mmyy08 发表于 2024-07-22 12:13 先说下自家情况，新建的自住房住了四年，搬家以后转投资房，租了两年，现在房子是6年新，涨价35%， 出租市场不好，已经四十多天挂上去没有租掉，目前的贷款利率是2.25%，主要就是因为前几年锁定的低利率所以不舍得卖，但是空置一个月的话，还不如卖了房子用钱买5%的理财划算，大家都是怎么算投资房的投资收益率的？ 另外投资房现在虽然有一点点正现金流但是因为养护成本所以税率上没有太过的税，但是如果把这个钱用来买理财那5%的利息是不是要打一半的税？谢谢有智慧的mm们
bunnybear 发表于 2024-07-22 12:36 理财并不能保证一直５％，比如国债，应该从今年底就要开始降了。我觉得卖不卖的，要看房子在什么地方。是人口一直流出的还是流入的。人口一直流失，以后估计也涨不了多少。再加上你没有现金留，也没什么收益。如果在上升的区，房价还看涨， 就留着。
mmyy08 发表于 2024-07-22 13:45谢谢大家的回复哈，房子确实是长期的投资啊，但是最近有没有发现房子不好出租啊？因为这个房子是新房挑高布局都是比较好的，所以算是比较高档的房子，但是不好出租，可能有条件的都去买房子自住了，没条件的租不起所以不好租。如果下个月再租不出去就空置了
谢谢大家的回复哈，房子确实是长期的投资啊，但是最近有没有发现房子不好出租啊？因为这个房子是新房挑高布局都是比较好的，所以算是比较高档的房子，但是不好出租，可能有条件的都去买房子自住了，没条件的租不起所以不好租。如果下个月再租不出去就空置了mmyy08 发表于 2024-07-22 13:45
先说下自家情况，新建的自住房住了四年，搬家以后转投资房，租了两年，现在房子是6年新，涨价35%， 出租市场不好，已经四十多天挂上去没有租掉，目前的贷款利率是2.25%，主要就是因为前几年锁定的低利率所以不舍得卖，但是空置一个月的话，还不如卖了房子用钱买5%的理财划算，大家都是怎么算投资房的投资收益率的？ 另外投资房现在虽然有一点点正现金流但是因为养护成本所以税率上没有太过的税，但是如果把这个钱用来买理财那5%的利息是不是要打一半的税？谢谢有智慧的mm们 mmyy08 发表于 2024-07-22 12:13
pigluo 发表于 2024-07-22 12:41 没有租不出去的房子，只有租不出去的价钱。租房市场低迷，就降价。 房子是不动产，不“动”产，不要动，这是在时间里淘宝，不折腾，只有多少年后以后才出效果。5%的理财能维持多少年？ 地产大佬曾说过：房子，可买可不买，买；可卖可不卖，不卖！
Joi 发表于 2024-07-22 15:02 建议卖掉，刚出租两年，还满足50万免税的要求。感觉今年房价会是个拐点，可能会下行。
Qingqiu09 发表于 2024-07-22 17:13 支持卖。现在大环境不好，而去还要看你在哪个区，在加州的，如果不好租要赶紧卖，你看吧猪党现在有可能上台的，保护租户痛恨landlord的，杀富济贫。
枫叶08 发表于 2024-07-22 16:44 只要出租过，就不符合了，只能是不出租的份额免税。自住3年后出租两年，capital gain20万，那么20万的60%免税，40%也就是8万按long term capital gain报税。
nicecool 发表于 2024-07-22 17:25 投资房不是一个好的投资方法。我有同事有几十套出租房，还不舍得找人管理，几乎任何时候都有事情需要处理。上班时碰到他永远都是一脸菜色。。。
你真是一点常识没有，各州当地政策是偏地主还是房客，是在州的层面上，跟白宫里坐着哪个党的总统有毛关系？笑掉大牙，好吗？ Halahi 发表于 2024-07-22 17:22
Timedreams 发表于 2024-07-22 15:38卖吧，现在房价已经在跌了。
我在的南加市，房子都微跌了，现在open house 都很多了。 youyouzou 发表于 2024-07-22 17:32
是，两个月变化挺多，我们让个agent坑道，两月前一上市很多人给offer，有个offer，agent说pre-prove没问题，给了高出不少，而且这人近期买房offer了三次都没bid过其他人，着急买满可怜的，这次给的价比别人高，我们就接了offer，马德，可是说再多15天closing，过了一个半月原来没有拿到loan，尼玛pre-prove是骗人的吗。 现在大的两个月，明显和两月前不一样了 Qingqiu09 发表于 2024-07-22 17:39
Qingqiu09 发表于 2024-07-22 17:39 是，两个月变化挺多，我们让个agent坑道，两月前一上市很多人给offer，有个offer，agent说pre-prove没问题，给了高出不少，而且这人近期买房offer了三次都没bid过其他人，着急买满可怜的，这次给的价比别人高，我们就接了offer，马德，可是说再多15天closing，过了一个半月原来没有拿到loan，尼玛pre-prove是骗人的吗。 现在大的两个月，明显和两月前不一样了
这个和agent没关系啊。pre approval本来就不是保证的，不然为啥cash offer更值钱？ baobaoguaiguai 发表于 2024-07-22 17:46
Qingqiu09 发表于 2024-07-22 17:51 不是的，agent的责任就是保证这些不是骗人的，她要打电话给lender求证的，不然凭啥收你5-6% 费用？一般人都不较真吧，较真的可以告他board的。
youyouzou 发表于 2024-07-22 17:28 几十套出租房，根本不用上班了。
芝士年糕 发表于 2024-07-22 18:59 下offer时没给看pre-approval letter吗
下offer时没给看pre-approval letter吗 芝士年糕 发表于 2024-07-22 18:59
Qingqiu09 发表于 2024-07-22 17:31 你真傻假傻，看不明白我说的，猪党当政你能有地方保护landlord利益，都没说以后变得更糟呢。就现在，在加州你说个地方不保护租户保护landlord利益的。一看就知道你傻傻的没有出租房啥也不是
Halahi 发表于 2024-07-22 15:38 你说的不完全对，有没有考虑过租金降低的后果？后果就会吸引一些资质不好的人来申请，地主在房子空置的情况下可能就着急，出租给这样的人。进一步后果就是房子背毁，租客赖着不走，一屁股麻烦。这种情况那点租金根本不够往里倒贴的
你是把你拉出来的话又吃回去吗？你刚才说的民主党上台，难道是指加州？你语无伦次，脑子一团浆糊，州管辖的事情和联邦管辖的事情都分不清楚，还瞎BB什么？我20多年前就有出租房了，就你这认知水平别丢人了 Halahi 发表于 2024-07-22 19:31
baobaoguaiguai 发表于 2024-07-22 18:16 这个和agent没有关系。pre approval是lender出的，agent没有权利质疑lender有没有保障。本来普通的pre approval就是没有深入调查过的，比不了cash offer。除非是full underwritten pre approval。但是大部分买家一般也不会去做这个，作为卖家你也不会因为买家没有就不去考虑人家的 offer。
bluebluerain 发表于 2024-07-22 19:18 现在的pre approval 特别是网上自己做的特别容易虚高导致最后申请时容易不过。我就是因为boa给的虚高pre approval找了一个别人推荐的人重新做了一份比较靠谱的pre approval，根据我所有财务和学生贷款额都算进去的。
Qingqiu09 发表于 2024-07-22 22:26 看了，agent应该给lender电话问清楚，我们以前买房卖房用的agent都是这样，联系pre-prove的lender核实的，这次用了个熟人介绍的agent，她没有联系at all就催我们accept offer，刚好我在business trip比较忙就没多想
没有租不出去的房子，只有租不出去的价钱。租房市场低迷，就降价。 房子是不动产，不“动”产，不要动，这是在时间里淘宝，不折腾，只有多少年后以后才出效果。5%的理财能维持多少年？ 地产大佬曾说过：房子，可买可不买，买；可卖可不卖，不卖！ pigluo 发表于 2024-07-22 12:41
pmhicu 发表于 2024-07-23 08:56 这个👆🏻。出租房难租就降价。 我房子六月初上市， 要价4200， 有人看， 但是没有多少application. 六月底降到3900, 还是没有好的application. 上周刚降到3700， 租金降到两年前一样。 周末马上来了个好的application. 但是八月底才搬进来。 现在房市是比较慢。 真心想租的话，就降价。 没有租不出去的房子。 只是价钱没到位。
SwanLulu 发表于 2024-07-23 09:23 review offer的时候seller agent应该去verify的 这都做不到的agent真是该fire了
baobaoguaiguai 发表于 2024-07-23 15:00 问题是怎么verify？银行自己开的pre approval他肯定说行啊。你一个agent有什么资格说不行，把潜在的客户弄没了，谁负这个责任？agent verify说行了，之后如果不行耽误卖房子了怎么办？没听说agent有这些义务的，这些都是要担法律责任的。正经的agent才不会这么做。agent没有银行的权限可以查这些东西，你不是强人所难吗？
wssca 发表于 2024-07-23 15:51 我去，你真在加州的话你应该知道这么多年一直是民主党在台上啊，下一届也还是啊。
理财 5%？ 你说money market? 税率取决于你的federal tax bucket和state tax rate.
房子是不动产，不“动”产，不要动，这是在时间里淘宝，不折腾，只有多少年后以后才出效果。5%的理财能维持多少年？
地产大佬曾说过：房子，可买可不买，买；可卖可不卖，不卖！
但要真的愿意可以买个长期国债锁定一个4%多的利率 十几二十年还是可以的
你需要compare apple with apple 六年的房子贷款应该只付了一小部分，如果把房子卖了，你能拿到的钱需要减掉贷款和付给中介的钱，这部分再算利息 你如果继续出租，虽然现金流不大，但是房租用于付贷款余额了，你拥有的部分在一直增加，同时房产增值是整个房子不是你的本金那部分
现在的人越来越穷了，每月多付100对于很多人都是经济上的压力。现在经济适用房最好出租，稍偏豪华的，都不好走。
多高级呢？我市区房子没有车库，不是华人喜欢的学区，上个月挂3700，show了十来次吧，最后唯一申请的是一对带小娃的couple。两口子是白墨，700多的credits，女方是Montessori的老师，人家就喜欢这个学区。有时候出租就是要等那个renter 。
降价租掉呀，少租一个月就是损失几千块。
你这个特殊，涨价的部分不用交税，只要不超过50万刀。
否则，纯粹出租房，卖的稅一交，没几个钱。然后2.25%的税率没了，还不如留着不动。
你说的不完全对，有没有考虑过租金降低的后果？后果就会吸引一些资质不好的人来申请，地主在房子空置的情况下可能就着急，出租给这样的人。进一步后果就是房子背毁，租客赖着不走，一屁股麻烦。这种情况那点租金根本不够往里倒贴的
如果是人口流入的地方，肯定不卖。如果人口流失，估计需要再降价。要不签半年的合同，价格低一些，或许半年后会好一些。
只要出租过，就不符合了，只能是不出租的份额免税。自住3年后出租两年，capital gain20万，那么20万的60%免税，40%也就是8万按long term capital gain报税。
这倒是，深蓝州的话，碰到租霸都不够烦心的。否则这房子卖了有点可惜。
你说得不对。楼主符合50万免税条款。
你真是一点常识没有，各州当地政策是偏地主还是房客，是在州的层面上，跟白宫里坐着哪个党的总统有毛关系？笑掉大牙，好吗？
税法不是这么解释的，和你理解的相反。
很多人自住房，最后租两年、就是为了占这个50万便宜。
几十套出租房，根本不用上班了。
你真傻假傻，看不明白我说的，猪党当政你能有地方保护landlord利益，都没说以后变得更糟呢。就现在，在加州你说个地方不保护租户保护landlord利益的。一看就知道你傻傻的没有出租房啥也不是
我在的南加市，房子都微跌了，现在open house 都很多了。
是，两个月变化挺多，我们让个agent坑道，两月前一上市很多人给offer，有个offer，agent说pre-prove没问题，给了高出不少，而且这人近期买房offer了三次都没bid过其他人，着急买满可怜的，这次给的价比别人高，我们就接了offer，马德，可是说再多15天closing，过了一个半月原来没有拿到loan，尼玛pre-prove是骗人的吗。 现在大的两个月，明显和两月前不一样了
pre-approval， 小银行的，loan agent随便开。
另外房子过了7月15就开始慢了，因为close之前必须上学的原因。但是南加一直是个炒房区, 房价太高了，买的起的人少了，国内富豪也缩水被忽悠来接盘的也少了。
这个和agent没关系啊。pre approval本来就不是保证的，不然为啥cash offer更值钱？
不是的，agent的责任就是保证这些不是骗人的，她要打电话给lender求证的，不然凭啥收你5-6% 费用？一般人都不较真吧，较真的可以告他board的。
你真以为 agent 是代表你利益的啊 😧
这个和agent没有关系。pre approval是lender出的，agent没有权利质疑lender有没有保障。本来普通的pre approval就是没有深入调查过的，比不了cash offer。除非是full underwritten pre approval。但是大部分买家一般也不会去做这个，作为卖家你也不会因为买家没有就不去考虑人家的 offer。
不舍得公司的那点pension…
一般有几十套出租房的，要么有property management，要么不会全职工作 这不是投资方法有问题，这是人脑子有问题
那你又上市了？真是被坑了一把
下offer时没给看pre-approval letter吗
应该是有pre approval,但是最后没拿到loan
现在的pre approval 特别是网上自己做的特别容易虚高导致最后申请时容易不过。我就是因为boa给的虚高pre approval找了一个别人推荐的人重新做了一份比较靠谱的pre approval，根据我所有财务和学生贷款额都算进去的。
你是把你拉出来的话又吃回去吗？你刚才说的民主党上台，难道是指加州？你语无伦次，脑子一团浆糊，州管辖的事情和联邦管辖的事情都分不清楚，还瞎BB什么？我20多年前就有出租房了，就你这认知水平别丢人了
有时租金降一点，5-10%，马上就有租客来申请了 如果只是小幅降租但不降低其它标准，比如没降低信用分和其它背调的标准，不会吸引不好的租客
楼主房贷利率那么低，卖了挺可惜的。我觉得只要不在人口流出的地方，还是留着好
你是大便填脑壳说话这么难听、现在不是民主党当权？如果这次再赢上台可不就是更糟么，你别吹牛了20年前有出租房还不懂地主和租客的现状，现在这样瞎bb你不是傻就是坏，又蠢有坏还嘴脏
看了，agent应该给lender电话问清楚，我们以前买房卖房用的agent都是这样，联系pre-prove的lender核实的，这次用了个熟人介绍的agent，她没有联系at all就催我们accept offer，刚好我在business trip比较忙就没多想
是这样，不可能是legally 全部approve的，因为连每天的rate都不一样但是如果lender给了pre-approval，我的agent联系一下lender，会知道这个pre-approval有多靠谱，如果知道至少不是太靠谱的那我们不会接受的。当然也有情况是最后没有搞定的，这种多数都是好agent能帮助避免的，但是agent如果只看一眼letter没有任何努力，就坑了客户
你这种是靠谱的人，有很多烂人就是随便弄一个虚高的，所以一定要联系他的lender看看是不是靠谱的。我真的不理解那些人最后过不了loan开虚高干嘛，有了这记录以后谁敢卖给你。我还想这货说他什么3次没有bid过别人，肯定是有猫腻的
这种打电话去lender 那个承接贷款的一般都是会先拍胸脯说能贷的，等到了underwriter那里做不下来时已经两三个星期过去了。
这个👆🏻。出租房难租就降价。 我房子六月初上市， 要价4200， 有人看， 但是没有多少application. 六月底降到3900, 还是没有好的application. 上周刚降到3700， 租金降到两年前一样。 周末马上来了个好的application. 但是八月底才搬进来。 现在房市是比较慢。 真心想租的话，就降价。 没有租不出去的房子。 只是价钱没到位。
虽然低利率，但低利率赔钱，和套现之后就算不赚很多至少不赔。股市投资啥的也可以慢慢赚，至少头痛少点
问题是怎么verify？银行自己开的pre approval他肯定说行啊。你一个agent有什么资格说不行，把潜在的客户弄没了，谁负这个责任？agent verify说行了，之后如果不行耽误卖房子了怎么办？没听说agent有这些义务的，这些都是要担法律责任的。正经的agent才不会这么做。agent没有银行的权限可以查这些东西，你不是强人所难吗？
我去，你真在加州的话你应该知道这么多年一直是民主党在台上啊，下一届也还是啊。
不要把不正常当正常吧，把agent不干事只管拿钱当成正常。agent就是这些拉垮的无良搞的这行成了过街老鼠。 你verify过银行给你拍胸脯再出问题当然就不是你agent的责任了，银行咋骗也是冤有头债有主。你啥都不干理由是银行根本就是骗人开pre-approval，这说的过去吗
下届接着来当然会更糟， 去看看伯克利就知道了