来越快或假如是全款买的话，机会成本越来越小。降到相对最低时（像之前0-0.25%, 基本不可能更低了），这时资产的nominal价值也达到最高点，re-finance然后lock-in在最低利息里面，把现金套出来，等央行开始升息，然后rinse and repeat. 唯一差别是现在有两个项目提供现金流来偿还贷款。
最后这个步骤假如是套在住家的例子上的话，那就是看要move-up还是现金去买现在利息很高的国债来养房子，都可以。但主要概念是把当初投入房子的钱利益最大化的转出来。
一辈子只要做了两三单这样的事，基本上就可以退休了。

千万别想去捡这种15%、25%cap的漏，这个cap如果稳定的话，傻子才会以这个价脱手。要是见到这种大漏一定要把租约看清楚，搞不好下个月租约就到期了，这套房就砸手里了。 眼下8%就是非常不错的cap了，如果租客是银行、大retail之类的，也就4%。

VV_CC 发表于 2024-07-30 12:56
4.如果有的房子什么都很满意，就是小了点，家人几十年前买的房子，地税才几百元，是不是永远都不卖？？ 答：每年会根据周围的均价涨1-2% 十年差不多就要翻倍 价值高的房子不可能几百元的地税 我的地税十几年从5000都涨到了9000了

加州有prop 13，大把老年人住几百万的房子，付几百或者小一千的地税。

hunterh01 发表于 2024-07-30 12:28
是的，都等了16年了....08那輪投進去的房子算到現在光租金都把本金回的七七八八了,就等下一輪了

０８那样的市场，很难说能不能重现。你说这个过程，确实挺好，但你赚钱的主要原因，是捡到了特别便宜的房子。这个前提事实上很难重复，完全看运气。其他等升值了就贷款拿钱出来，继续买更多的房子，都是标准操作，运气好能挣一些，运气不好资金链断裂，就全抓瞎。

08，09经济危机，踩趟的好时机是10到12年间，危机发生时很多机会还未完全体现。那时房子股票都是腰斩，虽然买了些但因为年轻胆子不够大。相信很多人是这样的情况，毕竟经济危机对于大多数人，特别是新移民很新鲜。现在时代不同了，科技发展到可以精准预测经济走向，我觉得发生经济危机可能性非常小，除非是重大自然灾害或战争，比如疫情。人类可控和操作市场能力太强了。

经济危机时确实是买房的好时机。
跟大家讲一下我家做商业地产的大概流程。类似的概念套到住宅上也可以成立。
流程的首步是有一笔现金或pre-qualified financing。当经济热到最高峰，也是利息最高点，因为央行是利用高利息来压制经济。而当实际开始转冷时，市场上会有不少杠杆开太大，或过于乐观的人，因为太高的利息而无法承受压力。必须将手中资产脱手。 当然在这之前就要做好功课，把自己要买的区域或项目锁定好。这段时间会有很多很多的listing。而我们就是每个我们认为可以买的项目都直接50% off market price, no condition/cash offer （也就是只要卖家同意了，deal就成交了）。
一般来说会把offer validity跟closing会开的很短。一两个礼拜，甚至当天有效，一周内成交的offer都有。下这样的offer不是想要只花50%市价来买，而是去市场上找那群必须脱手的人。
通常这样的人，一定会给counter offer。然后就开始讲价。基本上都是以市价大概60-70%左右成交。而我们一般来说，以商业地产都大概在8-12%的cap rate算是good deal. 也有可能拿到15%甚至25%cap的都有。
买到手以后，就把每年收到的租金存起来或假如有贷款的话，以最快速度还清。假如买了一个10% cap的项目，利息7%... 那还会有多馀的3%来付本金。
然后央行开始降息，利息越来越低。还款速度越来越快或假如是全款买的话，机会成本越来越小。降到相对最低时（像之前0-0.25%, 基本不可能更低了），这时资产的nominal价值也达到最高点，re-finance然后lock-in在最低利息里面，把现金套出来，等央行开始升息，然后rinse and repeat. 唯一差别是现在有两个项目提供现金流来偿还贷款。
最后这个步骤假如是套在住家的例子上的话，那就是看要move-up还是现金去买现在利息很高的国债来养房子，都可以。但主要概念是把当初投入房子的钱利益最大化的转出来。
一辈子只要做了两三单这样的事，基本上就可以退休了。
azenis 发表于 2024-07-30 02:48

概念好错了，”假如买了一个10% cap的项目，利息7%... 那还会有多馀的3%来付本金。“ Cap rate的计算是没有贷款的情况下的回报。因为贷多少直接影响回报率，贷款越多，如果有正回报，回报率高于cap rate越多。反之亦然。 也就是说，根本没有利息7%，3%的盈利付本金的说法。不可能找到downplay多少的，30年本金越来越少，哪怕你用第一年的principle之和。
理论不对，实践就是凡凡空谈。
姐2010年开始投房地产，

至今手上一共20套。包括一家开超市的商铺，我都自己管理着
啥时候经济危机？ 大波动就多买，小波动就调整手上的地产portfolio，交换，套现，加钱再投入，手上的盘子越大，风险控制好就能做得更好。
啥2，3个单就能退休了，胡扯！

回复 31楼 qian78 的帖子
你的这个说法靠谱，点赞。 前面说的 cap 10% 和利息7%之后用3%差价付本金， 好像根本就不是那么算的。

Vaperous 发表于 2024-07-30 14:29
08，09经济危机，踩趟的好时机是10到12年间，危机发生时很多机会还未完全体现。那时房子股票都是腰斩，虽然买了些但因为年轻胆子不够大。相信很多人是这样的情况，毕竟经济危机对于大多数人，特别是新移民很新鲜。现在时代不同了，科技发展到可以精准预测经济走向，我觉得发生经济危机可能性非常小，除非是重大自然灾害或战争，比如疫情。人类可控和操作市场能力太强了。

总是有黑天鹅事件出来的，新冠真的是买房子的好时候，利息低房价低，这种机会真的十几年才能遇到一次。现在的情况是股市和房价都很高，就是多存钱，等下一次吧。听老巴的话，一定要耐心耐心再耐心

qian78 发表于 2024-07-30 14:30
概念好错了，”假如买了一个10% cap的项目，利息7%... 那还会有多馀的3%来付本金。“ Cap rate的计算是没有贷款的情况下的回报。因为贷多少直接影响回报率，贷款越多，如果有正回报，回报率高于cap rate越多。反之亦然。 也就是说，根本没有利息7%，3%的盈利付本金的说法。不可能找到downplay多少的，30年本金越来越少，哪怕你用第一年的principle之和。
理论不对，实践就是凡凡空谈。
姐2010年开始投房地产，前3年，几乎每年买一个，因为资金有限。 2015年买了一个REO，做filling，2016年卖了，没赚多少，还要多交税。 2017年去买了个近5000尺的商铺，商业贷款大都需要40%到50%的downplay， 4.25利息，25 yr term，5yr fix。 2019年买了6套的公寓，40% 的payment，4.25利息，30年的term。 也是5yr fix。 2019年卖了第一个投资房交换买更大更多套的。 2023年买了6套的公寓楼·，40% payment，7.5% interest only， 3yr， 30y。
至今手上一共20套。包括一家开超市的商铺，我都自己管理着
啥时候经济危机？ 大波动就多买，小波动就调整手上的地产portfolio，交换，套现，加钱再投入，手上的盘子越大，风险控制好就能做得更好。
啥2，3个单就能退休了，胡扯！

大姊说的也是一种方式。但我家对risk tolerance比较小一点。我们追求稳定。
我这边一个例子： 大学城服务业店面，开价135w. Cap rate 5% （6.75w/yr NNN) at asking. 直接丢了个65w的cash offer. counter at 100w. （这里大致确定了卖家是缺钱想卖的） 回了一个70w的offer, 他们回了98。我说算了。
过了几个礼拜卖家又回来找我们，说70w真的不行，但他们需要现金，看我能出多少。我说75w, only for today，还有其他deal在等我offer. 其他offer成了我就没办法做cash了。
他们说必须n个礼拜close，我说没问题。as fast as humanly possible都可以。
所以最后是9% cap买的。
Fast-forward to Covid... FED利息@0-0.25，去refi。这时估价是230w, cap rate 6% at assessed value （13.x/yr NNN)。60% LTV=套了138w cash 然后4.6%的利息。Monthly payment is about 7200, 租金11000。所以每年还能还45000左右
然后现在有138w in mixed cashable investment @ 4.8% overall，每年还产生大概6w也可以放回本金里面。然后在等机会，有项目可以130w左右买到，就cashout 然后买项目。
假如130w的项目有8% cap, 那就是差不多10w/yr. 照著每年14w的本金payment, 那贷款可以在大约10年左右还完吧。那到时assume rent still the same就好，一年23w passive income. 不要求很多可以退休了。

回复 34楼 azenis 的帖子
什么地方135就可以买大学城店面，租11000？这也太好了 吧？

回复 34楼 azenis 的帖子
什么地方135就可以买大学城店面，租11000？这也太好了 吧？
szwy 发表于 2024-07-30 20:09

135是09年的价格，11000是refi时的租金。这中间差了10年。

大姊说的也是一种方式。但我家对risk tolerance比较小一点。我们追求稳定。
我这边一个例子： 大学城服务业店面，开价135w. Cap rate 5% （6.75w/yr NNN) at asking. 直接丢了个65w的cash offer. counter at 100w. （这里大致确定了卖家是缺钱想卖的） 回了一个70w的offer, 他们回了98。我说算了。
过了几个礼拜卖家又回来找我们，说70w真的不行，但他们需要现金，看我能出多少。我说75w, only for today，还有其他deal在等我offer. 其他offer成了我就没办法做cash了。
他们说必须n个礼拜close，我说没问题。as fast as humanly possible都可以。
所以最后是9% cap买的。
Fast-forward to Covid... FED利息@0-0.25，去refi。这时估价是230w, cap rate 6% at assessed value （13.x/yr NNN)。60% LTV=套了138w cash 然后4.6%的利息。Monthly payment is about 7200, 租金11000。所以每年还能还45000左右
然后现在有138w in mixed cashable investment @ 4.8% overall，每年还产生大概6w也可以放回本金里面。然后在等机会，有项目可以130w左右买到，就cashout 然后买项目。
假如130w的项目有8% cap, 那就是差不多10w/yr. 照著每年14w的本金payment, 那贷款可以在大约10年左右还完吧。那到时assume rent still the same就好，一年23w passive income. 不要求很多可以退休了。
azenis 发表于 2024-07-30 20:02

多说无益，commercial loan 一般都有prepay penalty， 除非高利息的高费用的私人贷款。
你说的例子，在Covid前close，Covid 时利息降了， 最普遍常用商业贷款的早付罚金5年一般是，5，4，3，2，1. 所以你会付5%罚金重贷吗？而且还就为了降低0.25的利息，loan费用就要0。5到1%，再加罚金？
Too simple too naive，且不问拿来这么好的deal，135W砍价到75W，几乎一半。 卖家如果缺钱，直接向银行重贷cash out， 都能有收益， Covid前，利息也就4%左右，为啥要降价卖给你！

qian78 发表于 2024-07-30 20:52
多说无益，commercial loan 一般都有prepay penalty， 除非高利息的高费用的私人贷款。
你说的例子，在Covid前close，Covid 时利息降了， 最普遍常用商业贷款的早付罚金5年一般是，5，4，3，2，1. 所以你会付5%罚金重贷吗？而且还就为了降低0.25的利息，loan费用就要0。5到1%，再加罚金？
Too simple too naive，且不问拿来这么好的deal，135W砍价到75W，几乎一半。 卖家如果缺钱，直接向银行重贷cash out， 都能有收益， Covid前，利息也就4%左右，为啥要降价卖给你！

Conventional是像你所说的这样。
但是Commercial的loan能有的玩法多的去了。有加pre-payment的，有balloon payment的，有头几年先只付利息再付本金，有的是有个lump sum利息payment等等的作法。Commercial的loan type只有想像不到的，但在业界久了，见的东西就多了。
至于为什么要卖，就是这主题的重点，经济危机是否为买房产的时机。
这些人会愿意跟lowballer来谈价，理由很简单，他其他的financing option已经玩完了。09年时危机刚过，每间银行，只要是跟房地产有关的，不管商业还是住家，都特别谨慎跟保守。他就是贷不到钱，必须卖地。但问题来了，银行贷款保守是一回事，那时危机刚爆没多久，市场sentiment特别的差。愿意出手买房产的又有几个？
这也就是为何会有cash is king的说法。因为当经济危机出现时，市场上liquidity很差，这时有liquidity的人手中的钱就是有筹码跟人家玩。
我不敢说我家的做法多好，因为保守，所以错失过很多机会。但我们从95年开始投资商业地产，一点一点学习的过程中演变成今天的模型。但一点不变的是，经济危机过后，就是买资产最好的时候。因为一般的时候，可能几年才遇的到一个值得买的项目，但经济危机过后，会到处都是。

azenis 发表于 2024-07-30 02:48
经济危机时确实是买房的好时机。
跟大家讲一下我家做商业地产的大概流程。类似的概念套到住宅上也可以成立。
流程的首步是有一笔现金或pre-qualified financing。当经济热到最高峰，也是利息最高点，因为央行是利用高利息来压制经济。而当实际开始转冷时，市场上会有不少杠杆开太大，或过于乐观的人，因为太高的利息而无法承受压力。必须将手中资产脱手。 当然在这之前就要做好功课，把自己要买的区域或项目锁定好。这段时间会有很多很多的listing。而我们就是每个我们认为可以买的项目都直接50% off market price, no condition/cash offer （也就是只要卖家同意了，deal就成交了）。
一般来说会把offer validity跟closing会开的很短。一两个礼拜，甚至当天有效，一周内成交的offer都有。下这样的offer不是想要只花50%市价来买，而是去市场上找那群必须脱手的人。
通常这样的人，一定会给counter offer。然后就开始讲价。基本上都是以市价大概60-70%左右成交。而我们一般来说，以商业地产都大概在8-12%的cap rate算是good deal. 也有可能拿到15%甚至25%cap的都有。
买到手以后，就把每年收到的租金存起来或假如有贷款的话，以最快速度还清。假如买了一个10% cap的项目，利息7%... 那还会有多馀的3%来付本金。
然后央行开始降息，利息越来越低。还款速度越来越快或假如是全款买的话，机会成本越来越小。降到相对最低时（像之前0-0.25%, 基本不可能更低了），这时资产的nominal价值也达到最高点，re-finance然后lock-in在最低利息里面，把现金套出来，等央行开始升息，然后rinse and repeat. 唯一差别是现在有两个项目提供现金流来偿还贷款。
最后这个步骤假如是套在住家的例子上的话，那就是看要move-up还是现金去买现在利息很高的国债来养房子，都可以。但主要概念是把当初投入房子的钱利益最大化的转出来。
一辈子只要做了两三单这样的事，基本上就可以退休了。

看看 慢慢学习下

房价低才是好时机吧

Mark commercial RE

azenis 发表于 2024-07-30 23:14
Conventional是像你所说的这样。
但是Commercial的loan能有的玩法多的去了。有加pre-payment的，有balloon payment的，有头几年先只付利息再付本金，有的是有个lump sum利息payment等等的作法。Commercial的loan type只有想像不到的，但在业界久了，见的东西就多了。
至于为什么要卖，就是这主题的重点，经济危机是否为买房产的时机。
这些人会愿意跟lowballer来谈价，理由很简单，他其他的financing option已经玩完了。09年时危机刚过，每间银行，只要是跟房地产有关的，不管商业还是住家，都特别谨慎跟保守。他就是贷不到钱，必须卖地。但问题来了，银行贷款保守是一回事，那时危机刚爆没多久，市场sentiment特别的差。愿意出手买房产的又有几个？
这也就是为何会有cash is king的说法。因为当经济危机出现时，市场上liquidity很差，这时有liquidity的人手中的钱就是有筹码跟人家玩。
我不敢说我家的做法多好，因为保守，所以错失过很多机会。但我们从95年开始投资商业地产，一点一点学习的过程中演变成今天的模型。但一点不变的是，经济危机过后，就是买资产最好的时候。因为一般的时候，可能几年才遇的到一个值得买的项目，但经济危机过后，会到处都是。

现在商业地产价格腰斩的也有啊，好多B级写字楼还有mall都在降价卖。mm你敢下手吗？

3kingdom 发表于 2024-07-30 23:36
现在商业地产价格腰斩的也有啊，好多B级写字楼还有mall都在降价卖。mm你敢下手吗？

我所谓值得买的项目，并不是nominal value. 一个东西从100w跌到50w算便宜吗？跌到10w算便宜吗？跌到1w算便宜吗？答案都是一样的，it depends.
现在以office来说，即使class A也有absorbtion的问题。也就是不管多便宜，办公室就是租不出去。理由很简单，供过于求。疫情以后，很多公司对办公室的需求大大减少，原本已经在建的跟上来，变成大家竞价，然后最后完全租不出去。我知道的很多业界都是想买便宜的building，然后看是wait it out或者是conversion. 但不管选择是什么，一个共通点就是，办公室现在没有足够的需求。所以多便宜买办公室都有问题。因为除非自用，不然现在市场上租客非常少。有要出来租的，都是四处比价＋砍价。我出asking 50% off算很夸张？！人家现在需要办公室的直接90% off asking 开始喊。尤其是大空间的，特别好砍。但当然他们租约上不会这样写。这又是另一个业界没人愿意讲的事情。
而怎样是有real value？价值就是现在假如一间店面100w，他在市场上随随便便可以租到一年6万，那他的价值就是这6w。而假如今天同样店面，市场需求一样火热，而他只要价80w，那是好deal吗？当然。因为假如原本市场要产生6w的return是必须要花100w，但现在只要80w就能买到手，那当然是好deal.
资本操作只是玩房地产的一个小部分而已。Value assessment, tenant management/development, RE development... etc etc... 太多了。我也只是有幸很小家里就开始接触这方面。而因为我爸妈要倚赖我帮他们做翻译的过程中，学习到了很多业界的知识。在这里跟大家分享。

回复 38楼 azenis 的帖子
你在哪儿？要不线下聊聊？我在湾区。 看你讲的一套套的，做sales不错，做投资就是哪儿不对劲了，95年开始的，还保守。。。。。。

azenis 发表于 2024-07-30 02:48
经济危机时确实是买房的好时机。
跟大家讲一下我家做商业地产的大概流程。类似的概念套到住宅上也可以成立。
流程的首步是有一笔现金或pre-qualified financing。当经济热到最高峰，也是利息最高点，因为央行是利用高利息来压制经济。而当实际开始转冷时，市场上会有不少杠杆开太大，或过于乐观的人，因为太高的利息而无法承受压力。必须将手中资产脱手。 当然在这之前就要做好功课，把自己要买的区域或项目锁定好。这段时间会有很多很多的listing。而我们就是每个我们认为可以买的项目都直接50% off market price, no condition/cash offer （也就是只要卖家同意了，deal就成交了）。
一般来说会把offer validity跟closing会开的很短。一两个礼拜，甚至当天有效，一周内成交的offer都有。下这样的offer不是想要只花50%市价来买，而是去市场上找那群必须脱手的人。
通常这样的人，一定会给counter offer。然后就开始讲价。基本上都是以市价大概60-70%左右成交。而我们一般来说，以商业地产都大概在8-12%的cap rate算是good deal. 也有可能拿到15%甚至25%cap的都有。
买到手以后，就把每年收到的租金存起来或假如有贷款的话，以最快速度还清。假如买了一个10% cap的项目，利息7%... 那还会有多馀的3%来付本金。
然后央行开始降息，利息越来越低。还款速度越来越快或假如是全款买的话，机会成本越来越小。降到相对最低时（像之前0-0.25%, 基本不可能更低了），这时资产的nominal价值也达到最高点，re-finance然后lock-in在最低利息里面，把现金套出来，等央行开始升息，然后rinse and repeat. 唯一差别是现在有两个项目提供现金流来偿还贷款。
最后这个步骤假如是套在住家的例子上的话，那就是看要move-up还是现金去买现在利息很高的国债来养房子，都可以。但主要概念是把当初投入房子的钱利益最大化的转出来。
一辈子只要做了两三单这样的事，基本上就可以退休了。

Mark

3kingdom 发表于 2024-07-30 23:36
现在商业地产价格腰斩的也有啊，好多B级写字楼还有mall都在降价卖。mm你敢下手吗？

那位层主说了啊，买不买要看cap。商业地产和居民地产很大的一个不同，就是没租客就一文不值。银行在给商业地产估价时要看租约的，同一个店面，带五年租约和带两年租约的估价都不一样。价格方面，别说腰斩了，有些没人用的厂房人家会白送，你把给realtor的中介费出了就能拿走的；问题是拿走了之后你得出钱维修招租啊，不是谁都乐意接这种盘。

azenis 发表于 2024-07-30 02:48
经济危机时确实是买房的好时机。
跟大家讲一下我家做商业地产的大概流程。类似的概念套到住宅上也可以成立。
流程的首步是有一笔现金或pre-qualified financing。当经济热到最高峰，也是利息最高点，因为央行是利用高利息来压制经济。而当实际开始转冷时，市场上会有不少杠杆开太大，或过于乐观的人，因为太高的利息而无法承受压力。必须将手中资产脱手。 当然在这之前就要做好功课，把自己要买的区域或项目锁定好。这段时间会有很多很多的listing。而我们就是每个我们认为可以买的项目都直接50% off market price, no condition/cash offer （也就是只要卖家同意了，deal就成交了）。
一般来说会把offer validity跟closing会开的很短。一两个礼拜，甚至当天有效，一周内成交的offer都有。下这样的offer不是想要只花50%市价来买，而是去市场上找那群必须脱手的人。
通常这样的人，一定会给counter offer。然后就开始讲价。基本上都是以市价大概60-70%左右成交。而我们一般来说，以商业地产都大概在8-12%的cap rate算是good deal. 也有可能拿到15%甚至25%cap的都有。
买到手以后，就把每年收到的租金存起来或假如有贷款的话，以最快速度还清。假如买了一个10% cap的项目，利息7%... 那还会有多馀的3%来付本金。
然后央行开始降息，利息越来越低。还款速度越来越快或假如是全款买的话，机会成本越来越小。降到相对最低时（像之前0-0.25%, 基本不可能更低了），这时资产的nominal价值也达到最高点，re-finance然后lock-in在最低利息里面，把现金套出来，等央行开始升息，然后rinse and repeat. 唯一差别是现在有两个项目提供现金流来偿还贷款。
最后这个步骤假如是套在住家的例子上的话，那就是看要move-up还是现金去买现在利息很高的国债来养房子，都可以。但主要概念是把当初投入房子的钱利益最大化的转出来。
一辈子只要做了两三单这样的事，基本上就可以退休了。

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