这个投资的idea怎么样？

用HELOC全款买房，出租，现金流要能大于等于HELOC的利息，出租几年房价涨了就卖掉，还掉HELOC，剩下的钱就是净赚的，相当于零成本赚几万几十万十几万，投资房回报率无穷大，怎么样？ 具体一下，HELOC贷款20万，买个19万的房子，closing fee算1万吧，一般没有1万，每月出租现金流1700，HELOC前10年可以只还利息，按10%算每个月1666，基本打平现金流。3年后，房价涨到28万，卖掉，除去中介费拿到手26万多，还掉HELOC，净赚6万多。当然也可以不卖，租金每年会涨点，现金流也越来越多，10年以后看经济情况是卖掉还HELOC还是继续出租。

既然你对 正现金流+房价涨 有信心，为什么要卖掉？拿出租房再套第二个HELOC 出来买第二套出租房呗。
祝楼主好运。

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很少有银行投资房做HELOC的，而且利率非常高，不划算。现金流cover HELOC的利息基本上是可以保证的，看下周围的房租就知道了，至于房价会涨，几年下来就是不涨也不会亏啊，就是打个平手，零成本投资，难道还会跌不成？ 不卖也可以啊，但到10年要卖掉，因为HELOC开始还本金了。卖掉后取消HELOC，找家银行再做个HELOC，又可以来一个循环了。

房子保险地税维护不要钱么

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现金流是租金减去Condo fee+保险+地税，有些房子这三项加起来都没多少钱，要有耐心找了，找装修得好的房子前几年维护费基本没有，而且全cash买房优势非常大，一周就能closing，买到好房子不难。

出租房不交税吗？没有贷款的话，即使算上depreciation，也有正收入，要交税。

投资房几乎没有银行给你弄HELOC的，你自己的房子可以做，然后拿起买房。不过，HELOC的利率现在好高呀，7-8.5%了，现金流还要包括地税，保险，要是Condo还有很贵的HOA费用，维修费，空置费。。。你想得太简单了

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这个倒没想到，确实要交税，但我还有几套投资房，一直都是亏的， loss应该能抵消吧，但这样下去过几年确实要交税了，到时候不行就卖掉啊。

usa20230416 发表于 2024-06-08 00:48
回复 6楼 的帖子
这个倒没想到，确实要交税，但我还有几套投资房，一直都是亏的， loss应该能抵消吧，但这样下去过几年确实要交税了，到时候不行就卖掉啊。

你亏不亏都的交税呀

回复 10楼 smile1234 的帖子
所有投资房的Passive income是可以抵消的，也可以累积的，比如前几年一套出租房每年平均亏5000，2年亏了10000，然后买了另一套投资房，第一年现金流10000，这样减去另一套亏的5000，两套投资房净赚5000，因为前2年亏了10000，所以还亏10000-5000=5000，第二年再净赚5000，正好抵消，要到第三年真正开始赚了才需要交税。

20万的房子大部分地区租不到1700. 可能有些地区有这种机会

19万的房子3年涨到28， 3年涨9万。 接近50%的涨幅， 可能么？ 你是有金手指么？ 这个区的房子多少年不涨，不然也不会现在才19万，你一买，立马三年涨50%

现在的HELOC利率很高呢，估计也只能勉强打平吧，房市的走势就要看运气了。。

哪里去找百分之零点几的利息呢

usa20230416 发表于 2024-06-08 00:48
回复 6楼 的帖子
这个倒没想到，确实要交税，但我还有几套投资房，一直都是亏的， loss应该能抵消吧，但这样下去过几年确实要交税了，到时候不行就卖掉啊。

几套房都是亏的？那你的计划是什么？准备亏到什么时候才止损？

19万的房子，每月出租现金流1700，3年后，房价涨到28万
你慢慢做梦吧，10年前有可能，现在没戏

usa20230416 发表于 2024-06-08 00:19
用HELOC全款买房，出租，现金流要能大于等于HELOC的利息，出租几年房价涨了就卖掉，还掉HELOC，剩下的钱就是净赚的，相当于零成本赚几万几十万十几万，投资房回报率无穷大，怎么样？ 具体一下，HELOC贷款20万，买个19万的房子，closing fee算1万吧，一般没有1万，每月出租现金流1700，HELOC前10年可以只还利息，按0.1%算每个月1666，基本打平现金流。3年后，房价涨到28万，卖掉，除去中介费拿到手26万多，还掉HELOC，净赚6万多。当然也可以不卖，租金每年会涨点，现金流也越来越多，10年以后看经济情况是卖掉还HELOC还是继续出租。

$1666利息应该是年利息10%吧。 你对“打平现金流”的理解不对。要打平，要算所有cost，包括地税，HOA，保险，甚至maintenance。我刚刚就用HELOC买了一个，租售比0.6%，在本地算是不错的。但是每月现金流是 —$1200. 打算努力还heloc，一年以后可以打平，三年左右还清后，现金流大概$2500

回复 16楼 honeybunch 的帖子
亏是说报税是亏的，是loss，实际是有现金流的，你不知道这个？

回复 13楼 yshe 的帖子
我的投资房和自住房最近3年就是这个涨幅啊，19万只是举个例子，即使到不了50%，40%甚至30%也行啊。

回复 15楼 Ghmw 的帖子
应该是10%，改过来了

回复 17楼 枫叶08 的帖子
以后差不多也是这个涨幅，利率虽然高，但是房源少，刚需的买得起的肯定也会买，现在很多房子都是加价买，房价会一直涨下去。

你这算盘打得挺好，全是wishful thinking

回复 1楼 usa20230416 的帖子
楼主人才呀

usa20230416 发表于 2024-06-08 05:53
回复 13楼 yshe 的帖子
我的投资房和自住房最近3年就是这个涨幅啊，19万只是举个例子，即使到不了50%，40%甚至30%也行啊。

最近三年的市场很少见，你不能拿这个去预测之后。照这个算法，美三年涨50%，那美国的房子早涨价到火星了。

usa20230416 发表于 2024-06-08 06:04
回复 17楼 枫叶08 的帖子
以后差不多也是这个涨幅，利率虽然高，但是房源少，刚需的买得起的肯定也会买，现在很多房子都是加价买，房价会一直涨下去。

炮哥都没你这么能吹

saynomore 发表于 2024-06-08 12:39
最近三年的市场很少见，你不能拿这个去预测之后。照这个算法，美三年涨50%，那美国的房子早涨价到火星了。

拿过去三年经验来说事， lz不如去买英伟达。 涨了多少。 折腾什么房子啊。

一边欠着高额卡债还要大手大脚花钱旅游，一边又打高利息HELCO主意去买想象中会一直高涨的投资房，楼主的投资脑回路异于常人，再难听的话我也懒得说了

楼主头脑中一点投资风险的概念都没有，来美时间太短吧，没见过房价大跳水的时候。上次recession时候，可是有好几个轰动全美的华人枪击案的，包括投资房产破产又被解雇，然后枪杀主管的。

回复 30楼 的帖子
我来美国10多年了，房价就一直在涨，从来没跌过，8年前买的condo自住现在是投资房都涨了一倍了，有啥风险？

回复 29楼 枫叶08 的帖子
怎么了？是不是我胆子很大异于常人啊，富贵险中求嘛！

佩服LZ能折腾。

朋友最近买了个170多万的投资房，坐标湾区（非好学区或宇宙中心），头款30%，剩下的贷款利率6.635%，租金7000左右，在想能打平吗，也许是期待今后房价再次大涨，虽然最近又有点慢下来了。。。

回复 34楼 fuji3 的帖子
肯定会涨的，只是涨幅快慢而已。

这都不是什么新鲜玩法，很多人早就这么做了。要考虑的风险是，房子租不出去，没有房租的情况下月供能不能还上（用HELOC每月也是要还款的）。房价下跌很多的情况下能不能守得住。 如果可以买下来并长期持有，基本都是可以赚的，赚多赚少的问题。

回复 36楼 的帖子
终于有一个懂这行的了，看来真正懂投资的人并不多啊，都是冷嘲热讽。HELOC前10年是可以只还利息的，买房之前肯定要调研那块的房子好不好出租，还有要买到各种condition 好的房子，比如location好，最好是two bedrooms，装修也不错，全款买有很大的竞争力，可以remove掉所有的condition，房产经纪人是不是也不需要啊，找个律师就行了，offer accepted了就把钱转出来，一周就可以closing，拿下好房子问题不大，再找个好租客，这样下来风险都应该比较小，唯一的风险就是房价没怎么涨，但是10年总得涨一些吧。

usa20230416 发表于 2024-06-08 23:26
回复 36楼 的帖子
终于有一个懂这行的了，看来真正懂投资的人并不多啊，都是冷嘲热讽。HELOC前10年是可以只还利息的，买房之前肯定要调研那块的房子好不好出租，还有要买到各种condition 好的房子，比如location好，最好是two bedrooms，装修也不错，全款买有很大的竞争力，可以remove掉所有的condition，房产经纪人是不是也不需要啊，找个律师就行了，offer accepted了就把钱转出来，一周就可以closing，拿下好房子问题不大，再找个好租客，这样下来风险都应该比较小，唯一的风险就是房价没怎么涨，但是10年总得涨一些吧。

你这么自信就去弄，不用来找认同感，说不定你最后发财了呢

地产投资无数华人在做，楼主也太自负了。认定房价只会涨不会跌的，只能说投资地产还没经验。

回复 40楼 枫叶08 的帖子
大佬，那你觉得我不应该这样投资了？听听你的意见。

回复 41楼 saynomore 的帖子
我来美10多年了，房价确实是没跌过啊，我来美3年就买房了，那时候利率才3点多，到现在那房子的估价快翻倍了，是不是我正好是2008金融危机刚过不久来美的呢，来的时候感觉美国经济很好，工作遍地都是啊，难道下一次经济危机就要来了？

枫叶08 发表于 2024-06-09 00:28
我在房地产界摸爬滚打25年了，高峰低谷都经历过，也挣下来了八位数资产，吊打你这只菜鸡还是足够的 HELOC前10年是可以只还利息的，但interest不是tax deductible，一边租金交税一边利息不抵税，IRS会谢谢你的。自己google为什么不抵税吧

HELOC如果用来买投资房，利息是可以抵税的。我一直都在这么做

房市都涨了那么多年了，哪里的房子19万还能有1700的回报啊? 好的地区独栋都是百万起步了。 这种价位的房子能租得起干嘛不买啊？不能想象租客的水准，租客不好的话，说明接盘侠承受能力不行，房产不可能升值很快的。

majia2023 发表于 2024-06-09 03:00
HELOC如果用来买投资房，利息是可以抵税的。我一直都在这么做

只是IRS没查你而已，偷税成功不代表你做的就是对的 Interest on a home equity line of credit (HELOC) or a home equity loan is tax deductible if you use the funds for renovations to your home—the phrase is “buy, build, or substantially improve.” To be deductible, the money must be spent on the property in which the equity is the source of the loan

枫叶08 发表于 2024-06-09 03:34
只是IRS没查你而已，偷税成功不代表你做的就是对的 Interest on a home equity line of credit (HELOC) or a home equity loan is tax deductible if you use the funds for renovations to your home—the phrase is “buy, build, or substantially improve.” To be deductible, the money must be spent on the property in which the equity is the source of the loan

Interest on a home equity line of credit (HELOC) or a home equity loan is tax deductible if you use the funds for renovations to your home—the phrase is “buy, build, or substantially improve.”
这是说你可以把heloc的利息用schedule A，报自住房的interest deduction

如果你用heloc去买投资房，你就可以用schedule E把heloc的interest报成投资房的cost： https://ttlc.intuit.com/community/investments-and-rental-properties/discussion/interest-deduction-on-home-equity-loan-heloc-against-rental-property-to-buy-2-other-rentals/00/2799381

回复 47楼 majia2023 的帖子
厉害!

回复 46楼 的帖子
看看下面的回复，原来你也菜啊，哈哈，还说什么资产8位数，吹个大牛逼，HELOC利息能不能报税都没搞清楚。