算错了，你的总ROI应该是（7.5+0.5）/7.5，比100%还高点。你再开个平方，我懒得开了。你要是觉得现估值准确，那这个回报率就是这么高的。 但是，估值不一定准，就算准你也得想办法把升值的部分拿出来再投资才有意义，否则都是纸面富贵，自己找个开心罢了。你看看cash out refinance能拿出多少钱？即使马上卖掉也是有closing cost的，到手可真没有7.5万
liusanliusan 发表于 2024-05-17 14:22 回复 18楼 不快乐的心 的帖子 我也以为是按long term capital gain 交税的，只有25%呢！结果我的CPA说不是的，是按收入交税的！所以交了很多税， 哭死！
Gains on the sale of personal or investment property held for more than one year are taxed at favorable capital gains rates of 0%, 15%, or 20%, plus a 3.8% investment tax for people with higher incomes. investment property 怎么可能按收入税交呢？难道你买了不到一年？或者25%加上杂七杂八的超过30%？
liusanliusan 发表于 2024-05-17 14:22 回复 18楼 不快乐的心 的帖子 我也以为是按long term capital gain 交税的，只有25%呢！结果我的CPA说不是的，是按收入交税的！所以交了很多税， 哭死！
这是Google 的关于rental unit。算capital gain 啊。 是不是 和flipper 搞混了。 “If you own the property for less than a year before selling, any gain is considered a short-term capital gain, which is taxed like your regular income. If you owned the property for more than a year, the profit is considered a long-term capital gain, which is generally lower than income tax and may even be zero.”
How much is capital gains tax on rental property? The tax rate increases as your taxable income rises. However, if you hold the asset for longer than one year you will instead be liable for the long-term capital gains tax rate. Taxation on long-term capital gains varies between 0%, 15%, or 20%, depending on your taxable income.
但是，估值不一定准，就算准你也得想办法把升值的部分拿出来再投资才有意义，否则都是纸面富贵，自己找个开心罢了。你看看cash out refinance能拿出多少钱？即使马上卖掉也是有closing cost的，到手可真没有7.5万
1）Redfin 和 Zillow 的估价不靠谱，可能偏高也可能偏低；2）过去两年的涨幅较大，但是，房地产平均年涨幅约4%-5%。
是啊，我糊涂了，你的算法是对的，就是我现在卖掉房子加上租金收入有多少钱，没有8万，7万应该是有的，那投资回报率接近100%啊，好高啊，这太夸张了。
就一个问题，如果你卖价比Redfin估价低，Redfin会给你补偿吗？
主要是疫情期间，房价猛涨。平时房价涨幅没有这么大。
投资不就是看你踩到什么上了嘛。 你拿这一个猛涨的事后看当然觉得容易了。 问题是人们对将来的预测太难了。
因为你上了杠杆，又赶上房子上涨。出租主要看现金流，因为卖的话税和费用都很高。税要按照BOOK VALUE来算，年份久的出租房折旧一大半，比如买价60万，BOOK VALUE只有40万，如果现在市场价80万，你有40万的CAPITAL GAIN要交税再加上5%agent fee. 通常都做1031，这种其实也是无底洞，很难折现。所以主要看现金流，出租房就是普通人PASSIVE INCOME的不二选择。
这个怎么算的？如果真的涨一倍又是25%的税率怎么着也不可能“白卖了”。
千真万确！更不能同一年卖多个！
不是 long term capital gain 吗？
这个是自住房，而且是LIFETIME。
谢谢澄清，楼主的是投资房。
是Life time吗？我以为是每两年一次
那我就想问一下，其实买投资房的好处主要是平时的现金流吗？谢谢。
当初也享受了折旧的税优惠了。拿回来正常。
主要是现金流吧，而且因为折旧，这些现金流不怎么交税，适合上班族。普通人也没有什么其他PASSIVE INCOME。至于房价涨的部分也是一些心理安慰吧，基本涨的部分打个折差不多。
我也以为是按long term capital gain 交税的，只有25%呢！结果我的CPA说不是的，是按收入交税的！所以交了很多税， 哭死！
晕倒，拔草了，懒人打算买CD了
Gains on the sale of personal or investment property held for more than one year are taxed at favorable capital gains rates of 0%, 15%, or 20%, plus a 3.8% investment tax for people with higher incomes.
investment property 怎么可能按收入税交呢？难道你买了不到一年？或者25%加上杂七杂八的超过30%？
真的。在一大堆天价房里忽然看到一个价廉物美的SFH,仔细一看是东湾的。居然还有1.2的SFH。貌似人全都去南加抢房子了，TH 都不止1.2 了，没学区的SFH 都二打头了。
这是Google 的关于rental unit。算capital gain 啊。 是不是 和flipper 搞混了。 “If you own the property for less than a year before selling, any gain is considered a short-term capital gain, which is taxed like your regular income. If you owned the property for more than a year, the profit is considered a long-term capital gain, which is generally lower than income tax and may even be zero.”
你没算closing cost。房子和investment区别就是房子closing cost高。其他税啥啊都差不了多少
是的，所以投资房只适合cash out refi,卖了稅交死人
这个长得好少 我们这里16年的房子现在是2-3倍
16 年 Trump 税改，股市上天。 20 年 unlimited QE.
两个二货把美国彻底毁掉了，目测货币贬值至少三倍。
70% 还少呀 16年开始算的话，南加一般的区涨了40%-50% ， 尔湾有80%-100%
还有10几个出租房，次级贷款的时候买的，最便宜的一个才18000，最贵的不到5万。几年前卖了一个，2万多买的，卖了8万。
坐标美东南。
不到10万的房子，我们这儿连mobile home都买不下来
我买了很多年了呀。我也是这样和我的CPA讲的，她说不是的呀，一下子交了很多税呀！
我买的很多年了，我也是这样给我的会计师说的，但是她是就是增值部分就是安收入算的！这样把多年的折旧费，两个房子增值的钱，还有工资加到一起，就交了很多税呀！
你的增值是怎么交税？谢谢！
卖房子时的所有涨价的钱都算你当年的收入！按收入交税的！。。。。。真的吗？胡说八道吧！
我的CPA是我原来同事的妈妈，她会去骗我吗？
我原来就和我的CPA争辩过这个！但是她说IRS不是的，她让我查IRS呀！
你家是不是有什么我们不知道的特殊情况？
我卖投资房都是按long term capital gain 交税的
你咋知道她是CPA呢？没准儿她就是三脚猫。
看来还是现金为王
州税吧？ 联邦税不可能，最多20%。 加一起上到33%
我也是Google过的，说出租房买了不到一年卖的话，25%的税。long term capital gain应该不到15%。 所以我特地打电话给我的CPA，她真的是这样说的呀！那是我同事兼朋友的妈妈呀！
啥情况呀？工资收入非常低呀！所以一下子交这么多税，几周都没有休息好！心疼呀！
谢谢，那我想知道：您的意思是增值税和工资等收入无关吗？
find another CPA and take your 1040 form to them and file a fix if she did it wrong for you
谢谢！现在的问题是：真正的答案是什么？还没有搞清楚呀！
现金不会自己涨啊