这个房子买的早，基本付清，现在出租的话可以现金流每月$10000， 如果卖的话所有成本扣掉可以有70万的增值。也就是说70-50=20万需要安INCOME 缴税. 想留着这个房子主要房子是学区房，而且地点好，很好出租。如果一直出租，感觉以后养老的钱都够了。 但是一年10万的租金收入，10多年后，房子WRITE DOWN到都快零了， 后面就每年需要缴纳5万的税，感觉就只有5万的收入就远没有刚开始10几年那么合算了。 而且出租超过2年后再卖，比方过5年。10年后再卖，是不是需要按照 房价差+租金收入 总和当收入一次缴税， 比方80万+100万， 到时一下子需要教180*（40%到50%）=90万现金拿出来的缴税亏大了。特别以后 WRITE DOWN到零了后。 要是现在卖掉，可以加上现金买更大的房子，不喜欢大房子主要是税太重。 没有这个现金再买个只能是稍微往上买个中大等的房子。 请教版上的税务专家，最好的办法是不是出租若干年后直接转给孩子当GIFT 继承， 主要是感觉GIFT 有1200万内免税。 但是到时给GIFT 这个房子按多少价钱送， 是不是到时后的房价-这么多年的出租收入， 比方250万-150万？孩子的GIFT 是100万？那么到时是父母需要付税还是孩子收GIFT的需要教税? 而且孩子的起始价位为多少？他住进去两年后是不是可以重新按 PRIMARY 来卖了，也就是不再 有 write down rental income 这一笔了？ 一直不懂这个房子出租 INCOME， WRITE DOWN 各种税，包括作为GIFT或者遗产的税的问题 谢谢 ``````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````` How to avoid depreciation recapture on rental property? If it''s important to you to avoid the depreciation recapture tax, there are several strategies you may want to adopt: Conduct a 1031 exchange. ... Pass on the property to your heirs. ... Sell the property at a loss.
出租INCOME本来就是一直当折旧费用在减，最后卖是这部分40%的税和到时房子差价 20%税一起算? 你的意思是 出租INCOME本质是一直需要按照40%+的 年INCOME缴还是LONG TERM CAPITAL 20%？ 要是出租INCOME本质0%~50%的税一直缴其实是不合算很多了，回报率就一点不高了。这就是我的关注
我是你 无脑出租 看你家也不是缺现金的人 为什么要把好好的一篮子抗通胀商品bundle （铜丝塑料管木头水泥等等） 换成每天贬值的纸币呢？ 就为了省那一点点long term capital gain tax? 二十万的gain 能有几万的税啊大姐？ 而你这一卖 房价的8%左右变成中介费和政府税费送进别人裤兜里去了 同时自己拿一堆纸币不知道怎么投资。。。 投资亏了你要哭，投资赚了交税你还是要哭。。。 出租房的税 你一天不交，永远都有延迟或者避掉的办法。 直线折旧 cost segregation study 1031 exchange will and trust
只是 capital gain 20万，而且是 long term capital gain，如果 income 不是很高， long term capital gain 的税率是很低的。那就交吧。 很多人每年公司股票 RSU 都有 20W，而且是 short term 的。 税率高多了。高价位的出租屋比较难找房客，现在利息 5.x%，买 自己州的 Muni ETF 都有 5.x%, 红利收入全免税，卖房后，一半钱买 MUNI，就应该有 10万的收入了，而且是全免税的。 如果最近 hold的股票已是得益于 AI bubble， 不管 longterm/short term 都应该 take profit。 等 AI bubble 过后，会有一片狼籍。 因为有些小公司过了这个 bubble 可能就再也回不到 bubble 的顶峰的。就像 covid 时的 Zoom， Peloton, gamestop 之类的。
playForever 发表于 2024-06-01 16:02 只是 capital gain 20万，而且是 long term capital gain，如果 income 不是很高， long term capital gain 的税率是很低的。那就交吧。 很多人每年公司股票 RSU 都有 20W，而且是 short term 的。 税率高多了。高价位的出租屋比较难找房客，现在利息 5.x%，买 自己州的 Muni ETF 都有 5.x%, 红利收入全免税，卖房后，一半钱买 MUNI，就应该有 10万的收入了，而且是全免税的。 如果最近 hold的股票已是得益于 AI bubble， 不管 longterm/short term 都应该 take profit。 等 AI bubble 过后，会有一片狼籍。 因为有些小公司过了这个 bubble 可能就再也回不到 bubble 的顶峰的。就像 covid 时的 Zoom， Peloton, gamestop 之类的。
playForever 发表于 2024-06-01 16:02 只是 capital gain 20万，而且是 long term capital gain，如果 income 不是很高， long term capital gain 的税率是很低的。那就交吧。 很多人每年公司股票 RSU 都有 20W，而且是 short term 的。 税率高多了。高价位的出租屋比较难找房客，现在利息 5.x%，买 自己州的 Muni ETF 都有 5.x%, 红利收入全免税，卖房后，一半钱买 MUNI，就应该有 10万的收入了，而且是全免税的。 如果最近 hold的股票已是得益于 AI bubble， 不管 longterm/short term 都应该 take profit。 等 AI bubble 过后，会有一片狼籍。 因为有些小公司过了这个 bubble 可能就再也回不到 bubble 的顶峰的。就像 covid 时的 Zoom， Peloton, gamestop 之类的。
公用马甲33 发表于 2024-06-01 12:11 这个房子买的早，基本付清，现在出租的话可以现金流每月$10000， 如果卖的话所有成本扣掉可以有70万的增值。也就是说70-50=20万需要安INCOME 缴税. 想留着这个房子主要房子是学区房，而且地点好，很好出租。如果一直出租，感觉以后养老的钱都够了。 但是一年10万的租金收入，10多年后，房子WRITE DOWN到都快零了， 后面就每年需要缴纳5万的税，感觉就只有5万的收入就远没有刚开始10几年那么合算了。 而且出租超过2年后再卖，比方过5年。10年后再卖，是不是需要按照 房价差+租金收入 总和当收入一次缴税， 比方80万+100万， 到时一下子需要教180*（40%到50%）=90万现金拿出来的缴税亏大了。特别以后 WRITE DOWN到零了后。 要是现在卖掉，可以加上现金买更大的房子，不喜欢大房子主要是税太重。 没有这个现金再买个只能是稍微往上买个中大等的房子。 请教版上的税务专家，最好的办法是不是出租若干年后直接转给孩子当GIFT 继承， 主要是感觉GIFT 有1200万内免税。 但是到时给GIFT 这个房子按多少价钱送， 是不是到时后的房价-这么多年的出租收入， 比方250万-150万？孩子的GIFT 是100万？那么到时是父母需要付税还是孩子收GIFT的需要教税? 而且孩子的起始价位为多少？他住进去两年后是不是可以重新按 PRIMARY 来卖了，也就是不再 有 write down rental income 这一笔了？ 一直不懂这个房子出租 INCOME， WRITE DOWN 各种税，包括作为GIFT或者遗产的税的问题 谢谢 ``````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````` How to avoid depreciation recapture on rental property? If it''s important to you to avoid the depreciation recapture tax, there are several strategies you may want to adopt: Conduct a 1031 exchange. ... Pass on the property to your heirs. ... Sell the property at a loss.
the answer is very simple and clear. 不卖。 以后的增值远远超过你要交的税。 更不要说每月的现金流。出租房有很多省税的办法。 卖了卖了货币贬值。房子买不回来了。 失去的增值和 cash flow. 少赚很多钱。 有人一天干10 hours。早出晚归也不如你半躺平赚$10000 多
想留着这个房子主要房子是学区房，而且地点好，很好出租。如果一直出租，感觉以后养老的钱都够了。 但是一年10万的租金收入，10多年后，房子WRITE DOWN到都快零了， 后面就每年需要缴纳5万的税，感觉就只有5万的收入就远没有刚开始10几年那么合算了。
而且出租超过2年后再卖，比方过5年。10年后再卖，是不是需要按照 房价差+租金收入 总和当收入一次缴税， 比方80万+100万， 到时一下子需要教180*（40%到50%）=90万现金拿出来的缴税亏大了。特别以后 WRITE DOWN到零了后。 要是现在卖掉，可以加上现金买更大的房子，不喜欢大房子主要是税太重。 没有这个现金再买个只能是稍微往上买个中大等的房子。
请教版上的税务专家，最好的办法是不是出租若干年后直接转给孩子当GIFT 继承， 主要是感觉GIFT 有1200万内免税。 但是到时给GIFT 这个房子按多少价钱送， 是不是到时后的房价-这么多年的出租收入， 比方250万-150万？孩子的GIFT 是100万？那么到时是父母需要付税还是孩子收GIFT的需要教税? 而且孩子的起始价位为多少？他住进去两年后是不是可以重新按 PRIMARY 来卖了，也就是不再 有 write down rental income 这一笔了？
一直不懂这个房子出租 INCOME， WRITE DOWN 各种税，包括作为GIFT或者遗产的税的问题
谢谢
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How to avoid depreciation recapture on rental property? If it''s important to you to avoid the depreciation recapture tax, there are several strategies you may want to adopt: Conduct a 1031 exchange. ... Pass on the property to your heirs. ... Sell the property at a loss.
cashout refi 的利息更高了， 7%-8%？ 不合算啊。我当初的利息才2.5%， 不过现在也基本付清了
其实这是任何做长期出租房的都需要搞清楚的关于税的问题
你的意思简单一点就出租房的 折旧费只是按long term capital gain， 那到是很不错，的确一下多了很多年
另外，什么样的一个房子一月能有一万的净现金流？我们这里3m的房子恐怕也出租不到一万。考虑到地产税和维护费，恐怕要4、5米的房子才能有1万的净现金流
"你升天孩子继承后cost basis 自动step up，这时孩子卖掉房子不用交税" 不用缴那部分税？你是说50万内不用？
没升天前能当GIFT送给孩子吗？学区房，或者孩子到时有娃可以直接用这个房子吗？
应该没有1万，只是扣了税，还没扣各种日常维修的费用。一般房子维修每年平均下来需要多少费用？
住得起四五米豪宅的人，就别省请CPA的钱了
应该是几个甚至多于5个。楼主不说你就别问了。
是PRIMARY的， 现在考虑换一个, 所以是卖还是出租？
https://www.investopedia.com/terms/s/stepupinbasis.asp#:~:text=How%20Is%20Step%2DUp%20in,the%20decedent's%20date%20of%20death.
还有蘑菇头这个12米2025底到期了，续不续还是个问题，白等在台上的话会被废
出租INCOME本来就是一直当折旧费用在减，最后卖是这部分40%的税和到时房子差价 20%税一起算?
你的意思是 出租INCOME本质是一直需要按照40%+的 年INCOME缴还是LONG TERM CAPITAL 20%？
要是出租INCOME本质0%~50%的税一直缴其实是不合算很多了，回报率就一点不高了。这就是我的关注
一般有多出租屋的做trust给孩子了，这样能减少税。 有的把个人资产写好钱用来干嘛将来，做丧葬费啥的。。。。
Lz 每年write off 10万折旧？ 5年以后加回来50万按一般收入交税亏死
弯曲3百万的房子只能租8千，估计得是豪宅
那是
问题是lz 夫妇离那天还狠远，折扣快扣完了，租金要交50% 税，不爽啊
要么一直持有拿来做出租，每年10万纯利（靠depreciation）持续25年，之后作为遗产转给小孩，可以规避已有的70万增值税+之后25年的房屋增值税+depreciation的税。中间看市场情况可以finance房子从银行借钱，来做其他投资。
如果出租5年后出售，这时候5年间的depreciation 50万要吐出来按照收入交税，还要交已有的70万增值税+之后5年的房屋增值税。 除非这5年房屋增值嗖嗖的，额外到手的钱超过第一个方案。
不过楼主depreciation是只能算房子的建筑，不能算地的，通常按照27.5年来算，你一年writeoff 10万，确定建筑本身assessment有 275万么？会不会算错了？
你给的第二个选项不存在 楼主的房子十年后就write down了 也就是depreciation 也就只有10年剩下 之后就要收税了
想不明白从现在开始出租，为什么十年后就write down了 也就是depreciation 也就只有10年剩下。depreciation不是你想报多少就是多少，买入价减去当时的地价后除以27.5，才是每年可以抵税的depreciation
楼主是不是想说贷款还有10年就还完了
贷款基本还清了，所以才有比较高的CASH FLOW
没人知道你家什么情况。financial decisions are not isolated decisions…换句话说，你们家这样的房子有一套还是一百套，答案肯定不一样吧？
另外你这属于又要还要。又想赚钱又不想交税。一百个cpa也救不了你，可能需要时间机克隆人等高精尖技术了LOL
对，这样一算， 房子购入在低点的价格减去地的价格，这样可以depreciation WRITE DOWN 的就更少了，再除以27。5，每年出租 INCOME 可以暂时免税的就只有不多的几万了，10万收入中大头就要按照 现在的 40~50%来缴税。出租房收入看来没有想象的好， 也就如30年的 BOND了， 不过现在即便BOND 高达5%收入也是要交税，税后也不多了
这个depreciation rate 3.63% 或者 27.5年是必须固定的吗？好像可以到5%？ 可以退休前有收入时 RATE弄高点，这样在高税时候出租剩下的INCOME少缴点税， 到退休后低税rate 3阶段depreciation rate 低点， 出租剩下的INCOME到时按低税多缴点税？
哈哈， 只是各种潜在问题想清楚了可以做 WISE决定
我是你 无脑出租 看你家也不是缺现金的人 为什么要把好好的一篮子抗通胀商品bundle （铜丝塑料管木头水泥等等） 换成每天贬值的纸币呢？ 就为了省那一点点long term capital gain tax? 二十万的gain 能有几万的税啊大姐？ 而你这一卖 房价的8%左右变成中介费和政府税费送进别人裤兜里去了 同时自己拿一堆纸币不知道怎么投资。。。 投资亏了你要哭，投资赚了交税你还是要哭。。。
出租房的税 你一天不交，永远都有延迟或者避掉的办法。 直线折旧 cost segregation study 1031 exchange will and trust
折旧也只是折买价，还不算地价，所以真没多少。譬如100万买的房，能够用来折旧的部分可能就50万左右
楼主是来问问题，获取信息的，不会回答你的问题，给出信息的。
你这个问题的精确计算，需要看你死时遗产是否触发了联邦遗产税，还有你所在的州遗产税界限和税率。
但估计你很难确定遗产数字，所以你的问题很难精确计算呀
比如，赠与/遗产税有1200万内免税，属于川普税改，到2025年截至，之后自动回到600万免税。
如果最近 hold的股票已是得益于 AI bubble， 不管 longterm/short term 都应该 take profit。 等 AI bubble 过后，会有一片狼籍。 因为有些小公司过了这个 bubble 可能就再也回不到 bubble 的顶峰的。就像 covid 时的 Zoom， Peloton, gamestop 之类的。
Muni免州税吧，联邦税也免？
你gift给你娃，你娃拿到房子的basis就是你购买的basis
你娃如果是遗产继承还有几个时间点可以改basis 这要根据他什么时候开始遗产继乘这套房子，是你刚刚升天的市价还是死后6个月以后的市价，然后二者的市价中取最低的那个
当然了。 这个可以查你自己州的 MUNI ETF。 https://www.nuveen.com/en-us/closed-end-funds?&msclkid=2f0a776448311253b8e51156e8474728&gclid=2f0a776448311253b8e51156e8474728&gclsrc=3p.ds
孩子并不一定最后会住湾区。 如果进入收入更高的华尔街，当然就住 NY 了。
曼哈顿好区随便拉一个普通一千尺two bed就是一万以上
能下10K 的金蛋的鸡，为啥要卖？？
可能因为买了可以套五百万现金，买国债一个月能下20K的钻石蛋呢？
看来还是遗产继承的好， 估计之前孩子们要住的话只能免费让他们住
这个depreciation rate annual 3.63% 或者 depreciation 时间长度共27.5年是必须固定的吗？好像可以depreciation rate最高可以到5%？
是不是可以退休前有收入时 depreciation RATE弄到5%，这样在 INCOME TAX 高的时候把出租INCOME多 depreciation少缴点税， 到退休后低税rate 阶段再把depreciation rate 弄低到2%， 出租INCOME少 depreciation点，到时按低税区间缴税？
而且不用 deal with 租客，房子维护，修理的杂事。 省心多了。 longterm capital gain 才 20万 的。交的税不算多。
这个不对，inherited property是按照升天时的fair market value算basis的，不是按照你买的时候的价格
这跟我说的不是一个意思？“升天孩子继承后cost basis 自动step up，这时孩子卖掉房子不用交税”
对是一个意思，之前没注意看
收藏
貌似是西海岸好学区的不错的house 。
10个出租房 你这是想把楼主累死吗？
来看回复的，如果是我，好出租而且现金流1万的话，我会留着
可不是嘛。
折旧没必要报，这样以后卖房的captain gain少一些
一万现金流是不是搞成分租，整套出租除掉成本收入一万，那得是小豪宅了吧。花1万3租房的租客也不多啊。
第二点是完全错误的. 折旧不管你报不报，卖房的时候都按照你每年报了折旧来交税；另外depreciation recapture不是算在capital gain里，而是按照ordinary income来交税
忍不住来回复一下。折旧不是你不报就不算的。不报但是卖的时候irs 自动给你算折扣了的。楼主还是赶紧找cpa吧。
楼主的信息好混乱。在高房价好学区买房早，现在用做出租房的，觉得几乎不可能一个房子出租净收入一万刀/月，然后增值才70万。去年买好学区的房子，今年增值就差不多有70万了。如果买得早，增值至少两三百万刀。
对的
感觉一通胡扯。
类似这样的房子有几个呢？如果有且仅有一个，就留着。如果有好几个，就卖了，只留一两个即可。
Depreciation rate and time都是固定的，时间长度共27.5年。不可能几年之后就不能depreciate了，要27.5年之后才不能。
每年depreciation 这些钱，卖房的时候会加进卖房盈利里。比如假如每年depreciation 1万共出租3年，卖房的钱减去买入价和卖房成本（装修费用经纪费用各种手续费用等）净利润50万，应税金额就是53万。
如果是出租房，$47,026-$518,901 税率15%，$518,901以上20%。如果是自住房，一个人头可免税25万。
是很少有人能做到，但不代表没人能做到。这个世界聪明人总是绝少部分。我相信楼主。
I saw one house 7 m in bay area, rent for 10k per month
难道因为是学区房，楼主出租给好几家人，每家三四千？