提前还贷的好处是什么？

总听人说，利率高的情况下，闲钱没有其他投资途径，就提前还贷有利。 假设最近刚买房子，利率7%，贷款30年。 现在有一笔用不到的闲钱。如果我提前还贷了，听说每月的月供不变，只是最后还款的时间缩短。 假设已知在三年后，我肯定要以3%的利率refinance。所以就算我后来贷款时间从30年变成了28年，那样缩短的也是拿3%利率付的两年，不是拿7%的利率付的两年，不是么？所以和现在高利率有什么关系？ 那样还不如把闲钱放在5%的CD里？ 另外如果拿闲钱去提前还贷了，虽然留有其他应急资金，但是万一一旦失业了，贷款每个月也没少一分钱，还不如把这闲钱留着加到应急资金里头。 不知道我理解的对不对？

比方说你借一百万，三年利息21万，你提前还了20万，三年就少付4万2，你存cd,利息三万，税后2万多吧，另外三年后refi你少借20万。

bye2020 发表于 2024-06-11 10:20
比方说你借一百万，三年利息21万，你提前还了20万，三年就少付4万2，你存cd,利息三万，税后2万多吧，另外三年后refi你少借20万。

提前还了20万，最后少付的，不应该是我refinance以后的利息吗？而不是现在的利息。

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可以recast

sober 发表于 2024-06-11 10:22
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可以recast

什么叫recast？

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提前还的就是目前的利息

lz从应急资金角度考虑的没错，就相当于提前还贷省的利息和cd利息税后的差价是你交的保险，用来存多一点的应急资金，让自己规避更大的风险
值不值得看个人承受风险的能力，具体就是算一下如果家庭零收入，应急资金能够用多久

要想refi不亏， 有个universal的做法 就是refi后按原来的月供付贷款， 多出的部分设置成还本金

贷款利率高于存款利息，有闲钱当然是多付贷款，除非有其他收益更高的投资。越早付贷款省下的利息越多，比如你现在多付10万，最后你就少付大概10万块利息。

贷款利率高于存款利息，有闲钱当然是多付贷款，除非有其他收益更高的投资。越早付贷款省下的利息越多，比如你现在多付10万，最后你就少付大概10万块利息。
zenmehui 发表于 2024-06-11 10:55

不止。当初利率4%的时候贷款头3年每多还1万就能省2万利息，如果今年年初贷的100万利率7%的话现在多还10万能省50万的利息！

做了自己高兴就很好
不要什么事情，都去优化
抓住first priority，就好

公用马甲38 发表于 2024-06-11 10:22
提前还了20万，最后少付的，不应该是我refinance以后的利息吗？而不是现在的利息。

你有这个认知不要提前还了呵呵 利息是每天产生的

公用马甲38 发表于 2024-06-11 10:07
总听人说，利率高的情况下，闲钱没有其他投资途径，就提前还贷有利。 假设最近刚买房子，利率7%，贷款30年。 现在有一笔用不到的闲钱。如果我提前还贷了，听说每月的月供不变，只是最后还款的时间缩短。 假设已知在三年后，我肯定要以3%的利率refinance。所以就算我后来贷款时间从30年变成了28年，那样缩短的也是拿3%利率付的两年，不是拿7%的利率付的两年，不是么？所以和现在高利率有什么关系？ 那样还不如把闲钱放在5%的CD里？ 另外如果拿闲钱去提前还贷了，虽然留有其他应急资金，但是万一一旦失业了，贷款每个月也没少一分钱，还不如把这闲钱留着加到应急资金里头。 不知道我理解的对不对？

你这里没考虑你refinance后的月供就比目前低很多（如果也是一样30年的贷款付款年限） 楼主问的问题绕来绕去的 没有看得很懂 你吧excel表计算一下amortization 很快就看出diff 楼主一定没学过finance相关课程吧

安心。经济上不划算，但架不住心理上的平和

楼主的问题不是很清楚不过我还是试着回答一下吧.感觉很多人没有基本的贷款知识... 你每个月月供，一部分用来付利息（本金乘以月利率），剩下的还本金.利息是你借钱的代价，是一笔开销，本金越大开销越大. 提前还，就是一次性还掉一大笔本金，这会直接导致你每月产生的利息减少. 你可以选择月供不变，这会导致每月还本金的部分增多（因为需要去付利息的部分少了），于是本金更快还完，相应的，需要付的总利息也减少. 你也可以选择减少月供，比如，仍然用三十年还完（而不是二十八年），这样你每月的现金流充裕一些. 只有一种清况不应提前还，就是你投资税后收益高于现在的利息.

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你这里有一个虚拟的假设，就是3%的利率refinance。基于这个假设的计算都是空中楼阁。更不符合实际的是还假设5%的CD。 CD高于贷款利率不会存在的。 如果你的投资方式就是CD的话，肯定是还贷更合算。

公用马甲38 发表于 2024-06-11 10:07
总听人说，利率高的情况下，闲钱没有其他投资途径，就提前还贷有利。 假设最近刚买房子，利率7%，贷款30年。 现在有一笔用不到的闲钱。如果我提前还贷了，听说每月的月供不变，只是最后还款的时间缩短。 假设已知在三年后，我肯定要以3%的利率refinance。所以就算我后来贷款时间从30年变成了28年，那样缩短的也是拿3%利率付的两年，不是拿7%的利率付的两年，不是么？所以和现在高利率有什么关系？ 那样还不如把闲钱放在5%的CD里？ 另外如果拿闲钱去提前还贷了，虽然留有其他应急资金，但是万一一旦失业了，贷款每个月也没少一分钱，还不如把这闲钱留着加到应急资金里头。 不知道我理解的对不对？

好处就是睡个好觉。大多数人都不惦记着财富自由，就是极度厌恶风险

回复 16楼 vincexu 的帖子
当年我refinance 2.5%房贷的时候，CD可都不到1.0%，0.9%就算是是个丢了

团妹 发表于 2024-06-11 16:54
楼主的问题不是很清楚不过我还是试着回答一下吧.感觉很多人没有基本的贷款知识... 你每个月月供，一部分用来付利息（本金乘以月利率），剩下的还本金.利息是你借钱的代价，是一笔开销，本金越大开销越大. 提前还，就是一次性还掉一大笔本金，这会直接导致你每月产生的利息减少. 你可以选择月供不变，这会导致每月还本金的部分增多（因为需要去付利息的部分少了），于是本金更快还完，相应的，需要付的总利息也减少. 你也可以选择减少月供，比如，仍然用三十年还完（而不是二十八年），这样你每月的现金流充裕一些. 只有一种清况不应提前还，就是你投资税后收益高于现在的利息.

赞耐心，这种问题我都回答得烦了。感觉懂的恆懂，不懂的还是不懂，除非你用具体数字来回答，那样又太长，能静下心看懂的人少

你如果确定你的直觉是对的，以后是3%，应该去买30年的债卷，而不是买5年CD。不确定因素越大，赚的也越多，当然可能亏的也越多。

公用马甲38 发表于 2024-06-11 10:07
总听人说，利率高的情况下，闲钱没有其他投资途径，就提前还贷有利。 假设最近刚买房子，利率7%，贷款30年。 现在有一笔用不到的闲钱。如果我提前还贷了，听说每月的月供不变，只是最后还款的时间缩短。 假设已知在三年后，我肯定要以3%的利率refinance。所以就算我后来贷款时间从30年变成了28年，那样缩短的也是拿3%利率付的两年，不是拿7%的利率付的两年，不是么？所以和现在高利率有什么关系？ 那样还不如把闲钱放在5%的CD里？ 另外如果拿闲钱去提前还贷了，虽然留有其他应急资金，但是万一一旦失业了，贷款每个月也没少一分钱，还不如把这闲钱留着加到应急资金里头。 不知道我理解的对不对？

已知在三年后，我肯定要以3%的利率refinance 如果你真的能遇见到三年后可以有3%的利率，你可以是亿万富翁

买 T bills 收益率 5%+，如果房贷利率低于这个，就没必要提前还贷

不谈数字，就是house fully paid off这一点感觉还是挺好的

感觉，生活稳定的话，自住房还是还掉的好

还款时间减少，月供不变，看着每月出去的钱没变，但是这花销的性质不一样了：之前2000刀月供里面有1000刀是打水漂了（付利息），另1000刀算是暂存下来（你房子的equity）。现在你多还了本金，每月的利息减少了，你月供2000刀里面可能只有500刀是打水漂了，另外1500刀是你自己的资产（房子的equity）。如果你选择月供不变，就是将每月这500刀投资你自己的房产，否则就是把500刀现金拿在手里